Vortrag Gottensträter - LLFG - Sachsen-Anhalt

Verkehrswertermittlungeines Grundstücksmit aufstehenderPutenmastanlageAndreas GottensträterKoesling Anderson LEBG mbH

GliederungBeschreibung der PutenmastställeBeschreibung des MastverfahrensErmittlung des• Verkehrswertes für Grund und Boden• Ertragswertes der Gebäude• Ersatzwertes der GebäudeZusammenfassung

BewertungsanlassErwerb des Grundstücks durch einenlandwirtschaftlichen Betrieb Verkehrswertermittlung als Grundlage für dieBeleihung des Grundstücks(keine Ermittlung des Beleihungswertes) Verkehrswertermittlung zur Festlegungder förderfähigen Investitionshöhebei Inanspruchnahme von Investitionsförderung(nach AFP)

Beschreibung der Gebäude• Errichtung im Jahr 1997• 4 Mastställe mit je 2.000 m² Stallfläche (125 x 16 m)• Louisiana Ställe (Holzrahmenbau, Eterniteindeckung)• Zusatzinvestitionen in 2005: Futterwaagen, Sprühvernebelung• 1 Bergehalle: 20 x 60 m• Stahlhalle mit Trapezblechverkleidung• genutzt für Strohlagerung und Maschinenunterstand• Containeranlage (Büro, Sozialräume, Hygieneschleuse)• kein ersichtlicher Reparaturstau, ordentlicher Zustand derGebäude

MastverfahrenWoche 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13Stall 1 Aufzucht Vormast Hähne Reinig. Aufzucht Vormast Hähne Reinig.Stall 2 Mast Henn. Reinig. Mast Hennen Reinig. Mast HennenStall 3 Endmast Hähne Reinig. Endmast Hähne Reinig. Endm.Stall 4 Endmast Hähne Reinig. Endmast Hähne Reinig. Endm.Belegdichte Hähne 3,0 – 3,3 Tiere je m²Hennen 5,4 – 5,7 Tiere je m²

BewertungsgrundsätzeErmittlung des Verkehrswertesnach § 7 Wertermittlungsverordnung (WertV 98) :• Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV)• Ertragswertverfahren (§§ 15 bis 20 WertV)• Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25 WertV)

Bewertung Grund und Boden• erschlossenes landwirtschaftliches Betriebsgrundstückim Außenbereich• keine Bodenrichtwerte für diese Kategorie verfügbar• Ableitung vom Bodenrichtwert für alterschlosseneBaufläche im Ortsbereich und für Ackerland• dabei Berücksichtigung von Lage, Größe undErschließungszustand• Bewertungsansatz: 4,00 €/m² 1/3 der alterschossenen Bauflächen (Bodenrichtwert 12,00 €/m²) 8-facher Ackerlandpreis (Bodenrichtwert 0,50 €/m²)

GebäudebewertungBewertung nach demErtragswertverfahren:• Ermittlung der jährlich erzielbaren Reinerträge undKapitalisierung auf Restnutzungsdauer• gute Anwendbarkeit, da Mastverfahren rechtstandardisiertErsatzwertverfahren• Wertermittlung über den Vergleich mit einem neuenErsatzgebäude• Ergebnis repräsentiert den Vorteil des bestehendenAltgebäudes• dabei Berücksichtigung von Funktionsnachteilen,Reparaturaufwendungen und Restnutzungsdauer

Ertragswertermittlung• Ställe entsprechen Anforderung für eineleistungsfähige Mast (Größe, Bauart, Inventar, Lage)• Ermittlung des Reinertrages des Grundstücks überDeckungsbeitragsermittlung für Putenmast• Vergleichsdaten in Sachsen-Anhalt nicht verfügbar• Nutzung umfangreicher Auswertungen derLandwirtschaftskammern NRW und Niedersachsen

Ermittlung Ertragswerterzielbarer Deckungsbeitrag je Jahr33 € /m² StallflächeStallfläche gesamt 8.000 m²erzielbarer Deckungsbeitrag je Jahr264.000 € Gesamt./. Personalkosten 58.000 €./. Unterhaltungsaufwendungen 8.500 €./. Versicherungskosten 3.400 €./. Sonstige Festkosten (Verwaltung, Buchführung, Steuern, Gebühren) 10.000 €Grundstücksreinertrag 184.100 €./. Verzinsung BodenwertBodenwert:4,00 €/m²Fläche: 27.550 m²Bodenwert: 110.200 €Zinssatz: 4,00% 4.408 €Reinertrag der baulichen Anlagen 179.692 €Kapitalisierung auf Restnutzungsdauer:Restnutzungsdauer:20 JahreZinssatz: 7,00%Kapitalisator: 10,5940 1.903.657 €./. Kapitalbedarf für Renovierung 250.000 €Ertragswert des Gebäudes 1.653.657 €

ErsatzwertermittlungKalkulation eines NeubausPlanungsdaten:• KTBL: Betriebsplanung Landwirtschaft• Geflügeljahrbücher• Auskünfte von Fachberatern

Ersatzwertermittlung der GebäudeStallgebäude mit festen Einbauten je m² Summe8.000 m² langfristig 30 Jahre 160,69 € 1.285.511 €mittelfristig 15 Jahre 30,74 € 245.942 €kurzfristig 10 Jahre 8,57 € 68.547 €gesamt 200,00 € 1.600.000 €Stroh-/Masch.-halle langfristig 30 Jahre 80.000 €Baunebenkosten 50.000 €Normalherstellungskosten vergleichbarer Ersatzgebäude 1.730.000 €jährliche Kapitalkosten des ErsatzgebäudesZinssatz: 6%langfristig: 30 Jahre: WGF: 0,0726, Wetanteil 81,5 % 102.087 €mittelfristig: 15 Jahre: WGF: 0,1030, Wetanteil 14,4 % 26.086 €kurzfristig: 10 Jahre: WGF: 0,1359, Wetanteil 4,0 % 9.593 €jährliche Unterhaltungs- und Funktionsvorteile der Ersatzgebäude 0 €jährlicher Vorteil der vorhandenen Gebäude 137.765 €Kapitalisierung auf RestnutzungsdauerRestnutzungsdauer:20 JahreZinssatz: 6%Kapitalisator: 11,47 1.580.168 €./. Kapitalbedarf für Renovierung 250.000 €Ersatzwert Gebäude 1.330.168 €

Zusammenfassung VerkehrwertschätzungErtragswert: 1.653.657 €Ersatzwert: 1.330.168 €Abgeleiteter Verkehrswert Gebäude: 1.330.000 €Verkehrswert Grund und Boden: 110.000 €Verkehrswert Putenmastanlage: 1.440.000 €