Immobilienmarkt-Report Wuppertal 2010/2011 - Stadt Wuppertal

Immobilienmarkt-ReportWuppertal 2010/2011Real-Estate Survey Wuppertal 2010/2011

Vorwort ı Foreword Immobilienmarkt-Report Wuppertal 2010/2011 ı Real-Estate Survey Wuppertal 2010/2011WuppertalBergischesStädtedreieckNRWEinwohner 349.713 630.828 17.933.064VorwerkBeschäftige 113.766 202.314 5.798.424BroseBIP gesamt 10.173 Mio € 17.611 Mio € 541.100 Mio €BIP pro Einwohner 29.090 € 27.917 € 30.173Abb. 1: Strukturdaten: Regionaler VergleichTable 1: Economic structure: Comparison of regionsDelphiE/D/EFriedrichsarkaden SachsenröderTeijinForschungszentrum Bayer Schering Pharma AGHerzlichWillkommenin WuppertalWelcome to WuppertalAuch in Zeiten knapper kommunaler Kassen istWuppertal aktiv und attraktiv. Als weithin leuchtendesBeispiel soll hier noch einmal die Monetausstellungunseres Von-der-Heydt Museumsgenannt werden, bei der knapp 300.000 Besuchernicht nur impressionistische Gemälde, sondernauch die Stadt Wuppertal für sich entdeckt haben- übrigens dreimal mehr, als ursprünglich erhofftDie immobilienwirtschaftliche Dynamik zeigt sichhingegen plastisch greifbar in einem Wandel desStadtgesichtes. Städtebaulich hervorzuheben istsicherlich die Neugestaltung der Fläche Döppersberg,auf dem das wunderschöne klassizistischeBahnhofsgebäude und die ehemalige Bundesbahndirektionwieder ins rechte Licht gesetzt unddie derzeitige Bahnhofsvorplatzsituation bedeutsamaufgewertet werden. Die Finanzierung steht,die Vorarbeiten laufen und die großen Eingriffe indas Herz der Stadt erfolgen ab 2011.Wichtig für die zukünftige Entwicklung unsererStadt ist aber vor allem die Ansiedlungsmöglichkeitfür neue Unternehmen und die Deckung derWohnungsbedarfe der Bürger.Daher erarbeiten die Kollegen aus der Stadtentwicklunggemeinsam mit unserer Wirtschaftsförderungein Handlungsprogramm für den gewerblichenBereich, welches die Flächenpotenziale derkommenden Jahre aufzeigen und strukturierenwird. Ein entsprechendes Handlungsprogrammfür die Entwicklung der Wohnbauflächen wurdebereits verabschiedet und weist attraktive Wohnbauflächenaus.Even in times of constrained local authority budgets,Wuppertal remains a thriving and attractive location.Take for example the Monet exhibition at theVon-der-Heydt Museum: this has brought in around300,000 visitors - three times as many as originallyforecast - who have not only been able to admirethese superb works of art but also to discover forthemselves just how vibrant our city isThe dynamics of the property market are clearlyvisible as you look around the changing cityscape.Of particular architectural merit is the redesign ofthe Döppersberg quarter, which will enhance thesurroundings of the imposing classical railwaystation and former German rail headquarters, andwill give a new lease of life to the station forecourtarea. The funding is in place, preparatory work hascommenced and major changes to the heart of thecity will proceed apace from 2011 onwards.Of prime importance for the future development ofour city is, however, the scope for start-up enterprisesto find suitable premises, and the availabilityof housing for our citizens.That is why staff in the town planning departmenthave put their heads together with colleagues fromthe business support team to develop an action programmefor local industry that will firstly identifyand then map out sites offering growth potential inthe years to come. A similar action plan for the developmentof residential sites has been agreed andhas already presented some attractive options.Erfolgreiche Traditionen nutzen, moderneTechnologien fördern und somit neue Maßstäbesetzen – so kann die aktuelle StrukturentwicklungWuppertals wohl am treffendsten beschriebenwerden.Wuppertal, weltbekannt durch die Schwebebahn,ist Universitätsstadt mit ca. 350.000 Einwohnern.Die Stadt ist Sitz zahlreicher Unternehmenaus den modernen Branchen Biotechnologie,Automotive Systems, Umwelttechnologie sowieMultimedia.Hochrangige nationale und internationaleGroßunternehmen wie Bayer Health Care, derLackhersteller DuPont, der Elektronikzuliefererder Automobilindustrie Delphi Deutschland,Deutschlands größte Krankenkasse Barmer GEK,der Privatversicherer Barmenia, der Hersteller fürWandbeläge Erfurt, die o.b. - Produktionslinievon Johnson&Johnson oder die renommiertenFaserhersteller Teijin und Membrana bezeugen dieInnovations- und Wirtschaftskraft des Standorts.Zugleich ist die Stadt eine der ältesten undberühmtesten Industriestädte Deutschlands mitalteingesessenen Werkzeug-, Textil-, ChemieundMaschinenbauunternehmen, die auch inZukunft eine bedeutende Rolle spielen werdenund die Entwicklung des Standorts maßgeblichbeeinflussen. Denn die Wurzeln unsererWirtschaftsstruktur sind die Grundlage für dieneuen Entwicklungen von morgen.Wuppertal‘s approach to structural developmentis characterized by the use of successful traditionswhilst encouraging modern technology and therebysetting new standards.Perhaps best known for its pioneering monorail,Wuppertal is a university city of around 350,000inhabitants. It is home to numerous companies operatingin the modern industries of biotechnology,automotive systems, environmental engineeringand multimedia.High-calibre national and multinational companiessuch as Bayer Health Care, coatings manufacturerDuPont, supplier to the automotive industry Delphi,Germany‘s biggest health insurance scheme BarmerGEK, private insurers Barmenia, producer of hangingsErfurt, tampon producer Johnson&Johnsonand well-known fibre manufacturers Teijin andMembrana confirm Wuppertal‘s credentials as aneconomic powerhouse and hub of innovation.At the same time, it is one of the oldest and bestknownindustrial conurbations in Germany witha wealth of established tool, textile, chemical andengineering companies that will continue to play amajor role and exert a considerable influence on thefuture development of the city. The local economyhas healthy roots well capable of nourishing tomorrow‘sshoots of growth.Ein starkerStandortA strong location

Standortinformationen ı Informaton about the locationImmobilienmarkt-Report Wuppertal 2010/2011 ı Real-Estate Survey Wuppertal 2010/2011DüsseldorfNeussEssenLeverkusenWuppertalSolingenBochumKöln15 minLageLocationHagenRemscheid30 minDortmundRichtung Düsseldorf» FlughafenVohwinkelVOHWINKELRichtung EssenWuppertal ist Teil der WirtschaftsregionBergisches Städtedreieck und gleichzeitig dieDrehscheibe der Rhein-Ruhr-Agglomeration. DieStadt liegt zentral im Wirtschaftsraum NRW undbietet optimale verkehrliche Anbindung in alleHimmelsrichtungen.Die insgesamt 13 innerstädtischenAnschlussstellen ermöglichen einen direktenZugang zu den Autobahnen A1, A43, A46 undA535. Die ebenfalls wichtigen Verkehrsachsen A3und A40 können in 10-15 Minuten erreicht werden.Wuppertal ist durch ICE-Direktverbindungeninnerhalb Deutschlands ebenfalls sehr gut indas Fernverkehrsnetz der Bahn eingebunden.Gleichzeitig verfügt die Stadt über einContainerterminal und ermöglicht damit direktenZugang zum schienengebundenen Güterverkehr.In 30-45 Minuten Fahrzeit mit dem Auto odermit der Bahn können die drei internationalenFlughäfen Düsseldorf, Dortmund und Köln/Bonnerreicht werden. Der Flughafen Frankfurt istper ICE-Direktverbindung in unter 2 Stundenangebunden.KATERNBERGWupperBrillerViertelELBERFELDWESTArrenbergZooUELLENDAHLStaatsforstBurgholzCRONENBERGELBERFELDDöppersbergUniversitätDÖNBERGTechnologieachse SüdSaalscheidBARMENBarmenRONSDORFWuppertal is part of the economic region known asthe Bergisches Städtedreieck (Bergisch City Triangle)and occupies a pivotal position in the Rhine-Ruhrconurbation. The city is centrally located in theeconomic region of North Rhine-Westphalia and hasexcellent transport connections in all directions.There are a total of 13 autobahn junctions within thecity, permitting direct access to the A1, A43, A46 andA535 motorways. The important A3 and A40 trunkroutes can be reached within 10-15 minutes.Wuppertal is integrated into the ICE high-speed railnetwork, which gives it direct connection to all themajor urban centres in Germany. The city also hasa container terminal, allowing direct access to thenational freight rail network.Three international airports - Düsseldorf, Dortmundand Cologne/Bonn - are just 30-45 minutes away bycar or by train. Frankfurt airport can be reached inless than two hours, using the direct ICE rail link.HECKINGHAUSENOBERBARMENLANGERFELDRichtungBochumStaatsforstMarscheider WaldRichtung Köln» FlughafenWupperBEYENBURGRichtung Dortmund» FlughafenZooviertelToelleturmWirtschaftsstrukturEconomic structureAbb. 2: Strukturdaten Wuppertals: 2-Jahres EntwicklungTable 2: Structural data Wuppertal: two-year development31.12.2007 31.12.2009Pendlersaldo ı Commuter balance +3.556 +4.047Exportquote ı Export ratio 46,2% 49,6%Existenzgründer ı Business start ups 3.061 3.099Wirtschaftsstruktur ı Economic structureProduzierendes Gewerbe ı IndustryDienstleistungen ı Services34,6%65,2%Die Wuppertaler Wirtschaft ist seit jeher vonProduktion geprägt, wobei sich Schwerpunkteim Bereich Automotive und Metallverarbeitungherausgebildet haben.Nach wie vor stellt das verarbeitende Gewerbe denhöchsten Beschäftigenanteil (27%, siehe Abb. 3)in der Stadt, wenn man den Dienstleistungssektorin die verschiedenen Teilbereiche differenziert. Derwirtschaftliche Wandel hin zur Dienstleistungsgesellschaftist in Wuppertal noch nicht so weitfortgeschritten wie in vielen anderen RegionenDeutschlands, obwohl der 2-Jahresvergleich einenleichten Zugewinn des tertiären Sektors aufweist.Aufgrund der Arbeitskräftestruktur wird nach wievor ein Fokus auf die Ansiedlung von produzierendemGewerbe gelegt. Allerdings sollen neueArbeitsplätze vor allem in Zukunftsbranchen wieder Ressourceneffizienz geschaffen werden.Eine wichtige Säule ist dabei die Schaffung einesidealen Umfeldes für Gründungsunternehmen.Die Voraussetzungen sind sehr gut, die BergischeUniversität Wuppertal ist erneut als eine derUniversitäten mit den besten Gründungsmöglichkeitenausgezeichnet worden, das TechnologiezentrumWuppertal erhöht aufgrund von räumlichenEngpässen das Flächenangebot um rund2.800 m² und die Zahl der Neugründungen steigtkontinuierlich. Gleichzeitig konnte ein wichtigesProjekt in EU-Förderprogrammen platziert werden,welches die internationalen Technologiegründungensteigern soll.33,8%65,9%The economy of Wuppertal has always been highlydependent on the production of goods, with astrong bias towards the automotive and metalprocessing industries.Today, manufacturing at 27% still accounts forthe biggest share of the employment market whenservice industries are split down into their individualsegments. The shift towards a more service-basedeconomy has not been as pronounced in Wuppertalas in other regions of Germany, although a businesssurvey of the last two years shows a marginaladvance by the tertiary sector.Because of the nature and structure of the localworkforce, the focus continues to be on attractingmanufacturing industry to the city. At the sametime, support is also being given to creating jobs ingrowth sectors such as resource efficiency.An important pillar of overall strategy is to fashionan environment in which start-up enterprisescan succeed. The prospects are encouraging: theBergische Universität Wuppertal has once againbeen chosen as one of the institutes of highereducation offering the best start-up potential; theWuppertal Technology Center is expanding the sizeof its research facilities by 2,800 square metres; andthe number of start-ups is steadily on the increase.At the same time, a major EU research programmehas been secured, which should in turn boost thelikelihood of international technology companiessettling in the region.verarbeitendes Gewerbe ı manufactoring industryAbb. 3: Wirtschaftsstruktur Wuppertal: Verteilung der BeschäftigtenFig 3: Economic structure Wuppertal: Distribution of employeessonst. öff. und private DL ı other public and private servicesHandel ı CommerceÖffentliche Verwaltung ı Public administrationsonst. wirtschaftliche DL ı other business servicesVerkehr und Lagerei ı Transport and warehousingFinanz- und Versicherungs DL ı Financial and insurance serv.freiberufl., wissenschaftl., techn. DL ı scient., tec. serv.Baugewerbe ı ConstructionEnergie und Wasserversorgung ı Energy and water suppliesInformation und Kommunikation ı Information and comm.Gastgewerbe ı Hospitality sector

Büromarkt ı Office marketWohnungsmarkt ı Housing marketVisualisierung Lönsstraße, Gerlich ArchitekturZooviertel14 €12 €10 €8 €6 €4 €2 €0 €BüromarktOffice marketElberfeld Barmen sonstige StadtteileStadtsparkasse WuppertalDie erste flächendeckende Studie des WuppertalerBüromarktes, die im Jahr 2008 von der BergischenUniversität Wuppertal, Lehrstuhl Prof. Spars,durchgeführt wurde, bietet umfangreichesund belastbares Zahlenmaterial für rund 2.300Objekte.Der Gesamtbestand an Büroflächen summiertsich auf 1,98 Mio. m² Bruttogeschossfläche (BGF).Betrachtet man die reinen Mietflächen, so beläuftsich die Summe auf rund 1,59 Mio. m².Damit ordnet sich Wuppertal bezüglich derBürofläche pro Einwohner in eine Mittelpositionim regionalen Vergleich ein.Der Wuppertaler Büroflächenbestand ist mit über35 Prozent vor allem durch mittelgroße Objektezwischen 1.000 und 5.000 m² BGF geprägt.Die für Wuppertal ermittelte Leerstandsquotebeträgt 5,45%. Die an der gif-Definitionorientierten Leerstandsermittlung spiegelt damitden reinen Angebotsleerstand wider.Das ermittelte Durchschnittsmietniveau liegtim Stadtgebiet in einem Korridor von 6,50-8,50€/m². Die Mietpreisspanne ist in W-Elberfeldmit Mieten bis rd. 13,00 € deutlich größer als imbenachbarten W-Barmen.BruttogeschossflächeGross floor area (GFA)Einwohner (Dez 2008)Inhabitants (Dec. 2008)Bürofläche pro EinwohnerOffice space per inhabitantNational BankThe first comprehensive survey of the Wuppertaloffice accommodation market conducted by ProfessorSpars at the University of Wuppertal containsextensive and robust data on around 2,300 localbuildings.The total stock of office space in Wuppertal wasfound to amount to some 1.98 million m² in grossfloor area (GFA). If we consider net rental space, wearrive at a total of about 1.59 million square meter.Thus, Wuppertal falls into the middle range of citiesin regional context.Wuppertal’s office market is chiefly characterised(over 35 %) by mid-sized properties with a grossfloor area (GFA) of between 1,000 and 5,000 squaremeter.Wuppertal’s calculated vacancy rate is 5.45%. Thedefinition of “vacant” used in this context is the oneset forth by the Gesellschaft für immobilienwirtschaftlicheForschung (gif), an independent property-researchinstitute. and represents immediateand short-term vacancy.The calculated average rent for urban areas rangesfrom 6.50 - 8.50 euros/square meter. In the WuppertalElberfeld district, the average rent can amount toas much as 13.00 euros/square meter, significantlyhigher than in Wuppertal Barmen.Bonn Münster Wuppertal Duisburg Bochum3,70 Mio m² 2,45 Mio m² 1,98 Mio m² 2,45 Mio m² 1,79 Mio m²316.300 272.900 352.400 492.900 370.60011,70 m² 8,98 m² 5,64 m² 4,97 m² 4,83 m²Fast 90 % der insgesamt über 192.500Wohnungen in Wuppertal sind im Besitz vonprivaten Eigentümern. Dieses Verhältnis ist imVergleich zu anderen kreisfreien Städten sehrhoch. Das zeigt das hohe Maß an Individualitätauf dem Wohnungsmarkt.Beim Individualwohnen ist die Eigenheimquote,also der Anteil der Eigenheime am Gesamtwohnungsbestand,mit 19,7 % hingegen sehrniedrig. Der nordrhein-westfälische Durchschnittliegt bei den kreisfreien Städten bei 23,5%. Dieszeigt den Bedarf an Eigenheimen in Wuppertal.Bestätigt wird dies durch das ForschungsinstitutEmpirica welches in seiner Wohnungsmarktstudieeinen jährlichen Neubaubedarf von 200 EinundZweifamilienhauseinheiten für Wuppertalprognostiziert hat.Bei den Preisen rangiert Wuppertal im nordrheinwestfälischenMittelfeld, ist im Vergleich zur nahegelegenen Rheinschiene aber teilweise deutlichpreiswerter. Der Quadratmeter Wohnbaulandkostete im Durchschnitt 250,- €. Der QuadratmeterEigentumswohnung im Neubau kosteteim Mittel 2.070,- € . Das Mietniveau schwankt imNeubau zwischen 5,50 - 820 € (mittlere Lage) und6,65 - 9,35 € (gute Lage).Bodenrichtwert ı Guide priceExklusive Lage ı Exclusive locationGute Lage ı good locationMittlere Lage ı medium locationKaufpreise Ersterwerb ı Purchase price (new plot)Freistehende EFH ı Detached family houseDoppelhaushälften ı semi-detached houseReihenhäuser ı Terraced houseEigentumswohnung ı Owner-occupied apartmentKaufpreise Wiederverkauf ı Purchase price (resale)Freistehende EFH ı Detached family houseDoppelhaushälften ı semi-detached houseReihenhäuser ı Terraced houseEigentumswohnung ı Owner-occupied apartmentAlmost 90% of the more than 192,500 dwellings inWuppertal are privately owned. This proportion isvery high in comparison with other independentcities. It demonstrates the highly individual characterof the housing market.By contrast, the number of owner-occupieddwellings as a proportion of the total housingstock is very low at 19.7 %. The average figure forindependent cities in North Rhine-Westphalia is23.5%, which only goes to underline the necessityfor an increase in the number of owner-occupiedhomes in Wuppertal. This is further confirmed in areport prepared by the Empirica research institute,which forecasts an annual requirement of 200 newsingle and two-family units in Wuppertal.In respect to prices, Wuppertal lies mid-rangein North Rhine-Westphalia, but prices are muchlower when compared with nearby cities along theRhine corridor. Thus in 2008, the average price ofresidential building land was 250 euros per squaremetre. The purchase price of a new owner-occupieddwelling was on average 2,070 euros per squaremetre. Rents for new dwellings were approximately5.50 – 8.20 euros per square metre (at an averagelocation) and .6.65 - 9.35 euros per square meter ( ata good location).300-350 €/m²220-280 €/m²170-230 €/m²keine Daten ı no data235.000-335.000 €230.000-270.000 €ø 2.070 €/m² (max. 2.500 €/m²)ø 260.000 € (max. 500.000 €)ø 205.000 € (max. 300.000 €)ø 185.000 € (max. 260.000 €)ø 990 €/m² (max. 1.890 €/m²Mittlere Lage, mittlere Ausstattung, 40-90 m² Wfl. ıAverage Area, average fittings and fixtures, 40-90 m²Bj vor 1948 ı constr. before 1948Bj 1948-1960 ı constr. 1948-1960Bj 1961-1969 ı constr. 1961-1969Bj 1970-1982 ı constr. 1970-1982Bj 1983-1990 ı constr. 1983-1990Bj 1991-2000 ı constr. 1991-2000Gute Lage, gute Ausstattung, 40-90 m² Wfl. ıGood Area, good fittings and fixtures, 40-90 m²Bj vor 1948 ı constr. before 1948Bj 1948-1960 ı constr. 1948-1960Bj 1961-1969 ı constr. 1961-1969Bj 1970-1982 ı constr. 1970-1982Bj 1983-1990 ı constr. 1983-1990Bj 1991-2000 ı constr. 1991-2000WohnungsmarktHousing market3,80 - 5,80 €/m²3,95 - 5,95 €/m²4,05 - 6,15 €/m²4,25 - 6,45 €/m²4,95 - 7,45 €/m²5,50 - 8,20 €/m²4,95 - 6,95 €/m²5,10 - 7,15 €/m²5,20 - 7,30 €/m²5,40 - 7,60 €/m²6,10 - 8,60 €/m²6,65 - 9,35 €/m²Abb. 11: Büroflächen Wuppertal: MietniveauTable 11: Office space Wuppertal: Rental ratesAbb. 12: Büroflächen Wuppertal: StandortvergleichTable 12: Office space Wuppertal: Comparison of locationsAbb. 13: Immobilienmarkt: PreisübersichtTable 13: Property market: PricesAbb. 14: Wohnungsmarkt: MietpreiseTable 14: Housing market: Rental ratesQuelle ı Source : Wohnungsmarktreport Wuppertal 2010Quelle ı Source : Wohnungsmarktreport Wuppertal 201010 11

Bleiben Sie auf dem Laufenden und besuchenSie uns auf unserer Internetpräsenz.Keep yourself well informedby visiting our website.»www.wf-wuppertal.deAusstellungshalle Skulpturenpark Tony CraggAnsprechpartnerYour contact personsWirtschaftsförderung WuppertalLise-Meitner-Straße 1342119 WuppertalTel +49 (0) 202 / 24807 -0Fax +49 (0) 202 / 24807 -27www.wf-wuppertal.deinfo@wf-wuppertal.deGutachterausschuss für Grundstückswerte derStadt WuppertalRathaus, Johannes-Rau-Platz 142275 WuppertalTel +49 (0) 202 / 563 -Fax +49 (0) 202 / 563 -www.wuppertal.deStadt WuppertalRessort Stadtentwicklung und StädtebauRathaus, Johannes-Rau-Platz 142275 WuppertalTel +49 (0) 202 / 563 -5249Fax +49 (0) 202 / 563 -8043www.wuppertal.deHerausgeber Oberbürgermeister der Stadt Wuppertal, Johannes-Rau-Platz 1, 42275 WuppertalRedaktion, Satz, Layout Jochen Stiebel Bildnachweis Wirtschaftsförderung Wuppertal, 6tant, Medienstelle Wuppertal Konzeption und Gestaltung ENGEL UND NORDEN, Ruth Michels © Wuppertal 2010