W & G 2 - h.e.p. verlag ag, Bern

Alex Bieli (Hrsg.)Mit Beiträgen vonHeinrich Andereggen | Martin Bachmann | Rahel Balmer-ZahndAymo Brunetti | Vera Friedli | Angela KrauseAdrian S. Müller | Renato C. Müller Vasquez CalloW&GLehrmittel für die kaufmännische Grundbildung | 2. LehrjahrGrundlagenBetriebswirtschaftRecht und StaatVolkswirtschaft und Gesellschaft

W & G 2VorwortMit der Reihe «W&G» präsentiert der hep verlag ein Lehrmittel, das alle Leistungszieledes neuen Bildungsplans Kauffrau/Kaufmann EFZ im Lernbereich «Wirtschaftund Gesellschaft» abdeckt. Die Inhalte des dreibändigen Werks orientierensich dabei an den Bildungsplänen der Basis-Grundbildung (B-Profil) und dererweiterten Grundbildung (E-Profil).Im Mai 2012 erschien Band 1 für das erste Schuljahr. Mit dem nun vorliegendenBand 2 für das zweite Lehrjahr ist das Autorenteam der W&G-Reihe komplett. Diesgibt uns die Gelegenheit, die Autorinnen und Autoren vorzustellen.Heinrich Andereggen unterrichtet seit 1978 an der KV Zürich Business School undist Fachvorstand für «Wirtschaft und Gesellschaft». Im vorliegenden Band 2 hat erzusammen mit Martin Bachmann das Kapitel 14 verfasst.Martin Bachmann unterrichtet seit über 35 Jahren an der KV Zürich BusinessSchool. Er hat zusammen mit Heinrich Andereggen das Kapitel 14 geschrieben.Rahel Balmer-Zahnd ist stellvertretende Geschäftsführerin des Swiss Venture Club(SVC) und leitet dort die Kommunikation. Sie schloss ihr BWL-Studium an derUniversität Bern mit dem Lizentiat ab. Zusammen mit Vera Friedli und Renato C.Müller Vasquez Callo hat sie die Kapitel 2 und 11 verfasst.Prof. Dr. Aymo Brunetti ist ordentlicher Professor für Wirtschaftspolitik und Regionalökonomiean der Universität Bern. Von 2003 – 2012 leitete er die Direktion fürWirtschaftspolitik im Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO). Von ihm stammendie Kapitel 5, 6, 12, 13 und 15.Dr. Vera Friedli ist Betriebswirtin und Gymnasiallehrerin. Sie unterrichtet alsWirtschaftslehrerin an den Gymnasien NMS Bern und Neufeld Bern. Zusammenmit Rahel Balmer-Zahnd und Renato C. Müller Vasquez Callo hat sie die Kapitel 2und 11 verfasst.Angela Krause ist Lehrperson in der beruflichen Bildung am BZF Rheinfelden sowieGymnasiallehrerin. Sie studierte in Deutschland und der Schweiz und schloss mitden Diplomen in Betriebswirtschaft und Volkswirtschaft ab. In Zusammenarbeitmit Adrian S. Müller hat sie die Kapitel 1, 3, 7, 8, 9 und 10 geschrieben.Adrian S. Müller ist selbstständiger Rechtsanwalt und Partner bei ambralaw Advokatur+ Notariat in Bern. Zu dem unterrichtet er Rechtskunde und ist Dozent fürFachdidaktik «Wirtschaft und Recht» an der Pädagogischen Hochschule ThurgauPHTG. Gemeinsam mit Angela Krause hat er die Kapitel 1, 3, 7, 8, 9 und 10 verfasst.Dr. Renato C. Müller Vasquez Callo ist Unternehmer sowie Teilhaber der EduardMüller AG. Er bildet seit 2010 an der PHTG angehende Gymnasiallehrpersonen inFachdidaktik «Wirtschaft und Recht» aus. Zudem lehrt er an der Uni Bern Personalführungund in verschiedenen Kaderkursen Betriebswirtschaftslehre. Zusammenmit Vera Friedli und Rahel Balmer-Zahnd ist er für Kapitel 2 und 11 zuständig.Mit ihren fundierten Beiträgen haben die Autorinnen und Autoren massgeblichzur Qualität der W&G-Reihe beigetragen. Herausgeber und Verlag danken ihnendafür herzlich. Ein Dank gebührt auch den Lehrpersonen, die das Lehrwerk evaluierthaben; beim vorliegenden Band 2 waren dies: Pascal Kopp (Berufs- und WeiterbildungszentrumToggenburg), Christian Messerli (WirtschaftsSchule Thun)sowie Boris Rohr und Armin Roth (beide Handelsschule KV Aarau).Alex Bieli (Herausgeber) und Verlag3

W & G 2W & G 2 Inhaltsverzeichnis1Mietvertrag1.1 Verträge auf Gebrauchsüberlassung 101.2 Abschluss und Inhalt des Mietvertrags 111.3 Beendigung des Mietverhältnisses 151.4 Vertragsverletzungen 182Personalmanagement2.1 Grundlagen des Personalmanagements 222.2 Personalbedarf und Personalrekrutierung 262.3 Personalbeurteilung und Personalentwicklung 292.4 Personalerhaltung 312.5 Personalaustritt 343Verträge auf Arbeitsleistung3.1 Arten von Verträgen auf Arbeitsleistung 383.2 Der Arbeitsvertrag 39Rechtsquellen 39Abschluss und Inhalt des Arbeitsvertrags 41Beendigung des Arbeitsverhältnisses 453.3 Der Werkvertrag 493.4 Der Auftrag 514

W & G 24Risiken, Versicherungen und Vorsorge4.1 Risiken 544.2 Versicherungen 56Haftpflichtversicherungen 58Sachversicherungen 59Personenversicherungen 614.3 Vorsorge 641. Säule – staatliche Vorsorge 642. Säule – berufliche Vorsorge 663. Säule – private Vorsorge 675Beschäftigung und Arbeitslosigkeit5.1 Wie misst man Beschäftigung und Arbeitslosigkeit? 705.2 Formen und Ursachen der Arbeitslosigkeit 725.3 Die Schweizer Arbeitsmarktpolitik 736Sozialer Ausgleich6.1 Umverteilung 806.2 Sozialpolitik und Altersvorsorge in der Schweiz 81Finanzierung der Altersvorsorge 827Steuern7.1 Steuern in der Schweiz 887.2 Einkommens-, Vermögens-, Gewinn- und Kapitalsteuer 937.3 Verrechnungssteuer 977.4 Mehrwertsteuer 985

W & G 28Familienrecht8.1 Formen des Zusammenlebens 1028.2 Ehe 103Eheschliessung 103Wirkungen der Ehe 105Ehescheidung 106Eheliches Güterrecht 1078.3 Eingetragene Partnerschaft 1118.4 Konkubinat 1129Erbrecht9.1 Grundlagen des Erbrechts 1169.2 Gesetzliche Erben 1179.3 Verfügungen von Todes wegen und Pflichtteile 122Verfügung von Todes wegen 122Pflichtteile 1259.4 Erbgang 12610Gesellschaftsrecht10.1 Unternehmensformen 13010.2 Einzelunternehmen 13410.3 Aktiengesellschaft 13610.4 Gesellschaft mit beschränkter Haftung 1396

W & G 211Finanzierung und Kapitalanlage11.1 Finanzierung 144Arten der Finanzierung 14511.2 Kreditgeschäft 150Ablauf eines Kreditgeschäfts 153Kreditarten 15611.3 Anlagestrategien 159Formen der Geldanlage 16112Wirtschaftskreislauf und Wirtschaftsleistung12.1 Der einfache Wirtschaftskreislauf 16612.2 Der erweiterte Wirtschaftskreislauf 16812.3 Die Messung des wirtschaftlichen Wohlstands 169Das Bruttoinlandprodukt (BIP) als Vergleichsmass 169Die Berechnung des Bruttoinlandprodukts 170Das BIP in der Schweiz 173Angebot und Nachfrage in der Gesamtwirtschaft 17413Marktwirtschaft13.1 Was ist eine Marktwirtschaft? 17813.2 Die Rolle der Preise 17913.3 Die Nachfrage 18113.4 Das Angebot 18313.5 Das Marktgleichgewicht 1867

W & G 214Ökologie und Energie14.1 Ökologie 19214.2 Energie 200Nichterneuerbare Energieträger 200Erneuerbare Energieträger 202Energieverbrauch 205Schweizer Energiepolitik 20714.3 Umweltpolitik 20815Inflation und Deflation15.1 Inflation 21415.2 Deflation 221Glossar und StichwortverzeichnisGlossar 226Stichwortverzeichnis8

1MietvertragDie Themen in diesem Kapitel1.1 Verträge auf Gebrauchsüberlassung 101.2 Abschluss und Inhalt des Mietvertrags 111.3 Beendigung des Mietverhältnisses 151.4 Vertragsverletzungen 18

1MietvertragEinleitungMarc und Ana sind seit knapp sechs Monaten ein Paar. Beide stehen kurz vordem Lehrabschluss. Marc lebt noch bei seinen Eltern. Ana wohnt während derAusbildungszeit bei ihrer Tante, da sie so näher bei ihrem Ausbildungsplatz ist.Das Wochenende verbringt sie gerne mit Marc. Die beiden wollen nach der Prüfungeine eigene Wohnung beziehen. Marc hat auch schon eine Anzeige einerDrei-Zimmer-Wohnung für 1300 Franken entdeckt. Ana meint, das könnten siesich leisten, wenn beide sofort nach der Lehre einen Job fänden. So beschliessensie, den Makler der Wohnung anzurufen und einen Besichtigungstermin zuvereinbaren. Ein neuer Lebensabschnitt beginnt …Was kommt wohl alles auf die beiden zu? Worauf muss beim Abschluss einesMietvertrags geachtet werden? Welches sind die Rechte und Pflichten der Mieter?– Wer das folgende Kapitel genau studiert, ist auf diese Herausforderungenbestens vorbereitet!1.1 Verträge auf GebrauchsüberlassungDie Miete gehört wie die Pacht, die Leihe und das Leasing zu den Verträgen aufGebrauchsüberlassung. Gemeinsam ist diesen Verträgen, dass eine Vertragsparteieiner anderen eine Sache zum Gebrauch überlässt. Die Unterschiede zwischen denvier Vertragsformen zeigt die folgende Tabelle.Arten von Verträgen auf GebrauchsüberlassungParteien Leistung und Gegenleistung BeispieleMieteArt. 253 –273c ORVermieter Überlassung einer Sache zum Gebrauch ""Sie mieten übers Wochenende ein Paar Ski.Mieter Mietzins""Ihre Familie lebt in einer Mietwohnung.PachtArt. 275 –304 ORVerpächterÜberlassung einer Sache zum Gebrauchund zur Nutzung. Im Unterschied zurMiete ist der Pächter also zusätzlichzum Bezug der Früchte und Erträgnissebe rechtigt.""Eine Bäuerin pachtet von ihrem Nachbarnein Stück Land. Das Gemüse, das sie dortanbaut, darf sie ernten und verkaufen.""Ein Wirt pachtet ein Restaurant.PächterPachtzinsLeiheArt. 305 –311 ORVerleiher Überlassung einer Sache zum Gebrauch ""Sie leihen in der Bibliothek ein Buch aus.Leiher Unentgeltlich""Eine Kollegin leiht Ihnen für eine Prüfungihren Taschenrechner aus.LeasingKonsumkreditgesetz(KKG)LeasinggeberLeasingnehmerÜberlassung einer Sache zum Gebrauchfür eine bestimmte ZeitLeasingrate. Im Unterschied zur Miete ist der Leasingnehmer selbst für denUnterhalt der Sache verantwortlich; trägt der Leasingnehmer das Risiko deszufälligen Untergangs der Sache undübernimmt die Versicherungsprämien; bezahlt der Leasingnehmer die Abgabenund Lasten für die Sache.""Ihr Kollege least einen Sportwagen. Nebenden Leasingraten muss er die Versicherungsprämien,die Motorfahrzeugsteuernund den Unterhalt des Wagens bezahlen.""Eine Druckerei least eine Druckmaschine.10

Mietvertrag 1Der Mietvertrag ist derhäufigste Vertrag aufGebrauchsüberlassung.Übersicht Verträge auf GebrauchsüberlassungVerträge aufGebrauchsüberlassungMietvertrag(Art. 253 – 273 c OR)Pachtvertrag(Art. 275 – 304 OR)Leihe(Art. 305 – 311 OR)Leasing(KKG)Der bedeutendste Vertrag auf Gebrauchsüberlassung ist der Mietvertrag. In derSchweiz leben zwei Drittel der Bevölkerung in einer Mietwohnung. Und auch inden Ferien schliessen wir oft Mietverträge ab, etwa für eine Ferienwohnung, eineSkiausrüstung oder ein Pedalo. Die wichtigsten Fragen zum Mietvertrag werden imFolgenden beant wortet.1.2 Abschluss und Inhalt des MietvertragsDas Obligationenrecht definiert den Mietvertrag wie folgt:Art. 253 OR«Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sachezum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzinszu leisten.»Vermietet werden können:""bewegliche Sachen, wie z. B. Musikinstrumente, Fahrräder, Autos, Snowboards;""unbewegliche Sachen, wie Wohnungen, Einfamilienhäuser, Büroräume, LageroderFabrikgebäude.Zum Abschluss eines Mietvertrags ist keine besondere Form vorgeschrieben. DieMiete einer Wohnung kann daher auch mündlich vereinbart werden. Aus Beweisgründenempfiehlt es sich aber, wichtige Mietverträge schriftlich abzuschliessen(vgl. W&G 1, Kapitel 9.1).Form11

1MietvertragWelche Pflichten sich aus dem Mietvertrag für den Vermieter und den Mieter ergeben,zeigen die Tabellen auf dieser und der nächsten Seite.Pflichten des VermietersPflicht Inhalt Beispiel ArtikelHauptpflichtenÜbergabeUnterhaltDer Vermieter muss dem Mieter die Mietsachein einem gebrauchstauglichenZustand übergeben.Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache ingebrauchsfähigem Zustand zu erhalten.Ihr Vermieter muss Ihnen am Einzugstermindie Schlüssel zur Wohnung übergebenund dafür sorgen, dass dann alleeingebauten Küchengeräte funktionieren.Geht der Kühlschrank in Ihrer Mietwohnungkaputt, muss der Vermieter ihn aufseine Kosten reparieren oder ersetzenlassen.Art. 256 ORArt. 256 und259a ff. ORAuskunftspflichtWurde am Ende des vorangegangenenMietverhältnisses ein Rückgabeprotokollerstellt, ist der Vermieter verpflichtet,dieses dem neuen Mieter vorzulegen.Das Protokoll enthält für Sie wichtigeInformationen über bereits vorhandeneSchäden, wie z. B. Risse in der Badewanne.Art. 256aAbs. 1 ORNebenpflichtenAuf Verlangen muss der Vermieter demneuen Mieter die Höhe des Mietzinsesnennen, den ein früherer Mieter bezahlthat.Sie vermuten, dass Ihr Vermieter denMietzins ohne Grund stark erhöht hat.Der Vermieter muss Ihnen Auskunft überden Mietzins der Vormieterin geben,sodass Sie sich gegen eine missbräuchlicheMietzinserhöhung wehren können(vgl. S. 14).Art. 256aAbs. 2 ORAbgabenund LastenDer Vermieter trägt sämtliche Abgabenund Lasten, die mit der Mietsache verbundensind.Die Liegenschaftssteuern und die Gebäudeversicherungfür das Mietshaus mussder Vermieter bezahlen.Art. 256b ORIn der Schweiz leben zwei Drittel der Bevölkerung in einer Mietwohnung.12

Mietvertrag 1Pflichten des MietersPflicht Inhalt Beispiel ArtikelHauptpflichtenMietzinsDer Mieter muss dem Vermieter einenMietzins bezahlen. Nebenkosten musser nur bezahlen, wenn dies vereinbartwurde. Bei einer Mietwohnung könnenfolgende Nebenkosten anfallen:""Heizung,""Kalt- und Warmwasser,""Hauswartung,""Abonnementsgebühren für den Kabelanschlussvon Radio/TV,""Allgemeinstrom (z. B. für die Beleuchtungim Treppenhaus),""Abwassergebühren,""Kehrichtabfuhr,""Betriebskosten des Lifts.Sie leben zusammen mit Ihrer Freundinin einer Drei-Zimmer-Wohnung undbezahlen einen Nettomietzins von CHF1300.– pro Monat. Für die Nebenkostenleisten Sie monatliche Akontozahlungenvon CHF 150.– Einmal im Jahr werdendie tatsächlich angefallenen Nebenkostenab gerechnet. Sind sie höher als dieAkonto zahlungen, müssen Sie nachzahlen.Sind sie tiefer, erhalten Sie denent sprechenden Betrag zurück.Art. 257 ff. ORRückgabeAm Ende des Mietverhältnisses muss derMieter die Sache dem Vermieter zurückgeben.Die Ski, die Sie übers Wochenende gemietethaben, müssen Sie am Sonntagabendzurückgeben.Art. 267 ORMiet kautionOft wird vereinbart, dass der Mieter zurSicherheit eine sogenannte Mietkautionleisten muss. Bei Wohnräumen darf diesehöchstens drei Monatszinse betragen. DerVermieter muss sie auf ein Bankkonto einzahlen,das auf den Namen des Mieterslautet.Sie mieten eine Wohnung. Die Vermieterinverlangt eine Kaution von zweiMonatszinsen. Können Sie die Miete nichtmehr bezahlen oder hinterlassen Sie beimAuszug Schäden, kann die Vermieterinvon der Bank die Herausgabe der Kautionverlangen.Art. 257e ORSorgfaltDer Mieter muss mit der Mietsache sorgfältigumgehen.Sie dürfen mit den gemieteten Ski nichtauf einer Piste fahren, die wegen Schneemangelsgesperrt ist.Art. 257 fAbs. 1 ORNebenpflichtenRücksichtnahmeMelden vonMängelnMieter einer unbeweglichen Sache müssenauf Hausbewohner und NachbarnRücksicht nehmen.Der Mieter muss Mängel, um die sichder Vermieter zu kümmern hat, dem Vermietermelden. Unterlässt der Mieter dieMeldung, haftet er für den Schaden, derdaraus entsteht.Sie und Ihre Nachbarn dürfen keinenübermässigen Lärm verursachen oderunerträgliche Gerüche freisetzen.Funktioniert die Heizung in Ihrer Mietwohnungnicht, müssen Sie dies der Vermieterinmelden. So kann die Vermieteringrösseren Schaden wie das Einfrieren undden Bruch von Wasserleitungen verhindern.Art. 257 fAbs. 2 ORArt. 257g ORDulden vonArbeitenund BesichtigungenDer Mieter muss notwendige Arbeitenund Besichtigungen dulden.Sie müssen die Vermieterin und ihreHandwerker in die Wohnung lassen,damit der kaputte Kühlschrank repariertoder ersetzt werden kann.Art. 257 h ORBeseitigungleichterMängelKleine Reinigungen und Ausbesserungenmuss der Mieter selbst übernehmen. Fallsim Mietvertrag dieser sogenannte kleineUnterhalt nicht geregelt ist, gilt ein Richtwertvon CHF 150.–. Teurere Arbeitenoder solche, die Fachwissen voraussetzen,gehören nicht zum kleinen Unterhalt.Dafür ist der Vermieter verantwortlich.Als Mieter müssen Sie in Ihrer Wohnungfolgende Arbeiten selbst übernehmen:""Auswechseln von Glühbirnen undSicherungen,""Ersatz des Duschschlauchs, des Dampfabzugsfiltersund des Backblechs,""Reparatur von Steckdosen und Steckern.Art. 259 OR13

1MietvertragUntermieteArt. 262 ORDer Mieter darf grundsätzlich ganz oder teilweise untervermieten, sofern der Vermieterdies erlaubt. Der Vermieter darf seine Zustimmung nur in Ausnahmefällenverweigern, so zum Beispiel, wenn der Vermieter erhebliche Nachteile aus derUntervermietung geltend machen könnte.Schutz vor missbräuchlichen MietzinsenIn manchen Regionen der Schweiz gibt es nur wenige freie Wohnungen, undentsprechend gross ist die Versuchung für Vermieter, überhöhte Mietzinse zuverlangen. Zum Schutz der Mieter hat der Staat deshalb Vorschriften gegen missbräuchlicheMietzinse von Wohnräumen erlassen.MissbräuchlicheMietzinseArt. 269 und 269a ORMietzinse sind missbräuchlich,""wenn der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder""wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.Nicht missbräuchlich sind Mietzinse, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichenMietzinse liegen oder durch Kostensteigerungen, z. B. die Erhöhung derHypothekarzinssätze, oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. EineMehrleistung des Vermieters ist beispielsweise der Einbau einer Geschirrspülmaschine,wenn vorher noch keine installiert war, oder der nachträgliche Anbaueines Balkons.HerabsetzungsbegehrenArt. 270 und 270a ORIst ein Mieter in eine Wohnung mit einem missbräuchlichen Mietzins gezogen,darf er nicht einfach den Mietzins selber reduzieren und dem Vermieter nur nochden tieferen, angemessenen Mietzins überweisen. Er muss sich an die zuständigestaatliche Stelle, die Schlichtungsbehörde, wenden (vgl. W&G 1, Kapitel 7.3), dortden Mietzins anfechten und eine Herabsetzung der Miete verlangen.Werden während des Mietverhältnisses die Kosten des Vermieters wesentlichgesenkt, etwa wegen einer Senkung der Hypothekarzinssätze, kann der Mieterbeim Vermieter ein Herabsetzungsbegehren stellen. Will der Vermieter den Mietzinsdaraufhin nicht reduzieren, kann sich der Mieter auch in diesem Fall an dieSchlichtungsbehörde wenden.Wohnungsbesichtigungin Zürich14

Mietvertrag 11.3 Beendigung des MietverhältnissesMietverhältnisse können befristet oder unbefristet sein: Befristete Mietverhältnisseenden automatisch am Ende der festen Vertragsdauer. Unbefristete Mietverhältnissemüssen zur Beendigung gekündigt werden. Die Kündigung, d. h. die einseitigeErklärung zur Beendigung des Vertragsverhältnisses, ist mit folgenden Fristenund auf folgende Termine möglich:Dauer desMiet verhältnissesArt. 255 und 266 ff. ORKündigungsfristen und KündigungstermineSache Kündigungsfrist Kündigungstermine ArtikelWohnungen 3 Monate Ortsübliche Termine oder auf Ende einer dreimonatigenMietdauer. In vielen Mietverträgen wird heute abervereinbart, dass die Kündigung auf jedes Monatsendemöglich ist, ausgenommen auf Ende Dezember.Geschäftsräume 6 Monate Ortsübliche Termine oder auf Ende einer dreimonatigenMietdauerArt. 266 c ORArt. 266 d ORMöblierte Zimmerund Einstellplätze2 Wochen Ende einer einmonatigen Mietdauer Art. 266 e ORBewegliche Sachen 3 Tage Auf einen beliebigen Termin Art. 266 f ORAchtung: Damit die Kündigung auf den gewünschten Termin gilt, muss sie rechtzeitigbeim Vermieter eintreffen. Wer seine Wohnung auf Ende April kündigenwill, kann die Kündigung also nicht erst am 31. Januar abschicken, denn diesemuss am sogenannten Kündigungstag (31. Januar) bereits beim Vermieter sein(Postzustellung). Sicherheitshalber sollte man deshalb einige Tage Reserve einplanen.Trifft die Kündigung nämlich zu spät ein, gilt sie erst auf den nächstmöglichenKündigungstermin.Kündigung einer WohnungMieter:VersandKündigungVermieter:Eingang Kündi gungstagKündigungKündi gungstermin/ EndeMietverhältnisReserveKündigungsfrist ➞ 3 Monate20.01. 22.01. 31.01. 30.04.Wohnungen und Geschäftsräume müssen schriftlich gekündigt werden. Damitman als Mieter nachweisen kann, dass die Kündigung beim Vermieter eingetroffenist, sollte man per Einschreiben kündigen. Der Vermieter muss für die Kündigungsogar ein amtliches Formular verwenden, ein gewöhnlicher Brief reicht dafür nichtaus. Mit dem Formular wird der Mieter über den Kündigungsschutz informiert(vgl. S. 17). Werden diese Formvorschriften nicht eingehalten, ist die Kündigungnichtig, also ungültig. Das Mietverhältnis dauert in diesem Fall unverändert fort.Form der KündigungArt. 266 l und 266 o OR15

1MietvertragWohngemeinschaftenund FamilienwohnungenArt. 266 m und 266 n ORNachmieterArt. 264 ORRückgabe der SacheArt. 267 ORUnterschreiben zwei Mieter gemeinsam einen Mietvertrag, um im Konkubinatoder in einer Wohngemeinschaft zu leben, können sie das Mietverhältnis nurbeenden, wenn beide die Kündigung unterschreiben. Besonders geschützt ist dieFamilie: Wohnungen von Ehegatten und eingetragenen Partnern können nurbeide Partner gemeinsam kündigen (vgl. Kapitel 8). Das gilt selbst dann, wennein Partner den Mietvertrag alleine abgeschlossen hat. So wird verhindert, dassdie eine Person die Familienwohnung ohne Einverständnis der anderen kündigenkann. Will der Vermieter die Wohnung einer Familie kündigen, muss er beidenPartnern je ein separates Kündigungsschreiben zustellen. Damit wird sichergestellt,dass beide Partner über die Kündigung informiert werden.Ein Mieter kann die Mietsache jederzeit, ohne die Kündigungsfrist und den Kündigungstermineinzuhalten, vorzeitig zurückgeben, wenn er dem Vermieter einenzumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Der Nachmieter muss zahlungsfähig undbereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Ist diesder Fall, hat der Mieter seine Pflicht erfüllt; es ist dann am Vermieter zu entscheiden,ob er mit dem vorgeschlagenen Mieter einen Vertrag abschliessen will odernicht. Aber Vorsicht: Wer vorzeitig auszieht und keinen zumutbaren Nachmieterfindet, muss den Mietzins bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin bezahlen.Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässenGebrauch ergibt. Das bedeutet, dass der Mieter nicht für die normaleAbnützung haftet. Wer z. B. in seiner Wohnung Bilder aufhängt, haftetnicht, wenn nach dem Auszug Spuren davon an der Wand zu sehen sind. DerMieter haftet aber, wenn er mit der Mietsache unsorgfältig umgegangen ist undeinen Schaden absichtlich oder fahrlässig verursacht hat. Wenn beispielsweiseIhr jüngerer Bruder die Wände seines Zimmers versprayt hat, haftet Ihre Familiebeim Auszug. Bei der Berechnung des Schadens wird allerdings die Lebensdauerder beschädigten Sache berücksichtigt. Ein gewöhnlicher Wandanstrich etwa hateine Lebensdauer von acht Jahren. Zieht man nach vier Jahren aus, müssen Mieterund Vermieter je die Hälfte der Kosten des Neuanstrichs übernehmen. Nach achtJahren muss der Mieter nichts mehr zahlen.Das Mietrecht schützt Familien speziell.16

Mietvertrag 1Für normale Abnützungmuss der Mieter nicht aufkommen.KündigungsschutzDie Suche nach einer neuen Wohnung ist oft schwierig. Der Staat hat deshalb dieMieter als schwächere Partei geschützt. Mieter von Wohnungen können unterbestimmten Voraussetzungen eine Kündigung des Vermieters anfechten oder eineErstreckung des Mietverhältnisses verlangen.Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. DerMieter kann die Kündigung aber nur anfechten, wenn er die Gründe für die Kündigungkennt. Der Vermieter muss die Kündigung deshalb auf Verlangen des Vermietersbegründen. Gegen Treu und Glauben verstossen unter anderem folgendeKündigungen:""Der Vermieter kündigt, weil der Mieter gerechtfertigte Ansprüche aus demMietverhältnis geltend macht. Beispiel: Der Mieter reklamiert wegen einer zuhohen Nebenkostenabrechnung, daraufhin wird ihm aus Rache gekündigt.""Kündigungen während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens zwischenMieter und Vermieter und während dreier Jahre nach dessen Abschluss. Beispiel:Ein Mieter hat bei der Schlichtungsbehörde die Herabsetzung des Mietzinsesverlangt. Ein Jahr später erhält er die Kündigung.Um die Kündigung anzufechten, muss der Mieter innert 30 Tagen nach Erhalt derKündigung bei der Schlichtungsbehörde ein Anfechtungsbegehren einreichen.Der Mieter kann die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigungder Miete für ihn oder seine Familie einen Härtefall darstellt. Das trifft etwadann zu, wenn eine Familie in der gewohnten Umgebung bleiben möchte, damitdie Kinder die Schule nicht wechseln müssen, oder bei einem älteren Ehepaar,das auf eine günstige und behindertengerechte Wohnung angewiesen ist. Willder Mieter eine Erstreckung verlangen, muss er sich innerhalb von 30 Tagen seitEmpfang der Kündigung an die Schlichtungsbehörde wenden. Das Mietverhältniskann bei Wohnungen für maximal vier Jahre erstreckt werden. Beim Erstreckungsentscheidwerden aber auch die Interessen des Vermieters berücksichtigt undgegen die Interessen des Mieters abgewogen, z. B. wenn der Vermieter mit seinerFamilie selber in die Wohnung ziehen will (Eigenbedarf).Anfechtung derKündigungArt. 271 und 271a ORArt. 273 Abs. 1 ORErstreckung desMietverhältnissesArt. 272 ff. OR17

1Mietvertrag1.4 VertragsverletzungenWas kann der Mieter machen, wenn der Vermieter den Vertrag verletzt? Und wiekann der Vermieter vorgehen, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt? In der folgendenÜbersicht finden Sie die Antworten auf diese Fragen.Vertragsverletzungen des VermietersVertragsverletzung Beispiel ArtikelVerzug beider ÜbergabeÜbergibt der Vermieter die Wohnung nichtzum vereinbarten Zeitpunkt, kann der Mieternach den Regeln des Schuldnerverzugsvorgehen (vgl. W&G 1, Kapitel 9.3).Der Neubau wird nicht rechtzeitig fertig.Sie können erst eine Woche später als vereinbarteinziehen und müssen einige Nächteim Hotel verbringen. Die Hotelkostenkönnen Sie vom Vermieter zurückverlangen.Art. 258Abs. 1 OR,Art. 107 – 109ORMängel beider ÜbergabeDer Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache frei von Mängeln zu übergeben.Je nach Schwere der Mängel hat der Mieter folgende Möglichkeiten:Art. 258 ORSchwere Mängel: Bei Mängeln, welche dieTauglichkeit zum vorausgesetzten Gebraucherheblich beeinträchtigen oder ausschliessen,kann der Mieter die Annahme verweigernund nach den Regeln des Schuldnerverzugsvorgehen.Das Schlafzimmer ist wegen eines Feuchtigkeitsschadensnicht bewohnbar. Sie könnendie Annahme verweigern und vom Vertragzurücktreten.Mittlere oder leichte Mängel: Bei wenigerschweren Mängeln darf der Mieter dieAnnahme nicht verweigern. Der Vermietermuss aber sämtliche Mängel nachträglichbeseitigen. Tut er dies nicht, kann der Mieternach den Regeln für Mängel währendder Mietdauer vorgehen (vgl. unten).Die Waschmaschine ist defekt, oder beimKochherd funktioniert der Abzug nicht.Mängelwährend derMietdauerDer Vermieter muss die Sache in gebrauchsfähigemZustand erhalten. Treten währendder Mietdauer Mängel auf, hat der MieterAnspruch auf:""Beseitigung des Mangels,""Herabsetzung des Mietzinses,""Schadenersatz.Der Mieter kann zudem den Mietzins beieiner Behörde hinterlegen. Beseitigt derVermieter Mängel nicht innert angemessenerFrist, kann der Mieter wie folgt vorgehen:Die Heizung funktioniert im Winter nicht.Der Vermieter muss sie möglichst raschreparieren. Für die ungeheizte Zeit könnenSie eine Reduktion des Mietzinses verlangen.Haben Sie die Wohnung selbst miteinem Elektroofen geheizt, muss Ihnen derVermieter die Stromkosten bezahlen.Art. 259a ff.ORbei schweren Mängeln fristlos kündigen;Wenn der Vermieter die Heizung nichtreparieren will, können Sie fristlos kündigenund ausziehen.Art. 259b lit.a ORbei mittleren Mängeln diese auf Kosten desVermieters selber beseitigen lassen;Sie lassen die defekte Waschmaschine selbstreparieren und fordern die Kosten vom Vermieterzurück.Art. 259b lit.b ORbei leichten Mängeln: Da der Mieter denkleinen Unterhalt selbst übernehmen muss,hat er keine Ansprüche gegen den Vermieter.Ist der Ablauf des Waschbeckens verstopft,müssen Sie diesen selbst reinigen.Art. 259 OR18

Mietvertrag 1Vertragsverletzungen des MietersVertragsverletzung Beispiel ArtikelZahlungsverzugBezahlt der Mieter den Mietzins nicht,kann der Vermieter das Mietverhältnisausser ordentlich kündigen. Dazu musser dem Mieter aber zuerst schriftlich eineZahlungs frist von mindestens 30 Tagensetzen und ihm gleichzeitig die Kündigungandrohen. Zahlt der Mieter weiterhin nicht,kann der Vermieter mit einer Frist von30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.Ein Mieter zahlt den Mietzins für Märznicht. Mitte März setzt ihm der Vermietereine Frist von 30 Tagen und droht ihmmit der Kündigung. Trotzdem bezahlt derMieter bis Mitte April nicht. Nun kann derVermieter das Mietverhältnis auf Ende Maikündigen.Art. 257d ORVerletzungder Pflichtenzu Sorgfaltund RücksichtnahmeMieter müssen mit der Mietsache sorg fältigumgehen und auf Hausbewohner undNachbarn Rücksicht nehmen. Verletzt einMieter diese Pflichten trotz einer schriftlichen Mahnung, kann der Vermieter dasMietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagenauf Monatsende kündigen, wenn ihm oderden Hausbewohnern die Fortsetzung desMietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist.Ein Mieter hört oft die ganze Nacht lauteMusik. Die Nachbarn können deswegennicht schlafen. Stellt der Mieter die Musiktrotz schriftlicher Mahnung nicht leiser,kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlichkündigen.Art. 257f ORErfolgt der Einzug verspätet, da der Neubau noch nicht bezugsbereit ist, gerät der Vermieter in Verzug.19

1MietvertragRepetitionsfragen1. Was ist die Gemeinsamkeit von Miete, Pacht und Leasing? Was sind die Unterschiede?2. In welcher Form kann ein Mietvertrag abgeschlossen werden? Welche Form istsinnvoll?3. Nennen Sie je drei Pflichtena) des Vermieters;b) des Mieters.4. Wer muss für kleinere Reparaturen an der Mietsache aufkommen? Wer für grössereReparaturen?5. Unter welchen Umständen ist Untervermietung erlaubt? In welchem Gesetzesartikelist dies geregelt?6. Wann gilt ein Mietzins als missbräuchlich?7. Mit welcher Frist und auf welche Termine können Wohnungen gekündigt werden?8. Welche Form muss bei der Kündigung einer Wohnung eingehalten werdena) bei einer Kündigung des Mieters?b) bei einer Kündigung des Vermieters?9. Unter welchen Bedingungen kann ein Mieter einen Nachmieter stellen?10. Wann kann ein Mieter eine Kündigung anfechten?11. Wann kann eine Mieterin eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen?12. Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinsesin Verzug gerät?20