Mandantenbrief Januar 2009 - Bartmann-stb.de

Mandantenbrief Januar 2009Eingangssteuersatz in beiden Steuerklassen künftig stattliche 30 %, während im alten Rechtin Steuerklasse II mit humanen 12 % begonnen wurde und auch die Steuerklasse III mitakzeptablen 17 % begann.BewertungsfragenErhebliche Änderungen wurden im Bereich der Bewertung vorgenommen, schließlich warenes seinerzeit auch Bewertungsfragen, die zur erklärten Verfassungswidrigkeit des altenRechts geführt hatten. Im Privatbereich sind daher umfangreiche Änderungen bei derImmobilienbewertung nicht zu übersehen. Deutlichste Umgestaltung ist dabei, dass es nichtmehr nur ein einzelnes Bewertungsverfahren gibt, sondern in Abhängigkeit der Immobilienartzwischen drei unterschiedlichen Bewertungsverfahren differenziert werden muss.a) VergleichswertverfahrenFür Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ist im neuenRecht das Vergleichswertverfahren durchzuführen. Wie schon am Namen erkennbar, sollhier künftig der steuerlich anzusetzende Wert anhand von Vergleichspreisen oderVergleichsfaktoren ermittelt werden. Entsprechende Vergleichsdaten sollen dabei über dieGutachterausschüsse der Gemeinden bekanntgegeben werden.Hinweis:Auch wenn das Vergleichswertverfahren einfach und einleuchtend klingt, wird esin der Praxis erhebliche Probleme mit sich bringen, denn die zentrale Frage bzw.der überall entstehende Streitpunkt wird sein: Stammt der mitgeteilteVergleichspreis auch tatsächlich von einer hinreichend vergleichbarenImmobilie? Wenn nämlich die vergleichbare Immobilie eine sehr hochwertige ist,wird der sogenannte Vergleichspreis zu hoch sein. Wenn die Vergleichsimmobilieeher minderwertig ist, wird auch der Vergleichswert entsprechend niedrig sein.Der ermittelte Wert hängt daher enorm von den zuvor erzielten Verkaufspreisenfür vergleichbare Immobilien ab.b) ErtragswertverfahrenDas zweite Verfahren ist das sogenannte Ertragswertverfahren, das insbesondere für denVermieter von Interesse ist. Hier werden nämlich die Mietwohngrundstücke (also dasklassische Vermietungsobjekt), die Geschäftsgrundstücke und auch gemischt genutzteGrundstücke bewertet. Ähnlich wie im früheren Verfahren ist hier der Ausgangspunkt dieJahresrohmiete oder in Ermangelung dieser die üblich erzielbare Miete. Danach hat dasVerfahren jedoch nichts mehr mit seinem Vorgänger gemein, denn die Ermittlung findetinsgesamt in fünf Stufen statt. Hier die Darstellung nur in aller Kürze, damit die Komplexitätder Berechnungen klar wird: Ausgehend von der Jahresrohmiete ist diese um dieBewirtschaftungskosten der Immobilie zu kürzen, welche sich entweder ausErfahrungssätzen der Gutachterausschüsse ergeben oder schlicht der Anlage 23 desBewertungsgesetzes zu entnehmen sind. Das so ermittelte Zwischenergebnis nennt sichReinertrag und ist um die Verzinsung des Bodenwertes zu kürzen. Auch dieserLiegenschaftszinssatz stammt entweder von den Gutachterausschüssen oder wird aus einervorgegebenen Tabelle im Bewertungsgesetz entnommen. Das nun wiederum erreichteZwischenergebnis nennt sich Gebäudereinertrag und wird mit einem Vervielfältigermultipliziert, den man wiederum aus einer Anlage zum Bewertungsgesetz ablesen kann. Dernun errechnete Betrag nennt sich Gebäudeertrag und ist schließlich noch um den Wert desGrund und Bodens zu erhöhen. Die sich dann ergebende Summe ist der steuerlich relevanteWert. Oder frei nach Trapattoni: Ich habe fertig!Hinweis:An dieser Stelle wird bereits deutlich, dass die neuen Bewertungsmethodenkeinen Beitrag zu Vereinfachung des Steuerrechts leisten. Auch muss gefragtSeite 3