Classic Value 3 - Hesse Newman

A N A L Y S E
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
Hesse Newman Capital AG
Classic Value 3
sehr gut
+++
Urteil
November 2011

Die G.U.B.-analyse
n initiator UnD manaGement
Die börsennotierte Hesse Newman Capital AG wurde im
Jahr 2004 gegründet und war die Muttergesellschaft der
traditionsreichen Hamburger Privatbank Hesse Newman.
In den Jahren 2008/2009 erfolgten eine umfangreiche
Neupositionierung und der Verkauf des Bankhauses.
Seit dem Eintreten der Vorstände Marc Drießen und
Dr. Marcus Simon in 2008 wurden insgesamt acht
Publikumsfonds mit einem platzierten Eigenkapital von
176,4 Millionen Euro aufgelegt, darunter Immobilien,
Schiffe und Container-Direktinvestments (Stand:
31. August 2011). Die Vorstände waren bereits zuvor in
Führungspositionen bei verschiedenen Emissionshäusern
tätig und verfügen über entsprechende Erfahrung in der
Konzeption und dem Vertrieb von geschlossenen Fonds.
Hauptaktionär mit rund 46 Prozent ist die SBW Schweizer
Beteiligungs Werte-AG, Zürich, ein Unternehmen der
Finanzdienstleistungs- und Immobilienbranche, deren
Aktien von dem Unternehmer Klaus Mutschler (Mutschler-
Gruppe) gehalten werden. In der Leistungsbilanz 2010
sind fünf laufende Immobilienfonds und drei Schiffsfonds
bzw. -Zweitmarktportfolien aufgelistet, die seit 2008
aufgelegt wurden und bisher im Wesentlichen plangemäß
verlaufen. Der „Hesse Newman Aurelius Funds 1“
wurde infolge der Finanzmarktkrise rückabgewickelt,
wobei die Anleger ihr eingezahltes Kapital inklusive
Agio und einer Verzinsung zurückerhielten. Aufgrund
der kurzen Emissionshistorie seit der Neupositionierung
und der geringen Laufzeiten – vier Fonds sind noch in
der Platzierung – liegen insgesamt aber noch keine
nachhaltigen Ergebnisse vor. Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot,
dem ersten Auslandsfonds des Initiators,
übernimmt die Hesse Newman Immobilienmanagement
GmbH die Fondsgeschäftsführung. Ihr Geschäftsführer
Uli Bräuninger leitet die Abteilung Immobilien bei der
Hesse Newman Capital AG und bringt nach Angaben
in der Leistungsbilanz umfangreiches Know-how mit
in den Fonds ein.
n investition UnD finanzierUnG
Die Fondsgesellschaft investiert mittelbar über eine Vermietungsgesellschaft
und eine Grundstücksgesellschaft
in ein 1993 errichtetes Büro- und Verwaltungsgebäude
in der Brüsseler Innenstadt. Bau- und Fertigstellungsrisiken
bestehen insofern nicht. Die Büroflächen und
die insgesamt 276 Tiefgaragenstellplätze werden seit
Fertigstellung vollständig von der EU-Kommission
genutzt. Der Erwerb der Immobilie erfolgt durch eine
zweistufige Ankaufsstruktur über ein Erbpachtrecht und
den separaten Erwerb der Eigentumsrechte. Positiv ist
zu bewerten, dass sowohl die Übernahme der betreffenden
Gesellschaftsanteile als auch der Erwerb des
Erbpachtrechts und des rechtlichen Eigentums nach
Angaben des Initiators bereits erfolgt sind. Der Kaufpreis
für das Erbpacht- und das Eigentumsrecht liegt mit rund
60,12 Millionen Euro (inklusive Grunderwerbsteuer)
etwas unter dem im Wertgutachten der Frank Knight
sa/nv ermittelten Marktwert der Immobilie von rund
60,65 Millionen Euro. Der Gutachter war laut Prospekt
bei der Transaktion zugleich als Makler tätig, so dass
Interessenkonflikte nicht auszuschließen sind. Die Arcadis
Deutschland GmbH hat eine technische Due Diligence
durchgeführt und bestätigt der Immobilie einen guten
Zustand und eine angemessene Ausstattung. Der Initiator
hat eine Platzierungsgarantie abgegeben, die durch
eine Kommanditeinlage bzw. ein verzinsliches Darlehen
erbracht werden kann. Das von der Vermietungs- und
der Grundstücksgesellschaft aufgenommene langfristige
Darlehen wurde laut Initiator bereits valutiert. Die
Gesamtfinanzierung ist damit abgesichert. Die Fondskosten
liegen im unteren Bereich des marktüblichen
Rahmens.
n wirtschaftliches Konzept
Die Immobilie befindet sich im Bürobezirk Quartier
Leopold, wo mehrere europäische Institutionen wie das
EU-Parlament, der EU-Ministerrat und die EU-Kommission
ihren Sitz haben. Das Quartier ist Teil des Central Business
District, der laut Prospekt eine niedrige Leerstandsquote
von 7,9 Prozent aufweist (Quelle: Jones Lang Lasalle
Research). Mit der EU-Kommission als bonitätsstarkem
Mieter von nahezu der gesamten Mietfläche sind die
Einnahmen des Fonds bis Ende Juni 2020 abgesichert.
Durch die voll indexierten Mietverträge besteht entsprechende
Inflationssicherheit. Für den Fall, dass der Sitz der
EU-Kommission wider Erwarten in ein anderes Land
verlegt werden sollte, kann der Mieter allerdings außerordentlich
kündigen. Die Restlaufzeit des Mietvertrages
mit der EU-Kommission ist mit rund 8,5 Jahren im
Hinblick auf die Single-Tenant-Struktur vergleichsweise
kurz. Nach Ablauf des Mietvertrages muss nahezu das
gesamte Gebäude neu vermietet werden, wobei die
Prognose ab diesem Zeitpunkt mit zehn Prozent geringeren
Mieteinnahmen kalkuliert. Nach Einschätzung
des Wertgutachters liegt die mit der EU-Kommission
vereinbarte Miete allerdings rund 6,4 Prozent über der
Marktmiete. Positiv auf die Anschlussvermietung könnte
sich auswirken, dass die Gebäudestruktur laut Arcadis-
Gutachten eine flexible abschnitts- und geschossweise
Flächenaufteilung zulässt. Die Kosten für den Rückbau
von Ein- und Umbauten, wie z. B. der Wanddurchbrüche
zu dem ebenfalls von der EU-Kommission genutzten
Nachbargebäude, sind laut Initiator vom Mieter zu
tragen. Die Prognose geht davon aus, dass die Mieten
jährlich um zwei Prozent steigen. Ein Mietausfallwagnis
wurde aufgrund der Bonität der EU-Kommission erst
nach Ende des Mietvertrages mit zwei Prozent der
prognostizierten Mieten kalkuliert. Die Kosten für
Instandhaltung, Instandsetzung und Nachvermietung sind
mit insgesamt rund 2,3 Millionen Euro berücksichtigt.
Für die in 2020/2021 vorgesehenen umfangreichen
Revitalisierungsmaßnahmen wurden zusätzlich rund
3,8 Millionen Euro eingeplant, die auch höher ausfallen
können. Sollte die EU-Kommission den Vertrag verlängern,
könnten diese Kosten unter Umständen aber (zunächst)
ganz oder teilweise eingespart werden. Die Prognose
unterstellt den Verkauf der Gesellschaftsanteile per
Ende 2024 mit dem 15,8-fachen der dann geltenden
Jahresnettomiete (Ankaufsfaktor: 15,6-fach), was
eine erfolgreiche Anschlussvermietung ab Mitte 2020
voraussetzt. Möglicherweise könnten Steuerzahlungen
des Käufers den Kaufpreis aber reduzieren. Der Zinssatz
für das langfristige Darlehen wurde bis Ende März 2019
gesichert. Für die Anschlussfinanzierung bis 2024 wird
mit einem Zinssatz von fünf Prozent p. a. kalkuliert. Die
Anleger erzielen laut Prospekt Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung, die nur der Besteuerung in Belgien
unterliegen. Zur Ankaufsstruktur und der steuerlichen
Behandlung der Transaktion liegt eine verbindliche
Auskunft der belgischen Steuerbehörde vor.
n rechtliches Konzept
Die Anleger beteiligen sich wie üblich an einer GmbH & Co.
KG. Die Geschäftsführung ist vom Selbstkontrahierungs-
verbot des Paragrafen 181 BGB befreit. Die Errichtung
eines Beirates ist nicht vorgesehen. Gesellschafterbeschlüsse
können statt in einer Präsenzversammlung
auch im schriftlichen Verfahren gefasst werden. Positiv
ist, dass die Haftsumme der Anleger auf zehn Prozent
der Pflichteinlage begrenzt ist. Eine ordentliche Kündigung
ist erstmalig zum 31. Dezember 2024 möglich. Die
geschäftsführende Kommanditistin kann unter anderem
der Übertragung des Fondsanteils an einen Zweitmarktfonds
die Zustimmung verweigern, sofern dieser mit
der Gesellschaft oder den Gründungskommanditisten
in mittelbarem oder unmittelbarem Wettbewerb steht.
Die wesentlichen projektbezogenen Verträge unterliegen
belgischem Recht, das von dem deutschen Recht
abweichen kann. Die Mittelverwendungskontrolle in der
Investitionsphase wird von einer Tochtergesellschaft
des Bankhauses Donner & Reuschel AG durchgeführt.
n interessenKonstellation
Der Treuhänder ist mit dem Initiator verbunden. Er
hat sich bei Beschlussfassungen aber der Stimme zu
enthalten, sofern keine Weisung des Anlegers vorliegt.
Verflechtungen des Initiators mit dem Verkäufer
bestehen angabegemäß nicht. Der Initiator leistet nur
eine geringe Einlage in den Fonds. Das Management
wird überwiegend unabhängig vom Erfolg des Fonds
vergütet, lediglich die geschäftsführende Kommanditistin
erhält bei Auflösung der Gesellschaft für ihre Tätigkeit
als Liquidator eine Vergütung.
n prospeKt UnD DoKUmentation
Der Prospekt ist branchenüblich aufgebaut, die Darstellungen
sind aufgrund der Ankaufsstruktur nach
belgischem Recht aber zum Teil recht komplex. Die
Leistungsbilanz enthält die Prüfungsbescheinigung einer
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Positiv ist, dass neben
dem Wertgutachten auch ein technisches Gutachten zur
Immobilie vorliegt.

stärKen-schwächen-analyse
stärKen/chancen
• Vorstände/Management mit Erfahrung im Bereich geschlossene Fonds
• Wertgutachten lässt auf marktgerechten Kaufpreis schließen
• Keine Bau- und Fertigstellungsrisiken
• Erwerbsvorgänge laut Initiator bereits vollzogen
• Vollvermietete Immobilie
• EU-Kommission als bonitätsstarker Mieter nahezu aller Flächen
• Flexible Nutzung der Mietflächen möglich
• Fremdkapital bereits valutiert
• Platzierungsgarantie
• Moderate Fondskosten
• Voraussichtlich günstige steuerliche Behandlung
emissionserfahrUnG
1 Stand Ende August 2011
Das fazit
PLATZIERTES EIGENKAPITAL 1
Gesamt: 176,4 Mio. Euro
■ Immobilienfonds: 119,1 Mio. Euro
■ Schiffsfonds: 26,3 Mio. Euro
■ Container-Direktinvestments: 31,0 Mio. Euro
ANZAHL DER FONDS 1
Gesamt: 8
(inkl. aktuellem Fonds)
■ Immobilienfonds: 5
■ Schiffsfonds: 3
Die Hesse Newman Capital AG hat seit einer grundlegenden Neupositionierung in den
Jahren 2008/2009 insgesamt acht Fonds aufgelegt. Die Vorstände und das Management
verfügen auch aus ihren vorherigen Tätigkeiten über umfangreiche Erfahrung im Bereich
der geschlossenen Fonds. Das Beteiligungsangebot überzeugt durch die EU-Kommission
als bonitätsstarkem Mieter und den zentralen Standort der Immobilie im Brüsseler Central
schwächen/risiKen
• Kurze Emissionshistorie seit Neu-Positionierung
• Wertgutachter zugleich Makler der Transaktion
• Miete der EU-Kommission über Marktniveau
• Erhöhtes Risiko der Anschlussvermietung (Ein-Mieter-Struktur)
• Zweitmarktfähigkeit des Fonds-Anteils kann im Einzelfall eingeschränkt sein
Die G.U.B.-BeUrteilUnG
initiator UnD manaGement
(20 %)
investition UnD finanzierUnG
(30 %)
wirtschaftliches Konzept
(20 %)
rechtliches Konzept
(10 %)
interessenKonstellation
(10 %)
prospeKt UnD DoKUmentation
(10 %)
Gesamt
(100 %)
Punkte 79
++
Punkte 86
+++
Punkte 83
+++
Punkte 78
++
Punkte 78
++
Punkte 82
+++
Punkte 82
sehr gut
+++
Business District, der eine vergleichsweise niedrige Leerstandsrate aufweist. Der Erfolg
des Fonds ist neben der Entwicklung des allgemeinen Immobilienmarktes insbesondere
davon abhängig, ob und zu welchen Konditionen die Anschlussvermietung ab Mitte
2020 und die geplante Veräußerung der Immobilie Ende 2024 realisiert werden können.
Urteil

Kennzahlen 1
Eigenkapital inkl. Agio 2 : 55,5 %
Kaufpreis und Liquiditätsreserve 2 : 89,1 %
Erwerbsnebenkosten 2 : 1,5 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 2 : 7,9 %
Finanzierungskosten 2 : 1,5 %
Kaufpreisfaktor 3 : 15,6
1 Konsolidiert für Fonds-, Vermietungs-, Grundstücksgesellschaft
2 Verhältnis zum prognostizierten Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio)
3 Verhältnis von Kaufpreis Erbpachtrecht und Eigentumsrecht (inkl. Grunderwerbsteuer) zu erster voller Jahresmiete (2012)
ecKDaten
Branche: Immobilien
Investitionsobjekt: Büro- und Verwaltungsgebäude in Brüssel (12.582 m 2 Bürofläche und
216 m 2 Einzelhandelsfläche sowie 276 Tiefgaragenstellplätze)
Mieter: EU-Kommission von sämtlichen Büroflächen und Tiefgaragenplätzen
(98 Prozent der Gesamtmietfläche)
Mietvertragsdauer: Bis 30. Juni 2020
Mindestbeteiligung: 20.000 Euro
Agio: Fünf Prozent
Dauer der Gesellschaft: Unbestimmt, eine ordentliche Kündigung ist frühestens zum
31. Dezember 2024 möglich
Gesamtinvestitionsvolumen: Rund 69.745.000 Euro inkl. Agio (konsolidiertes Gesamtinvestitionsvolumen)
Geplantes Kommanditkapital: 38.744.900 Euro inkl. Agio
Fremdkapital: 31.000.000 Euro (auf Ebene der Vermietungs- und der Grundstücksgesellschaft)
Geplante jährliche
Auszahlungen 1 :
2011 – 2023 (ohne 2020): 5,0 Prozent
2024: 6,0 Prozent
2024: 118,0 Prozent (Schlusszahlung)
Geplanter Gesamtrückfluss 1 : 181,0 Prozent (inkl. Liquidationserlös)
1 Jeweils bezogen auf die Kapitaleinlage (ohne Agio) vor Steuern

Das anGeBot
Anleger beteiligen sich zunächst mittelbar über
einen Treuhänder an der Hesse Newman Real
Estate Nr. 8 GmbH & Co. KG, Hamburg (Fondsgesellschaft).
Die Fondsgesellschaft beteiligt
sich als Kommanditistin an der „Montoyer 34
Leasehold SCS“ (Vermietungsgesellschaft), die
ihrerseits nahezu 100 Prozent der Anteile an der
„Montoyer 34 Freehold SCS“ (Grundstücksgesellschaft)
hält. Investitionsobjekt ist ein 1993
errichtetes Büro- und Verwaltungsgebäude
mit 12.582 Quadratmetern Bürofläche und
216 Quadratmetern Einzelhandelsfläche in
Brüssel, Belgien. Die Immobilie ist bis Ende
Juni 2020 zu 98 Prozent an die EU-Kommission
Der anBieter
Hesse Newman Capital AG
Gorch-Fock-Wall 3
20354 Hamburg
Telefon: 040 / 3 39 62-444
Telefax: 040 / 3 39 62-448
Internet: www.hesse-newman.de
Sitz: Hamburg
Gründungsjahr: 2004
Grundkapital: 15.000.000 Euro
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt vom
12. Mai 2011 (Datum der Veröffentlichung: 3. Juni 2011), Leistungsbilanz 2010 (Stand: Dezember
2010), Wertgutachten Knight Frank s.a./n.v., Brüssel (23. August 2010 mit Ergänzung vom
23. Februar 2011), technisches Gutachten der Arcadis Deutschland GmbH, Berlin (18. Mai 2011),
verbindliche Auskunft der belgischen Steuerbehörde (3. Mai 2011) und weitere Unterlagen sowie
Antworten auf Fragen der G.U.B.
Analysedatum: 22. November 2011
vermietet (Erbpachtrecht). Mieterin einer Ladenfläche
mit 85 Quadratmetern ist eine Apotheke,
weitere 131 Quadratmeter sind an einen Beauty
Salon vermietet. Die Fondsgesellschaft wird auf
unbestimmte Zeit errichtet und kann erstmals
zum 31. Dezember 2024 ordentlich gekündigt
werden. Initiator des Fonds ist die Hesse Newman
Capital AG, als Treuhänder fungiert deren
Tochtergesellschaft TGH Treuhandgesellschaft
Hamburg mbH, beide Hamburg. Die Mittelverwendungskontrolle
wird von der Donner &
Reuschel Treuhand-Gesellschaft mbH & Co. KG,
Hamburg, durchgeführt.
Hauptaktionär: SBW Schweizer Beteiligungs-Werte AG, Zürich (mehr als 25 %)
Vorstand: Marc Drießen
Dr. Marcus Simon
Aufsichtsrat: Ralf Brammer (Vorsitzender)
Klaus Mutschler
Stefan Trumpp
Verbundene Unternehmen:
(Auswahl)
SBW Schweizer Beteiligungs-Werte AG, Zürich
Hesse Newman Immobilienmanagement GmbH, Hamburg
TGH Treuhandgesellschaft Hamburg mbH, Hamburg
G.U.B.-Analyse: Hesse Newman Capital AG n Classic Value 3

G.U.B.
Gesellschaft für Unternehmensanalyse und
Beteiligungsmanagement mbH
Stresemannstraße 163
22769 Hamburg
Telefon: (0 40) 5 14 44-160
Telefax: (0 40) 5 14 44-180
Internet: www.gub-analyse.de
E-Mail: info@gub-analyse.de
A N A L Y S E
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
Die G.U.B.-BewertUnGsstUfen Die G.U.B.-normalGewichtUnG
81 bis 100 Punkte: +++
61 bis 80 Punkte: ++
41 bis 60 Punkte: +
0 bis 40 Punkte: -
wichtiGe hinweise zUr G.U.B.-analyse
• Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse
erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung
dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
• Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie auf
den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Nach Paragraf 13 Verkaufs-prospektgesetz
i.V.m. § 44 Absatz 1 Börsengesetz besteht eine Haftung der Prospektverantwortlichen
bei einem fehlerhaften Prospekt nur innerhalb
von sechs Monaten nach der Veröffentlichung des Prospekts.
Die G.U.B.-Analyse erfolgt unabhängig davon, ob dieser Zeitraum
zum Zeitpunkt der Analyse bereits verstrichen ist oder innerhalb
des weiteren Platzierungszeitraums der Vermögensanlage voraussichtlich
verstreichen wird. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig
vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder
öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-
Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende
bzw. sich auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere
Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt.
20 % Initiator und Management
30 % Investition und Finanzierung
20 % Wirtschaftliches Konzept
10 % Rechtliches Konzept
10 % Interessenkonstellation
10 % Prospekt und Dokumentation
• Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern
Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in
Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen
Gründen in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte
Anleger sollten daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter
erfragen, ob ein solches Gutachten vorliegt.
• Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem
Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse.
Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die
individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
• Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen
Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein
der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen
Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Stresemannstraße 163, 22769 Hamburg
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