GesCHäFTsbeRiCHT 2011 - Mobimo

2 Detailangaben zum ImmobilienportfolioWeitergehende Erläuterungen zurDCF-BewertungWertentwicklungDie Wertentwicklung von Immobilien wird vonverschiedenen fundamentalen Einflussgrössenbestimmt. Es ist zwischen den immobilienspezifischenFaktoren (Bewirtschaftung) und exogenenFaktoren aus dem immobilien- und finanzmarktspezifischenUmfeld zu unterscheiden:– Veränderungen in der bewirtschaftungssituationsowohl auf der Einnahmenseite als auch auf derKostenseite führen unmittelbar zu einer Anpassungdes ausgewiesenen Marktwertes. Dabei istinsbesondere der Einfluss von Neuvermietungenbzw. das Auslaufen von Mietverhältnissen,Veränderungen in der Leerstandssituation sowieÄnderungen auf Seiten der Betriebs- und Unterhaltskostenzu beachten.– Im Berichtsjahr durchgeführte, ausserordentlicheInvestitionen sind aufgrund deren Wegfallensin der Perspektive der Mittelabflüsse unmittelbarwertrelevant. Investitionen führen, wenn siewertvermehrenden Charakter haben und dieseauf die Mieten überwälzt werden können, wiederumzu höheren Mietzinseinnahmen.– Entwicklungen auf dem relevanten, lokalenimmobilienmarkt haben Auswirkungen bei derermittlung des Mietzinspotenzials.– Veränderungen auf dem Kapital- bzw. Transaktionsmarktbeeinflussen die Festlegung derDiskontierungssätze.Im Weiteren ist die Alterung der Liegenschaften alswesentlicher Einflussfaktor zu beachten. Bei absolutunveränderten Rahmenbedingungen bewirktallein die Alterung innerhalb einer Jahresfrist zueiner Wertminderung in der Grössenordnung vonrund 1 % des Gebäudewertes 2 .Einschätzung des MietertragesAusgangspunkt für die Bewertungen sind die effektivenMietzinseinnahmen, wie sie im Mieterspiegelder Verwaltung zum Stichtag der Bewertungausgewiesen werden. Diese Mietzinseinnahmenwerden unter Würdigung der in denMietverträgen vereinbarten Bestimmungen undKonditionen in den Bewertungen berücksichtigt.Die Einschätzung des zukünftigen Mietertrages erfolgtauf Basis der einzelnen Mietobjekte. Unter Berücksichtigungder bestehenden Mietverhältnissewird für jedes Objekt ein eigener Ertragscashflowmodelliert.Für Verträge mit befristeter Laufzeit werden nachAblauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer dieaus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren, potenziellenMieterträge eingesetzt. Die Ermittlung dermarktgerechten Mietzinspotenziale basiert aufjüngsten Vertragsabschlüssen in der betreffendenLiegenschaft oder in bekannten vergleichbarenLiegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaftsowie auf dem umfangreichen Immobilienmarkt-Research von Wüest & Partner.Die Mietzinspotenziale für Verkaufslokalitäten(Detailhandelsgeschäfte) werden mit Hilfe vonBerechnungen von marktüblichen Umsatzzahlenplausibilisiert.Für bestehende Mietverträge, die verschiedeneNutzungen zusammenfassen, wird das Mietzinspotenzialauf der Basis der separierten, einzelnenNutzungen ermittelt.Echte mieterseitige Verlängerungsoptionen werdendann berücksichtigt, wenn die effektivenMietzinsen unter der ermittelten Marktmiete liegen.Unechte Optionen, die eine Anpassung derMieten an das dannzumal marktübliche Mietzinsniveauvorsehen, werden wie oben dargestellt alsVerträge mit befristeter Laufzeit beurteilt.Für Verträge mit unbefristeter Dauer, wie sie beispielsweisefür Wohnnutzungen üblich sind, erfolgtdie Anpassung an die ermittelten Mietpotenzialeunter Würdigung der mietrechtlichenRahmenbedingungen sowie der liegenschaftsspezifischenFluktuation.Betriebs- und UnterhaltskostenDie in den Bewertungen berücksichtigten Betriebs-und Unterhaltskosten orientieren sich anden Erfahrungswerten der Liegenschaftsrechnungender letzten Jahre sowie den durch die verantwortlichenOrgane der Mobimo Holding AGverabschiedeten Budgets. Diese Angaben werdeneinerseits mit den bestehenden vertraglichenVereinbarungen aus der Bewirtschaftung plausibilisiertund mit Benchmarks aus dem Datenbank-Pool von Wüest & Partner verglichen. Auf der Basisdieser Analysen werden die zukünftig zu erwartendenAufwendungen für den Betrieb und den laufendenUnterhalt der Liegenschaften modelliert.InstandsetzungskostenDie Berücksichtigung der kurz-, mittel- und langfristigenInstandsetzungskosten spielt in der DCF-Bewertung eine zentrale Rolle. Die Bewertungenreflektieren grundsätzlich die von der MobimoHolding AG zur Verfügung gestellten Investitionspläne.Diese Angaben werden auf der Basis vonspezifischen Kostenbenchmarks plausibilisiert.Für die Ermittlung der langfristigen Instandsetzungskostenstützt sich Wüest & Partner auf eineLife-Cycle-Betrachtung für die langfristige Werterhaltungder bestehenden Bausubstanz. Dabei wird2Die effektive Altersentwertung steht insbesondere in Abhängigkeit von der Konstruktionsart, dem Alter und dem Standort der spezifischen Liegenschaft108