Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach 1

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Satzung
der Gemeinde Salem über die Aufstellung des Bebauungsplanes
„Am Lichtenberg“, Neufrach
und die örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan „Am Lichtenberg“.
Der Gemeinderat der Gemeinde Salem hat am die Aufstellung des
Bebauungsplans "Am Lichtenberg", Neufrach, unter Zugrundelegung der
nachfolgenden Rechtsvorschriften die folgenden Satzungen beschlossen:
1.) Baugesetzbuch (BauGB)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.08.1997 (BGBl. I S.
2141, 1998 I, S. 137), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom
26.06.2004 (BGBl. I S. 1359) unter Berück-sichtigung von § 233
(Allgem. Überleitungsvorschriften).
2.) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung - BauNVO)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.
132), zuletzt geändert am 22.04. 1993 (BGBl. I S. 466)
3.) Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne sowie
über die Darstellung des Planinhaltes
(Planzeichenverordnung - PlanzV-90)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1981, zuletzt
geändert durch Gesetz vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I S. 58)
4.) Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBOBaWü)
in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), gültig ab 01.01.1996,
zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.12.2001 (GBl. vom 28.12.2000
S. 760)
5.) Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. Oktober 1983 (GBl. S.
578, berichtigt S. 720), zuletzt geändert durch § 25
Mittelstandsförderungsgesetz vom 19.12.2000 (GBl. S. 745)
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Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
§ 1
Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der örtlichen
Bauvorschriften ergibt sich aus den Festsetzungen im zeichnerischen Teil des
Bebauungsplanes.
§ 2
Bestandteile der Satzungen
Der Bebauungsplan besteht aus:
1. dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes
M 1 : 500 vom 09.05.2006
2. dem textlichen Teil vom 27.06.2006
Die örtlichen Bauvorschriften gem. § 74 LBO bestehen aus:
1. dem textlichen Teil vom 27.06.2006
Der Satzung sind als Anlagen beigefügt:
1. Begründung vom 27.06.2006
2. Lage- / Übersichtsplan vom 09.05.2006
§ 3 Ordnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig im Sinne von § 75 LBO handelt, wer den Festsetzungen nach § 74
LBO in diesem Plan zuwiderhandelt. Ordnungswidrig im Sinne von § 75 LBO
handelt, wer gegen
1. die Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen gem. § 74 Abs.
1 Nr. 1 LBO,
2. die Anforderungen an Werbeanlagen und Automaten gem. § 74 Abs. 1 Nr. 2
LBO,
3. die Anforderungen an die Gestaltung und Nutzung der unbebauten Flächen der
bebauten Grundstücke sowie über die Zulässigkeit und über Art, Gestaltung und
Höhe von Einfriedungen gem. § 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO,
4. die Beschränkung der Verwendung von Außenantennen gem. § 74 Abs. 1 Nr. 4
5. die Unzulässigkeit von Niederspannungsleitungen gem. § 74 Abs. 1 Nr. 5,
6. die Pflicht zur Herstellung von Anlagen zum Sammeln, Verwenden oder
Versickern von Niederschlagswasser oder zum Verwenden von Brauchwasser
gem. § 74 Abs. 3 Nr. 2 LBO
verstößt.
§ 4 Inkrafttreten
Diese Satzung tritt mit ihrer Bekanntmachung in Kraft.
Salem, den .......................................
M. Härle, Bürgermeister
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Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Stand 27.06. 2006
1. Planungsrechtliche Festsetzungen (§ 9 (1) BauGB)
1.0 Art + Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 (1) Nr. 1 BauGB)
Art + Maß der baulichen Nutzung sind für den Geltungsbereich
des Bebauungsplanes durch Planeintrag festgesetzt und der
zugehörigen Nutzungsschablone zu entnehmen.
1.1 Art der baulichen Nutzung
• WA = Allgemeines Wohngebiet
(§ 4 BauNVO)
Gemäß § 1 (6) BauNVO wird festgesetzt, dass die in § 4 (3)
BauNVO ausgeführten Ausnahmen im "Allgemeinen
Wohngebiet" nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden.
1.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird nach § 16 (2) BauNVO
bestimmt durch die im Bebauungsplan eingetragene maximale
Festsetzung der
a) Grundflächenzahl (GRZ),
b) Geschossflächenzahl (GFZ),
c) die Zahl der Vollgeschosse,
d) die Höhe der baulichen Anlagen,
1.2.1 Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO)
Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) ist im Bebauungsplan
durch Eintrag in der Nutzungsschablone festgesetzt.
1.2.2 Geschossflächenzahl (§ 20 BauNVO)
Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) ist im Bebauungsplan
durch Eintrag in der Nutzungsschablone festgesetzt.
1.2.3 Zahl der Vollgeschosse (§ 20 (1) BauNVO)
Zulässig ist die ein- und zweigeschossige Bauweise. Die
Angaben in den Nutzungsschablonen sind maßgeblich.
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1.2.4 Höhe der baulichen Anlagen (§ 18 (1) BauNVO)
Die Festsetzung erfolgt durch die Bestimmung der
Gesamthöhe und der Fixierung des Bezugspunktes für die
Bemessung der Höhen.
Bezugspunkt für die Bemessung der Höhen ist die
Erdgeschoss-Fußbodenhöhe, für die Grundstücke Nr. 18, 19,
20, 21 , 22, 23 gilt die Fußbodenhöhe des Gartengeschosses.
Für jedes Baufenster ist eine Erdgeschoss-Fußbodenhöhe =
Rohfußbodenhöhe festgesetzt. Die Einträge im zeichnerischen
Teil des Bebauungsplanes sind maßgebend.
1.2.4.1 Gesamthöhe der Gebäude
Die Gesamthöhe der Gebäude beträgt:
a) eingeschossige Bauweise
= Gesamthöhe max. 8,50m
• zweigeschossige Bauweise
= Gesamthöhe max. 8,50m
1.2.5 Höchstzulässige Zahl der Wohneinheiten
(§ 9(1)Nr.6 BauGB
Zur Vermeidung einer ortsuntypischen Verdichtung werden für
das Bebauungsplangebiet maximal
b) 2 Wohneinheiten je Gebäude / Haushälfte bei
Doppelhäusern
c) 1 Wohneinheit je Hauseinheit bei Hausgruppen
festgesetzt. Die Einträge in den Nutzungsschablonen sind
maßgebend.
2.0 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 (1) Nr. 2 BauGB, §§ 22, 23 BauNVO)
2.1 Bauweise (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB, § 22 (BauNVO)
Festgesetzt wird die offene Bauweise. Zulässig sind
Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen.
Die Einträge in den Nutzungsschablonen sind maßgebend.
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2.2 Überbaubare Grundstücksfläche
( § 9 (1) Nr. 2 BauGB, § 23 BauNVO)
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Bebauungsplan
durch Baugrenzen festgesetzt.
3.0 Stellung der baulichen Anlagen (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB)
Die Hauptfirstrichtungen sind durch Eintrag im Bebauungsplan
festgesetzt.
Die Außenwände der Gebäude sind weitgehend rechtwinklig
bzw. parallel zu den eingetragenen Hauptfirstrichtungen zu
erstellen.
4.0 Flächen für Stellplätze und Garagen
(§ 9 (1) Nr. 4 BauGB, § 12 BauNVO)
Je Wohneinheit ist ein Stellplatz nachzuweisen. Bei einer
Wohnfläche von über 50 m2 sind 2 Stellplätze nachzuweisen.
Stellplätze, Garagen und Carports sind innerhalb der
Baufenster zulässig.
Zusätzlich sind Stellplätze, Garagen und Carports ab 5,00 m
hinter der Straßenkante –bezogen auf Ortgang, Dachvorsprung
oder Traufe - bis zur hinteren Grenze des Baufensters zulässig.
Dies gilt nicht für private Grünflächen und mit Geh-, Fahr- und
Leitungsrechten belastete Flächen.
Wenn ein Mindestabstand von der Strasse zur Garageneinfahrt
von 6 m eingehalten wird, kann die Fläche vor der
Garageneinfahrt als privater Stellplatz genutzt werden und wird
in die Berechnung der erforderlichen Stellplätze miteinbezogen.
Abstellplätze für Wohnmobile, Wohnwagen und Boote sind
außerhalb von Gebäuden nicht zulässig.
5.0 Verkehrsflächen (§ 9 (1) Nr. 11 BauGB)
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind
Verkehrsflächen ausgewiesen als:
• Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Zweckbestimmung:
• Anliegerstraße
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6.0 Nebenanlagen (§ 14 BauNVO)
Bauliche Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind im
gesamten Baugebiet, mit Ausnahme der ausgewiesenen
privaten Grünflächen zulässig. Ihre maximale Größe darf 40 m3
nicht überschreiten.
7.0 Grünflächen (§ 9 (1) Nr. 15 BauGB)
7.1 Öffentliche Grünflächen (§ 9 (1) Nr. 15 BauGB)
Im Bebauungsplan sind öffentliche Grünflächen festgesetzt mit
Zweckbestimmung festgesetzt.
a) Zweckbestimmung = Spielplatz
b) Retentions- und Versickerungsfläche für Oberflächen-
wasser
Die Bepflanzung erfolgt entsprechend der dem Bebauungsplan
beigefügten Pflanzenliste.
7.2 Private Grünflächen (§ 9 (1) Nr. 15 BauGB)
Die nicht überbauten privaten Grundstücksflächen sind, soweit
sie nicht für Zufahrten und Stellplätze genutzt werden als
naturnahe Garten- und Grünflächen anzulegen und zu pflegen.
Die Bepflanzung soll spätestens in der auf den Bezug
folgenden Vegetationsperiode entsprechend der dem
Bebauungsplan als Anlage beiliegenden Pflanzenliste erfolgen.
Auf dem Baugrundstück Nr. 28 ist ein 5m breiter
Gewässerrandstreifen als private Grünfläche ausgewiesen, die
von jeder Art der Bebauung, Auffüllung und Befestigung
freizuhalten ist.
8.0 Pflanzgebote + Pflanzbindungen
(§ 9 (1) Nr. 25a BauGB)
8.1 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern
(§ 9 (1) Nr. 25 a BauGB)
Durch Eintrag im Bebauungsplan sind Standorte für neu zu
pflanzende Bäume gem. der dem Bebauungsplan beigefügten
Pflanzenliste festgesetzt.
Zusätzlich zu den im Bebauungsplan festgesetzten
Baumstandorten ist je 300 m2 Grundstücksfläche je ein
Laubbaum gem. Pflanzenliste zu pflanzen.
4 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
8.2 Flächen mit Bindungen für die Erhaltung von Bäumen
und Sträuchern (§ 9 (1) Nr. 25 B BauGB)
Durch Eintrag im Bebauungsplan sind Flächen mit Bindungen
für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern festgesetzt.
8.3 Flächen für die Regenwasserversickerung
§ 9 (1) Nr. 14 BauGB)
Auf den Baugrundstücken sind im Rahmen der Genehmigungsplanung
Flächen für die Regenwasserversickerung
nachzuweisen. Das Retentionsvolumen soll 3m3 je 100 m2
angeschlossener Fläche betragen.
Das Dachwasser soll in die Retentionsflächen oder in
Zisternen eingeleitet werden, deren Überlauf an den
vorhandenen Bachlauf anzuschließen ist.
9.0 Leitungsrechte (§ 9 (1) Nr. 21 BauGB)
Im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes sind
Leitungsrechte zugunsten der Gemeinde Salem für die Anlage
von Abwasserkanälen, Ableitungsmulden und
Regenwasserkanälen eingetragen.
10. Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind
(§ 9 (1) Nr.10 BauGB)
Im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes sind als
Sichtfelder / Sichtdreiecke eingetragen, die von der Bebauung
freizuhalten sind. Einbauten und Bepflanzungen dürfen in
diesem bereich eine Höhe von 80 cm nicht überschreiten.
Überlingen, den 27.06.2006
___________________________
Helmut Hornstein
Freier Stadtplaner
Salem, den 27.06.2006
___________________________
M. Härle
Bürgermeister
5 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Hinweise:
1. Höhenaufnahmen:
Vor Beginn der Objektplanung sind die tatsächlichen Geländeverhältnisse
aufzunehmen, zu prüfen und mit der Erschließungsplanung abzustimmen.
Jedem Baugesuch sind vom Architekten gefertigte Höhenschnitte an den
jeweiligen Baugrenzen, mit Darstellung des vorhandenen und geplanten
Geländeverlaufs, sowie mit der Darstellung des geplanten Anschlusses an
die Erschließungsstraße beizufügen.
2. Wasserwirtschaft / Grundwasserschutz
Das auf den Dachflächen anfallende Oberflächenwasser kann auf den
Baugrundstücken dezentral in Zisternen gespeichert und für die
Gartenbewässerung verwendet werden. Der Überlauf ist an die
Ableitungsmulden und –rinnen bzw. den Regenwasserkanal
anzuschließen.
Der Bau von Zisternen wird ausdrücklich empfohlen.
Sollte im Zuge der Bauarbeiten Grundwasser erschlossen werden, so ist
dieser Aufschluss nach § 37 Abs. 4 WG unverzüglich beim Landratsamt
Bodenseekreis – untere Wasserbehörde – anzuzeigen.
Eine Wasserhaltung während der Bauzeit (Grundwasserabsenkung) bedarf
einer wasserrechtlichen Erlaubnis, die bei der unteren Wasserbehörde zu
beantragen ist.
Drainagen zur dauerhaften Ableitung/Absenkung des Grundwassers im
Sinne des § 3 WHG sind nicht zulässig. Wird Grundwasser erschlossen,
sind die entsprechenden Bauteile wasserdicht auszuführen und
Rohrgräben o.ä. abzudichten.
3. Freiflächen
Jedem Baugesuch ist ein qualifizierter Freiflächen-Gestaltungsplan
beizufügen, in dem die Einhaltung der grünordnerischen Festsetzungen
des Bebauungsplanes „Lichtenberg„ nachzuweisen ist.
4. Archäologische Denkmalpflege
Sollten im Zuge von Erdarbeiten archäologische Fundstellen (z.B. Mauern,
Gruben, Brandschichten) angeschnitten oder Funde gemacht werden (z.B.
Scherben, Metallteile, Knochen), so ist das Regierungspräsidium Tübingen,
Abt. Archäologische Denkmalpflege, unverzüglich zu benachrichtigen. Auf
§ 20 DSchG wird verwiesen.
6 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
5. Baugrund
Bodenuntersuchungen im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes
haben eine Wechselhaftigkeit des Untergrunds und teilweise schlechte
Tragfähigkeit ergeben. Deshalb werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen
durch fachkundige Ingenieurbüros ausdrücklich
empfohlen.
6. Erdaushub
Unbelasteter Erdaushub soll weitgehend auf den entsprechenden
Baugrundstücken verbleiben.
„Wegen der früheren Sonderkulturnutzung eines Teils des
Bebauungsplangebietes wurden Bodenuntersuchungen durchgeführt. Die
Untersuchungsergebnisse sind im Gutachten des Büros für Geologie
Buchholz und Partner mit der Projektnummer 063224 vom 4. Mai 2006
dargestellt. Das Gutachten ist Bestandteil dieser Begründung und kann bei
der Gemeindeverwaltung eingesehen werden.
Die Bewertung der Untersuchungsergebnisse durch die untere
Bodenschutz- und Altlastenbehörde ergab, dass vom humosen Oberboden
keine Gefahr für den Menschen ausgeht, sich also für die jeweils
vorgesehene Nutzung auf den betroffenen Flächen keine Einschränkungen
ergeben.
Für die Verwertung von überschüssigem Boden ergeben sich folgende
Einschränkungen:
1. Anfallender humoser Oberboden von 0 – 30 cm unter
Geländeoberkante ist frei verwertbar, darf jedoch nicht zur Herstellung
einer durchwurzelbaren Bodenschicht mit künftig landwirtschaftlicher
Nutzung verwendet werden.
2. Sinnvollerweise wird der humose Oberboden auf dem Baugrundstück
belassen und zur Gartengestaltung verwendet.
3. Erdaushubmaterial ab 30 cm unter Geländeoberkante ist frei verwertbar
und soll Kiesgruben zu Auffüllungs- und Rekultivierungszwecken angedient
werden.“
7. Verwendung von Bauschuttrecyclingmaterial
Bei Einsatz von Bauschuttrecyclingmaterial (z. B. zur Herstellung des
Unterbaus o. ä.) sind die Voraussetzungen für den Einbau nach dem
sogenannten Dihlmann-Erlass des Ministeriums für Umwelt und Verkehr
Baden-Württemberg vom 13. April 2004 zu beachten. Der Erlass gilt mit
Einschränkungen vorläufig nur bis zum 31. Dezember 2006.
8. Randeinfassungen
Bei der Herstellung der Straßen-Randeinfassungen ist die
straßenabgewandte Rückenstütze (Hinterbeton) der Randeinfassung auf
den Privatgrundstücken zu dulden.
7 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
9. Kabel, Straßenbeleuchtung, Anlagen für die Stromversorgung
Die geplanten Gebäude werden mit Niederspannungskabeln
angeschlossen. Aus diesem Grund wird es erforderlich,
a) auf öffentlichem Grund Kabel (0,4 und 20 kV) zu verlegen und
b) entlang der öffentlichen Straßen und Wege, auf den privaten
Grundstücksflächen in einem Geländestreifen von 0,5 m, Standorte
für die Straßenbeleuchtung sowie Anlagen und Einrichtungen für
die Stromversorgung zu dulden.
10. Landwirtschaft
Die Bewohner im Bebauungsplangebiet müssen sich auf die unmittelbare
Nähe zu landwirtschaftlichen Nutzflächen im Osten des Plangebietes
einstellen. Zumutbare landwirtschaftliche Immissionen sind zu dulden.
Landwirtschaftliche Betriebe sollen die Nähe ihrer Flächen zum
Wohngebiet berücksichtigen.
8 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

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Stand 27.06.2006
Örtliche Bauvorschriften
gemäß § 74 LBO über die Zulässigkeit bestimmter baugestalterischer
und genehmigungsrechtlicher Anforderungen im
Bereich des Bebauungsplanes "Lichtenberg“, Neufrach,
Gemeinde Salem
Aufgrund von § 74 (1) Nr. 1, 3, 4, 5, und (7) der Landesbauordnung für
Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in
Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der
Fassung vom 03.10.1983 (GBl. S. 578), zuletzt geändert durch § 25
Mittelstandsförderungsgesetz vom 19.12.2000 (GBl. S. 745)werden die
nachfolgend aufgeführten baugestalterischen Festsetzungen als örtliche
Bauvorschriften getroffen und vom Gemeinderat der Gemeinde Salem als
Satzung beschlossen.
Inhalt:
1.0 Räumlicher Geltungsbereich
2.0 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
3.0 Werbeanlagen, Automaten
4.0 Antennen
5.0 Elektrische Freileitungen
6.0 Gestaltung der Freiflächen
7.0 Versickerung, Retention und Ableitung von nicht schädlich
verunreinigtem Niederschlagswasser
1.0 Räumlicher Geltungsbereich
Die örtlichen Bauvorschriften gelten für den im Rechtsplan M
1 : 500 dargestellten Geltungsbereich des Bebauungsplanes
„Lichtenberg“, Neufrach.
2.0 Äussere Gestaltung baulicher Anlagen
(§ 74 (1) Nr. 1 LBO)
2.1 Baukörper
Die Baukörper sind in weitgehend rechteckiger, längsgestrecker
und geschlossener Form zu erstellen.
2.2 Dachform, Dachneigung
Zulässig sind :
symmetrische Satteldächer, Dachneigung 32° - 38°,
symmetrisch versetzte Pultdächer, Dachneigung 15° - 22°.
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Für Garagen- und Nebengebäude sind zulässig:
• Satteldächer + Pultdächer, Dachneigung mindestens 15°
maximale Dachneigung wie Hauptgebäude
• Flachdächer mit extensiver Begrünung.
2.3 Dacheindeckung
Es sind naturrote, braun engobierte, ziegelbraune,
anthrazitfarbene oder graue Materialien zu verwenden.
2.4 Dachaufbauten
Zulässig sind für Satteldächer
• Schleppgaupen,
• Giebel-,/ giebelständige Gaupen mit Satteldach.
Die Gesamtlänge aller Gaupen einer Dachseite darf 50 % der
Gebäudelänge nicht überschreiten.
Als seitlicher Abstand der Gaupe zum Ortgang sind mindestens
2,00 m und zwischen den Einzelgaupen ein Mindestabstand
von 1,50 m einzuhalten.
Der Ansatzpunkt der Gaupen muß, senkrecht gemessen,
mindestens 0,50 m unter dem Hauptfirst liegen.
Dacheinschnitte, d.h. sogenannte Negativgaupen, sind
unzulässig.
2.5 Fassaden- und Wandgestaltung
Zulässig sind:
- Putzfassaden,
- Holzschalungen, z.B. Deckel- und
Deckleistenschalung,
- einfache konstruktive Ständerkonstruktionen.
Unzulässig sind Fassadenverkleidungen aus Kunststoff,
Metallpaneelen sowie glänzende oder glasierte Materialien.
Größere ungegliederte und tür-, bzw. fensterlose Fassaden und
Fassadenteile sind gem. Pflanzenliste zu begrünen.
2 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

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2.6 Farbgestaltung
Für die Gestaltung der Außenwände von Hauptgebäuden und
Garagen sowie außenliegenden Mauern sind gebrochene
Weiß-, Blau- und Grautöne und helle, gedeckte Erdfarben
zulässig.
Ausnahmsweise können andere gedeckte Farbtöne zugelassen
werden, wenn sie auf die Farbgebung der umgebenden
Bebauung abgestimmt sind.
Nicht zulässig sind glänzende Farben, Lacke oder Ölfarben.
2.7 Doppelhäuser, Hausgruppen
Bei Doppelhäusern und Hausgruppen soll die Gestaltung von
Fassaden, Dach, Dachaufbauten und Fenster (Format,
Sprosseneinteilung) einheitlich erfolgen. Es sind einheitliche
Baustoffe zu verwenden.
3.0 Werbeanlagen, Automaten (§ 74 (1) Nr. 2 LBO)
Innerhalb des Bebauungsplan-Gebietes sind Werbeanlagen
zulässig, wenn sie sich in Form, Farbe, Format und Gestaltung
einfügen und dem Haupt-Baukörper deutlich unterordnen. Sie
sind ausschließlich am Ort der Leistung zulässig und zwar im
Erdgeschoss und auf dem Brüstungsbereich des 1.
Obergeschosses.
Die Gesamtbreite der Werbeanlagen darf 1/3 der jeweiligen
Fassadenbreite bzw. des Fassadenabschnittes und eine
Gesamthöhe von 40 cm nicht überschreiten. Als Beschriftung
sind nur Einzelbuchstaben bis zu einer maximalen Höhe von 30
cm zulässig.
Unzulässig sind Werbeanlagen mit Blink-, Lauf- oder
Wechsellicht und durchlaufende Kastenkörper von mehr als 1,5
m2 Größe. Die Addition mehrerer Werbeanlagen ist einheitlich
zu gestalten und darf insgesamt die Hälfte der Fassadenbreite
bzw. der Breite des Fassadenabschnittes nicht überschreiten.
Unzulässig sind Werbeanlagen, die mehr als 0,3 m vor die
Wandfläche der Fassade treten und Großflächenwerbung mit
einer Größe von mehr als 1,5 m2.
Je werbender Einrichtung ist nur 1 Werbeanlage zulässig.
Automaten sind im Freien unzulässig.
Spielautomaten sind nur im Rahmen einer
gaststättenrechtlichen Genehmigung zulässig.
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4.0 Antennen ( § 74 (1) Nr. 4 LBO)
Je Gebäude ist eine Satelliten- und eine terrestrische
Antennenanlage zulässig.
5.0 Elektrische Freileitungen
Niederspannungs-Freileitungen sind unzulässig.
6.0 Gestaltung der Freiflächen (§ 74 (1) Nr. 3 LBO)
Die nicht überbaubaren Flächen sind mit Ausnahme der
Stellplätze, Zufahrten und Zugänge als naturnahe Garten- und
Grünflächen anzulegen, zu pflegen und mit heimischen
Gehölzen und Stauden zu bepflanzen.
Die vorhandene Topographie ist grundsätzlich zu erhalten. Die
Gebäude sollen sich dem Gelände anpassen.
Geländeveränderungen sind nur im Anschluss an das Gebäude
zulässig.
Für Zugänge, Zufahrten, Geh- und Radwege und Stellplätze
sind ausschließlich wasserdurchlässige Beläge zulässig (z.B.
Rasenpflaster, Rasengittersteine, wassergebundene Decke,
wasserdurchlässiges Pflaster).
Asphalt ist nur für die Herstellung der Erschließungsstrasse
zulässig.
6.1 Einfriedungen, Abgrenzungen
Zulässig sind
• freiwachsende Hecken aus Laubgehölzen gem.
Pflanzenliste,
•
• geschnittene Hecken aus Laubgehölzen gem. Pflanzenliste,
• einfache Holzzäune mit senkrechter Lattung bis zu einer
Höhe von 1,00 m,
• Maschendrahtzäune, die in die Bepflanzung integriert sind
bis zu einer Höhe von 1,00 m.
Nicht zulässig sind Maschendrahtzäune, Holzzäune mit
diagonaler Lattung ("Jägerzäune") und Hecken aus
Nadelgehölzen.
Zur Abschirmung von Wohnhöfen oder Terrassen sind
außerdem Sichtschutzanlagen mit einer Höhe von max. 1,80 -
2,0 m als freiwachsende Hecken, Mauern oder als
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Sichtschutzblenden aus Holz zulässig. Die nachbarrechtlichen
Bestimmungen sind zu beachten.
An den der Erschließungsstraße zugewandten Seite sind
zulässige Einfriedungen mindestens 50 cm von der Grenze
nach innen zu versetzen. Der so entstehende Geländestreifen
ist gem. Pflanzenliste zu bepflanzen.
Im Bereich der ausgewiesenen Sichtdreiecke ist bei
Einfriedungen und Abgrenzungen eine maximale Höhe von
0,80 m einzuhalten.
7.0 Versickerung, Retention und Ableitung von nicht
schädlich verunreinigtem Niederschlagswasser (§ 74
(3) Nr. 2 LBO)
Nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser ist auf den
Baugrundstücken zu sammeln und zu versickern. Die
erforderlichen Flächen sind auf den einzelnen Grundstücken
nachzuweisen. Der Überlauf ist an eine Regenwasser-
Ableitungsmulde oder an einen Regenwasserkanal bzw. an
Retentions- und Versickerungsflächen anzuschließen.
Überlingen, den 27.06.2006
_________________________
Helmut Hornstein
Freier Stadtplaner
Salem, den 27.06.2006
_________________________
M. Härle
Bürgermeister
5 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

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Örtliche Bauvorschriften / Begründung
Zur Vermeidung unverträglicher Eingriffe in das Ortsbild und die sensible
landschaftliche Situation werden örtliche Bauvorschriften gem.
Landesbauordnung B-W erlassen. Sie sollen eine ortsbild- und
landschaftsverträgliche Baugestaltung ermöglichen und betreffen
insbesondere:
• Die äußere Gestalt der baulichen Anlagen und Dachgestaltung
um die Einpassung der Neubebauung in das gewachsene Ortsbild und die
umgebende Landschaft zu gewährleisten und um ein zu heterogenes,
unruhiges Siedlungsbild zu vermeiden.
• die Verwendung von Materialien, Fassaden- und Wandgestaltung
Fassadenverkleidung aus Kunststoff, glänzenden und glasierten
Materialien sowie die Verwendung von glänzenden Farben, Lacken und
Ölfarben wird zugunsten des Siedlungsbildes ausgeschlossen. Weiter
Bauvorschriften betreffen die Art der Dacheindeckung, Dachneigung und
die Begrünung größerer ungegliederter Fassaden und Fassadenteile.
• Antennen, Werbeanlagen, Automaten, Freileitungen
Die zulässige Anzahl der Antennen je Gebäude wird begrenzt, um ein
ungeordnetes Erscheinungsbild zu vermeiden.
Den angestrebten Siedlungsbild entsprechend, sind Werbeanlagen nur in
untergeordneter Form und Automaten – auch aufgrund der unmittelbaren
Nähe zur Grundschule- im gesamten Geltungsbereich des
Bebauungsplanes im Freien unzulässig.
Ebenso wird die Errichtung von Niederspannungs-Freileitungen untersagt,
da diese das Siedlungsbild negativ beeinflussen.
• Gestaltung der Freiflächen
Die hausnahen Freiflächen sind prägender Bestandteil des gewachsenen
Siedlungsbildes. Sie sollen nicht als „pflegeleichte“ Grünflächen sondern
als naturnahe Hausgärten angelegt werden.
• Retention und Versickerung von Oberflächenwasser
Das anfallende, nicht schädlich verunreinigte Oberflächenwasser soll in
offenen Mulden abgeleitet und versickert werden. Die hierfür erforderlichen
Einrichtungen (Mulden, Rinnen, Retentionsflächen) werden Bestandteil der
Gestaltungskonzeption.
6 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

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Inhalt: (Stand 27.06.2006)
• Begründung
1. Das Plangebiet - Lage + räumlicher Geltungsbereich
2. Planerfordernis + Planungsziele
3. Einordnung in den Flächennutzungsplan + bestehende Rechtsverhältnisse
3.1 Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg
3.2 Regionalplan Bodensee-Oberschwaben
4. Bestand / Nutzung
4.1 Schutzgebiete
4.2 Denkmalschutz
5. Planung
5.1. Art + Maß der Nutzung
5.2. Bebauung
5.3. Erschließung
5.4. Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
5.5. Ruhender Verkehr
5.6. Ver- und Entsorgung
5.6.1. Regenwasserbewirtschaftung
5.7. Freiflächengestaltung
6. Grünordnung
6.1. Eingriff-Ausgleichsbilanzierung
7. Flächenbilanz
8. Kosten
1 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Begründung
1. Das Plangebiet - Lage und räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt auf der Gemarkung der Gemeinde Salem im Teilort
Neufrach und grenzt nördlich an die vorhandene Bebauung an. Es umfasst eine
Fläche von ca. 2,30 ha und wird begrenzt
• im Norden vom §24 a-Biotop Galeriewald „Halde“,
• im Westen von bebauten Grundstücken,
• im Süden von der Wohnbebauung entlang der Straße „Am Lichtenberg“
und dem Areal der Grundschule
• im Osten von landwirtschaftlichen Nutzflächen.
Das hängige Gelände weist eine ausgeprägte Südexposition auf und steigt von
ca. 451.00 m ü. NN im Süden auf bis zu 458.00 m ü. NN im Norden.
Das Plangebiet umfasst die Grundstücke:
Fl. St. Nr. 56/17 - landwirtschaftliche Nutzfläche – Acker
Fl. St. Nr. 56/16 - landwirtschaftliche Nutzfläche – Acker
Fl. St. Nr. 1411 - landwirtschaftliche Nutzfläche – Acker
Fl. St. Nr. 1413 Teilfläche - Weg
Fl. St. Nr. 1414/3 - Baugrundstück, derzeit Wiese, auf einem Teil-
bereich provisorische Pkw-Stellplätze
Fl. St. Nr. 56/1 Teilfläche - unbefestigter Weg
Fl. St. Nr. 23 Teilfläche - Leutkircher Straße
Fl. St. Nr. 1432 Teilfläche - Buchbühlstraße
Fl. St. Nr. 1433 - landwirtschaftliche Nutzfläche – Acker
Fl. St. Nr. 1434 - Weg
Fl. St. Nr. 1435 - landwirtschaftliche Nutzfläche – Acker
Fl. St. Nr. 1436 - Kapelle
Fl. St. Nr. 1437 - landwirtschaftliche Nutzfläche – Acker
2 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
2. Planungserfordernis + Planungsziele
Durch die vorliegende Planung sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für die
Ausweisung von ca. 26 Bauplätzen im Salemer Teilort Neufrach geschaffen
werden.
Mit ca. 2.200 Einwohnern ist Neufrach der zweitgrößte Teilort der
Gesamtgemeinde nach Mimmenhausen (ca. 3.000 Einwohner). In den letzten
Jahrzehnten hat sich Neufrach vom landwirtschaftlich geprägten Dorf zu einem
beliebten Wohnort entwickelt, der neben dem Rathaus für die Gesamtgemeinde
weitere wesentliche Infrastruktureinrichtungen anbietet: 4-gruppiger
Kindergarten, Grundschule mit Sporthalle, Dorfgemeinschaftshaus, diverse
Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie. Der Ort liegt verkehrsgünstig zu den Mittel-
bzw. Oberzentren Überlingen, Friedrichshafen und Ravensburg, der Bahnhof
Mimmenhausen der Bodensee-Gürtelbahn ist mit Bus, Fahrrad oder Auto in
wenigen Minuten erreichbar. Das südwestlich des Ortes gelegene
Gewerbegebiet bietet eine Vielzahl von Arbeits- und Ausbildungsplätzen.
Allerdings stehen in Neufrach praktisch keine Bauplätze mehr zur Verfügung. Die
Gemeinde Salem hat deshalb den Geltungsbereich der vorliegenden Planung in
den Flächennutzungsplan aufgenommen, mit dem Ziel, ein attraktives,
familiengerechtes Wohnquartier zu entwickeln, zumal die Nachfrage nach
erschwinglichen Bauplätzen für Ein- und / oder Zweifamilienhäuser unverändert
hoch ist. Die gewünschte Eigenentwicklung des Ortes kann nur durch die
maßvolle Bereitstellung von Bauflächen gewährleistet werden.
Das Plangebiet schließt nahtlos an die vorhandene Bebauung an und stellt somit
eine Weiterentwicklung der gewachsenen Ortslage dar.
3. Einordnung in den Flächennutzungsplan +
bestehende Rechtsverhältnisse
Im Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes Salem –
Frickingen – Heiligenberg ist der Geltungsbereich als Wohnbaufläche
ausgewiesen. Die vorliegende Planung ist aus dem FNP entwickelt.
3.1 Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg
Im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg ist Salem dem „ländlichen
Raum im engeren Sinne„ und dem Mittelbereich Überlingen zugeordnet.
3.2 Regionalplan Bodensee-Oberschwaben
Salem liegt an der im Regionalplan der Region Bodensee-Oberschwaben
dargestellten Entwicklungsachse (4) „Überlingen – Salem – Markdorf –
Friedrichshafen – Kressbronn und ist als Kleinzentrum ausgewiesen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt außerhalb der im Regionalplan
dargestellten, südlich und nördlich von Neufrach verlaufenden regionalen
Grünzüge.
3 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
4. Bestand / Nutzung
Das Plangebiet wird derzeit nahezu ausschließlich als landwirtschaftliche
Nutzfläche – Acker genutzt. An die Ackerflächen grenzen im Norden das §24a-
Biotop Galeriewald „Halde“ und im Süden eine bewachsene Böschung an, die
zum Gelände der Grundschule hin steil abfällt. Im Südosten wird eine kleine
Teilfläche als provisorischer Parkplatz für die Schule und die Sporthalle genutzt.
Ein Teil des Plangebietes wurde früher als Intensivobstanlage genutzt. Die
Gemeinde Salem hat deshalb das Büro Buchholz mit einer Untersuchung auf
mögliche nutzungsbedingte Bodenbelastungen durch Schwermetalle und
polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) beauftragt. Das Gutachten
kommt zu folgendem Ergebnis:
„5 Schlussfolgerungen:
Die Vermutung dass im Laufe der Nutzung als landwirtschaftliche Sonderkultur
Schwermetalle, Organochlorpestizide oder PAK angereichert worden sein
könnten, hat sich nicht bestätigt.
Beurteilung der direkten Gefährdung Boden – Mensch: Die Prüfwerte Boden
Mensch für den direkten Kontakt sind für die sensibelste Nutzungsart
(Kinderspielfläche) eingehalten. Es besteht somit keine Gefährdung bezüglich
des direkten Kontaktes Boden – Mensch.
Beurteilung der Verwertbarkeit von Bodenaushub: Für alle zu untersuchenden
Parameter liegt die gemessene Konzentration unterhalb von 70 % des
Vorsorgewertes der BbodSchV. Damit ist der untersuchte Oberboden
uneingeschränkt wiederverwertbar und eignet sich zum Aufbringen auf
landwirtschaftlich genutzte Flächen.“ (Auszug aus dem Gutachten:
„Schadstoffuntersuchung „ vom 04.05.2006, R. Buchholz + Partner GmbH, Büro
für Geologie, Ingenieurgeophysik, Umweltschutz und Baugrund, Heiligenberg.)
4.1. Schutzgebiete
Im Norden des Plangebietes grenzt das §24a-Biotop Galeriewald „Halde“ an das
Plangebiet an.
4.2. Denkmalschutz
Innerhalb und im Umfeld des Plangebietes sowie in Sichtweite finden sich keine
eingetragenen Kulturdenkmäler.
5. Planung
Für den Bereich der neu auszuweisenden Bauflächen ist die Errichtung von
Einzel- und Doppelhäusern unter Berücksichtigung der Topographie, der
benachbarten Nutzungen sowie der sensiblen Ortsrandlage geplant.
Grundsätzliches Planungsziel ist die Weiterentwicklung der vorhandenen
Siedlungsstruktur und die Gestaltung eines harmonischen Ortsrandes.
4 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Die neuen Bauflächen werden in 3 Gebäudegruppen untergliedert, die sich
jeweils um eine Erschließungsfläche (Wendefläche als Quartiersplatz oder
aufgeweitete Straßeneinmündung) gruppieren und an der südexponierten
Hanglage orientieren Es entstehen 26 Baugrundstücken, die wahlweise mit
Einzel- oder Doppelhäusern bebaut werden können. Zwei weitere Bauflächen
werden im Südosten des Plangebietes, entlang der Anbindung zur
Buchbühlstraße ausgewiesen.
Zum Galeriewald „Halde“ sind entsprechende Abstände als Grünflächen
ausgewiesen, ebenso zur vorhandenen Bebauung entlang der Straße „Am
Lichtenberg“ und zur Grundschule. Die bewachsene Böschung zwischen Schule
und Wohnquartier bleibt erhalten.
Als Ersatz für die wegfallenden provisorischen Stellplätze sind ca. 12 neue Pkw-
Stellplätze vorgesehen, die der Schule und der Sporthalle, aber auch dem
Baugebiet als Besucherparkplätze dienen.
5.1. Art und Maß der Nutzung
Die Bauflächen werden ausgewiesen als
• WA = Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO
• Grundflächenzahl (GRZ) / Geschossflächenzahl (GFZ)
Die ausgewiesenen Werte orientieren sich an der vorhandenen Bebauung, der
angestrebten Nutzungsstruktur und an der sensiblen landschaftlichen Situation.
5 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

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• Zahl der Vollgeschosse
Grundsätzlich ist die ein- und zweigeschossige Bauweise zulässig, wobei für die
Bauzeile oberhalb der Straße „Am Lichtenberg“ das zweite Geschoss als
Gartengeschoss festgesetzt ist.
• Höhe der baulichen Anlagen
Es wird eine maximale Gesamthöhe festgesetzt, innerhalb derer im WA die ein-
oder zweigeschossige Bebauung zugelassen ist. Diese Festsetzung bietet
einerseits ein hohes Maß an Gestaltungsspielräumen, gleichzeitig besteht für die
Grundstückseigentümer Planungssicherheit bezüglich der möglichen Bebauung
der Nachbargrundstücke. Bezugshöhe ist die Erdgeschoss – Fußbodenhöhe, die
für jedes Baugrundstück festgelegt ist.
• Höchstzulässige Zahl der Wohneinheiten
Im Allgemeinen Wohngebiet wird die höchstzulässige Zahl der Wohneinheiten
auf 2 WE je Gebäude festgesetzt, um eine unerwünschte Verdichtung mit der
sich dadurch verschärfenden Stellplatzproblematik zu vermeiden.
Im Plangebiet werden außerdem ausgewiesen:
• private Grünflächen,
• öffentliche Grünflächen,
• Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung als verkehrsberuhigte
Wohnstrasse,
• Pflanzgebote für Bäume,
• Flächen mit Bindungen für den Erhalt von Bäumen und Sträuchern,
• Ableitungsmulden für Regenwasser sowie retentions- und
Versickerungsflächen,
• Leitungsrechte,
• öffentliche Pkw-Stellplätze,
• Sichtdreiecke an Straßeneinmündungen.
6 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

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5.2. Bebauung
Die Neubebauung im Plangebiet orientiert sich an der Topographie und ist an
den Höhenlinien ausgerichtet.
Es sollen vorwiegend Einzel- und Doppelhäuser erstellt werden, wobei die
Baufenster so bemessen sind, dass auch Hausgruppen möglich sind.
Die Gebäude sind weitgehend traufständig nach Süden orientiert, um die
passive Nutzung der Solarenergie zu ermöglichen (Solarthermie, Photovoltaik).
5.3. Erschließung
Für die Anbindung des neuen Wohnquartiers an das örtliche Straßennetz
standen mehrere Varianten zur Auswahl:
1
1 Anschluß an die Straße „Am Lichtenberg“ an deren nordwestlichem
Ende
Vorteile: erforderliche Fläche als „Korridor“ vorhanden,
kurzer neu zu bauender Straßenabschnitt.
Nachteile: aufgrund der vorhandenen Topographie erhebliche Steilstrecke mit
hohem erforderlichem technischem Aufwand (Stützmauern etc.)
Mehrbelastung für die Anwohner der Straße „Am Lichtenberg“.
7 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL
2
3

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
2 Verlängerung des von Süden nach Norden verlaufenden Straßen-
abschnittes „Am Lichtenberg“
Vorteile: erforderliche Fläche als „Korridor“ vorhanden,
kurzer neu zu bauender Straßenabschnitt,
geringere Mehrbelastung für die vorhandene Bebauung
Nachteile: aufgrund der vorhandenen Topographie erhebliche Steilstrecke,
unübersichtliche Verkehrssituation am Haupt-Zugangsbereich der
erweiterten Grundschule
3 Neubau eines Straßenanschlußes zwischen Buchbühlstraße und
Wohnquartier
Vorteile: übersichtliche, klare Verkehrsführung,
keine Mehrbelastung für Anwohner,
keine Belastung der Schule
Nachteile: Flächeninanspruchnahme,
Inanspruchnahme des Parkplatzes der Schule.
Nach eingehender Abwägung der unterschiedlichen Gesichtspunkte entschied
sich die Gemeinde dafür, die Variante 3 weiter zu verfolgen, weil mit ihr die
Belange der vorhandenen und künftigen Bewohner sowie der Schule am besten
berücksichtigt werden. Die entfallenden Stellplätze werden neu angelegt, sie
dienen dann nicht nur der Schule, sondern auch dem Wohnquartier als
Besucherparkplätze. Die etwas höhere Flächeninanspruchnahme im Vergleich
zu den Varianten 1 + 2 wird dadurch relativiert, dass die Straße auf ihrer halben
Länge auf der Trasse eines vorhandenen, befestigten Weges verläuft und
gleichzeitig noch 2 Bauflächen erschlossen werden können.
Die Verkehrssituation im Innern des Baugebietes wird geprägt durch 2
Stichstraßen, die jeweils in eine Wendefläche münden. Diese werden als kleine
Quartiersplätze gestaltet . Die Ausweisung der Straßen erfolgt als Mischflächen,
die Anlage separater Gehwege ist nicht vorgesehen.
Ein Fußweg als Treppenweg führt von der Mitte des Baugebietes zur Schule und
schließt an die Straße „Am Lichtenberg“ an.
Die Anbindung der neuen Straße an die Buchbühlstraße wird durch behutsame
Ausbaumaßnahmen übersichtlich gestaltet und trägt so zur Erhöhung der
Verkehrssicherheit bei.
5.4. Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
Für die Verlegung eines Regenwasserkanals wird die Festsetzung eines
Leitungsrechtes entlang des südlichen Randes des Baugebietes erforderlich.
8 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

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5.5. Ruhender Verkehr
Grundsätzlich ist die erforderliche Zahl der Stellplätze auf den Baugrundstücken,
auf den Flächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und Gebäuderückseite,
nachzuweisen.
Am Eingang zum Quartier werden 12 öffentliche Pkw-Stellplätze angelegt, die
der Grundschule und dem Baugebiet als Besucher-Stellplätze dienen.
5.6. Ver- und Entsorgung
Im Plangebiet sind der Bau eines Schmutzwasserkanals sowie die Verlegung der
entsprechenden Versorgungsleitungen erforderlich, die an das örtliche Ver- und
Entsorgungsnetz angeschlossen werden. Mit der entsprechenden Planung ist
das Ingenieurbüro Reckmann GmbH, Owingen, beauftragt.
Außerdem ist im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes der Standort für eine
Umspannstation der Energieversorgung Baden-Württemberg (EnBW)
eingetragen.
5.6.1 Regenwasserbewirtschaftung
Die vollständige Versickerung bzw. Retention allen anfallenden Dach- und
Oberflächenwassers wird in der vorliegenden Planung angestrebt, wobei das
vorliegende Baugrundgutachten von mäßigen bis geringen
Versickerungseigenschaften ausgeht.
Die erforderlichen Flächen und Einrichtungen sollen zur Attraktivität und Identität
des Wohnquartiers beitragen. Auf jedem Baugrundstück sind entsprechende
Flächen nachzuweisen. Zusätzlich werden am Rand und in der Mitte des
Plangebietes werden Ableitungsmulden angelegt, die zu Retentions- und
Versickerungsmulden im Südosten führen. An diese werden auch
straßenbegleitende Pflasterrinnen und Mulden angeschlossen. Lediglich am
südlichen Rand wird die Verlegung eines Regenwasserkanals zu den
Retentionsflächen erforderlich, da die topographische Situation eine Anlage
offener Mulden nicht zulässt.
Der Überlauf schließt an den vorhandenen Bachlauf an.
Im Plangebiet sind keine stärker frequentierten Parkplätze und Auto-Waschplätze
vorgesehen, so dass ausschließlich von nicht schädlich verunreinigtem
Oberflächenwasser ausgegangen werden kann.
5.7. Freiflächengestaltung
Entlang der neuen Anliegerstraße werden auf privaten Flächen Pflanzgebote für
Laubbäume festgesetzt, die neben ihrer Funktion für das Straßenbild auch als
„Hofbäume“ wirken sollen. Es sind vorzugsweise heimische Laubbäume und
Obst-Hochstämme zu verwenden. Fassadenbegrünung mit selbstklimmenden
Gehölzen, Spalieren und / oder Spalierobst ist erwünscht.
9 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Für die befestigten Flächen sind möglichst wenige, einfache und
wasserdurchlässige Materialien zu verwenden.
Alle Freiflächen sollen so gestaltet werden, dass sie vielfältig erlebbar und
möglichst uneingeschränkt als Aufenthalts- und Spielbereiche nutzbar sind.
6. Grünordnung
Ein Maßnahmenkonzept zur Grünordnung wurde begleitend zum städtebaulichen
Entwurf erstellt und ist in die vorliegende Planung eingeflossen. Wesentliche
städtebauliche Aspekte, z.B.
• die Stellung der Gebäude unter Bezugnahme auf die Topographie,
• die Gruppierung von Gebäuden,
• die Durchlässigkeit durch die Anlage von Fußwegen,
• die Durchgrünung + Gliederung mit einem öffentlichen Grünzug,
• die hohe Bedeutung des Regenwasserbewirtschaftungskonzeptes für die
Identität des Quartiers
resultieren aus dem landschaftsplanerischen Leitbild für das Gesamtkonzept.
Maßnahmen der Grünordnung sind:
• Erhalt und Weiterentwicklung des Feldgehölzes auf der Böschung
zwischen Wohnquartier + Grundschule
• Öffentliche Grünflächen am südöstlichen Rand des Wohnquartiers, die ein
„grünes“ Tor bilden (Funktionen als Spielfläche sowie Retentions- und
Versickerungsfläche)
• Private Grünflächen am östlichen Rand als Übergang in die Landschaft
• Öffentliche Grünfläche, dem § 24 a – Biotop Galeriewald „Halde“
vorgelagert
• Öffentliche Grünfläche mit Pflanzgeboten als gliederndes Element in der
Mitte des Baugebietes
• Private Grünflächen am südlichen Rand des Baugebietes
• Pflanzgebote für Bäume entlang der öffentlichen Straßen
• Weitere Pflanzgebote für Bäume im Rahmen der örtlichen Bauvorschriften
6.1. Eingriff-Ausgleichsbilanzierung
Die vorliegende Planung ist als Eingriff gem. § 8 BNatSchG zu bewerten und
unterliegt der Eingriff-Ausgleichsregelung. Die entsprechende detaillierte
Bilanzierung ist erfolgt.
Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung - Zusammenfassung
10 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Durch die Ausweisung des Neubaugebietes „Lichtenberg“ erfolgt ein Eingriff in
die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima/Luft, Flora/Fauna und Landschaftsbild.
Während der Eingriff in das Schutzgut Wasser durch ein Konzept und
Maßnahmen zur Regenwasserbewirtschaftung und –versickerung und die
Umgestaltung eines kleinen Grabenstückes ausgeglichen und der
Ausgleichsbedarf für Klima/Luft durch die Maßnahmen für das Schutzgut
Flora/Fauna mit abgedeckt werden kann, entsteht durch die Neuversiegelung auf
insgesamt ca. 8.000 m² Fläche in exponierter Ortsrandlage ein erheblicher
Ausgleichsbedarf in den Schutzgütern:
• Boden
• Flora/Fauna
• Landschaftsbild
Die geplanten Maßnahmen zur Grünordnung erfüllen mehrere Zielsetzungen:
- sie tragen zur Aufenthalts- und Wohnqualität des neuen
Wohngebietes bei
- sichern das geschützte § 24 a Biotop
- binden die Neubebauung in die Landschaft ein und
- sind Bestandteil des Ausgleichskonzeptes.
Durch die Realisierung der geplanten privaten und öffentlichen, extensiv
gepflegten Grünflächen mit Pflanzung von Laub- und Obstbäumen sowie
Feldheckenstrukturen auf bisher intensiv genutzter Ackerfläche kann der
Ausgleichsbedarf im Schutzgut Flora/Fauna ganz und für das Schutzgut Boden
teilweise innerhalb des Plangebietes erfolgen. Durch die Durch- und Eingrünung
kann der Eingriff ins Landschaftsbild erheblich minimiert werden.
Es verbleibt lediglich ein Ausgleichsbedarf von 5.095 m ² im Schutzgut Boden,
der durch Extensivierungen außerhalb des Plangebietes abgedeckt werden
muss. Dabei sollten insbesondere Maßnahmen ausgewählt werden, die sich
auch positiv auf das Landschaftsbild auswirken.
Hierfür steht der Gemeinde Salem das ca. 1.15 ha große Grundstück Fl.St.Nr.
203/1 auf der Gemarkung des Teilortes Buggensegel zur Verfügung. Für die
Extensivierung und Weiterentwicklung dieses derzeit als Intensivgrünland
genutzten Grundstückes liegt ein Gutachten des Ing.Büro Matscher, Salem, vor.
Der durch die vorliegende Planung verursachte Ausgleichsbedarf wird durch die
entsprechende Inanspruchnahme einer Teilfläche dieses Ausgleichgrundstückes
abgedeckt.
11 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Ermittlung Ausgleichsbedarf im Schutzgut Boden
Der neu versiegelten Fläche von insgesamt 8.060 m² durch Bebauung und
Erschließung stehen folgende Extensivierungsmaßnahmen gegenüber:
Erweiterung Biotop – Feldgehölz: 1.000 m²
Private Grünfläche – Wiese mit Obstbäumen: 540 m²
Öffentliche Grünfläche -Retensionsflächen: 825 m²
Öffentlicher Grünzug mit Bäumen: 600 m²
2.965 m²
Zum Ausgleich im Schutzgut Boden sind deshalb weitere 5.095 m²
Extensivierungsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes notwendig.
12 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Ermittlung Ausgleichsbedarf im Schutzgut Flora/Fauna
Bestand
Der größte Teil des Plangebietes besteht aus intensiv landwirtschaftlich
genutzten Ackerflächen.
Am nördlichen Rand des Plangebietes verläuft an der steilen Böschung zum
Hohlweg ein als § 24 a Biotop geschütztes Feldgehölz.
Nach Süden wird die Ackerfläche begrenzt durch eine Wiesenböschung und ein
weiteres Feldgehölz. Parallel zur Straße und dem vorhandenen Weg verlaufen
ausgebaute Gräben.
Biotoptyp
Biotopgrundwert
x
Flächenanteil
m² =
Biotopwertpunkte
Acker 13 18.860 245.180
§ 24 a Biotop
Feldgehölz
51 240 12.240
Feldgehölz
an Böschung
36 610 21.960
Wiese 21 1.150 24.150
Hecke 23 65 1.495
Straßenbegleitgrün 14 40 560
Obstbaum 27 (50) 1.350
Graben ausgebaut 7 95 665
Schotterflächen 250 0
Asphalt 290 0
Gesamt 21.600 307.600
13 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Planung
Das § 24 a Biotop Feldgehölz bleibt erhalten und wird durch einen vorgelagerten
insgesamt 1.000 m²“ großen Streifen ergänzt und gestärkt. Auch das Feldgehölz
hinter der Schule bleibt erhalten. Die Eingrünung nach Nordosten erfolgt durch
die Pflanzung von Obstbäumen auf privater Grünfläche. Ein öffentlicher Grünzug
mit Laubbäumen sowie Festsetzungen für Baumpflanzungen sorgen für eine
gute Durchgrünung.
Biotoptyp
Straße, Parkplätze
und Wege
Bebauung + Nebenanlagen
(GRZ 0,25)
§ 24 a Biotop
Feldgehölz
Feldgehölz
an Böschung
Erweiterung Biotop
Feldgehölz neu
Retensionsflächen
(Wiese)
Graben ausgebaut
Graben naturnah
Biotopgrundwert
x
Flächenanteil Biotop-
m² = wertpunkte
2.860 0
5.200 0
51 240 12.240
36 610 21.960
27 1.000 27.000
21 775 16.275
7 50 350
23 50 1.150
Spielplatz 14 235 3.290
Öffentliche
Grünfläche
21 575 12.075
private Grünflächen
Hausgärten
20 9.590 191.800
Straßenbegleitgrün 14 415 5.810
Baumpflanzungen
87 Stück
27 (1.044) 28.188
Gesamt
21.600 320.138
Die Differenz Bestand / Planung beträgt 320.138 – 307.600= + 12.538
Biotopwertpunkte
14 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
6.2. Umweltbericht
Gem. § 2a (4) BauGB ist für Bauleitpläne ein Umweltbericht zu erstellen, der
Bestandteil der Begründung wird. Da der Aufstellungsbeschluss für den
vorliegenden Bebauungsplan vom Oktober 2004 datiert gelten die Allgemeinen
Überleitungsvorschriften gem. § 233 BauGB. Ein Umweltbericht ist daher nicht
erforderlich.
7. Flächenbilanz
Fläche gesamt 23.000 m2 = 100 %
Bauflächen / Allgemeines Wohngebiet 13.865 m2 = 60 %
Anlieger- / Wohnstraßen im Baugebiet 2.565 m2
Straßen Bestand (Leutkircher- und Buchbühlstraße)
650 m2
Parkplätze 135 m2
Fußwege 160 m2
Verkehrsflächen gesamt 3.510 m2 = 15 %
Öffentliche Grünflächen (Grünzug) 575 m2
Bestand Feldgehölz (Biotop + Böschung) 850 m2
Weiterentwicklung Biotop 1.000 m2
Spielplatz 235 m2
Retentionsflächen, Wiesen 875 m2
Grünflächen im Bereich
der vorhandenen Straßen 750 m2
Private Grünflächen im Baugebiet 1.340 m2
Grünflächen gesamt 5.625 m2 = 24 %
15 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
8. Kosten
Durch die Realisierung der vorliegenden Planung entstehen Kosten für die
Verkehrserschließung, Ver- und Entsorgung, Straßenbeleuchtung sowie
Ausgleichsmaßnahmen. Sie können derzeit noch nicht exakt beziffert werden.
Überlingen, den 27.06.2006
_________________________
Helmut Hornstein
Freier Stadtplaner
Salem, den 27.06.2006
_________________________
M. Härle
Bürgermeister
16 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL

Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
Pflanzenliste
1. Laubbäume 1. und 2. Ordnung entlang der Straßen,
als Hof- / Hausbäume, für Parkplätze und für die Platzgestaltung
Botanischer Name Deutscher Name
Acer campestre Feld-Ahorn
Acer platanoides Spitz-Ahorn
Carpinus betulus* Hainbuche
Corylus colurna Baumhasel
Prunus avium «Plena» Vogelkirsche
Tilia cordata Winterlinde
Tilia platyphyllos Sommerlinde
*auch “Fastigiata“ - Säulenform
2. Bäume 3. Ordnung für Haus- und Vorgärten
Botanischer Name Deutscher Name
Fraxinus ornus Blumen-Esche
Malus floribunda Zierapfel
Prunus avium «Plena» Vogelkirsche
Prunus padus Trauben-Kirsche
3. Vorpflanzung vor das § 24 a – Biotop Galeriewald „Halde“
Botanischer Name Deutscher Name
Corylus avellana Haselnuß
Prunus spinosa Schlehe
Sambucus nigra Schwarzer Holunder
Prunus avium Vogelkirsche
Wildrosen
4. Bäume und Sträucher für Retentions- und Versickerungsflächen
Botanischer Name Deutscher Name
Alnus glutinosa Schwarz-Erle
Fraxinus exelsior Esche
Ligustrum vulgare Liguster
Lonicera xylosteum Heckenkirsche
Rhamnus frangula Faulbaum
Salix alba Silber-Weide
Salix cinerea Asch-Weide
Salix purpurea Korb-Weide
Sambucus nigra Schwarzer Holunder
Viburnum opulus Schneeball
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Gemeinde Salem – Bebauungsplan „Am Lichtenberg“, Neufrach
5. Sträucher für freiwachsende Hecken und Gehölzgruppen auf
Grünflächen und Hausgärten
Botanischer Name Deutscher Name
Acer campestre Feld-Ahorn
Cornus mas Kornelkirsche
Cornus sanguinea Hartriegel
Corylus avellana Haselnuß
Euonymus europaea Pfaffenhütchen
Ligustrum vulgare Liguster
Lonicera xylosteum Heckenkirsche
Malus silvestris Holz-Apfel
Prunus spinosa Schlehe, Schwarzdorn
Sambucus nigra Schwarzer Holunder
Syringa vulgaris Gemeiner Flieder
Philadelphus coronarius Bauern-Jasmin
Viburnum lantana Wolliger Schneeball
Wildrosen z.B:
Rosa canina Hunds-Rose
Rosa gallica Essig-Rose
Rosa glauca Hecht-Rose
Rosa majalis Zimt-Rose
Rosa pimpinellifolia Bibernell-Rose
Rosa rubiginosa Weinrose
Rosa rugosa Apfelrose
6. Ziersträucher für Haus- und Vorgärten
Wie Nr. 5und zusätzlich:
Botanischer Name Deutscher Name
Buxus sempervirens Buchsbaum
Taxus baccata Eibe
Strauchrosen
7. Geschnittene Hecken für Haus- und Vorgärten
Botanischer Name Deutscher Name
Acer campestre Feld-Ahorn
Buxus sempervirens Buchsbaum
Carpinus betulus Hainbuche
Cornus mas Kornelkirsche
Ligustrum vulgare “Atrovirens” Liguster
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8. Fassadenbegrünung für Hauswände
Botanischer Name Deutscher Name
Aristolochia macrophylla Pfeifenwinde
Campsis radicans Rote Klettertrompete
Clematis montana Anemonen-Waldrebe
Clematis vitalba Waldrebe
Hedera helix Efeu
Lonicera tellmanniana Gold-Geißschlinge
Parthenocissus tricuspidata Wilder Wein
Parthenocissus quinquefolia Wilder Wein
Vitus Wein
Wisteria sinensis Blauregen
9. Unterpflanzung für Hausgärten und Grünflächen
Botanischer Name Deutscher Name
Euonymus fortunei „Coloratus“ Kletter-Spindelstrauch
Bodenbedeckende Rosen
Vinca minor Kleines Immergrün
Alchemilla mollis Frauenmantel
Geranium macrorrhyizum Storchschnabel
Lamium maculatum Taubnessel
Ranunculus acris Hahnenfuß
10. Obst-Hochstämme für Hausgärten, ausgewiesene Grünflächen
Apfel in regionalen Sorten, z.B.: Birnen in regionalen Sorten, z.B.:
• Berlepsch Bayer. Weinbirne *
• Bohnapfel * Geißhirtle
• Börtlinger Weinapfel * Palmischbirne *
• Goldparmäne Pastorenbirne
• Goldrenette * Schweizer Wasserbirne *
• Gravensteiner
• Jonathan
• Schweizer Orange *
Kirschen in regionalen Sorten, z.B.:
• Grosse schwarze Knorpel
• Hedelfinger Riesenkirsche
• Kassins frühe Herzkirsche
• Schneiders späte Knorpel
sowie Pflaumen, Zwetschgen und Mirabellen
* Diese Sorten sind für den Streuobstanbau geeignet, da sie, gemäß der Liste der Landesanstalt für
Pflanzenschutz, in den vergangenen Jahren weniger vom Erreger der Feuerbrandkrankheit befallen
waren. (Stuttgart 1995)
3 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL