Privater Gestaltungsplan Freilager Albisrieden ... - Stadt Zürich

Privater Gestaltungsplan Freilager AlbisriedenZürich-AlbisriedenVorschriften bzw. Plan M. 1:1‘000Grundeigentümer/innenZürich, den ………………………….………………………………………….…………………………………………Zustimmung des Stadtrates am:Zürich, den ……………………………StRB-Nr. ……………………………….Im Namen des StadtratesDie Präsidentin / Der Präsident:Die Sekretärin / Der Sekretär:………………………………………….…………………………………………Von der Baudirektiongenehmigt am: ……………………….BDV NR. ……………………………..Für die Baudirektion:…………………………………………In Kraft gesetzt mit StRB-Nr. ……….auf den ………………………………Stand 27.8.2009

Seite 2/11Aufgrund des städtebaulichen Leitbildes für das Freilager-Areal vom ………... wird folgender Gestaltungsplani.S.v. § 83 ff. des Planungs- und Baugesetzes (PBG) vom 7. September 1975 für eine städtebaulichbesonders gute, wirtschaftlich tragfähige und nachhaltige Überbauung festgesetzt.I. Geltungsbereich und BestandteileArt. 1Geltungsbereich(1) Für den Bereich des Freilager-Areals, umfassend die GrundstückeKat.-Nr. AR5670 undKat.-Nr. AR4715wird ein der Zustimmung des Stadtrates bedürftiger privater Gestaltungsplanim Sinne von § 85 f. PBG erlassen.(2) Der Geltungsbereich ist in folgende Teilgebiete unterteilt:− Teilgebiet A, umfassend die Baufelder A1 – A7− Teilgebiet B: Baufeld B1− Teilgebiet C: Baufeld C1− Teilgebiet D, umfassend die Baufelder D1 – D4− Teilgebiet E: Baufeld E1Art. 2Bestandteile(1) Der Gestaltungsplan setzt sich aus den nachfolgenden Vorschriftenund dem zugehörigen Plan im Massstab 1:1’000 zusammen.Art. 3Vorgehendes und ergänzendesRecht(1) Soweit die nachfolgenden Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen,gelten die Vorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung.(2) Vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten.(3) Wird der Gestaltungsplan aufgehoben, so gelten die dannzumaligenVorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung.Stand 27.8.2009

Seite 3/11Art. 4Baubegrenzungslinien,Stellung der Gebäude(1) Die Gebäudegrundrisse sind innerhalb der im Plan angegebenenBaubegrenzungslinien anzuordnen.(2) Gebäude dürfen ohne Rücksicht auf die Abstandsbestimmungenarealintern an die Baubegrenzungslinien gestellt werden. Gebäude inden Baufeldern A4 – A7 und im Teilgebiet C sind auf die im Plan enthaltenenBaupflichtlinien zu stellen; rückspringende Fassadenteile bis1.50 m sind zulässig.(3) Die geschlossene Bauweise innerhalb der Baufelder ist erlaubt.Gebäude in den Baufeldern A1 – A3 einerseits und A4 – A7 anderseitsdürfen zusammengebaut werden. In den Baufeldern A1 und A2ist je eine vertikal durchgehende Öffnung von mindestens 7 m Breitevorzusehen.(4) In den Baufeldern A1 – A3 ist die Fassadenlänge oberhalb von einerHöhe von 19.60 m auf 30 m beschränkt.(5) Oberhalb der Eingangsgeschosse können Baubegrenzungslinien vonVordächern und Balkonen mit einer Ausladung von max. 2 m überstelltwerden. Im Teilgebiet D können bestehende Verladerampenund Vordächer belassen oder im bisherigen Umfang ersetzt werden.(6) Oberirdische Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt vonMenschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m nicht übersteigt,sind im Umfang von 3 % der Grundstücksfläche zulässig. Diesekönnen auch ausserhalb den von Baubegrenzungslinien erfasstenFlächen angeordnet werden.(7) Gebäude und Gebäudeteile ohne anrechenbare Ausnützung sindzudem ausserhalb der Baubegrenzungslinien zulässig, soweit sievollständig unter dem gestalteten Terrain liegen.Stand 27.8.2009

Seite 4/11Art. 5Höhenmasse /Gebäudehöhe(1) Es gelten folgende maximale Höhenmasse ab gewachsenem Terrain:− Teilgebiet A:Baufelder A1 – A3: Gesamthöhe 40 m (unter Vorbehalt derHochhausgenehmigung im Sinne von § 282 ff. PBG)Baufelder A4 – A7: Höhe bis zu 6 Vollgeschosse: max. 20 m:max. Höhe mit zusätzlichem Vollgeschoss gemäss Art. 6Abs. 1, gemessen an dessen Fassade: 23 m.−−Gebäudehöhe Teilgebiet B: 25 mGebäudehöhe Teilgebiet C: 25 m− Gebäudehöhen Teilgebiet D:Baufeld D1: 25 mBaufeld D2: 22 mBaufeld D3: 10 mBaufeld D4: 6 m−Gebäudehöhe Teilgebiet E: 15 mStand 27.8.2009

Seite 5/11Art. 6Geschosszahl(1) Im Teilgebiet A sind in den Baufeldern A4 – A7 neben einem anrechenbarenUntergeschoss max. 6 Vollgeschosse zulässig. Darüberkann in den im Plan angegebenen Bereichen je ein zusätzlichesVollgeschoss erstellt werden, das entlang den Längsfassaden beidseitszu mindestens 80 Prozent um mind. 1 m von der darunterliegendenFassade zurückzusetzen ist.In den Baufeldern A1 – A3 ist die Geschosszahl unter dem Vorbehaltder Hochhausgenehmigung im Sinne von § 282 ff. PBG frei.(2) In den Teilgebieten B und C sind neben je einem anrechenbarenUnter- und Dachgeschoss 7 Vollgeschosse zulässig.(3) Im Teilgebiet D ist in allen Baufeldern ein anrechenbares Untergeschosszulässig. In den Baufeldern D1 und D2 können die bestehendenGebäude unter Erhaltung der wesentlichen Elemente derGebäudestruktur um 3 Vollgeschosse aufgestockt werden; im BaufeldD1 sind somit max. 7 und im Baufeld D2 max. 6 Vollgeschossezulässig. Für den Zwischenbau im Baufeld D3 sind zwei Vollgeschosseund für den Anbau im Baufeld D4 ist nur 1 Vollgeschoss erlaubt.(4) Im Teilgebiet E sind neben einem anrechenbaren Untergeschoss4 Vollgeschosse zulässig.Stand 27.8.2009

Seite 6/11Art. 7Ausnützung(1) In den Baufeldern ist der Umfang der nach § 255 PBG anrechenbarenGeschossfläche unter Einschluss der Dachgeschosse auf folgendeMasse beschränkt:− Teilgebiet A: 62’000 m2− Teilgebiet B: 15’000 m2− Teilgebiet C: 36'000 m2− Teilgebiet D: 37'000 m2− Teilgebiet E: 2’000 m2(2) Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen sind anrechenbar,soweit die Gesamtfläche der darin anrechenbaren Räume10'000 m2 übersteigt.(3) Ausnützungsübertragungen in andere Teilgebiete sind zulässig. Dasin Abs. 1 erwähnte Mass der Ausnützung darf im empfangendenTeilgebiet um höchstens 10 % überschritten werden.Art. 8Wohnanteil(1) In den Teilgebieten A und B beträgt der Wohnanteil 20 %, im TeilgebietC 80 % und in den Teilgebieten D und E 60 %.(2) Der Wohnanteil kann zwischen den Teilgebieten verlegt werden.(3) Sobald die in den Vollgeschossen realisierte Ausnützung insgesamt136'000 m2 überschreitet, ist die gesamte Mehrausnützung derWohnnutzung zuzuführen.Art. 9Empfindlichkeitsstufe(1) Das ganze Planungsgebiet ist der Empfindlichkeitsstufe III gemässArt. 43 der eidgenössischen Lärmschutzverordnung zugewiesen.Stand 27.8.2009

Seite 7/11Art. 10Nutzweise(1) Nebst Wohnungen sind Handels- und Dienstleistungsbetriebe allerArt sowie höchstens mässig störende Betriebe zulässig.(2) Unzulässig sind publikumsintensive Nutzungen wie Fachmärkte,Einkaufszentren usw., bei denen erfahrungsgemäss ein grosses motorisiertesIndividualverkehrsaufkommen nicht verhindert werdenkann.(3) Im Teilgebiet A sind die Eingangsgeschosse aller Gebäude so auszugestalten,dass die Höhe der darüberliegenden Böden (OK fertigerBoden) mind. 4 m über deren Fussboden (OK fertiger Boden) zu liegenkommt; die gleiche Regelung gilt im Teilgebiet C für die längsder Baupflichtlinie angeordneten Gebäude. Bei visuell gegenüberdem angrenzenden Freiraum erhöhtem EG-Boden kann das Massder Erhöhung von den erwähnten 4 m in Abzug gebracht werden.(4) In den Baufeldern A1 – A3 und B1 sind im Erdgeschoss keine Wohnungenzulässig.(5) Die Typologien von erdgeschossigen Wohnungen entlang des VorbereichsFlurstrasse (Teilgebiete A und D) sowie entlang der innerenPromenade (Teilgebiet C) sind mit besonderer Rücksichtnahme aufderen unmittelbare Lage an einem Aussenraum mit öffentlichemCharakter zu entwickeln.(6) Bei Bedarf sind in angemessenem Umfang Räume für KindergartenundHortlokale vorzusehen.Art. 11Gestaltung(1) Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhangmit der baulichen und landschaftlichen Umgebung imGanzen und in ihren Teilen so zu gestalten, dass eine besonders guteGesamtwirkung entsteht.Stand 27.8.2009

Seite 9/11Art. 13Freiraum(1) Es gilt eine Freiflächenziffer von 30 %.(2) Die Gestaltung der Freiräume hat nach einem einheitlichen, übergeordnetenGestaltungskonzept zu erfolgen, das den Zusammenhangund die Gliederung des Areals sicherstellt.(3) Der Vorbereich Flurstrasse ist der zentrale Freiraum des Areals mitöffentlichem Charakter und Aufenthaltsqualität. Er ist als urbaner Ortmit vielfältigen Möglichkeiten der Freiraumnutzung zu gestalten. Derdirekte Anstoss von privatisierten, wohnungsbezogenen Aussenräumenist zu vermeiden.Es ist im Baubewilligungsverfahren sicherzustellen, dass – auch beietappenweiser Realisierung – der gesamte im Plan schraffierte Vorbereichan der Flurstrasse einheitlich gestaltet wird. Hier könnenmax. drei freistehende eingeschossige Kiosk- und Versammlungsgebäudeo.ä. mit einer Grundfläche von je max. 100 m2 erstellt werden,die nicht auf den Ausnützungsrahmen gemäss Art. 7 anzurechnensind.(4) Der Freiraum entlang der Rautistrasse ist die urbane Quartieradresse.Durch die Gestaltung soll eine stadträumliche Akzeptanz derprimären Erschliessungsfunktion für den motorisierten Individualverkehr(inklusive Besucherparkplätze) erreicht werden.(5) Die innere Promenade verbindet die Freiräume der grossen Teilgebieteund ist durchgehend zu gestalten. Sie ist ausgerichtet auf dieErschliessung und Öffnung des Areals für den Langsamverkehr,weshalb der direkte Anstoss von privatisierten, wohnungsbezogenenAussenräumen zu vermeiden ist.(6) Der Freiraum im Teilgebiet C muss eine visuelle Beziehung zu denFreiflächen westlich des Freilager-Areals aufweisen.(7) Die privaten und gemeinschaftlichen Freiräume sind klar zu unterscheidenund von Fassade zu Fassade entsprechend zu gestalten.(8) Baumstandorte sind wo nötig durch Überhöhung der Substrataufbautenzu schaffen.(9) Angemessene Teile der Freiflächen sind kinder- und jugendgerechtzu gestalten.Stand 27.8.2009

Seite 10/11Art. 14Erschliessung MIV(1) Das Teilgebiet A ist sowohl von der Flur- als auch von der Rautistrasseher zu erschliessen.(2) Das Teilgebiet B ist ausschliesslich an die Rautistrasse angeschlossen.(3) Die Zufahrt zu den Teilgebieten C, D und E hat von der Flurstrasseher zu erfolgen.Art. 15Parkierung(1) Die Anzahl der Abstellplätze bestimmt sich nach der jeweils gültigenstädtischen Parkplatzverordnung.(2) Abstellplätze für Dauernutzer sind unterirdisch anzuordnen.(3) An geeigneten Lagen sind genügend Abstellmöglichkeiten für Zweiräderherzurichten.Art. 16Fuss- und Radwege,Durchgänge(1) Das Areal ist unter Beachtung der Anschlüsse an das übergeordneteFuss- und Radwegnetz für Fussgänger und Radfahrer durchlässigzu gestalten. Von Bedeutung ist dabei namentlich die Verbindung inRichtung Südost – Nordwest in der Mitte des Areals.(2) Im Teilgebiet C sind in den im Plan schematisch dargestellten Bereichenmindestens zwei offene Fussgängerdurchgänge, die je mindestens6 m breit sind und sich über mindestens 2 Geschosse erstrecken,zu erstellen; diese können auch nach oben offen sein.Art. 17Energie(1) Neubauten sind im Minergie-Standard zu erstellen oder haben hinsichtlichHeizwärmebedarf den um 20 % reduzierten Grenzwert derzum Zeitpunkt eines Bauentscheides gültigen kantonalen Wärmedämmvorschrifteneinzuhalten. Soweit technisch und betrieblichmöglich und wirtschaftlich zumutbar gilt dies auch für Umbauten.(2) Soweit im Einzelfall die Einhaltung von Abs. 1 unverhältnismässigist, kann das entsprechende Defizit andernorts im Geltungsbereichdes Gestaltungsplanes kompensiert werden.Stand 27.8.2009

Seite 11/11Art. 18Ökologischer Ausgleich(1) Im Baubewilligungsverfahren sind Massnahmen für einen angemessenenökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischenNatur- und Heimatschutzverordnung anzuordnen.Art. 19Sicherheit(1) Bei der Anlegung und Gestaltung öffentlich zugänglicher Räume,insbesondere von Parkanlagen, Strassen, Plätzen und Wegen istden Sicherheitsbedürfnissen der Bevölkerung Rechnung zu tragen.Art. 20Regenwasser(1) Das im Planungsgebiet anfallende unverschmutzte Regenwasser istsoweit möglich nach der VSA-Richtlinie „Regenwasserentsorgung“2002 in geeigneter Weise über Versickerungs- und Retentionsflächendem Grundwasser zuzuführen.(2) Regenwasser, das nicht versickert werden kann oder darf, ist imSinne von Art. 7 des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes vom24. Juni 1991 und nach Massgabe des generellen Entwässerungsplansabzuleiten.Art. 21Abfälle(1) Für die Bewirtschaftung der im Planungsgebiet anfallenden Abfällesind die nötigen Flächen auszuscheiden und die erforderlichen Einrichtungenzu schaffen.(2) Es können gewichtsabhängig zu bewirtschaftende zentrale Presscontainerfür Gewerbe- und Haushaltabfälle eingerichtet werden.Art. 22Etappierung(1) Die Überbauung kann mit beliebiger Etappierung realisiert werden.(2) Dabei ist allerdings darauf zu achten, dass jede Etappe für sich diegestalterischen und baurechtlichen Anforderungen erfüllt und dasKonzept der Gesamtüberbauung nicht ungünstig präjudiziert.Art. 23Inkrafttreten(1) Der Gestaltungsplan tritt am Tag nach der öffentlichen Bekanntmachungder kantonalen Genehmigung in Kraft.Stand 27.8.2009

Privater Gestaltungsplan Freilager Albisriedenb1.2b1.1b1.3Zürich-AlbisriedenPlan 1:1000010 m20 m50 mNAnordnungsspielraumAnschlussknotena1.1Grundeigentümer/innenc1.4c1.5Bachwiesenstrasseb1.5Baufeld C1Baufeld B1Teilgebiet Bb1.4 a4.4a4.3a5.4a5.3c1.1 c1.2Gebäudehöhe 25 mTeilgebiet CGebäudehöhe 25 mBaufeld A4Höhenmass 20 mInnere Promenadea1.5Baufeld A54 mHöhenmass 20 m25 ma1.3a1.2a4.1 a4.2a5.1Baufeld A1d2.1Gebäudehöhe40 ma1.4d2.2a2.4a6.4 a6.3a5.2Teilgebiet ABaufeld A6Höhenmass 20 mInnere Promenaded1.1Freiraum RautistrasseBesucherparkplätzea2.1 a2.2Baufeld A2Gebäudehöhe40 ma2.3a6.1a7.4 a7.3a6.2Baufeld A7a3.4Höhenmass 20 mRautistrassea3.1 a3.2Baufeld A3Flurstrassea3.3Vorbereich Flurstrassea7.1 a7.2Gebäudehöhe40 mZürich, den ………………………............….Zürich, den ………………………............….Zustimmung des Stadtrates am:Zürich, den …………………….............……StRB-Nr. ………………………..............……Im Namen des StadtratesDie Präsidentin / Der Präsident:…………………………….............………….Die Sekretärin / Der Sekretär:…………………………….............………….Von der Baudirektion genehmigt am: ….….BDV NR. …………………….............………Für die Baudirektion:………………………………….............…….In Kraft gesetzt mit StRB-Nr. …..............….auf den …………………………..............…..Orientierender Inhalt:Baulinienbestehende BautenFestlegungen:GeltungsbereichTeilgebietsgrenzenBaubegrenzungslinienBaupflichtlinienzusätzliches Vollgeschoss Art. 6 Abs. 1Vorbereich FlurstrasseFuss- und RadwegverbindungVerbindungen, ungefähre Laged1.2 d4.1c1.3Freilagerwegd2.4d2.3d3.1 d3.2D3Baufeld D2Gebäudehöhe 22 m10 md1.4Teilgebiet Dd1.3Baufeld D1Gebäudehöhe 25 me1.4E1d4.3e1.1 e1.215 mTeilg. Ee1.3d4.2Vorbereich FlurstrasseAnordnungsspielraumAnschlussknotenBaufeld D4Gebäudehöhe 6 mBesucherparkplätzeAnordnungsspielraumAnschlussknotenFreilagerstrasseKoordinaten Eckpunkte Baufelder:a1.1a1.2a1.3a1.4a1.5a2.1a2.2a2.3a2.4a3.1a3.2a3.3a3.4a4.1a4.2a4.3a4.4a5.1a5.2a5.3a5.4a6.1a6.2a6.3a6.4a7.1a7.2a7.3a7.4AnordnungsspielraumAnschlussknoten680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyygezeichnet 27. August 2009b1.1b1.2b1.3b1.4b1.5c1.1c1.2c1.3c1.4c1.5d1.1d1.2d1.3d1.4d2.1d2.2d2.3d2.4d3.1d3.2d4.1d4.2d4.3e1.1e1.2e1.3e1.4680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy680xxx.xxx / 249yyy.yyy*** Marcel Meili, Markus Peter Architekten