BBW 3/09 - Anleitung zur Feststellung des Grundbesitzwerts

Anleitungfür die Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung (Vordruck BBW 2/09)So wird der Vordruck ausgefülltBitte beantworten Sie alle für das Grundstück zutreffendenFragen. Füllen Sie den Vordruck bitte deutlich und vollständigaus. Benutzen Sie für die Eintragungen nur diezutreffenden weißen Felder oder kreuzen Sie diese an.Soweit bei längeren Namen und Bezeichnungen der Platznicht ausreicht, verwenden Sie bitte aussagekräftige Abkürzungen.Reicht der vorgesehene Raum für die erforderlichenEintragungen im Vordruck nicht aus, fordern Sie weitereVordrucke beim Finanzamt an. Dies gilt insbesondere,wenn sich auf Ihrem Grundstück mehrere Gebäudeoder Gebäudeteile befinden; reichen Sie ggf.zusätzliche separate Einlageblätter (BBW 2a/09) zurAnlage Grundstück ein.Angaben zum GrundstückZu Zeilen 1 bis 8Angaben zum gesamten Grundstück sind auch dannerforderlich, wenn nur ein Teil des Grundstücks auf denErwerber übergeht. Diese Angaben dienen der Ermittlungdes Bodenwerts. Hierzu sind u.a. die Gemarkung, dieGrundbuchblattnummer, die Flur und Flurstücksnummeroder sonst übliche Katasterbezeichnungen anzugeben.Der Anteil an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagenist in das Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteilzusammen mit diesem genutzt wird (§ 157 Abs. 3 Satz 2BewG).Angaben zum Grund und BodenZu Zeilen 9 bis 15GrundstücksflächeKommen für ein Grundstück unterschiedliche Bodenrichtwerteoder Geschossflächenzahlen in Betracht, sind jeweilsgesonderte Flächenangaben erforderlich. Bei Wohnungs-oder Teileigentum ist nur die auf das jeweiligeWohnungs- oder Teileigentum entfallende Fläche einzutragen.BodenrichtwertMaßgebend ist der Bodenrichtwert, der für die jeweiligeBodenrichtwertzone von dem zuständigen Gutacherausschussbeim Kreis oder bei der Gemeinde gemäß § 196des Baugesetzbuchs (BauGB) zum letzten Ermittlungsstichtagvor dem Bewertungsstichtag festzulegen ist. Fürunbebaute baureife Grundstücke, die mit den wertbeeinflussendenMerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücksübereinstimmen, ist der Bodenrichtwert anzusetzen. WertbeeinflussendeMerkmale sind insbesondere das Maß derbaulichen Nutzung, die sich in der Geschossflächenzahlund in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrückenkann, die Grundstückstiefe und die Grundstücksgrößesowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtigesoder erschließungsbeitragsfreies Bauland. Der Wert vonGrundstücken, die von den wertbeeinflussenden Merkmalendes Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist ausdem Bodenrichtwert abzuleiten.Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit, Beschaffenheitdes Baugrunds und andere wertbeeinflussendeUmstände, z.B. Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigung,Altlasten sowie Außenanlagen bleiben unberücksichtigt.Derartige wertbeeinflussende Umstände können lediglichdurch Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts berücksichtigtwerden (vgl. Zeilen 106 bis 108).GeschossflächenzahlDie Geschossflächenzahl gibt das Maß der zulässigenbaulichen Nutzung an. Sie entspricht dem Verhältnis dergesamten Geschossflächen zur Grundstücksfläche. GebenSie bitte hier die Geschossflächenzahl an; sie kann bei derörtlichen Bauordnungsbehörde erfragt werden.BaulandBauland sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriftenbaulich nutzbar sind (baureife Flächen).Ein Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei, wenn dieBeitragszahlungen geleistet worden sind. Auf den tatsächlichenErschließungszustand kommt es nicht an.Rohbauland (Netto- und Bruttorohbauland)Rohbauland sind Flächen, die für eine bauliche Nutzungbestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichertist oder die nach Lage, Form oder Größe für einebauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Im Regelfallhandelt es sich hierbei um größere, unerschlosseneGrundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- undforstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbstwenn sie noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden.Bei Rohbauland ist zwischen Brutto- und Nettorohbaulandzu unterscheiden. Bruttorohbauland umfasst bebaubareFlächen sowie Straßen- und andere Verkehrsflächen. MitNettorohbauland wird die um die abzutretenden Verkehrsflächenverkleinerte, bebaubare Fläche bezeichnet.BauerwartungslandBauerwartungsland sind Flächen, die planungsrechtlich füreine Bebauung zwar noch nicht bestimmt sind, bei denenaber damit zu rechnen ist, dass sie in absehbarer Zeitbebaut werden.Angaben zur GrundstücksartZu Zeilen 16 bis 19Unbebautes GrundstückEin unbebautes Grundstück ist ein Grundstück, auf demsich keine benutzbaren Gebäude befinden. Ein Gebäudeist benutzbar, wenn es bezugsfertig ist und somit von denkünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nachobjektiven Verhältnissen genutzt werden kann. Die Abnahmedurch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.Ein Grundstück ist auch unbebaut, wenn sich auf ihmausschließlich Gebäude befinden, die auf Dauer keinerNutzung zugeführt werden können, zerstört oder demVerfall preisgegebenen sind. Ein Gebäude ist dem Verfallpreisgegeben, wenn der Verfall so weit fortgeschritten ist,dass das Gebäude nach objektiven Verhältnissen aufDauer nicht mehr benutzt werden kann.Bebautes GrundstückEin bebautes Grundstück ist ein Grundstück, auf dem sichbenutzbare Gebäude befinden (siehe Bezugsfertigkeit).Sofern bereits vorhandene Gebäude am Bewertungsstichtagwegen baulicher Mängel oder fehlender Ausstattungsmerkmale(z.B. Heizung, Wohnungstüren) vorübergehendnicht benutzbar sind, liegt weiterhin ein bebautesGrundstück vor.WohnungsbegriffUnter einer Wohnung ist die Zusammenfassung einerMehrheit von Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheitso beschaffen sein müssen, dass die Führung einesselbstständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassungder Räume muss eine von anderen Wohnungen oder(Wohn-)Räumen baulich getrennte, in sich abgeschlosseneWohneinheit bilden. Weiter muss ein eigener Zugangbestehen, der nicht durch einen anderen Wohnbereichführt. Diese Voraussetzung ist z.B. erfüllt, wenn ein eigenerZugang unmittelbar von Außen vorhanden ist oderwenn jede Wohneinheit in dem Gebäude jeweils durcheine abschließbare Eingangstür gegenüber dem gemeinsamenTreppenhaus oder Vorraum abgetrennt ist. Die zueiner Wohneinheit zusammengefassten Räume müssenüber eine Küche verfügen. Dabei reicht es aus, wenn indem als Küche vorgesehenen Raum die Anschlüsse fürdiejenigen Einrichtungs- und AusstattungsgegenständeBBW 3/09 - Anleitung zur Feststellung des Grundbesitzwerts - Juli 2009 1

vorhanden sind, die für die Führung eines selbstständigenHaushalts notwendig sind, insbesondere Stromanschlussfür den Elektroherd bzw. Gasanschluss für den Gasherd,Kalt- und gegebenenfalls Warmwasserzuleitung und einAusguss. Weiter müssen ein Bad mit Wanne oder Duscheund eine Toilette vorhanden sein; ein Waschbecken reichtnicht aus. Die Wohnfläche muss mindestens 23 m² betragen.GrundstücksartenBei bebauten Grundstücken wird zwischen folgendenGrundstücksarten unterschieden:Ein- und Zweifamilienhäuser• Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen;• die Mitbenutzung für betriebliche oder öffentlicheZwecke zu weniger als 50 Prozent - berechnet nachder Wohn- oder Nutzfläche - ist unschädlich, soweitdadurch nicht die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhauswesentlich beeinträchtigt wird;Bei dieser Grundstücksart sind keine Angaben zum Ertragswertverfahren(Zeilen 35 bis 60) erforderlich.Mietwohngrundstücke• Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent - berechnetnach der Wohn- oder Nutzfläche - Wohnzweckendienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oderWohnungseigentum sind.Bei dieser Grundstücksart sind weder Angaben zumVergleichswertverfahren (Zeilen 33 und 34) noch zumSachwertverfahren (Zeilen 62 bis 85) erforderlich.Wohnungs- und Teileigentum• Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einerWohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteilan dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört(§ 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz - WEG).• Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zuWohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudesin Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichenEigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3WEG).Bei dieser Grundstücksart sind keine Angaben zum Ertragswertverfahren(Zeilen 35 bis 60) erforderlich.Geschäftsgrundstücke• Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent - berechnetnach der Wohn- oder Nutzfläche - eigenen oderfremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienenund nicht Teileigentum sind.Bei dieser Grundstücksart sind keine Angaben zumVergleichswertverfahren (Zeilen 33 und 34) erforderlich.gemischt genutzte Grundstücke• Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenenoder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zweckendienen und keine der vorgenannten Grundstückesind.Bei dieser Grundstücksart sind keine Angaben zumVergleichswertverfahren (Zeilen 33 und 34) erforderlich.sonstige bebaute Grundstücke• Grundstücke, die nicht unter die vorgenanntenGrundstücksarten fallen (z.B. selbstständige, nichtgewerblich genutzte Garagengrundstücke, nichtganzjährig bewohnbare Wochenendhäuser, Jagdhütten,etc.).Bei dieser Grundstücksart sind weder Angaben zumVergleichswertverfahren (Zeilen 33 und 34) noch zumErtragswertverfahren (Zeilen 35 bis 60) erforderlich.Die Abgrenzung der Grundstücksarten ist nach dem Verhältnisder Wohn- und Nutzfläche vorzunehmen. Maßgeblichist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnungvom 25.11.2003 (WoFlV). Ist die Wohnfläche bis zum31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung(II. BV) berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung(§ 5 WoFlV), soweit nach dem 31. Dezember 2003 keinebaulichen Änderungen an dem Wohnraum vorgenommenworden sind, die eine Neuberechnung erforderlich machen.Abzustellen ist auf die tatsächliche Nutzung amBewertungsstichtag. Ein häusliches Arbeitszimmer ist derNutzung zu Wohnzwecken zuzurechnen.Bei der Bestimmung der Grundstücksart ist stets die gesamtewirtschaftliche Einheit zu betrachten. Dies gilt auch,wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude/Gebäudeteilebefinden.Grundstück mit mehreren Gebäuden/GebäudeteilenIst das Grundstück mit mehreren Gebäuden bebaut,verwenden Sie bitte für jedes weitere Gebäude einseparates Einlageblatt (BBW 2a/09) zur Anlage Grundstück.Dies gilt auch, wenn das Gebäude aus mehrerenselbstständigen Gebäudeteilen besteht, die eine verschiedeneBauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werdenoder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig gewordensind (z.B. Gebäudemix aus Fertigungs- und Verwaltungsgebäude).Angaben zur eigengenutzten WohnungBefindet sich auf dem Grundstück eine Wohnung, diebisher vom Rechtsvorgänger zu eigenen Wohnzweckengenutzt wurde, geben Sie bitte die Wohnfläche an. Für ein„Familienheim“ ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 des Erbschaftsteuergesetzes(ErbStG) unter bestimmten Voraussetzungeneine Befreiung möglich.Angaben zur Bezugsfertigkeit und zum Zustand des GebäudesZu Zeilen 20 bis 28BezugsfertigkeitEin Gebäude ist benutzbar, wenn es bezugsfertig ist. Dasist der Fall, wenn es von den künftigen Bewohnern odersonstigen Benutzern nach objektiven Verhältnissen genutztwerden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehördeist nicht entscheidend. Die Angaben zur Bezugsfertigkeitsind für die Wertminderung wegen Alters desGebäudes von Bedeutung.ModernisierungsgradSofern Sie an dem Gebäude in den letzten zehn Jahrendurchgreifende Modernisierungsmaßnahmen (siehe nachfolgendeTabelle ab 11 Punkte) an einzelnen Bauwerksteilendurchgeführt haben, kreuzen Sie dies bitte an. DieseAngaben sind erforderlich, um eine Verlängerung derRestnutzungsdauer der Gebäude bzw. die Annahme einesspäteren Baujahrs zu prüfen.ModernisierungselementeDacherneuerung inkl. Verbesserung derWärmedämmungPunkteVerbesserung der Fenster 2Verbesserung der Leitungssysteme (Strom,Gas, Wasser, Abwasser)2Verbesserung der Heizungsanlage 2Wärmedämmung der Außenwände 2Modernisierung von Bädern 2Einbau von Bädern 3Modernisierung des Innenausbaus, z. B.Decken und Fußböden3Wesentliche Änderung und Verbesserung derGrundrissgestaltung311 – 15 Punkte: überwiegend modernisiertüber 15 Punkte: umfassend modernisiert3BBW 3/09 - Anleitung zur Feststellung des Grundbesitzwerts - Juli 2009 2

AbbruchverpflichtungEine Verkürzung der Restnutzungsdauer kommt nur inbesonders gelagerten Einzelfällen in Betracht, wie z.B. beibestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude.Baumängel, Bauschäden und Instandhaltungsstau könnenlediglich im Rahmen eines Nachweises des niedrigerengemeinen Werts berücksichtigt werden (Zeilen 106 bis108).Angaben zum BetriebsgrundstückZu Zeilen 29 bis 32Die Angaben zum Betriebsgrundstück dienen zur Abgrenzung/Zuordnungdes Grundstücks/Grundstücksteils zueinem Betriebsvermögen.BewertungsverfahrenJe nach Grundstücksart kommt eines der nachfolgendenBewertungsverfahren in Betracht.Das Vergleichswertverfahren ist für das Wohnungseigentum,das Teileigentum und für die Ein- und Zweifamilienhäuseranzuwenden, sofern entsprechende Vergleichspreiseoder Vergleichsfaktoren vorliegen.Das Ertragswertverfahren ist für Geschäftsgrundstückeund gemischt genutzte Grundstücke anzuwenden, für diesich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine üblicheMiete ermitteln lässt. Mietwohngrundstücke sind stets imErtragswertverfahren zu bewerten.Das Sachwertverfahren ist für die Bewertung der sonstigenbebauten Grundstücke heranzuziehen. Außerdem istes das Auffangverfahren für das Wohnungseigentum, dasTeileigentum und für Ein- und Zweifamilienhäuser, wenndas Vergleichswertverfahren mangels ausreichenderVergleichspreise oder Vergleichsfaktoren nicht anwendbarist. Ist auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine üblicheMiete für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzteGrundstücke ermittelbar, ist ebenfalls das Sachwertverfahrenanzuwenden.VergleichswertverfahrenZu Zeilen 33 und 34Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wird derGrundbesitzwert des zu bewertenden bebauten Grundstücksentweder aus Vergleichspreisen für vergleichbareGrundstücke bzw. Erbbaurechte/Erbbaugrundstücke oderaus Vergleichsfaktoren abgeleitet. Solche Vergleichswertewerden von den Gutachterausschüssen regelmäßig inihren Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. LiegenIhnen für das zu bewertende Grundstück solche Angabendes Gutachterausschusses vor, fügen Sie bitte entsprechendeUnterlagen und Auszüge bei.ErtragswertverfahrenZu Zeilen 35 bis 59Lage der RäumeZu Zeilen 42 bis 51 – Spalte 2Hier ist die Lage der Räume anzugeben, z.B.:• Kellergeschoss (KG) • Vorderhaus (VH)• Erdgeschoss (EG) • Hinterhaus (HH)• 1. Obergeschoss (1.OG) • Anbau (AB)• Dachgeschoss (DG)Art der NutzungZu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 3Als Art der Nutzung ist z.B. anzugeben:• Wohnung/Wohnräume • Laden• Büro• Praxis• Lager• Sonstige RäumeAusstattungZu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 4Der Ausstattungsstandard ist bei Wohngrundstückenvorrangig anhand der Kriterien des örtlichen Mietspiegelszu bestimmen. Sind solche Kriterien nicht definiert, ist dieZuordnung nach folgenden Standards vorzunehmen:einfache Ausstattung:• ohne Bad• ohne Zentralheizung• unzureichender Wärmeschutz (z.B. lediglich einfachverglasteFenster)• Versorgungs- und Elektroleitungen auf Putz• schlechter Schnitt der Wohnungmittlere Ausstattung:• mit Bad• mit Zentralheizung• ausreichender Wärmeschutz (z.B. doppelverglasteFenster)• Versorgungs- und Elektroleitungen überwiegend unterPutz• gut nutzbarer Schnitt der Wohnunggute Ausstattung:• mit Bad und weiteres Badezimmer mit Bad oder Dusche• mit Zentralheizung (bzw. energiesparender Wärmeschutz,so dass eine Heizung nicht notwendig ist) undzusätzliche weitere Heizquellen (z.B. Kachel- oder Kaminofen)• energiesparender Wärmeschutz und energiesparendeAnlagentechnik• Versorgungs- und Elektroleitungen unter Putz• guter ZuschnittBei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nicht Wohnzweckendienen, ist die Ausstattung auf einem gesondertenBlatt zu beschreiben.BetriebsvermögenZu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 5Für die Angabe, ob ein Gebäude/Gebäudeteil ertragsteuerlichzum Betriebsvermögen des Gewerbebetriebs lt.Zeilen 31 und 32 gehört, ist auf die Verhältnisse beimRechtsvorgänger am Bewertungsstichtag abzustellen.Nutzung der RäumeZu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 6Die Nutzung der Räume am Bewertungsstichtag ist entsprechendder vorgegebenen Abkürzungen einzutragen.Wohn-/NutzflächeZu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 7Bei vermieteten Grundstücken oder Grundstücksteilen sinddie Angaben zur Wohn-/Nutzfläche dem Mietvertrag zuentnehmen. Liegt keine Vermietung vor und ist daher dieübliche Miete anzusetzen, sind bei Ableitung der üblichenMiete aus einem Mietspiegel die dort zu Grunde gelegtenMaßstäbe zur Berechnung der Wohn-/Nutzfläche zu beachten.Übliche Miete/MietspiegelZu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 8Die übliche Miete ist anzusetzen, wenn das Gebäude oderein Teil davon am Bewertungsstichtag• von dem Eigentümer oder dessen Familie selbst genutztwurde,• leer gestanden hat,• zu vorübergehendem Gebrauch überlassen wurde,• unentgeltlich zur Nutzung überlassen wurde oder• zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Mietenach oben oder unten abweichenden tatsächlichen Miete(Spalte 10) überlassen wurde.Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage undAusstattung vergleichbare, nicht preisgebundeneGrundstücke von fremden Mietern gezahlt wird; Betriebskostenbleiben außer Ansatz.Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegelnabgeleitet, mit Hilfe einer Mietdatenbank (§ 558eBBW 3/09 - Anleitung zur Feststellung des Grundbesitzwerts - Juli 2009 3

BGB) geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermitteltwerden.Beispiel zur üblichen Miete:Am 23.01.2009 geht ein vom Erblasser fremdvermietetesMietwohngrundstück durch Erbfall auf die Erben über.Darin befindet sich u. a. eine 120 m² große Wohnung. Alsmonatliche Nettokaltmiete ist ein Betrag von 660 EURvereinbart. Die Miete laut Mietspiegel für vergleichbareObjekte beträgt 4,10 EUR/m². Es ergibt sich somit eineübliche Monatsmiete von 492 EUR. Da die tatsächlicheMonatsmiete um mehr als 20 % von der üblichen Mietenach oben abweicht, ist für diese Wohnung bei der weiterenErmittlung des Grundbesitzwerts von der üblichenMiete auszugehen.Vereinbarte monatliche Nettokaltmiete am BewertungsstichtagZu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 10Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete am Bewertungsstichtagist das Gesamtentgelt, das die Mieter bzw.Pächter für die Nutzung des bebauten Grundstücks aufGrund vertraglicher Vereinbarungen (z.B. im Mietvertrag)zu zahlen haben. Auf die tatsächliche Zahlung durch dieMieter bzw. Pächter kommt es nicht an. Zur weiterenErmittlung des Grundbesitzwerts wird die monatliche Mietevom Finanzamt auf eine Jahresmiete umgerechnet.Geben Sie bitte auch in den Fällen einer tatsächlichvereinbarten Miete die übliche Miete für das Gebäude/denGebäudeteil in Spalten 8 und 9 des Vordrucksan (vgl. Erläuterungen zur üblichen Miete).Beispiel zur vereinbarten monatliche Nettokaltmiete:Am 31.01.2009 wird ein Mietwohngrundstück durchSchenkung übertragen. Dieses enthält eine ab dem01.06.2007 vermietete 120 m² große Wohnung. Die vereinbartemonatliche Nettokaltmiete betrug 600 EUR(5,00 EUR/m²). Zum jeweils 01.06. eines Jahres sieht derMietvertrag eine Steigerung der vereinbarten Nettokaltmietein Höhe von 0,20 EUR je m²/Wohnfläche vor.Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete am Bewertungsstichtagermittelt sich für diese Wohnung aus der am31.01.2009 vereinbarten monatlichen Miete von5,20 EUR/m², welche in Spalte 10 als Monatsmiete inHöhe von 624 EUR zu erklären ist.BetriebskostenNicht zum Entgelt gehören die als Umlage gezahltenBetriebskosten im Sinne des § 27 II. BV oder § 2 derBetriebskostenverordnung (BetrKV), die neben der Mietemit dem Mieter abgerechnet werden können (umlagefähigeBetriebskosten). Sind die Betriebskosten ganz oderteilweise in der vereinbarten Miete enthalten, sind sieherauszurechnen. Werden Betriebskosten pauschal erhobenund nicht mit dem Mieter abgerechnet, sind sie imEntgelt zu erfassen; die tatsächlich angefallenen Betriebskostensind davon abzuziehen.Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören u.a.:Grundsteuer, Kosten der Wasserversorgung, Kosten derEntwässerung, Kosten des Betriebs der zentralen Sammelheizungsanlageeinschließlich der Wartung und Reinigung,Kosten der zentralen Warmwasserversorgung,Kosten des Betriebs von Aufzügen, Gebühren für Straßenreinigungund Müllabfuhr, Kosten der Hausreinigung,Kosten der Gartenpflege, Kosten der Beleuchtung (Allgemeinstrom),Schornsteinfegergebühren, Beiträge zu Gebäudehaftpflicht-und -sachversicherungen, Kosten für denHauswart, Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss,Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung,Eichkosten für Kalt- und Warmwasserzähler,Kosten der Elementarschadenversicherung sowie sonstigeBetriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.Sonstige ZahlungenDie Nettokaltmiete ist um sonstige Zahlungen zu erhöhen.Das sind insbesondere Vergütungen für außergewöhnlicheNebenleistungen des Vermieters (z.B. Reklamenutzung,Automatenaufstellung, Verkabelung, Nutzung einesSchwimmbades), Untermietzuschläge, abwohnbare Baukostenzuschüsseund Mietvorauszahlungen, nicht in Geldbestehende Leistungen des Mieters (z.B. Übernahme derGrundstücksverwaltung).Garagen und StellplätzeZu Zeilen 52 und 53 – Spalte 8Hier ist die Anzahl der Stellplätze in Garagen (Einzelgaragen,Doppelgaragen, Tiefgaragen usw.) und die Außenstellplätzeeinschließlich Carports anzugeben.Miete für StellplätzeZu Zeilen 52 und 53 - Spalte 9 und 10Die Miete für Stellplätze in Garagen usw. ist grundsätzlichan dieser Stelle gesondert zu erklären. Falls die Miete fürGaragen usw. bereits in der Gesamtmiete (Zeilen 42 bis51) enthalten ist, erklären Sie dies bitte in Zeile 52.Bei Garagen ist als übliche Miete regelmäßig ein Festwertpro Stellplatz anzusetzen.UntermietverhältnisseVermietet ein Mieter Räume an einen Dritten (Untermieter)weiter, gehören auch die Beträge zur Miete, die der Mieterdem Vermieter (Eigentümer) nach den vertraglichen Vereinbarungenfür die Erlaubnis zur Untervermietung zuzahlen hat. Bitte erläutern Sie auf einem gesondertenBlatt, welche Beträge in Folge des Untermietvertrages anden Vermieter zu entrichten sind.GebäudeklasseDie Angabe zur Gebäudeklasse ist im Ertragswertverfahrenzur Bestimmung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauernach Anlage 22 BewG erforderlich. Im Ertragswertverfahrensind zu bewerten:1. Mietwohngrundstücke,2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzteGrundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkteine übliche Miete ermitteln lässt (vgl. Angaben zurGrundstücksart / Zu Zeilen 16 bis 19). Mietwohngrundstückeund gemischt genutzte Grundstücke stellen jeweilseigenständige Gebäudeklassen dar. Geschäftsgrundstückesind der Gebäudeklasse zuzuordnen, die dem durchdie Hauptnutzung des Gebäudes bestimmten Gesamtgeprägedes Gebäudes entspricht; bitte geben Sie in diesenFällen die Gebäudeklasse - entsprechend der Aufstellungc) zu den Gebäudeklassen im Sachwertverfahren (ZuZeilen 62 bis 85) - anBewirtschaftungskostenSofern Ihnen Erfahrungssätze des örtlichen Gutachterausschusseszu den Bewirtschaftungskosten für die vorliegendeGrundstücksart bekannt sind, geben Sie bitte dieHöhe an und fügen Sie nach Möglichkeit eine Kopie derentsprechenden Datengrundlage (z.B. Auszug aus demGrundstücksmarktbericht) bei.LiegenschaftszinssatzDie vorherigen Erläuterungen zu den Bewirtschaftungskostengelten für den Liegenschaftszinssatz entsprechend.SachwertverfahrenZu Zeilen 62 bis 85Brutto-GrundflächeDie Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächenaller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungennach DIN 277-2:2005-02 und deren konstruktive Umschließungen.Hierzu gehören grundsätzlich auch Kellerundausbaubare Dachgeschossebenen.Bitte geben Sie an dieser Stelle die Brutto-Grundfläche fürdas gesamte Gebäude ohne freistehende oder angebauteGaragen lt. Zeile 82 an.BBW 3/09 - Anleitung zur Feststellung des Grundbesitzwerts - Juli 2009 4

GebäudeklasseDie Gebäudeklasse ist mit der entsprechenden Nummerder nachfolgenden Auflistung zu bezeichnen:a) Ein- und Zweifamilienhäuser1.11 mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut1.12 mit Keller, Dachgeschoss nicht ausgebaut1.13 mit Keller, Flachdach1.21 ohne Keller, Dachgeschoss ausgebaut1.22 ohne Keller, Dachgeschoss nicht ausgebaut1.23 ohne Keller, Flachdachb) Wohnungseigentum2.11 gilt grundsätzlich für jedes Wohnungseigentum.Für Wohnungseigentum in Gebäuden, die wie EinundZweifamilienhäuser gestaltet sind, werden jedochdie Regelherstellungskosten der Ein- undZweifamilienhäuser zugrunde gelegt. In diesen Fällentragen Sie bitte eine der vorstehenden Nummernunter a) ein.c) Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstückeund sonstige bebaute Grundstücke3.11 gemischt genutztes Grundstück (mit Wohn- undGewerbefläche)3.12 Hochschulen3.13 Saalbauten3.14 Kur- und Heilbäder3.211 Verwaltungsgebäude (ein- bis zweigeschossig,nicht unterkellert)3.212 Verwaltungsgebäude (zwei- bis fünfgeschossig)3.213 Verwaltungsgebäude (sechs- und mehrgeschossig)3.22 Bankgebäude3.23 Schulen3.24 Kindergärten3.25 Altenwohnheime3.26 Personalwohnheime3.27 Hotels3.28 Sporthallen3.31 Kaufhäuser, Warenhäuser3.32 Ausstellungsgebäude3.33 Krankenhäuser3.34 Vereinsheime3.351 Parkhäuser (offene Ausführung, Parkpaletten)3.352 Parkhäuser (geschlossene Ausführung)3.353 Tiefgaragen3.36 Funktionsgebäude für Sportanlagen (z.B. SanitärundUmkleideräume)3.37 Hallenbäder3.381 Industriegebäude, Werkstätten ohne Büro- undSozialtrakt3.382 Industriegebäude, Werkstätten mit Büro- undSozialtrakt3.391 Lagergebäude (Kaltlager)3.392 Lagergebäude (Warmlager)3.393 Lagergebäude (Warmlager mit Büro- und Sozialtrakt)3.41 Einkaufsmärkte, Großmärkte, Läden3.42 Tennishallen3.43 Reitsporthallend) Kleingaragen und Carports4.11 Kleingaragen, freistehend4.12 CarportsTeileigentum ordnen Sie bitte in Abhängigkeit von derbaulichen Gestaltung den vorstehenden Gebäudeklassenunter c) bzw. d) zu.Ist das Gebäude nicht vorstehend aufgeführt, so ordnenSie es bitte einer vergleichbaren Gebäudeklasse zu underläutern Sie dies auf gesondertem Blatt.Ist ein Gebäude zu mehr als 50 Prozent der bebautenFläche unterkellert, ist von einem Gebäude mit Kellerauszugehen. Entsprechend ist von einem Gebäude mitausgebautem Dachgeschoss auszugehen, wenn dies zumehr als 50 Prozent ausgebaut ist.Lage der RäumeZu Zeilen 70 bis 79 - Spalte 2Siehe Ausführungen zu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 2Art der NutzungZu Zeilen 70 bis 79 - Spalte 3Siehe Ausführungen zu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 3BetriebsvermögenZu Zeilen 70 bis 79 - Spalte 4Siehe Ausführungen zu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 5Nutzung der RäumeZu Zeilen 70 bis 79 - Spalte 5Die Nutzung der Räume am Bewertungsstichtag ist entsprechendder vorgegebenen Abkürzungen einzutragen.Wohn-/NutzflächeZu Zeilen 70 bis 79 – Spalte 6Siehe Ausführungen zu Zeilen 42 bis 51 - Spalte 7AusstattungsstandardBitte fügen Sie den Ausstattungsbogen BBW 2b/09 fürjedes Gebäude bzw. jeden Gebäudeteil bei.Garagen und CarportsBitte geben Sie die Anzahl der auf dem Grundstück befindlichenGaragen und Carports und deren Baujahre an. DieBrutto-Grundfläche ist als Summe der Grundfläche allerGaragen/Carports anzugeben.Besonders werthaltige AußenanlagenÜbliche Außenanlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewertund dem Bodenwert abgegolten. Nur bei besonderswerthaltigen Außenanlagen kommen gesonderteWertansätze in Betracht. In die Prüfung sind hierbei insbesondereeinzubeziehen:• Einfriedungen (Ziegelstein, Beton, Kunststein, Naturstein)• Wege- und Platzbefestigungen (wassergebundeneleichte Decke auf leichter Packlage, Betonplattenbelag,sonstiger Plattenbelag, Asphalt-, Teer-, Beton-,oder ähnliche Decke auf Pack- oder Kieslage, Kopfstein-oder Kleinpflaster, Bruchsteinplatten mit Unterbeton)• Freitreppen• frei stehende Rampen ohne Verbindung mit einemGebäude• Stützmauern (Beton, Bruchstein, Werkstein)• Schwimmbecken, TennisplätzeBeschreiben Sie die Außenanlagen auf einem gesondertenBlatt. Geben Sie dabei die Art der Außenanlagen, dieGröße (Fläche, Länge, Stärke) und das Baujahr an.SachwertfaktorSofern Ihnen Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren)des örtlichen Gutachterausschusses für die vorliegendeGrundstücksart bekannt sind, geben Sie bitte die Höhean und fügen Sie eine Kopie der entsprechenden Datengrundlage(z.B. Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht)bei.ErbbaurechtZu Zeilen 86 bis 93Die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechtsund für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks/Erbbaugrundstückssind gesondert zu ermitteln.Dabei ist der Wert vorrangig im Vergleichswertverfahrenzu ermitteln, wenn für das Erbbaurecht/ErbbaugrundstückVergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktorenfür entsprechend vergleichbare Erbbaurechte/Erbbaugrundstückevorliegen (siehe Zeilen 33 und34). Ansonsten bestimmt sich der Wert u. a. in Abhängigkeitvom Boden- und Gebäudewert, den vertraglich vereinbartenjährlichen Erbbauzinsen, der Restlaufzeit desErbbaurechts und der Entschädigungsregelung.BBW 3/09 - Anleitung zur Feststellung des Grundbesitzwerts - Juli 2009 5

Ist das Erbbaurecht noch nicht ausgeübt worden (unbebautesErbbaurecht), geben Sie bitte die geplante Bebauungan.Hinsichtlich des Grund und Bodens bzw. des Gebäudes(ab Zeile 9) sind die entsprechenden Angaben im Vordruckzu machen. Sind auf Grund des Erbbaurechtsvertragsweitere Leistungen oder besondere Zahlungsweisenvereinbart (z.B. Einmalzahlung, Vorauszahlung oder gestaffelterErbbauzins) erläutern Sie dies bitte auf einemgesonderten Blatt.Bei der Bewertung des Erbbaugrundstücks sind nur dannAngaben zum Gebäude erforderlich, wenn bei Beendigungdes Erbbaurechts durch Zeitablauf dem Erbbaurechtsgeberdas Gebäude ganz oder teilweise entschädigungsloszufällt.Sachverständigen für die Bewertung von Grundstückenoder des örtlich zuständigen Gutachterausschusses nachzuweisen,dass der gemeine Wert den durch das Finanzamtermittelten Grundbesitzwert unterschreitet. BeachtenSie, dass die dadurch entstehenden Gutachterkosten vonIhnen zu tragen sind. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehrzustande gekommener Kaufpreis für das zubewertende Grundstück kann grundsätzlich als Nachweisdienen.LiegenschaftszinssatzSofern Ihnen ein Liegenschaftszinssatz des örtlichenGutachterausschusses für die vorliegende Grundstücksartbekannt ist, geben Sie bitte die Höhe an und fügen Sieeine Kopie der entsprechenden Datengrundlage (z.B.Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht) bei.Gebäude auf fremdem Grund und BodenZu Zeilen 95 bis 100Die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auffremdem Grund und Boden und für die wirtschaftlicheEinheit des belasteten Grundstücks sind gesondert zuermitteln. Der Wert für das Gebäude auf fremdem Grundund Boden bestimmt sich unter Berücksichtigung desGebäudeertrags- bzw. –sachwerts und einer ggf. bestehendenAbbruchverpflichtung. Hinsichtlich des Gebäudessind die entsprechenden Angaben im Vordruck (ab Zeile16) zu machen. Ein Bodenwertanteil ist bei Gebäuden auffremdem Grund und Boden nicht zu berücksichtigen.Bei der Ermittlung des Werts des belasteten Grundstückserfolgen die Abzinsung des Bodenwerts und die Kapitalisierungdes Nutzungsentgelts unter Berücksichtigung derRestlaufzeit des Nutzungsrechts. Ein Gebäudewertanteilist nicht zu berücksichtigen.Die Angaben zum Grund und Boden sind in den Zeilen 9bis 15 vorzunehmen.LiegenschaftszinssatzDie Ausführungen zum Liegenschaftszinssatz beim Erbbaurechtgelten entsprechend.Gebäude im Zustand der BebauungZu Zeilen 101 bis 103Ein Gebäude im Zustand der Bebauung liegt vor, wenn mitden Abgrabungsarbeiten oder mit der Einbringung vonBaustoffen zur planmäßigen Errichtung eines Gebäudes/Gebäudeteilsbegonnen worden ist. Der Zustand derBebauung endet mit der Bezugsfertigkeit des ganzenGebäudes.Befindet sich ein Grundstück am Bewertungsstichtag imZustand der Bebauung, ist der Grundstückswert um denWert des im Bau befindlichen Gebäudes zu erhöhen.Dieser bestimmt sich nach den bereits bis zum Bewertungsstichtagentstandenen Herstellungskosten. Für diebereits fertig gestellten Gebäude oder Gebäudeteile sinddie entsprechenden Angaben im Vordruck (ab Zeile 16) zuerklären.ZivilschutzZu Zeilen 104 und 105Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Zivilschutz dienenund nicht oder nur gelegentlich oder geringfügig für andereZwecke genutzt werden, bleiben bei der Grundstücksbewertungaußer Betracht. Bitte erläutern Sie den Umfangder dem Zivilschutz dienenden Gebäude/Gebäudeteile aufeinem gesonderten Blatt.VerkehrswertZu Zeilen 106 bis 108Sie haben die Möglichkeit, dem Finanzamt durch ein aufden Bewertungsstichtag bezogenes Gutachten einesBBW 3/09 - Anleitung zur Feststellung des Grundbesitzwerts - Juli 2009 6