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Ausgabe Mai 2015 Ausgabe Mai 2015
Steuern & Recht kompakt Eine eigene Ferienimmobilie ist für viele ein persönlicher Rückzugsort, um mit Familie und Freunden die freien Tage zu verbringen. Allerdings macht erst die Vermietung an Feriengäste das Objekt rentabel. Beabsichtigt man, die Ferienimmobilie als ergänzende Verdienstquelle oder Kapitalanlage zu unterhalten, sollte man sich die steuerlichen Rahmenbedingungen vergegenwärtigen. Übrigens: Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, kann die Vermietung grundsätzlich nicht von der Eigentümergemeinschaft untersagt werden, AG Düsseldorf, Urteil v. 28.11.2012, 291a C 8319/12. 1. Allgemeines Die Vermietung der Ferienimmobilie ist als Vermögensverwaltung oder als Gewerbebetrieb einzustufen. Die Einstufung hängt von mehreren Faktoren ab, wobei es 3. Ertragssteuern Handelt es sich bei der Vermietung um reine Vermögensverwaltung, hat der Vermieter die erzielten Umsätze als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu deklarieren und dafür Anlage V zur Steuererklärung zu nutzen. Stellt die Vermietung jedoch einen Gewerbebetrieb dar, handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die darüber hinaus auch gewerbesteuerpflichtig sind. Allerdings fällt Gewerbesteuer nur an, wenn der Freibetrag in Höhe von EUR 24.500 überschritten ist. 4. Kosten für die Immobilie absetzbar? Kosten, die sich auf das Objekt selbst beziehen, können steuerlich abgesetzt werden. Art und Höhe müssen – zum Beispiel durch Vorlage der Rechnungen – nachgewiesen werden. Nutzt der Eigentümer die Immobilie teilweise Steuertipps für die Vermietung von Ferienwohnungen entscheidend auf das Gesamtbild der Tätigkeit ankommt. Von entscheidender Bedeutung ist dabei die Absicht des Steuerpflichtigen, Gewinn zu erzielen. Liegt diese vor, handelt es sich um einen Gewerbebetrieb, unabhängig von der Frage, ob ein Gewinn tatsächlich erwirtschaftet wird. Weitere Indizien für einen Gewerbebetrieb sind die Beschäftigung von Angestellten oder das Angebot einer Vielzahl von Zusatzleistungen wie z.B. Frühstück, Wäscheservice oder Schwimmbadnutzung. Bietet der Vermieter nur einzelne Zusatzleistungen an, bleibt es bei einer vermögensverwaltenden Tätigkeit. 2. Umsatzsteuer Die Vermietung der Ferienimmobilie unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuer zu einem ermäßigten Steuersatz von 7%. Diese muss in der Rechnung ausgewiesen und vom Feriengast bezahlt werden. Der Vermieter hat darauf zu achten, schon unterjährig Umsatzsteuervoranmeldungen abzugeben. Übersteigen die Umsätze des Vermieters jedoch EUR 50.000 p.a. nicht, kann von der sog. Kleinunternehmerregelung Gebrauch gemacht und auf Berechnung der Umsatzsteuer verzichtet werden. Dies will aber gut überlegt sein: Als Kleinunternehmer darf der Vermieter die ihm z.B. von Handwerkern für Reparatur- oder Renovierungsleistungen in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht vom Finanzamt zurückholen! selbst, sind die Kosten im Verhältnis der Selbstnutzung zur Vermietung aufzuteilen. Entsteht durch die Selbstnutzung insgesamt ein Verlust, kann dieser nur geltend gemacht werden, wenn der Steuerpflichtige belegen kann, dass er in der restlichen Zeit des Jahres einen Gewinn erzielt. Dieser Nachweis ist im Rahmen einer Prognoseberechnung anzustellen, die sich auf einen Zeitraum von 30 Jahren beziehen muss. 5. Bettensteuer In vielen Städten, darunter auch Freiburg, wird seit Anfang 2014 die sog. Bettensteuer erhoben. Schuldner dieser höchst umstrittenen Abgabe ist der Vermieter der Wohnung! Ausnahmen bestehen für Fortbildungs- oder Geschäftsreisen. JUDr. Carsten Dehmer Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht 60 netzwerk südbaden
Neues fördern. Stadtentwicklung im Nordwesten lässt Baukultur entstehen. Foto: Jacques Schneider Wir gesta 0761. www.unm Impulsgeber war die Stadt mit ihrer Überlegung, den alten Platz am Siegesdenkmal wiederherzustellen. Damit entstand die Vision einer Stadtentwicklung, die den Nordwesten anbindet an urbanes, großstädtisches Leben. Gemeinsam gelang es Freiburger Baukultur zu etablieren mit Bauten wie Kajo 192, Quartier Unterlinden mit dem Solitär, dem Colombi Eck, Teil eines von Unmüssig ausgelobten Wettbewerbs, den die Architekten Kleihues+Kleihues 2010 gewonnen haben und wozu auch das noch im Genehmigungsprozess befindliche La Vive gehört. In der Verlängerung der Kajo auf der anderen Seite des geplanten Platzes wird das Number One mit dem Hotel Motel One entstehen, sowie das STILZ Ensemble bestehend aus Vorder-und Hinterhaus. Projekte, die Maßstäbe setzen. KaJo 192 Quartier Unterlinden, Solitär KaJo 192 Kaiser-Joseph-Straße 192, Freiburg Nutzerstruktur: Geschäftshaus Nutzfläche: 3.000 qm Einzelhandel, 1.500 qm Büro, Number One 500 qm Gastronomie Fertigstellung: 2014 Investor: Sparkasse Freiburg – Nördlicher Breisgau Volumen: 30 Mio. € Quartier Unterlinden Fahnenbergplatz 3, Freiburg Nutzerstruktur: Büro, Gewerbe und Einzelhandel Nutzfläche: 14.000 qm Fertigstellung: 2011 Investor: Breisgau Volumen: 50 Mio. € Colombi-Eck Friedrichstraße 52, Freiburg Colombi Eck Sparkasse Freiburg – Nördlicher Nutzerstruktur: Büros mit Zugang zum Glasfaserdatenanschluss auf allen Etagen Nutzfläche: 3.200 qm Fertigstellung: 2014 Investor: privater Investor Volumen: 10 Mio. € STILZ La Vive – Vive la difference
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Stadtentwicklung im Nordwesten<br />
lässt Baukultur entstehen.<br />
Foto: Jacques Schneider<br />
Wir gesta<br />
0761.<br />
www.unm<br />
Impulsgeber war die Stadt mit ihrer Überlegung, den alten Platz am Siegesdenkmal wiederherzustellen. Damit<br />
entstand die Vision einer Stadtentwicklung, die den Nordwesten anbindet an urbanes, großstädtisches Leben.<br />
Gemeinsam gelang es Freiburger Baukultur zu etablieren mit Bauten wie Kajo 192, Quartier Unterlinden<br />
mit dem Solitär, dem Colombi Eck, Teil eines von Unmüssig ausgelobten Wettbewerbs, den die Architekten<br />
Kleihues+Kleihues 2010 gewonnen haben und wozu auch das noch im Genehmigungsprozess befindliche La<br />
Vive gehört. In der Verlängerung der Kajo auf der anderen Seite des geplanten Platzes wird das Number One mit<br />
dem Hotel Motel One entstehen, sowie das STILZ Ensemble bestehend aus Vorder-und Hinterhaus. Projekte,<br />
die Maßstäbe setzen.<br />
KaJo 192<br />
Quartier Unterlinden, Solitär<br />
KaJo 192<br />
Kaiser-Joseph-Straße 192, Freiburg<br />
Nutzerstruktur:<br />
Geschäftshaus<br />
Nutzfläche: 3.000 qm Einzelhandel, 1.500 qm Büro,<br />
Number One<br />
500 qm Gastronomie<br />
Fertigstellung: 2014<br />
Investor:<br />
Sparkasse Freiburg – Nördlicher<br />
Breisgau<br />
Volumen: 30 Mio. €<br />
Quartier Unterlinden<br />
Fahnenbergplatz 3, Freiburg<br />
Nutzerstruktur:<br />
Büro, Gewerbe und Einzelhandel<br />
Nutzfläche:<br />
14.000 qm<br />
Fertigstellung: 2011<br />
Investor:<br />
Breisgau<br />
Volumen: 50 Mio. €<br />
Colombi-Eck<br />
Friedrichstraße 52, Freiburg<br />
Colombi Eck<br />
Sparkasse Freiburg – Nördlicher<br />
Nutzerstruktur:<br />
Büros mit Zugang zum<br />
Glasfaserdatenanschluss auf allen Etagen Nutzfläche:<br />
3.200 qm<br />
Fertigstellung: 2014<br />
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Volumen: 10 Mio. €<br />
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