Download als PDF - Mag. Ernst Lentsch, Wirtschaftsprüfer und ...

HERRN
MAG. ERNST LENTSCH
MASSEVERWALTER
MARIA-THERESIEN-STRASSE 5
6020 INNSBRUCK
Innsbruck, am 01. Juli 2013
GZ 7 S 27/13z, LG Ibk
GUTACHTEN ZUR
ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES
der 68/3514 Anteile an der Liegenschaft EZ 1410 GB 81125 Pradl, mit Gst.Nr.
1221/35, mit denen Wohnungseigentum an W A5 4. Stock untrennbar verbunden ist,
6020 Innsbruck, Wörndlestraße 6-14

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
INHALTSVERZEICHNIS
I. ALLGEMEINES ................................................................................................. 4
1. Auftrag und Zweck ................................................................................... 4
2. Bewertungsstichtag ................................................................................. 4
3. Grundlagen und Unterlagen .................................................................... 4
4. Erklärung der Sachverständigen ............................................................ 6
II. BEFUND ............................................................................................................ 8
1. Grundbuchstand ....................................................................................... 8
2. Liegenschaftsbeschreibung .................................................................. 10
2.1. Orthophoto ......................................................................................... 10
2.2. Mappenblatt ....................................................................................... 10
2.3. Flächenwidmung ................................................................................ 11
2.4. Bebauungsplan .................................................................................. 11
2.4. Ver- und Entsorgung .......................................................................... 12
2.5. Verkehrsverhältnisse ......................................................................... 12
3. Beschreibung des Objektes .................................................................. 12
3.1. Allgemeines........................................................................................ 12
3.2. Nutzung .............................................................................................. 13
3.3. Bau- und Ausstattungsbeschreibung ................................................. 14
3.4. Zustand .............................................................................................. 15
3.5. Fotodokumentation ............................................................................ 16
III. BEWERTUNG ..................................................................................................... 26
1. Auswahl der Verfahren ........................................................................... 26
2. Verfahren ................................................................................................. 27
2.1. § 7 LBG Wahl des Wertermittlungsverfahrens ...................................... 27
2.2. § 4 LBG Vergleichswertverfahren ......................................................... 27
2.3. § 5 LBG Ertragswertverfahren .............................................................. 27
2.4. § 6 LBG – Sachwertverfahren ............................................................... 28
2.5. Verkehrswert ...................................................................................... 28
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 2

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
3. Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ................................... 29
3.1. Bodenwert ......................................................................................... 29
3.2. Ermittlung des Neubauwertes (Herstellungswert) ............................ 30
4. Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren ............................... 32
5. Vorläufiger Verkehrswert ....................................................................... 34
VI. ZUSAMMENSTELLUNG ................................................................................. 37
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 3

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
I. ALLGEMEINES
1. Auftrag und Zweck
Die unterfertigende Sachverständige wurde von Mag. Ernst Lentsch als
Masseverwalter zu GZ 7 S 27/13z beauftragt, den Verkehrswert der 68/3514
Anteile an der Liegenschaft EZ 1410 GB 81125 Pradl, Gst.Nr. 1221/35, mit
denen Wohnungseigentum an W A5 5. Stock untrennbar verbunden ist,
sachverständig festzustellen. Die Adresse des Wohnhauses lautet 6020
Innsbruck, Wörndlestraße 14. Eigentümer der gegenständlichen
Wohnungseigentumsanteile ist Herr Peter Perterer.
Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz
1992, BGBl 1992/150, idgF.
2. Bewertungsstichtag
Der Lokalaugenschein fand am 13.06.2013 statt. Dieses Datum gilt als
Bewertungsstichtag.
Anlässlich dieses Lokalaugenscheines konnten alle Räume der
gegenständlichen Wohnung frei besichtigt werden. Es war somit eine
einwandfreie Befundaufnahme möglich.
3. Grundlagen und Unterlagen
Beim Lokalaugenschein am 13.06.2013 waren anwesend:
‣ Herr Peter Perterer – Eigentümer
‣ Frau Christa Mayr
‣ die unterfertigte SV Mag. iur. Sabine Lässer-Pesl
Folgende Unterlagen wurden der SV zur Verfügung gestellt, bzw. sind
eingeholt worden und in alphabetischer Reihenfolge angegeben:
‣ Aktueller Immobilienpreisspiegel
‣ Baubescheid, Zl. VI-6151/19588 vom 09.02.1959
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 4

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
‣ Benützungsbewilligung, Zl. VI-63/1961 vom 18.04.1961
‣ Betriebskostenabrechnung
‣ Eigene Datensammlung
‣ Energieausweis
‣ Flächenwidmungsplan
‣ Fotodokumentation
‣ Grundbuchsauszug vom 25.06.2013
‣ Langjährige Erfahrung der gefertigten SV auf dem Gebiet der
Vermittlung des Verkaufes/Kaufes von Liegenschaften in Tirol
‣ Mappenblatt der gegenständlichen Liegenschaft – tiris Datendienst des
Landes Tirol
‣ Nutzwertgutachten
‣ Orthofoto der Liegenschaft – tiris Datendienst des Landes Tirol
‣ Planunterlagen
‣ Recherchen beim Stadtmagistrat Innsbruck
‣ Recherchen in der Urkundensammlung – Bezirksgericht Innsbruck
‣ TZ 3701/59: Wohnungseigentum
‣ TZ 1460/98: Kaufvertrag vom 30.10.1997
‣ Fachliteratur:
Heimo Kranewitter „Liegenschaftsbewertung“, Sparkassenverlag, 6.
überarbeitete Auflage;
Ross-Brachmann-Holzner, „Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden
und des Verkehrswertes von Grundstücken“, Theodor Oppermann
Verlag, 28. Auflage;
Immobilien-Preisspiegel 2013, Wirtschaftskammer Österreich,
Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Wien
Johannes Stabentheiner, „Das Liegenschaftsbewertungs-Gesetz“, Manz
Verlag, 1992, idgF
Franz Josef Seiser, Franz Kainz, „Der Wert von Immobilien“, Seiser +
Seiser Immobilien Consulting GmbH, 1. Auflage, 2011
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 5

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
ÖNORM B 1802
Marktbericht 2013, Wohnen & Wirtschaften in Innsbruck, PROchecked,
Fachhochschule Kufstein
Die in das Gutachten eingefügten Fotos wurden am Tag der Besichtigung,
dem 13.06.2013 aufgenommen.
4. Erklärung der Sachverständigen
Die unterfertigende Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und
gibt in Erinnerung an ihren abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes,
nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab.
Die unterfertigende Sachverständige haftet nicht für unrichtige bzw.
unvollständige Angaben im Grundbuch, hier wird auf das Publizitätsprinzip des
öffentlichen Grundbuches verwiesen.
Von der Sachverständigen kann keine Stellungnahme bezüglich der
Grundgrenzen bzw. der Grenzabstände gegeben werden.
Dazu ist ein Sachverständiger aus dem Vermessungswesen beizuziehen.
Es wurden keine Baustoff- und Bauteilprüfungen sowie Bodenuntersuchungen
vorgenommen, weiters keine Funktionsprüfungen haustechnischer oder
sonstiger Anlagen (Heizung-, Elektro- und Sanitäreinrichtungen) sowie der
Dachhaut durchgeführt. Weiters wird festgehalten, dass die Liegenschaft nicht
auf den Verlauf etwaiger im Erdreich verlegter Versorgungs- bzw.
Entsorgungsleitungen oder sonstiger Leitungen untersucht wurde.
Mündliche Angaben vom Auftraggeber bzw. von den Parteien werden ins
Gutachten aufgenommen und deren Richtigkeit unterstellt. Beurteilt werden
können nur Gegebenheiten, wie sie sich am Besichtigungstag darstellen.
Unzulänglichkeiten, welche nur bei einem längeren Bewohnen des Objektes
feststellbar sind, können ins Gutachten nicht einfließen.
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 6

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
Die Verfasserin erklärt, dass sie für Fehler, welche auf unrichtige bzw.
unvollständig übergebene Unterlagen zurückzuführen sind, keine
Verantwortung übernehmen kann.
Die übergebenen Bestandspläne wurden auf Plausibilität, jedoch nicht auf
Maßgenauigkeit überprüft, da dies einer Neuaufnahme des Bestandes
gleichgekommen und somit weit über den Rahmen des Auftrages
hinausgegangen wäre.
Die Hausverwaltung wird von der Firma Immobilienverwaltung Sterzinger KG,
6020 Innsbruck, Colingasse 10, durchgeführt. Gemäß der übermittelten
Betriebskostenabrechnung beträgt die monatliche
Betriebskostenvorschreibung inkl. allgem. Aufwand, Reparatur-Rücklage und
USt für die gegenständliche Wohnung W A5 4. Stock derzeit monatlich
insgesamt € 144,81.
Gemäß Auskunft der Hausverwaltung beträgt der Reparatur-Rücklagenstand
per 29.05.2013 € 21.818,07.
Ein Energieausweis liegt für das gegenständliche Haus in vollständiger
Version bei der HV auf, die 1. Seite wird im Gutachten eingefügt.
Alle Unterlagen und Bescheide, sowie eine Fotodokumentation befinden sich
im Gutachten bzw. im Anhang, wobei kein Anspruch auf Vollständigkeit
besteht.
Alle Rechte und Belastungen sind dem beiliegenden Grundbuchsauszug zu
entnehmen.
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 7

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
II.
BEFUND
1. Grundbuchstand
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 8

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 9

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
2. Liegenschaftsbeschreibung
2.1. Orthophoto
Die gegenständliche Liegenschaft EZ 1410 GB 81125 Pradl mit der darauf
errichteten Wohnhausanlage Wörndlestraße 6-14 befindet sich im Stadtteil
Reichenau. Westlich dieser Wohnhausanlage führt die Andechsstraße und
nördlich in einem Rechts-Bogen die Reichenauer Straße vorbei.
In der näheren Umgebung befinden sich unter anderem weitere Wohnhäuser
und verschiedene Geschäfte sowie weitere infrastrukturelle Einrichtungen.
Die Liegenschaft selbst grenzt im Norden an die Wörndlestraße, im Westen
und Osten an weitere Wohnanlagen und im Süden an die Klappholzstraße an.
Die gesamte Liegenschaft ist auch im Winter ständig besonnt, die Lage zu
Wohnzwecken kann als mittlere bis gute Lage bezeichnet werden.
Die Zufahrt zur Liegenschaft ist durch das öffentliche Straßennetz das ganze
Jahr über gewährleistet.
2.2. Mappenblatt
Die Liegenschaft weist eine trapezförmige Form auf und ist nahezu eben.
Gemäß Grundbuchsauszug verfügt das Gst.Nr. 1221/35 in EZ 1410 GB 81125
Pradl über eine Gesamtfläche von 4.845,00 m².
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 10

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
2.3. Flächenwidmung
Gemäß Flächenwidmungsplan RE-F7, Reichenau, rechtsgültig seit
11.04.2009, wird das Gst.Nr. 1221/35 als „Wohngebiet“ ausgewiesen.
2.4. Bebauungsplan
Laut Herrn Ing. Arnold Prandstätter vom Stadtmagistrat Innsbruck, gelten die
Bestimmungen gemäß Allgemeinem Bebauungsplan RE-B6, Pradl-
Reichenau, rechtsgültig seit 19.02.2009, sowie Ergänzendem Bebauungsplan
RE-B6/1, Pradl-Reichenau, rechtsgültig seit 19.02.2009.
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 11

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
ALLGEMEINER UND ERGÄNZENDER BEBAUUNGSPLAN
2.4. Ver- und Entsorgung
Die Liegenschaft ist an die öffentliche Wasser- und Stromversorgung
angeschlossen. Die Abwasserbeseitigung erfolgt durch Anschluss an den
öffentlichen Kanal. Elektrischer Strom ist in allen Räumen eingeleitet.
2.5. Verkehrsverhältnisse
Die Liegenschaft liegt nahe dem Stadtzentrum von Innsbruck.
Die Entfernung zu den infrastrukturellen Einrichtungen wie Kindergarten,
Volksschule und Geschäften des täglichen Bedarfes liegt im ortsüblichen und
zumutbaren Bereich.
Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel ist ebenfalls gegeben.
3. Beschreibung des Objektes
3.1. Allgemeines
Gemäß Baubescheid Zl. VI-6151/1958 vom 09.02.1959 wurde die Errichtung
eines Wohnblocks mit 50 Eigentumswohnungen baubehördlich bewilligt.
Es wurde eine voll unterkellerte, vierstöckige Gebäudegruppe, bestehend aus
5 Häusern mit je einer Breite von 10m und einer Traufenhöhe von rund 16m
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 12

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
errichtet. Die Gebäudelängen betragen 17,85 m, 17,75 m, 18,25 m, 17,75 m
und 17,85m.
Im Kellergeschoß jedes Hauses befinden sich Abstellräume, Waschküche,
Trockenraum und vier Garagen. In den Wohngeschoßen sind je eine 2- und
eine 2 1/2 –Zimmerwohnung mit Kochküche, Bad und WC-Raum
untergebracht. Das Dachgeschoß ist unausgebaut.
Fundamente und Kellerwände Beton
Wohngeschoße
Stahlbetonsskelettbauweise
Füllmauerwerk
Tonhohlziegel 25 cm
Geschoßdecken
Betonfertigteildecken
Treppen
Stalbeton
Dach
Holz, mit verzinktem Eisenblech gedeckt
Umbauter Raum: für Haus Nr. 1 (HNr. 6) 3.012 m³
für Haus Nr. 2 (HNr. 8) 2.995 m³
für Haus Nr. 3 (HNr. 10) 3.079 m³
für Haus Nr. 4 (HNr. 12) 2.995 m³
für Haus Nr. 5 (HNr. 14) 3.012 m³
Hierzu wurde am 08.04.1961 die Benützungsbewilligung, Zl. VI-63/1961,
erteilt.
Gegenstand dieser Bewertung ist jedoch nicht die gesamte Wohnanlage,
sondern die im 4. Obergeschoß gelegene Wohnung W A5 samt Kellerabteil,
mit der Adresse Wörndlestraße 14 und 68/3514 WE-Anteilen.
3.2. Nutzung
Die Wohnung W A5 liegt im 4. Obergeschoß und ist nordost-südwest
ausgerichtet.
Gemäß den vorliegenden Planunterlagen sowie dem
Wohnungseigentumsvertrag verfügt die Wohnung über folgendes
Raumprogramm:
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 13

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
3 Zimmer, Kochraum, Bad, WC, Flur, Balkon und Holz-Kohleabteil
Im Nutzwertgutachten wird die Wohnnutzfläche angeführt wie folgt
anger. nutzb. Wohnfläche von rund 61,50 m²
Im Plan:
Zimmer mit rund 14,72 m²
Zimmer mit rund 20,70 m²
Zimmer mit rund 10,40 m²
Kochraum mit rund 5,75 m²
Bad mit rund 4,50 m²
WC mit rund 2,25 m²
Diele mit rund 7,50 m²
Gesamtfläche rund 65,82 m²
Balkon mit rund 9,00 m²
Die SV geht von den Flächenangaben von rund 65,82 m² Wohnnutzfläche
aus.
Vom Balkon werden in gängiger Übung rund 25% (=2,25 m²) der Fläche zur
Wohnnutzfläche gerechnet. Somit werden rund 68,07 m² Nettonutzfläche zur
weiteren Berechnung herangezogen. Das vorhandene Kellerabteil wird
anteilig im Bewertungssatz berücksichtigt. Das Haus verfügt über keinen Lift.
Zur Wohnung gehört weder eine Garage noch ein Autoabstellplatz.
Die genaue Situierung der Wohnräume kann dem beiliegenden Grundrissplan
entnommen werden.
3.3. Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Die Angaben stammen teilweise aus der Baubeschreibung bzw. vom
Lokalaugenschein.
Fenster:
Kunststoff
Türen:
furnierte Holztüren, Stahlzargen
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 14

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
Bodenbeläge:
Decken:
Wände:
Wohn-/Schlafräume – Parkett
Küche – Fliesen
Bad/WC – Fliesen
Gang – Klinker
Kinderzimmer – Laminat
verputzt und gefärbelt/geweißelt
abgehängte Holzdecke im Bad
verputzt und gefärbelt/geweißelt
3.4. Zustand
Die Wohnung selbst befindet sich in einem ordentlichen Zustand
entsprechend dem Herstellungsjahr und weist die üblichen
Abnutzungserscheinungen auf.
Die Ausstattung der Wohnung, wie auch Elektro-, Heizungs- und
Sanitäranlagen stammen großteils noch aus dem Herstellungsjahr.
Wohn- und Schlafzimmer verfügen über einen Parkettboden, der aber jeweils
bei den Balkontüren Schäden aufweist bzw. teilweise fehlt. Laut Auskunft der
Eigentümer würde dies von den ehemaligen Wassereintritten stammen. Dem
Wohn- und dem Schlafzimmer ist ein kleiner, sehr schmaler Balkon
vorgelagert, der mit einem Terrazzoboden verlegt ist.
Gemäß Auskunft des Eigentümers wurden vor rund 15 Jahren
(Anschaffungsjahr 1997) in der gesamten Wohnung die Fenster ausgetauscht
und mit Innenjalousien versehen. Auch Bad und WC wurden saniert, damals
wurde die Wand zwischen Bad und WC entfernt und im Zuge dieser
Umbauarbeiten die Elektroleitungen im Badezimmer erneuert. Das
Badezimmer ist mit einer Eckbadewanne, Waschbecken und WC sowie
Fliesen ausgestattet und verfügt über eine abgehängte Holzdecke.
Die Heizung wurde damals auch auf Gas umgestellt.
Die Therme für die Gasheizung und der Boiler sind im Wohnzimmer hinter
einem Wandverbau angebracht. Die Einbauküche dürfte ebenfalls aus dem
Anschaffungsjahr 1997 stammen und ist gefliest. Decken und Wände sind
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 15

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
großteils geweißelt. Beim Lokalaugenschein stellte die SV fest, dass die
Decken teilweise leicht durchhängen.
Die gegenständliche Wohnung insgesamt weist offenkundig keinen gröberen
rückgestauten Reparaturbedarf auf. Es stünden jedoch einige
Renovierungsarbeiten an, insbesondere bezüglich der Elektrik, da noch einige
Leitungen zweipolig sind, die beschädigten Parkettböden und kleinere Risse
in den Wänden müssten saniert werden.
Die gesamte Wohnanlage samt Außenanlagen macht einen ordentlichen und
gepflegten Eindruck und der Zustand entspricht in etwa dem Baujahr. Gemäß
Angaben des Eigentümers wurden vor rund 5 Jahren das Dach saniert und ein
Vollwärmeschutz angebracht. Laut Lokalaugenschein weist dieser
Vollwärmeschutz im Bodenbereich Schäden auf. Im Eingangsbereich zu den
Kellerabteilen (ebenerdig) sind Feuchtigkeitsschäden und leichte
Schimmelspuren zu erkennen.
An den Außenwänden und im Stiegenhaus sind teilweise Mauerschäden
vorhanden. Die regelmäßigen Wartungsarbeiten werden offenkundig
durchgeführt.
3.5. Fotodokumentation
Auf den folgenden Seiten sind zusammengefasst die Außenansichten des
Wohnhauses, sowie die Innenansichten der gegenständlichen Wohnung W A5
und des Kellers. Weiters ist ein Grundrissplan der Wohnung und des
Kellergeschosses eingefügt.
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 16

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
AUSSENANSICHTEN
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 17

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
AUSSENANSICHTEN UND EINGANGSBEREICH
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 18

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
BALKON – SCHLAFZIMMER – KÜCHE – AUSSICHT
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 19

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
GANGBEREICH – BAD – WOHNZIMMER – KINDERZIMMER
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 20

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
DACHBODEN – KELLER
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 21

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
SCHÄDEN AM PARKETT – GASTHERME – BOILER
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 22

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
SCHÄDEN AM HAUS
WASSEREINTRITTE IM STIEGENHAUS
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 23

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
GRUNDRISS KELLER
GRUNDRISS WOHNUNG W A5 4. STOCK
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 24

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
ENERGIEAUSWEIS
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 25

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
III. BEWERTUNG
1. Auswahl der Verfahren
Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 i.d.g.F. ist als Verkehrswert jener
Wert anzusetzen, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im
redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Bei der Ermittlung sind alle
tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis
beeinflussen, zu berücksichtigen. Die besondere Vorliebe und andere ideelle
Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des
Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben, ebenso Bindungen
verwandtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien,
dringende Gründe eines alsbaldigen Vertragsabschlusses sowie eventuell
mangelnde Bemühungen in Verwertungsangelegenheiten. Das
Liegenschaftsbewertungsgesetz stellt einen Rahmen dar, innerhalb dessen
sich der Sachverständige unter Berücksichtigung des jeweiligen Standes der
Wissenschaft zu bewegen hat.
Zu den derzeit wissenschaftlich allgemein anerkannten
Wertermittlungsmethoden gehören vor allem:
§ 4 LBG: Vergleichsverfahren
§ 5 LBG: Ertragswertverfahren
§ 6 LBG: Sachwertverfahren
Die Auswahl des Verfahrens, auch die Verknüpfung mehrerer verschiedener
Wertermittlungsmethoden, obliegt dem Sachverständigen und ist von diesem
zu begründen.
Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und
deren Wert beeinflussen, sind in der Bewertung entsprechend zu
berücksichtigen.
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 26

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
Die oben angeführten Wertermittlungsverfahren werden wie folgt kurz
beschrieben und entsprechen dem aktuellen Gesetzestext (daher in
Kursivschrift zur Kennzeichnung des Gesetzestextes).
2. Verfahren
2.1. § 7 LBG Wahl des Wertermittlungsverfahrens
(1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der
Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der
Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus
dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im
redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.
(2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden (§ 3 Abs. 2), so ist aus
deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr
zu ermitteln.
2.2. § 4 LBG Vergleichswertverfahren
(1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten
Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche,
die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache
übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach
Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
(2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher
Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach
dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen
Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten.
(3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder
persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen
werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die
Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.
2.3. § 5 LBG Ertragswertverfahren
(1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem
Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrages zum angemessenen Zinssatz und
entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).
(2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich
erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und
Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet
sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der
Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf das
Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen.
(3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder
weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist
von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt
werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen;
dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische
Daten, herangezogen werden, z.B. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung der Immobilien- und
Vermögenstreuhänder etc.. Diese statistischen Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen
sowie der Sachkunde des Sachverständigen verglichen und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet.
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 27

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
(4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art
üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
2.4. § 6 LBG – Sachwertverfahren
(1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des
Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu
ermitteln (Sachwert).
(2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen
vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich
demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren
Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.
(3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der
Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche
Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände,
wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich rechtliche Beschränkungen
sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.
2.5. Verkehrswert
Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils
als Verkehrswert heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert
aus mehreren Wertermittlungsverfahren abgeleitet, so ist dieser auf die
Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen.
Die Sachverständige hat unter Einsatz ihres Fachwissens und ihrer
beruflichen Erfahrung, besonders ihrer Kenntnis der Marktlage diesen
Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert (Sach-
oder Ertragswert) anzunähern.
Laut § 7 LBG hat die Sachverständige das rein kalkulatorische – errechnete
Ergebnis vor dem Hintergrund der ihr bekannten Marktverhältnisse zu
betrachten und eventuell sogar nach oben oder unten zu berichtigen und
anzupassen.
Im gegenständlichen Fall werden das Sachwertverfahren und das
Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen.
Danach wird durch Gewichtung der Werte der Verkehrswert ermittelt.
Gegebenenfalls erfolgt eine Anpassung an den Markt.
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 28

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
3. Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren
3.1. Bodenwert
Gemäß GB-Auszug weist die Liegenschaft EZ 1410 mit Gst.Nr. 1221/35 eine
Grundstücksfläche von 4.845,00 m² auf.
Die Grundstückspreise haben sich in den letzten Jahren auf relativ hohem
Niveau eingependelt und sind letztendlich immer abhängig von der Lage,
Größe und Beschaffenheit der Liegenschaft und insbesondere der
Bebaubarkeit.
Ausreißer im Preis nach oben oder unten werden bei der Bewertung nicht
berücksichtigt.
Im Immobilien-Preisspiegel 2013 der WKO liegen die Preise für
Baugrundstücke (600 -800 m²) in normaler Wohnlage bei rund € 472,50/m², in
guter Wohnlage bei rund € 633,60/m² und in sehr guter Wohnlage bei rund
€ 916,00/m².
Im Zeitschriftenmagazin „Gewinn“ wird im Immobilien-Preisspiegel 2012, der
alle Gemeinden Tirols umfasst, der Grundstückspreis für die Reichenau
durchschnittlich zwischen € 400,00 bis € 500,00 pro m² Bauland und für Pradl
durchschnittlich zwischen € 450,00 bis € 600,00 pro m² Bauland ausgewiesen.
Laut Auskunft von Frau Kirchmair vom Amt der Tiroler Landesregierung,
Wohnbauförderung, liegt der Höchstsatz für den geförderten Grundstückspreis
in ganz Innsbruck bei € 416,00/m² Wohnnutzfläche und € 260,00 für die
Gartenfläche. Da davon auszugehen ist, dass eine neu errichtete Wohnanlage
heutzutage teilweise frei finanziert und teilweise wohnbaugefördert errichtet
werden würde, setzt die SV für die Berechnung des Bodenwertes einen
Mischpreis an.
Aufgrund der Erhebungen der unterfertigten SV, den Erfahrungswerten am
Realitätenmarkt, sowie der Berücksichtigung von Vergleichspreisen, basierend
auf tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Grundstücke und Auskunft der
Wohnbauförderung kann ein Mischsatz von rund € 600,00/m² für das
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 29

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
gegenständliche Grundstück als angemessen und ortsüblich bezeichnet
werden.
Aufgrund der Verbauung ergibt sich ein Bebauungsabschlag von rund 10%.
Bodenwert
4.845,00 m² Baugrund x € 600,00/m² € 2.907.000,00
davon 68/3514 Anteile € 56.253,84
- 10% Bebauungsabschlag € 5.625,38
Bodenwert € 50.628,46
Bodenwert gerundet € 50.630,00
3.2. Ermittlung des Neubauwertes (Herstellungswert)
Der Herstellungswert oder Neubauwert wird auf Preisbasis zum
Bewertungsstichtag ermittelt. Im gegenständlichen Fall für Juni/Juli 2013.
Sämtliche Werte werden zunächst, wenn nicht explizit angeführt, netto, also
ohne allfällige Mehrwertsteuer zum Ansatz gebracht, die Mehrwertsteuer und
die Nebenkosten anschließend dazugerechnet.
Die Richtpreise basieren auf durchschnittlichen Erfahrungswerten von
Herstellungskosten und orientieren sich an der Nutzung des Objektes, der
Bauweise, der Bauart und der Ausstattung, sowie dem derzeitigen
Angebotsniveau von bau ausführenden Firmen.
Für gebrauchte Wohneinheiten, wie die gegenständliche, werden je nach
Zustand und Ausstattung, Höhe der Rücklagen und bereits erfolgten
Sanierungen des Objektes und der Einheit durchschnittlich zwischen
€ 1.800,00/m² bis € 2.800,00/m² Wohnnutzfläche bezahlt. Ausreißer im Preis
nach oben oder unten werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt.
Im Immobilien-Preisspiegel 2013 der WKO liegen die Preise für gebrauchte
Eigentumswohnungen in Innsbruck-Stadt mit einfachem Wohnwert bei rund
€ 1.776,10/m², mit mittlerem Wohnwert bei rund € 2.310,30/m², mit gutem
Wohnwert bei rund € 2.680,30/m² und mit sehr gutem Wohnwert bei rund
€ 3.189,80/m² Wohnfläche.
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 30

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
Aufgrund der Erhebungen der unterfertigten SV, den Erfahrungswerten am
Realitätenmarkt, sowie der Berücksichtigung von Vergleichspreisen, basierend
auf tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Wohnungen nimmt die SV für die
gegenständliche Einheit einen Berechnungsansatz von € 1.950,00/m²
zuzüglich Nebenkosten und Mehrwertsteuer an.
Die Flächenangaben werden aus den vorhandenen Unterlagen entnommen
und gerundet zur weiteren Berechnung herangezogen.
Kellerabteil und Außenanlagen sind bereits miteinberechnet.
Neubauwert:
Wohnnutzfläche 68,07 m² á € 1.950,00/m² € 132.736,50
zuzügl. 15% Nebenkosten € 19.910,48
Zwischensumme € 152.646,98
zuzügl. 20% Mwst. € 30.529,40
Herstellungswert/Neubauwert gerundet € 183.176,38
Herstellungswert/Neubauwert gerundet € 183.175,00
Alterswertminderung:
Es erfolgt ein Abschlag für technisch-wirtschaftliche Wertminderung. Das
Objekt mit der Wohnung W A5 4. Stock weist zum Bewertungsstichtag ein
Baualter von rund 52 Jahren auf, geht man vom Datum der
Benützungsbewilligung im Jahre 1961 aus.
Somit geht die SV für die weitere Berechnung rechnerisch von einer
angenommenen Restnutzungsdauer von rund 33 Jahren, geht man von einer
geschätzten Gesamtlebensdauer von ca. 85 Jahren aus.
Somit ergibt sich ein Altersabschlag gesamt gemäß der linearen
Alterswertminderungstabelle von 61%.
Herstellungswert € 183.175,00
abzüglich 61% Abschlag gesamt € 111.736,75
Gebäudezeitwert € 71.438,25
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 31

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
Sachwert
Bodenwert € 50.630,00
Gebäudezeitwert € 71.438,25
Sachwert rechnerisch € 122.068,25
Sachwert rechnerisch gerundet € 122.070,00
Die Ermittlung des Zwischenwertes im Sachwertverfahren ergibt somit zum
Bewertungszeitpunkt für die Wohnung W A5 4.Stock einen rechnerischen
Betrag von
€ 122.070,00
4. Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren
Kleinwohnungen im Stadtbereich von Innsbruck lassen sich in der Regel sehr
gut vermieten. Die gegenständliche Wohnung wird jedoch vom Eigentümer
und seiner Familie eigengenutzt.
Die Wohnung in der Wohnanlage selbst liegt sonnig und recht ruhig. Zur
Wohnung gehört ein Kellerabteil.
Die Wohnung ist sowohl zur Vermietung als auch zur Eigennutzung geeignet.
Die Mietpreise in der Stadt Innsbruck liegen bei Mietwohnungen ab 60 m²
Nutzfläche bei mittlerem bis gutem Wohnwert bei durchschnittlich rund
€ 8,30/m² bis rund € 10,00/m² Wohnnutzfläche, je nach Größe und
Ausstattung der Wohnung. In der Regel sind die Kellerabteile im Mietpreis
beinhaltet. Die Mietpreise verstehen sich Netto, also ohne Mehrwertsteuer und
ohne Nebenkosten wie BK, HK etc. Ein wichtiges Kriterium für die Mieten
muss deren Nachhaltigkeit sein, daher dürfen die Mieten insgesamt nicht zu
hoch angesetzt werden.
Gemäß den Erfahrungswerten der SV und der kontinuierlichen Beobachtung
am Realitätenmarkt, sowie unter Heranziehung des Immobilien-
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 32

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
Mietpreisspiegels 2013 und eigener Datensammlungen wird ein Pauschal-
Mietpreis netto von rund € 9,00/m² für die Wohnung W A5 angesetzt.
Somit ergeben sich folgende Mieteinnahmen:
Wohnung W A5 rund 68,07 m² á € 9,00/m² € 612,63
Jahresrohertrag: € 612,63 x 12 Monate € 7.351,56
Abzgl. ca. 5 % Mietausfall gerundet € 370,00
Abzgl. ca. 0,5 % d. Neubauwertes f. Instands. ger. € 900,00
Jahresreinertrag € 6.081,56
Der Kapitalisierungszinsfuß wird von der unterfertigten SV mit 4% angesetzt.
Dieser Wert entspricht der Marktlage für derartige Objekte, denn das Kriterium
für die Höhe des Kapitalisierungszinssatzes ist das Risiko welchem der Ertrag
aus dem Realbesitz unterworfen ist. Im Allgemeinen bewegen sich die
Zinssätze für Mietwohnhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser zwischen
2,5% und 5,5%. Kleine Wohnungen im Stadtzentrum von Innsbruck lassen
sich in der Regel gut und ohne große Risikozuschläge vermieten. Der von der
unterfertigten SV gewählte Zinssatz entspricht auch der Empfehlung des
Hauptverbandes der allgemein gerichtlich beeideten Sachverständigen und
der gutachterlichen Vorsicht.
Liegenschaftsjahresreinertrag: € 6.081,56
abzüglich Verzinsung des Bodenwertes
€ 50.630,00 x 4,00
100 € 2.025,20
Reinertrag der baulichen Anlagen € 4.056,36
Vervielfältiger lt. Tabelle: 18,15
€ 4.056,36 x 18,15 € 73.622,93
zuzügl. Bodenwert € 50.630,00
Summe € 124.252,93
Summe Ertragswert gerundet € 124.250,00
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 33

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
Die Ermittlung des Zwischenwertes im Ertragswertverfahren ergibt somit zum
Bewertungszeitpunkt für die gegenständliche Wohnung W A5 einen
rechnerischen Betrag von gerundet
€ 124.250,00
5. Vorläufiger Verkehrswert
Bei der gegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um ein Objekt, das
sowohl als Renditeobjekte als auch zur Eigennutzung interessant ist, sodass
eine entsprechende Gewichtung von Sachwert und Ertragswert im Verhältnis:
50% Sachwert und 50% Ertragswert erfolgt.
Sachwert € 122.070,00 davon 50% € 61.035,00
Ertragswert € 124.250,00 davon 50% € 62.125,00
Summe rechnerischer Verkehrswert € 123.160,00
Inventar:
Das Inventar wird keiner Bewertung unterzogen, da dieses nur noch
Gebrauchswert aufweist.
Als Vergleichspreise dienen unter anderem folgende Verkäufe:
TZ 155/11: Verkauf von 89/11394-Anteilen samt WE an Top E 12 an EZ 1734
GB 81125 Pradl, Gst.Nr. 1234/3 (General-Eccher-Straße 5, 3-Zimmer-
Wohnung, ca. 80,82 m² inkl. Loggia, Kellerabteil und PKW-Abstellplatz 78) von
Privat an Privat um insg. € 202.000,00
TZ 6011/11: Verkauf von 75/4250 Anteilen an EZ 1603 GB 81125 Pradl,
Gst.Nr. .276, WE an Top 2/18, Gaswerkstraße 1, 2-Zimmer-Wohnung, ca.
71,60 m², 4.OG, Balkon und Terrasse, PKW-Abstellplatz, WE-Begründung
1985, Kaufpreis € 230.000,00
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 34

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
TZ 7473/11: Verkauf von 60/660 Anteilen an EZ 1303 GB 81125 Pradl, Gst.Nr.
1371/1 und .461, WE an W 2. Stock rechts, 2-Zimmer-Wohnung, ca. 61,00 m²,
2.OG, Balkon, WE-Begründung 1956, Kaufpreis € 130.000,00
TZ 687/11: Verkauf von 68/3514 Anteilen an EZ 1410 GB 81125 Pradl, Gst.Nr.
1221/35, WE an Top A1, Wörndlestraße 6, Hochparterre, WE-Begründung
1959, Kaufpreis € 125.000,00
TZ 8014/11: Verkauf von 58/3514 Anteilen an EZ 1410 GB 81125 Pradl,
Gst.Nr. 1221/35, WE an Top B4, Wörndlestraße 12, 2-Zimmer-Wohnung,
2.OG, ca. 50,50 m², Balkon, Holz-Kohleabteil, WE-Begründung 1959,
Kaufpreis € 2.178,22, insg. € 110.000,00
TZ 10302/11: Verkauf von 158/1484 Anteilen an EZ 461 GB 81125 Pradl,
Gst.Nr. .247/1, WE an Top 6, Pradler Straße 35, ca. 75,72 m², Balkon,
Kaufpreis € 90.000,00
TZ 12005/11: Verkauf von 118/1484 Anteilen an EZ 461 GB 81125 Pradl,
Gst.Nr. .247/1, WE an Top 9, Pradler Straße 35, 2-Zimmer-Wohnnung, ca.
61,14 m², WE-Begründung 2009, Kaufpreis € 150.000,00
TZ 2140/12: Verkauf von 172/7028 Anteilen an EZ 1410 GB 81125 Pradl,
Gst.Nr. 1221/35, WE an Top A4, Wörndlestraße 6-14, 4-Zimmer-Wohnung, 2
Balkone, Kellerabteil, WE-Begründung 1959, Kaufpreis € 178.800,00
TZ 3111/12: Verkauf von 205/1156 Anteilen an EZ 1553 GB 81125 Pradl,
Gst.Nr. 1425/3, WE an Top 1, ca. 118,32 m², WE-Begründung 1972, Kaufpreis
€ 1.859,36/m², insg. € 220.000,00
TZ 1860/12: Verkauf von 38/615 Anteilen an EZ 462 GB 81125 Pradl, WE an
Top 11, Amthorstraße 5, 2-Zimmer-Wohnung, 3.OG, ca. 42,00 m²,
Kellerabteil, Kaufpreis € 2.619,05/m², insg. € 110.000,00
TZ 23389/12: Verkauf von 83/2763 Anteilen an EZ 1382 GB 81125 Pradl, WE
an Top 4, Andechsstraße 29, 4-Zimmer-Wohnung, 1.OG, WE-Begründung
2004, Kaufpreis € 140.084,00
TZ 1834/13: Verkauf von 66/5402 Anteilen an EZ 1384 GB 81125 Pradl, WE
an Top 7, Andechsstraße 5-19 Stg. 7, 3-Zimmer-Wohnung, WE-Begründung
2004, Kaufpreis € 125.000,00
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 35

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
Im Marktbericht 2013 Wohnen & Wirtschaften in Innsbruck, PRO checked,
wurden rund 45 Kaufverträge in der Reichenau erhoben und festgestellt, dass
das Transaktionsvolumen der Reichenau deutlich zurückgegangen ist. Der
durchschnittliche Kaufpreis bei Wiederverkauf für 2012 und 2013 liegt bei rund
€ 2.121,00/m² bzw. € 2.172,00/m² Wohnnutzfläche.
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 36

Verkehrswertermittlung – Wohnung – Innsbruck, Wörndlestraße – Juni/Juli 2013 – GZ 7 S 27/13z
VI. ZUSAMMENSTELLUNG
Die Sachverständige erachtet vor dem Hintergrund des ihr bekannten und
kontinuierlich beobachteten Realitätenmarktes für den nachstehend
ermittelten Wert keine weiteren Zu- oder Abschläge zur Anpassung an den
Verkehrswert für erforderlich.
Der Verkehrswert der 68/3514 Anteile an der Liegenschaft EZ 1410 GB
81125 Pradl, mit denen Wohnungseigentum an W A5 4. Stock untrennbar
verbunden ist, beträgt zum Bewertungsstichtag, ohne Inventar für
€ 123.160,00
(in Worten: Euro Einhundertdreiundzwanzigtausendeinhundertsechzig)
Die beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige
Mag. iur. Sabine Lässer-Pesl Innsbruck, am 01. Juli 2013
3 Ausfertigungen per Post 1 Ausfertigung per pdf-Datei an den Auftraggeber übermittelt
1 Ausfertigung: für die unterfertigende SV – Ablage
MAG. IUR. SABINE LÄSSER-PESL – GERICHTSSACHVERSTÄNDIGE Seite 37