Freiräume im geförderten Wohnungsbau - wiener wohnbau forschung

zU DEN KOSTEN
Im zuge der Fallstudien sowie in der vertiefenden zweiten Phase der Untersuchung wurde
wiederholt der Frage nach den Herstellungskosten der Freiflächen der Wohnhausanlagen
nachgegangen. Drei Aspekte schienen uns von besonderem Interesse: Die Kosten der Freiflächen
je Quadratmeter, ihr jeweiliger Anteil an den gesamten Herstellungskosten und
schließlich die Art und Weise der Budgetierung der Außenanlagen.
Bis auf eine Ausnahme konnte keine dieser Fragen von den Planern, ob nun Architekten oder
Landschaftsarchitekten, mit einiger Sicherheit beantwortet werden.
In den Gesprächen mit den Bauträgern stellte sich überraschenderweise heraus, dass eine
eigene, womöglich laufend nachjustierte Kalkulation dieses wichtigen Teilbereichs einer
Wohnhausanlage in der Regel nicht erfolgt. 35 Dennoch wurde uns, nicht zuletzt aufgrund
jahrelanger persönlicher Kontakte bzw. eines vertrauensvollen Gesprächsklimas zugesagt,
diese Daten eigens auszuheben und zusammenzustellen. Trotz mehrfacher Urgenz ist es uns
letztlich nicht gelungen, dieser Daten habhaft zu werden. Dabei ist es im Grunde interessanter,
dass es nicht gelang, denn warum es nicht zustande kam.
Hier ist wichtig darauf hinzuweisen, dass es sich bei den für die Fallstudien ausgewählten
Objekten großteils um besonders interessante Lösungen handelt, die nicht eben durch eine
übermäßig sparsame Freiraumausstattung auffallen.
Im Sinne einer gleichsam „umgekehrten Argumentationskette“ seien nun einige Tangenten
an diese Thematik und Problematik angelegt, die sich über die Fallstudien hinaus auf zahlreiche
Expertengespräche mit Planern und Bauträgern stützt.
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Im Rahmen des geförderten Wohnbaus ist in Wien ein Plafond für die zulässigen Kosten
je Quadratmeter eingezogen. Die Errichtung der Außenanlagen bildet einen Teil
der förderbaren Gesamtkosten, um genauer zu sein, einen Bruchteil. Nach Aussage
der Bauträger bewegen sich die Herstellungskosten für die Freiraumgestaltung zwischen
zweieinhalb und drei Prozent der Gesamtkosten - mithin im „Skontobereich“, wie einer
der befragten Experten treffend formuliert hat.
In der Regel wird die Herstellung eines Objektes als Ganzes an einen Generalunternehmer
vergeben. Dieser hat zum zeitpunkt der Ausschreibung üblicherweise die Entwurfsplanung
der Freianlagen vorliegen, mit eventuell einigen vertiefenden Hinweisen. Da bei
der Herstellung des Bauwerks die Außenanlagen als letztes errichtet werden, handelt es
sich dabei erfahrungsgemäß um einen zeitpunkt, bei dem die ursprünglich kalkulierten
Herstellungskosten eher über- als unterschritten worden sind.
Die Außenanlagen stellen in Folge die letzte Einsparungsmöglichkeit, die einzige noch
übrig gebliebene „Manövriermasse“ dar: weniger für den Bauträger denn für den Generalunternehmer.
In Folge ist es nicht selten, dass die Ausführung einfacher ausfällt als,
von den Planern ursprünglich angedacht.
Der Handlungsspielraum der Planer, ob Architekten oder in zunehmendem Maße Landschaftsarchitekten,
ist diesbezüglich sehr eingeschränkt: Da sie im Außenraum - mit
Ausnahme der Pflanzplanung - nur sehr selten mit der Ausführungsplanung bzw. der
Ausschreibung beauftragt sind, verfügen sie über keinen oder einen nur begrenzten Einblick
in die Finanzgebarung und Kostenentwicklung des Bauvorhabens. zumeist werden
35 Im Gegensatz hierzu ist etwa in Bayern im geförderten Wohnbau als Voraussetzung für die Erlangung einer Förderung
eine gesonderte Kostenschätzung bzw. Kostenplanung für die Außenanlagen zu erstellen.
Vergleichende Betrachtungen
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