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ModellvorhabenForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauHamburg: Innovationsquartier SteilshoopZentrale Fußgängerachse imQuartier (Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Hamburg (1.774.000 Einwohner)SteilshoopHamburgGroßwohnsiedlung (Baujahr 1969 bis 1975)innenstadtnahSenatsprogramm „Aktive Stadtteilentwicklung“(Soziale Stadt)Einrichtung eines Innovationsquartiers (sog. HousingImprovement District) in VorbereitungAusgangssituationBei Steilshoop handelt es sich um einenordöstlich der Innenstadt gelegeneGroßwohnsiedlung mit rd. 15.000Einwohnern. Städtebaulich bestehtdie Siedlung aus weitgehend gleichförmigenWohnringen, welche sichentlang einer zentralen Fußgängerachseaufreihen. Die rd. 6.400 Wohneinheitenbefinden sich im Besitzvon ca. 50 Grundeigentümern, v.a.größeren Wohnungsunternehmen.Nach Abschluss des Sanierungsgebietesim Jahr 2000 wurde in den letztenJahren nach und nach wieder einAbwärtstrend sichtbar: Steilshoophat weiter ein schlechtes Image. DasShopping-Center hat strukturelleProbleme, es treten vereinzelt wiederAnzeichen sichtbarer Verwahrlosungauf und die die autofreie Siedlungerschließende zentrale Fußgängerachseerfüllt nicht ausreichend ihreFunktion.ZieleDieses Modellvorhaben zielt auf dieVerbesserung des öffentlichen Raumsund eine Imagesteigerung, um die ursprünglichhohe Familienfreundlichkeitdes Quartiers wieder zu stärkenund ins Bewusstsein der Bevölkerungzu rücken. Darüber hinaus soll der inden letzten Jahren wieder einsetzendeAbwärtstrend gestoppt und die langfristigeVermarktbarkeit des Wohnungsbestandssichergestellt werden.MaßnahmenDas Besondere am ReferenzprojektHamburg ist die geplante Anwendungdes „Gesetzes zur Stärkung von Wohnquartierendurch private Initiativen“und die Einrichtung eines sog. „HousingImprovement Districts (HID)“.Mit der Beantragung eines HID durchdie Eigentümer kann über eine durchSenatsbeschluss erlassene Rechtsverordnungeine für alle Eigentümerim Quartier verbindliche Umlage zurFinanzierung der gemeinsamen Maßnahmeneingeführt werden. Als Maßnahmensind angedacht: die Aufwertungder zentralen Fußgängerachsein Steilshoop, die Koordinierung derReinigungs-/Pflegeleistungen der FreiundGrünflächen im Quartier, die Einführungeines Orientierungskonzeptesfür Steilshoop und die Erarbeitungund Umsetzung eines Stadtteilmarketingkonzeptes.Struktur und aktueller Projektstandder ESGDas Projekt „InnovationsquartierSteilshoop“ läuft bereits seit rd.zweieinhalb Jahren und war bereitsModellvorhaben im ExWoSt-Forschungsfeld„Kommunale Konzepte:Wohnen“. Seit Februar 2007 hat sichdie Eigentümergruppe in einem Lenkungsausschussrund 30-mal getroffen.In den letzten Monaten wurdedie Umgestaltung der Mittelachsegeplant, am Maßnahmen- und Finanzierungs-konzeptgearbeitet, dieAntragstellung auf Erlass der Rechtsverordnungvorbereitet und ein Kriterienkatalogfür die Auswahl einesAufgabenträgers erstellt. Die nächstenArbeitsschritte sind die Auswahldes Aufgabenträgers und die Fertigstellungdes Maßnahmen- und Finanzierungskonzepts.Ansprechpartner:Innovationsquartier Steilshoop nach Eigentumsverhältnissen(Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Hamburg)Freie und Hansestadt HamburgBehörde für Stadtentwicklung undUmweltFrithjof BüttnerTel. 040/42 840 8020Email:Frithjof.Buettner@bsu.hamburg.de24ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009
Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauInitiierungInitiierung vonEigentümerstandortgemeinschaftenDie Initiierung von Eigentümerstandortgemeinschaften hängt von derErkenntnis ab, dass ohne eine aktive Zusammenarbeit von Eigentümerndie Attraktivität der Quartiere und damit die Vermietungssituation unddie Immobilienwerte im Quartier nicht zufrieden stellend sind bzw. sichsogar weiter verschlechtern.Private Kleineigentümer haben allerdings wenig Erfahrung in immobilienwirtschaftlichenZusammenhängen, so dass die Initiative für eineESG in den seltesten Fällen von den Eigentümern selbst ausgeht. Häufigaktivieren Kommunen, Wohnungsunternehmen oder sonstige Akteurewie z.B. Haus&Grund-Ortsvereine Eigentümer für eine ESG. Auch in denModellvorhaben zeigen sich unterschiedliche Wege der Initiierung.Die Gründung einer Eigentümerstandortgemeinschaftsetzt zunächstdie Erkenntnis voraus, nur durch gemeinsamesHandeln bestimmte Herausforderungenund Problemlagenim Wohnquartier lösen zu können.Neben dem gemeinsamen Problembewusstseinstößt die Selbstorganisationschon in der Anfangsphase aufganz praktische Hemmnisse. Initiatorenmüssen vorhanden sein, die alsImpulsgeber fungieren, die benachbarteImmobilieneigentümer ausfindigmachen und einen Erstkontaktherstellen. Allein diese organisatorischenArbeiten der Anfangsphasesind mit einem erheblichen Aufwandverbunden und kommen von dahernicht ohne weiteres in Gang. Für dieImmobilieneigentümer ist es vielfachnoch ungewohnt, sich zu organisieren.Auch die Stadtverwaltungen sindnoch nicht darin geübt, mit solchermaßenorganisierten Eigentümern alsPartner in der Stadtentwicklung umzugehen.Diese nicht einfache Ausgangslagezeigte sich auch in der Vorbereitungs-und Qualifizierungsphase desForschungsfeldes: Da es bislang inDeutschland nur sehr wenige etablierteEigentümerstandortgemeinschaftengibt, fehlen entsprechendeVorbilder, an denen sich die potenziellenModellvorhaben orientierenkonnten. Um wesentliche Forschungsfragenvertiefend zu untersuchen,kamen als Modellvorhaben aber nurQuartiere in Frage, deren Eigentümersich zwar noch nicht im Rahmen einerformalen Kooperation zusammengefundenhatten, in denen gleichzeitigaber schon Kontakte zwischen bzw.zu den Eigentümern bestanden.Insgesamt spiegelt das Forschungsfeldeine recht große Bandbreitemöglicher Initiativen zur Kooperationvon Eigentümern wider:Initiative von privaten Kleineigentümern:Im Idealfall findensich die Eigentümer aufgrund einesgemeinsamen Problemdrucks selbstzusammen. Häufig kennen sie sich untereinanderschon vorher und habenbereits ein erstes Vertrauensverhältnisdurch gemeinsame vergangene Aktivitätenaufgebaut. Dies ist z.B. in denModellvorhaben Dresden (ausgehendvon einer Bauherrengemeinschaft)und Duisburg (bestehende Stadtteilvereine)der Fall. Damit einher geheneine starke Identifizierung mit derESG und eine hohe Motivation.Initiative von Wohnungsunternehmen:Auch ein vor Ort ansässigesWohnungsunternehmen kann dieInitiative zur Gründung einer ESGergreifen (Bsp. Meinigen). Dies hatden Vorteil, dass ein Wohnungsunternehmenprofessionelles Know-howsowie personelle und materielle Ressourceneinbringen und damit die zugründende ESG in kurzer Zeit schnellvoranbringen kann. Hierbei gilt es jedoch,die privaten Eigentümer gleichwertigeinzubeziehen und gemeinsameZiele zu entwickeln.Initiative von Kommunen: AuchKommunen haben ein öffentlichesInteresse am Zustandekommen vonEigentümerstandortgemeinschaften,weil die Chance besteht, dass sie denplanerisch erforderlichen, aber oftmalsschwierigen Interessenausgleichim Quartier teilweise selbst organisierenund mit ihrem Engagement diegewünschte Reaktivierung eines Gebietesunterstützen. ESG bieten auchMöglichkeiten für Gebiete mit unklarerPerspektive, die aus unterschiedlichenGründen nicht im Zentrum kommunalenHandelns stehen oder derenerwünschte Entwicklung mit kommunalerInitiative und durch Förderungalleine nicht mehr zu erzielen ist.Insofern können ESG aktiv an derErreichung stadtentwicklungspolitischerZielvorstellungen gerade auchin solchen Gebieten mitwirken (z.B.lang laufende Sanierungsgebiete mitnoch nicht gelösten oder wieder neuauftretenden Problemlagen, wie inBremerhaven, Helmstedt und Magdeburg).Geht die Initiative zur Gründungeiner ESG von der Stadt (z.B. Viersen,St. Wendel, Halle, Bremerhaven,Helmstedt) aus, so besteht anfangs dieSchwierigkeit, die häufig bestehendenVorbehalte privater Eigentümer gegenüberder Stadtverwaltung zu überwinden,die Eigentümer von der Ideeder Zusammenarbeit zu überzeugenund sie zu aktivem Engagement zu mobilisieren.Der Unterschied zu den z.T.bekannten üblichen Beteiligungsverfahrenmuss verdeutlicht werden, d.h.den Eigentümern muss klar sein, dasssie nicht nur den Prozess passiv begleiten,sondern aktiv mit gestalten.Initiative von sonstigen externenAkteuren: Schließlich können auchandere Akteure (z.B. der OrtsvereinHaus&Grund e.V. in Magdeburg, Sanierungsträgerin Cottbus) versuchen, gemeinsammit den Eigentümern eineESG zu initiieren. Dies hat den Vorteil,dass dritte Akteure i.d.R. neutral bis positivbei den Eigentümern besetzt sindund dass immobilienwirtschaftlichesKnow-how eingebracht werden kann.ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 25
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