Brief an die AktionäreSehr geehrte Aktionärinnen und AktionäreSehr geehrte Damen und HerrenDie <strong>Mobimo</strong> Holding AG hat im Geschäftsjahr <strong>2011</strong> ihreWachstumsstrategie erfolgreich weiter fortgesetzt. Mehreregrosse Bauprojekte wurden vollendet und neue bedeutendeBauvorhaben in Angriff genommen. Parallel dazuwurden attraktive Areale für neue Entwicklungsprojektegesichert und gleichzeitig das Mehrjahresprojekt zur Optimierungdes Portfolios durch die konsequente Veräusserungnicht strategischer Anlageliegenschaften abgeschlossen.Auch der Kapitalmarkt honoriert unsere Resultate, wasdurch die erfolgreiche Kapitalerhöhung im vierten Quartal<strong>2011</strong> untermauert wurde.Insgesamt erzielte <strong>Mobimo</strong> im Berichtsjahr ein Betriebsergebnis(EBIT) von CHF 121,1 Mio. (Vorjahr: CHF 102,2 Mio.)und erwirtschaftete einen Reingewinn von CHF 80,5 Mio.(Vorjahr: CHF 66,0 Mio.) bzw. einen Gewinn pro Aktie vonCHF 15.46 (Vorjahr: CHF 13.01). Dieses gute Jahresergebniserlaubt die kontinuierliche Fortsetzung unserer Dividendenpolitik.Der Verwaltungsrat beabsichtigt, der Generalversammlungerneut die Ausschüttung von CHF 9.– proAktie (steuerprivilegiert für Schweizer Aktionäre mit im Privatvermögengehaltenen Aktien) vorzuschlagen.Markt bleibt robust, aber anspruchsvollAuch in diesem Berichtsjahr erwies sich der schweizerischeImmobilienmarkt als robust. Gut erreichbare, attraktiveGewerbe- und Büroflächen sowie hochwertiger Wohnrauman guten Lagen stehen bei Mietern und Käufern hochim Kurs. Dank tiefer Hypothekarzinsen, anhaltender Zuwanderungund vergleichsweise geringen Auswirkungen derweltweiten Schuldenkrise auf die hiesige Wirtschaft bleibeninsbesondere Eigentumswohnungen nach wie vor gefragt.Allerdings sind teilweise unterschiedliche Marktentwicklungenspürbar. Im mittleren Preissegment ist die Nachfragesehr gross, wie der erfolgreiche Verkaufsstart in unserenProjekten «am Pfingstweidpark» in Zürich und «Wilacker»in Adliswil unterstreicht. Im Topsegment, etwa im <strong>Mobimo</strong>Tower, hat sich die Absorptionsdauer verlängert und potenzielleKäufer lassen sich mehr Zeit bis zum Kaufentscheid.Unsere Liegenschaften des Anlageportfolios erfreuen sichweiterhin grosser Beliebtheit und es gelang, die Leerstandsquoteauf den tiefen Wert von 3,3 % zu senken. Generell istdie Marktnachfrage nach Anlageobjekten nach wie vorhoch, was zu stolzen Transaktionspreisen führt. <strong>Mobimo</strong>konzentriert sich im Einkauf deshalb weiterhin auf entwicklungs-und ausbaufähige Liegenschaften und Areale.Dank der Reputation als umsichtiger Entwickler gelang es<strong>Mobimo</strong> im Berichtszeitraum, neue Opportunitäten wahrzunehmenund die Projektpipeline weiter zu füllen.Gute Resultate in allen BereichenUmfangreiche Bauprojekte wie die Wohnüberbauung«Beau-Séjour» und das Geschäftshaus «Genève 7» in Lausannewurden vollendet. Mit der Fertigstellung des <strong>Mobimo</strong>Towers und der Übergabe des Renaissance Zürich TowerHotels an die SV Group als Mieterin wurde ein Meilensteinin der Geschichte der <strong>Mobimo</strong> erreicht. Diese erfolgreicheGeschäftstätigkeit führte zu einem Erfolg aus Neubewertungenvon CHF 41,2 Mio. (Vorjahr: CHF 29,1 Mio.). DieEigentumsübertragung zahlreicher Wohnungen generierteeinen Promotionserfolg von CHF 22,3 Mio. (VorjahrCHF 8,4 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung blieb gegenüberdem Vorjahr mit CHF 76,0 Mio. (Vorjahr CHF 79,2 Mio.)praktisch unverändert. Hier spiegelt sich ein neutralisierenderEffekt aus dem Zuwachs der (höherwertigen) Neuzugängegegenüber den umfangreichen Veräusserungenzur Optimierung des Anlageportfolios. Der Gesamtwertunseres Anlageportfolios belief sich zum Jahresende aufCHF 1 468 Mio. (Vorjahr CHF 1 335 Mio.), jener des Entwicklungsportfoliosauf CHF 703 Mio. (Vorjahr CHF 677 Mio.).Attraktive neue Überbauungen und ProjekteExemplarisch ist das Projekt Torfeld Süd in Aarau, ein50 000 m² grosses Areal, auf dem im Juni <strong>2011</strong> die Bauarbeitenbegannen. Die heutigen industriellen Aktivitätender Firma Rockwell Automation werden auf einemvon insgesamt vier Baufeldern konzentriert, während aufden übrigen drei Baufeldern ein neues, lebendiges Stadtquartierentsteht. Aber nicht nur in Aarau, sondern auchin Lausanne «La Poste» und Zürich «Am Pfingstweidpark»hat der Bau grosser Projekte begonnen. Für das ehemaligeGrob-Fabrikareal in Horgen am Zürichsee konnte eine neueNutzung gefunden werden. Es entsteht ein Automobil-Oldtimerzentrum mit allen dazugehörenden Dienstleisternsowie einem Hotel, Gastronomie- und Eventbereich.In Zürich erwarb <strong>Mobimo</strong> das ehemalige Labitzke-Areal,auf dem der Bau von etwa 300 Mietwohnungen im mittlerenPreissegment für das eigene Portfolio geplant ist. InRegensdorf plant <strong>Mobimo</strong> auf einem 17 000 m² grossenGrundstück den Baustart für neun Mehrfamilienhäusermit 141 Wohnungen. Die Neubauten werden bestehendeBauten aus dem Anlagebestand mit derzeit 98 Wohnungenaus den 60er-Jahren ersetzen. Es entstehen Mietwohnungenfür Familien im mittleren Preissegment, die denzeitgemässen Ansprüchen nach Komfort und Raumaufteilungentsprechen. Diesen Projekten ist gemeinsam, dasssie nach den Grundsätzen der nachhaltigen Bauweise realisiertwerden.16
Neuer Geschäftsbereich Investitionen DritteDie Entwicklungskompetenz von <strong>Mobimo</strong> wird vonunterschiedlichen Marktteilnehmern geschätzt. ImRahmen der bewährten Strategie wurde deshalbneben den bisherigen Aktivitäten Entwicklung undVerkauf von Stockwerkeigentum und Entwicklungfür das eigene Anlageportfolio neu der GeschäftsbereichInvestitionen Dritte geschaffen. Dieser bietet ab1. Januar 2012 Entwicklungsdienstleistungen bis hinzu schlüsselfertigen Anlagen für private und institutionelleInvestoren an. Bereits jetzt zeigen sich potenzielleInvestoren sehr interessiert an diesem neuen Angebot.Geleitet wird der Bereich von Thomas Stauber, der per1. November <strong>2011</strong> als neues Geschäftsleitungsmitgliedzu <strong>Mobimo</strong> gestossen ist.Nachhaltigkeitsbericht ergänzt BerichterstattungFür <strong>Mobimo</strong> haben eine nachhaltige Bauweise und einzeitgemässer Unterhalt der Liegenschaften hohe Priorität,denn damit wird die Qualität des Portfolios gestärkt.Wo immer möglich werden neue Qualitätsstandardsumgesetzt, insbesondere in Bezug auf die Energieeffizienzder Gebäude. Für uns ist aber auch ein langfristigorientierter Umgang mit unseren Kunden, Partnernund Mitarbeitenden von grosser Wichtigkeit. Nachhaltigkeitwird so zu einem strategischen Erfolgsfaktor unddeshalb umfasst der vorliegende Geschäftsbericht erstmalseinen detaillierten Nachhaltigkeitsbericht (sieheSeiten 20 – 31).Performance <strong>Mobimo</strong>-Aktie 10,0 %Die Dynamik der <strong>Mobimo</strong> wurde auch vom Kapitalmarkthonoriert. Unter Anrechnung der Dividende von CHF 9.–erzielte die <strong>Mobimo</strong> Aktie im <strong>2011</strong> eine Total-Performancevon 10,0 %. Gleichzeitig intensivierte sich die Handelsaktivitätin unserer Aktie weiter. Diese gesteigerte Liquiditätwurde auch durch die Aufnahme in den EPRA-Index derführenden europäischen Immobilienaktien begünstigt.AusblickVerwaltungsrat und Geschäftsleitung sind für das neueGeschäftsjahr zuversichtlich. Schwerpunkte unserer Tätigkeitin 2012 werden die Realisierung der zahlreichen Bauprojekte,der Ausbau des Entwicklungsgeschäfts, die Flächenvermarktung,der Verkauf von Stockwerkeigentum sowie dieErgänzung unserer gut gefüllten Projektpipeline sein.Wir danken allen Mitarbeitenden für ihren grossen Einsatzim vergangenen Jahr. Unser Dank gilt auch unseren Kundenund Geschäftspartnern für die gute Zusammenarbeit. Undwir danken Ihnen, geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre,für das Vertrauen in unsere Gesellschaft.Urs LedermannPräsident des VerwaltungsratesDr. Christoph CaviezelChief Executive OfficerSolide Finanzierung mit hoher EigenkapitalquoteIm Berichtsjahr gelang es <strong>Mobimo</strong>, die durchschnittlicheLaufzeit der Kreditverträge markant zu verlängernund die durchschnittlichen Zinskosten zu optimieren.Im Dezember <strong>2011</strong> wurde zudem eine Kapitalerhöhungerfolgreich durchgeführt und es zeigte sich,dass <strong>Mobimo</strong> auf dem Kapitalmarkt und bei unserenAktionären grosses Vertrauen geniesst. Insgesamt wurden1 028 350 neue Namenaktien zu einem Preis vonCHF 192.– je Aktie ausgegeben bzw. platziert und damitein Bruttoerlös von rund CHF 193 Mio. erzielt. Die Eigenkapitalquotestieg nach dieser Transaktion auf solide47 % an. Dadurch vergrössert sich der Handlungsspielraumder Gruppe und es stehen genügend Mittel zurRealisierung unserer Expansionspläne zur Verfügung.Geschäftsbericht <strong>2011</strong>17
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