Der deutsche Pfandbriefmarkt 2008|2009 - DG Hyp

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Der deutsche Pfandbriefmarkt 2008 | 2009
Verordnung regelt
Beleihungswertermittlung
Barwertrechnung als
Grundlage
Anwendung von Stressszenarien
Beleihungswertermittlung
Die Vorgehensweise bei der Beleihungswertermittlung für Immobilien, die als Sicherheiten
für Kredite dienen, wird durch eine gesonderte Rechtsverordnung – der
Beleihungswertverordnung – näher bestimmt. Der Beleihungswert ist nach dem
Vorsichtsprinzip zu ermitteln, das heißt, er ist nur auf Basis der dauernden Eigenschaften
des Grundstücks und dem nachhaltig zu erzielenden Ertrag abzuleiten.
Gleichzeitig darf er den Marktwert nicht überschreiten. Spekulative Elemente dürfen
mithin bei der Ermittlung des Beleihungswertes nicht berücksichtigt werden.
Der Beleihungswert eines Grundstücks basiert auf Erkenntnissen des langfristigen
Marktgeschehens, gepaart mit dauerhaften und zukunftssicheren Merkmalen, die
auch in Zukunft im normalen Geschäftsverkehr realisiert werden können. Der Beleihungswert
ist von einem – bezüglich der Kreditentscheidung unabhängigen – Gutachter
zu ermitteln. Er muss über die notwendige Berufserfahrung und entsprechende
Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen.
Defi nition Beleihungswert
„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer
vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäufl ichkeit einer Immobilie und unter
Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen
regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen
Nutzung ergibt. Spekulative Elemente dürften dabei nicht berücksichtigt
werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem
anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.“
Defi nition Marktwert
„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am
Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten
Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit
Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ Quelle: PfandBG
Barwertverordnung
Die Barwertverordnung (PfandBarwertV) der BaFin enthält die maßgeblichen Einzelheiten
zu den Methoden, welche die Pfandbriefemittenten bei der Bestimmung der
Barwerte einhalten müssen. Das Erfordernis der Barwertrechnung ist vor allem im
Zusammenhang mit der Möglichkeit der Berücksichtigung von Derivatgeschäften in
der Deckungswertrechnung zu sehen. Sinn und Zweck der Einführung der Deckungsrechnung
auf Basis der Barwerte ist die Begrenzung von Marktpreisrisiken, die sich
insbesondere durch Schwankungen der Zinssätze und Wechselkurse ergeben.
Die Barwerte der umlaufenden Pfandbriefe und der entsprechenden Deckungsmasse
werden täglich ermittelt und gegenübergestellt. Die Berechnung der Barwerte
erfolgt über die währungsspezifi sche Swap-Kurve, die Barwerte von Fremd-