GesCHäFTsbeRiCHT 2011 - Mobimo

in Abhängigkeit des Alters der charakteristischenBauteile sowie deren Erstellungskosten und desaktuellen baulichen Zustands der langfristige Investitionsbedarffür die Werterhaltung der Liegenschaftenberechnet.DiskontierungDie Ermittlung und Bestimmung der relevantenDiskontierungssätze reflektiert die Risikoeinschätzungder jeweiligen Liegenschaft. Bei der Bestimmungdieses Wertes berücksichtigt Wüest &Partner sowohl liegenschaftsspezifische Charakteristikaals auch standort- und marktbezogeneEinflussfaktoren. Die gewählten Diskontierungssätzewerden regelmässig anhand von bekanntenHandänderungen und Transaktionen empirischgemessen und verifiziert.Der marktgerechte, risikoadjustierte Diskontierungssatzwird im Rahmen eines Zuschlagsmodellesauf einzelne Faktoren aufgeschlüsselt. Ausgehendvon einem risikolosen Zinssatz (bspw. einerlangfristigen Bundesobligation) werden Zuschlägefür das allgemeine Immobilienrisiko (Illiquiditätdes Gutes, Marktrisiken) sowie die spezifischenImmobilienrisiken (abhängig von den spezifischeneigenschaften der Liegenschaft und des Standortes)ermittelt und addiert.Berücksichtigung der TeuerungIn den Bewertungen wird die Teuerung über dieEntwicklung der Cashflows implizit berücksichtigt.Bei den Mieterträgen wird auf Stufe der einzelnenMietverhältnisse der vertraglich vereinbarteAnpassungsmodus an die Teuerung bzw. derÜberwälzungsgrad (bspw. Anpassung zu 80 % andie Entwicklung des Konsumentenpreisindex) unterlegt.Bei den Betriebs- und Unterhaltskostenwird i. d. R. die volle Teuerung angenommen. Dergewählte Diskontierungssatz wird auf realer Basisdargestellt.Geschäftsbericht 2011109