Immobilienbrief STUTTGART
Immobilienbrief STUTTGART
Immobilienbrief STUTTGART
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<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong><br />
Ausgabe 117 www.immobilienbrief-stuttgart.de 04.12.2012<br />
Inhaltsverzeichnis<br />
Liebe Leser !<br />
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Baustelle Baurechtsamt<br />
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Aloft ins Milaneo<br />
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Seite 4<br />
Aktennotstand droht<br />
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Kein Grundbuchamt<br />
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Seite 5<br />
Nord-Süd Hausbau<br />
verkauft Weitblick<br />
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Seite 7<br />
Luxuswohnen<br />
auf Membergkuppe<br />
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Seite 9<br />
Hengstenberg-Areal<br />
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„Wenn ich mir in Stuttgart die sozialen Brennpunkte anschaue – das ist in Köln oberer Mittelstand“,<br />
äußerte der gebürtige Nürtinger Harald Schmidt im Gespräch mit der FAZ. Den hart erarbeiteten Wohlstand<br />
Stuttgarts und der Region dokumentiert das aktuelle Niveauranking der Initiative<br />
Neue Soziale Marktwirtschaft und der Zeitschrift Wirtschaftswoche.<br />
Unter 50 deutschen Städten liegt Stuttgart unverändert auf Platz 2 hinter<br />
München. Es folgen Münster und Karlsruhe, dann Frankfurt. Untersucht<br />
wurden der Wohlstand, der Arbeitsmarkt, die öffentliche Sicherheit, der Anteil<br />
der Hochqualifizierten, die Wirtschaftsfreundlichkeit und manches mehr.<br />
Berlin dümpelt auf Platz 47 zwischen Halle und Duisburg! Da stellt sich schon<br />
die Frage: Sind die in die Hauptstadt strömenden Anleger-Milliarden immer<br />
sinnvoll investiert? In Stuttgart ließe sich das klarer mit „Ja“ beantworten.<br />
Geprüft wurde auch das Kostenbewusstsein. „Glauben Sie, dass Ihre Stadtverwaltung<br />
sparsam und wirtschaftlich arbeitet?“, lautete die Frage. Hier kam Stuttgart auf Platz 14,<br />
Berlin übrigens auf Rang 46. Wobei die Frage vielleicht falsch formuliert war. „Sparsam“ und „wirtschaftlich“<br />
sind zwei Paar Stiefel.<br />
Zu wenig Stellen und veraltete Strukturen – der Immobilienprofi<br />
merkt: die Rede ist vom Stuttgarter Baurechtsamt<br />
– das ist vielleicht sparsam, aber nicht wirtschaftlich.<br />
Denn eine rege und effiziente Bautätigkeit sorgt<br />
für Gebühreneinnahmen, schafft Stellen, lässt die Steuerquellen<br />
sprudeln und bringt Kapital in die Stadt.<br />
Glücklicherweise wird das zunehmend auch von der Politik <br />
erkannt, die schließlich die Bedingungen für effiziente Genehmigungsabläufe<br />
schaffen muss. Die Mitarbeiter in den Baubehörden wünschen sich sowieso Veränderung.<br />
Das Gefühl, den „Schwarzen Peter“ zu haben, bereitet ihnen verständlicherweise keine Freude. Richtig ist<br />
aber auch, dass für den einen oder anderen Sachbearbeiter im Baurechtsamt Servicementalität und<br />
Fingerspitzengefühl Fremdwörter sind. Da werden Bauanträge schon einmal schnell und destruktiv abgebügelt,<br />
statt mit dem Bauwilligen gemeinsam nach Lösungen zu suchen. Jüngst ist es einem Antragsteller<br />
so ergangen, der in einem gewachsenen Quartier nachverdichten will – was angeblich wohnungspolitisch<br />
gewünscht ist – und sich ganz schnell als Bittsteller fühlte.<br />
Arbeiten wir gemeinsam daran, dass dies anders wird, dass Stuttgart sein Niveau hält und sich<br />
Harald Schmidt hier unverändert wohlfühlt, wenn er dereinst von Köln (Platz 20 im Ranking) heimkommt<br />
und sich, wie in der FAZ angekündigt, vielleicht in Bad Cannstatt niederlässt.<br />
Herzlich grüßt schaffensfroh<br />
Ihr<br />
Frank Peter Unterreiner – Herausgeber<br />
Visualisierung: HOCHTIEF Solutions AG
<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong> Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 2<br />
PROJEKTE<br />
Aloft ins Milaneo<br />
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Rosenau-Lofts<br />
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Foto: Gerhard Senft<br />
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Diskussionsabend „Baustelle Baurechtsamt“<br />
Gewünscht werden mehr Freiheiten<br />
für Bauherren<br />
Von Leila Haidar<br />
Bauherren beklagen zu Recht die langen Wartezeiten bis zum Bescheid und das Wirrwarr<br />
zwischen Bauverordnung, Baustaffel und Einzelfallregelungen. „Unsere Mitarbeiter sind<br />
hervorragend, sie brauchen jetzt mehr Input von außen“, sagt Alexander Kotz, CDU-Fraktionsvorsitzender<br />
im Stuttgarter Gemeinderat. Weil das Baurecht völlig veraltet ist, stehen<br />
Bauherrenwünsche und juristische Realität immer öfter im Widerspruch.<br />
„Dass Baurecht der Grundpfeiler der Stadtentwicklung ist, das vergessen die Bauherren oft“, sagt Uwe<br />
Stuckenbrock, ehemaliger Leiter der Städtebaulichen Planung in Stuttgart. Er betreute vergangenen Mittwoch<br />
einen Workshop zum Thema: „Baustelle Baurechtsamt – sind unsere Bauverordnungen noch up to<br />
date?“ Organisiert wurde der Diskussionsabend „Baustelle Baurechtsamt“ mit vier Workshops<br />
von der CDU. 100 Interessierte kamen.<br />
Effizientere Abläufe und bessere Zusammenarbeit<br />
Mit der Veranstaltung wollen die Christdemokraten die Wünsche der an Bauprozessen beteiligten Gruppierungen<br />
erfassen und dem Gemeinderat für weitere Beschlüsse zugänglich machen. Ziel der CDU ist es,<br />
dem Baurechtsamt externe Berater an die Seite zu stellen, die gemeinsam mit den Mitarbeitern und<br />
Amtschefin Kirsten Rickes Arbeitsabläufe effizienter gestalten, was von SPD und Grünen aber abgelehnt<br />
wurde. Insbesondere soll die Zusammenarbeit der beteiligten kommunalen Stellen wie dem Baurechts- und<br />
dem Stadtplanungsamt verbessert werden. Entwicklungspotenzial sehen Experten unter anderem<br />
beim Kundenservice.<br />
Damit diese Probleme behoben werden können, müssen die Angestellten probate Mittel an die Hand<br />
bekommen, die es ermöglichen, Genehmigungsverfahren schnell abzuschließen. Ob ein erneuertes Regelwerk<br />
ein solches Mittel sein kann, sollte in einem der Workshops gemeinsam mit Bauherren, Architekten<br />
und Baurechtsexperten eruiert werden.<br />
Beklagt wird eine starke Überregulierung<br />
Die Meinung am Tisch ist einhellig: Das Regelwerk ist nicht mehr auf dem neuesten Stand. Anwesende<br />
Bauherren großer Einzelhandelsunternehmen, Wohnungsbaugesellschaften und Architekten klagen über<br />
zu starke Regulierung. Der Wunsch nach einer offenen Bauverordnung, die in zehn oder zwanzig<br />
Jahren noch Bestand habe, weil sie nicht jede Kleinigkeit bis ins Detail vorschreibe, wurde<br />
deutlich signalisiert. Ganz abgesehen davon, ob man das geltende Baurecht verändern müsse, wirbt<br />
Stuckenbrock für Verständnis. „Auf die Bauverordnung muss man sich verlassen können. Dank ihr<br />
werden alle Bauherren gleich behandelt und städtebauliche Vorgaben berücksichtigt“, erläutert<br />
der Diplom-Ingenieur den Sinn der Vorschriften.<br />
Neben den Bebauungsplänen, denen die Rechtsvorschriften des Bundesbaugesetzes oder Baugesetzbuches<br />
des Landes zugrunde liegen, gibt es in Stuttgart noch in einigen Gebieten Ortsbausatzungen, insbesondere<br />
die OBS 1935. Die noch heute bestehende Relevanz der OBS betrifft im Wesentlichen das Bauplanungsrecht.<br />
So enthält die OBS 1935 in Verbindung mit dem Baustaffelplan Vorgaben über Art und Maß der<br />
baulichen Nutzung, beispielsweise über Baugebiete, Flächenausnutzung und Stockwerkszahl.<br />
Hemmnis: fehlende Bebauungspläne<br />
für die Hälfte des Stadtgebiets<br />
Als großes Hemmnis sehen die Diskussionsteilnehmer, dass für rund die Hälfte des Stadtgebiets keine<br />
Bebauungspläne existieren. Hier regeln die Baustaffeln gewünschte Bauvorhaben. Liegt aber kein Bebauungsplan<br />
zugrunde, muss auch ein kleines Sanierungsvorhaben das klassische Genehmigungs-
<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong> Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 3<br />
PROJEKTE<br />
Hotels und Hostel<br />
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Breuningerland wächst<br />
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verfahren durchlaufen, so schreibt es die Landesbauordnung vor. Das verlängert die Wartezeiten für<br />
den Bauherren. Ganz zu schweigen von der Arbeitsbelastung der Sachbearbeiter in der Kommune. Heraus<br />
kommen oft abstruse Forderungen, erzählt ein kommunaler Bauherr. „Da werden dann für ein 70er-Jahre-<br />
Haus Standards für Akustik und Brandschutz angelegt wie beim Neubau.“<br />
„Zwar widersprechen unsere Regelungen manchmal den wirtschaftlichen Interessen eines Bauherren,<br />
wenn wir zum Beispiel nur ein kleines Gebäude auf einem großen Grundstück zulassen. Hier stehen dann<br />
stadtplanerische Überlegungen wie Klimaschneisen im Vordergrund. Ein geplantes Bauvorhaben muss in<br />
die Nachbarschaft passen. Das ist insbesondere bei Nachverdichtung ein Kriterium“, sagt Stuckenbrock.<br />
Schließlich bedeute eine lockere Bebauung ohne große Hausklötze beispielsweise in Hanglage auch erhöhte<br />
Qualität für ein Viertel, in dem dann wegen exklusiver Lage bessere Preise erzielt werden könnten,<br />
lässt ein Architekt verlauten.<br />
Der Städtebau soll geregelt werden, nicht die Architektur<br />
Es gab unter anderem Kritik an Stuttgarter Bebauungsplänen. Von „Regelwut“ war hier die Rede.<br />
Und von der Forderung, Bebauungspläne zu „qualifizieren“. Stuckenbrock sieht ebenfalls Handlungsbedarf:<br />
„Hier Detailfragen wie Gartenzäune und Dachformen zu regeln ist übertrieben.“ Besser seien die<br />
Baustaffeln gelöst, die sich auf das Wesentliche beschränken. Schließlich wolle man letztlich den<br />
Städtebau regeln und nicht die Architektur.<br />
Eine Lösung könnte hier der Rahmenplan sein, der derzeit innerhalb der Kommune ausgearbeitet<br />
wird. Zwar ist dieser nicht rechtsverbindlich, dennoch kann er eine Orientierung geben und drückt,<br />
sobald der Gemeinderat darüber entschieden hat, den politischen Willen der Stadt aus. Er soll dann ein<br />
Regelwerk sein, das sensibilisiert. Aufgrund des Rahmenplans kann das Amt in Zukunft zwar keinen<br />
Bauantrag ablehnen oder genehmigen, aber in ihm könnte Stuttgarts qualifizierte Nachverdichtung unter<br />
Berücksichtigung des Stadtklimas zusammengefasst werden.<br />
„Wir brauchen ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen grünen sowie bebauten und versiegelten<br />
Flächen“, sagt Stuckenbrock. Gleichzeitig soll aber der urbane Charakter der Innenstadt nicht<br />
berührt werden. Ein Rahmenplan muss modernes, städtisches Wohnen und Einkaufen berücksichtigen.<br />
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STANDORT<br />
Foto: Breuningerland<br />
Wenig Green Buildings<br />
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Baurechtsamt macht von Ermessensspielraum wenig Gebrauch<br />
Die Expertenrunde verweist darauf, dass jede der zugrunde liegenden Verordnungen und Regularien<br />
Einzelfallregelungen vorsieht. Allerdings werde, so die einhellige Meinung der Anwesenden, von diesem<br />
Spielraum aufgrund des überhöhten Arbeitsaufkommens und der daraus resultierenden Überforderung<br />
selten Gebrauch gemacht. Der Wunsch nach weniger Misstrauen und mehr Selbstverantwortung<br />
seitens der städtischen Mitarbeiter wurde laut. Genauso klagen Bauherren über mangelnde Beratung.<br />
„Weil die Leute so viel zu tun haben, bleiben Beratung und Antworten auf unsere Fragen auf der<br />
Strecke“, weiß ein Investor am Tisch.<br />
Von juristischer Seite kam der Vorschlag, geltendes Bebauungsrecht zu ändern, wenn kein konkretes Projekt<br />
im Vordergrund stehe. Die Idee wurde ins Gespräch gebracht, geltendes Recht zyklisch, beispielsweise<br />
alle zehn Jahre zu überprüfen, damit sich ein solches Vorschriftenchaos nicht erneut einstellen könne.<br />
Heutige Informationen über Baustaffeln taugen wenig<br />
Erster Schritt, so ist sich die Versammlung einig, muss Information sein. Fordert ein Beteiligter heute eine<br />
Kopie seiner Baustaffel an, bekommt er einen Stapel kopierter Seiten. Die darin enthaltenen Informationen<br />
sind jedoch meist nicht aktuell, weil die Landesbauordnung in den vergangenen Jahren Teile der Baustaffel<br />
durch neuere Vorschriften ersetzt hat. „Ziel muss es sein, den Kunden des Baurechtsamts eine kommentierte<br />
Fassung der Vorschriften zur Verfügung zu stellen. Und das in einer ordentlichen gebundenen<br />
oder elektronischen Form“, sagt Stuckenbrock. So argumentierten Architekten, Bauherren<br />
und Sachbearbeiter auf Augenhöhe und unter den gleichen Voraussetzungen.
<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong> Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 4<br />
STANDORT<br />
Stuttgart<br />
ohne Grundbuchamt<br />
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Im Baurechtsamt droht der Aktennotstand<br />
Digitalisierung wäre ein Gewinn für alle<br />
Täglich wächst das Aktenchaos. Nur Improvisation bewahrt das Stuttgarter Baurechtsamt<br />
vor dem Kollaps. Mit der Digitalisierung der Aktenbestände wäre ein drängendes Problem<br />
gelöst und ein wichtiger Schritt hin zu mehr Bürgerfreundlichkeit getan.<br />
Foto: Stuttgart<br />
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„Eine geordnete Aktenführung ist nicht mehr möglich.“ Dies sagen unisono der stellvertretende Amtsleiter<br />
Rainer Grund und Armin Schulz, Leiter Bürgerservice Bauen. Die sowieso schon überlasteten Mitarbeiter<br />
kämpfen zusätzlich gegen reparaturanfällige Aktenpaternoster, fehlenden Archivplatz und<br />
bröselnde, zerfleddernde Akten.<br />
4500 laufende Meter Akten im Baurechtsamt<br />
Den Schritt ins 21. Jahrhundert wünschen sich daher Grund wie Schulz. Die Idee: Nur noch die Planhefte<br />
und Entscheidungsurkunden werden in Papierform aufbewahrt, alle anderen Unterlagen<br />
hingegen digitalisiert. Die jetzt 4500 laufenden Meter Akten würden auf ein Viertel eingedampft, in der<br />
Eberhardstraße wäre mehr Platz für die Mitarbeiter und die Besucher, die unwürdig in den schmalen Fluren<br />
sitzen oder gar stehen müssen. Ein angemessener Warteraum wäre möglich.<br />
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Vor allem aber könnten alle Akten von den Besuchern schnell und unkompliziert an Bildschirmen<br />
eingesehen werden. Oder noch komfortabler: Der Bauträger, Architekt oder private Immobilieneigentümer<br />
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Und die Mitarbeiter könnten besser und effizienter eingesetzt werden, argumentiert Armin Schulz. Da das<br />
Besucheraufkommen beim Bürgerservice Bauen nicht zu steuern ist, gibt es momentan zwei Extremsituationen:<br />
Die Mitarbeiter haben nicht zu tun, Arbeitszeit wird verschwendet. Oder es herrscht ein so großer<br />
Besucherandrang, dass es gar nicht möglich ist, komplexe Auskünfte zu erhalten und trotzdem müssen<br />
alle lange warten.
<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong> Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 5<br />
DEALS<br />
Nord-Süd Hausbau<br />
verkauft Weitblick<br />
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Visualisierung: Nord-Süd<br />
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Logistikimmobilie<br />
Ludwigsburg<br />
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Digitalisierung der Akten wäre ohne Mehrkosten möglich<br />
Rund 2,5 Millionen Euro würde die Digitalisierung kosten, errechnete Rainer Grund. Erfahrungen hat<br />
seine Behörde damit bereits, denn die Statikunterlagen werden schon länger eingescannt. Bei den Bauakten<br />
wäre es nur etwas aufwendiger, da vor allem die älteren teils gebunden, teils auf unterschiedlichste<br />
Art und Weise geheftet oder geklammert sind.<br />
Beim Hauptamt rannten die Mitarbeiter des Baurechtsamts mit ihrer Idee offene Türen ein. Jetzt<br />
hoffen Grund und Schulz, dass die entsprechenden Haushaltsmittel durch den Gemeinderat bereitgestellt<br />
werden. Ihr Hauptargument neben dem besseren Service ist: Die Aktenpaternoster müssten<br />
sowieso ausgetauscht werden. Auch dies würde zirka 2,5 Millionen Euro kosten, ohne aber die<br />
Situation grundlegend zu verbessern.<br />
Die meisten Aktenpaternoster sind von 1985<br />
Hinter dem Bürgerservice Bauen liegt die Bauaktei. Darin stehen eng an eng 64 Aktenpaternoster, die meisten<br />
gehen über zwei Etagen. 44 wurden 1985 beschafft, sind also 27 Jahre alt, 20 wurden 1994 gekauft.<br />
Vier Paternoster wurden bereits nach Totalausfall ersetzt, zwei sind in diesem Jahr zusammengebrochen.<br />
Da die Mittel jedes Mal neu beantragt werden müssen, dauert eine Ersatzbeschaffung drei bis<br />
vier Monate, erklärt Grund.<br />
Paternoster sind reparaturanfällig, Ersatzteilversorgung schwierig<br />
Das ist aber nicht das einzige Problem. Da die Paternoster eng an eng stehen, ist ein Austausch der hinteren<br />
Geräte laut Grund nicht möglich. Die großen und 250 Kilogramm schweren Seitenteile passen in den engen<br />
Gängen schlicht nicht um die Ecken. Defekt sind die Paternoster sowieso regelmäßig. Dann müssen<br />
sie erst gesichert werden. Anschließend müssen Mitarbeiter die darin enthaltenen 3,5 Tonnen<br />
Papier von Hand ausräumen und irgendwo zwischenlagern. Vielleicht in einem Besprechungszimmer<br />
oder im Büro eines Kollegen, der gerade Urlaub hat. Und da auch dafür Mitarbeiter fehlen, übernehmen<br />
oft genug der stellvertretende Amtsleiter und der Leiter Bürgerservice Bauen diese Aufgabe – und sind<br />
dann, wie sie selbst resigniert lächelnd sagen – Stuttgarts teuerste Lagerarbeiter.<br />
Der Mitarbeiter der Wartungsfirma, der die Paternoster kennt wie kein zweiter, geht nach über<br />
40 Jahren im Frühjahr in den Ruhestand. Ersatz ist keiner in Sicht, sagt Armin Schulz. Und da auch<br />
Ersatzteile knapp sind, hat der Monteur im Keller ein Teilelager eingerichtet, das auf den ersten Blick<br />
wie ein Schrotthaufen aussieht. Bolzen, gebrauchte Motoren und vieles mehr stapeln sich hier.<br />
Aktenbestände sind schon ins Sozialamt ausgelagert<br />
Normalerweise müssten die Akten in den Paternostern luftig gelagert werden. Da diese aufgrund von<br />
Platzmangel eng gefüllt sind, gehen die Akten schneller kaputt. Und der Verschleiß der Paternoster ist größer.<br />
Ins Sozialamt eine Etage höher haben Schulze und seine Mitarbeiter bereits Akten ausgelagert. Wenn<br />
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<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong> Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 6<br />
UNTERNEHMEN<br />
Lillich wächst<br />
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Nachhaltige Caleido-Tasche<br />
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MARKT<br />
Belohnung für Vermieter<br />
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eine Anfrage nach ihnen beim Bürgerservice Bauen eingeht, müssen die Mitarbeiter erst einmal durchs<br />
Treppenhaus nach oben sausen. Und der Kunde wartet.<br />
Manchmal ähnelt die Aktensuche einer Schnitzeljagd<br />
Baulückenschließung ist ein wichtiges Thema in Stuttgart. Doch die Akten in den Paternostern sind nach<br />
Straßen abgelegt. Und da diese voll sind, lassen sich bei Nachverdichtungen sowie bei Umbauten,<br />
Aufstockungen und Ähnlichem die Akten nicht mehr an der richtigen Stelle einsortieren. Mit der<br />
Folge, dass in der Aktei auf Regalen oder auf dem Boden Aktenstapel liegen. In einem Besprechungsraum<br />
stapeln sich die Akten von zwei Monaten. Viel höher dürfen diese Berge nicht mehr werden, sonst fallen sie<br />
um. Wenn Mitarbeiter danach suchen, dann ähnelt dies einer Schnitzeljagd, seufzt Schulz.<br />
Die hohe Bautätigkeit verschärft das Problem weiter<br />
Und aufgrund der hohen Bautätigkeit in Stuttgart kommen ständig neue Berge hinzu, die wo auch immer<br />
untergebracht werden müssen. Allein das Milaneo könnte es bis zu seiner Fertigstellung auf 80 bis 100<br />
Baumappen bringen, schätzt Schulz. Für A1, das Europaviertel, sei ein ganzer Paternoster vonnöten.<br />
Ein weiteres Argument für die Digitalisierung fällt Rainer Grund ein: Allein etwa 50 000 Euro kostet im<br />
Jahr die technische Betriebsprüfung der Aktenpaternoster. <br />
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Dort sehen wir diesen in die Zukunft<br />
gerichteten Blick voller Vorfreude<br />
und Stolz, Vernunft und Phantasie.<br />
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<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong> Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 7<br />
MARKT<br />
Teure Wohnregion<br />
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LOB & PREIS<br />
Erstes Klimahotel<br />
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VERMIETUNGEN<br />
BF.direkt in Leuschnerstraße<br />
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Reifenlager für VW<br />
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Zweiter Anlauf für Wohnen auf der Membergkuppe<br />
Luxuswohnen bis 9500 Euro<br />
Das Edel-Wohnprojekt auf der Membergkuppe in Bad Cannstatt ist wieder auf dem Markt.<br />
Bauträger ist jetzt allerdings Archy Nova. Im Frühjahr nächsten Jahres soll Baubeginn sein, der<br />
Verkauf der Wohnungen läuft seit Kurzem.<br />
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„Stuttgart on top“ – mit diesem Slogan startete Friedrich Danner vor zirka drei Jahren den Versuch, auf<br />
dem großväterlichen Grundstück die große Villa durch drei nicht weniger großzügige, architektonisch<br />
spektakuläre drei Stadtvillen zu ersetzen (<strong>Immobilienbrief</strong> Stuttgart Nr. 42 vom 22. September 2009). Acht<br />
Einheiten zwischen 238 und 343 Quadratmetern plus zwei Apartments mit je zirka 80 Quadratmetern zu<br />
Preisen zwischen rund 5000 und 8300 Euro sollten entstehen. Doch dafür fanden sich keine oder zumindest<br />
nicht genügend Käufer.<br />
Archy Nova plante Details um und optimierte<br />
Jetzt hat Archy Nova das Projekt übernommen, in seinen Grundzügen beibehalten, in wichtigen Details<br />
jedoch umgeplant und optimiert. So entstehen nun in Summe 15 Wohnungen zwischen 102 und 386<br />
Quadratmetern. Die größte und die zweitgrößte mit immerhin 323 Quadratmetern stehen kurz vor dem<br />
Verkauf, freut sich Geschäftsführer Gerd Hansen. Bis Weihnachten will er die Hälfte der Wohnungen<br />
verkauft haben und spätestens nächsten April mit dem Bau des jetzt „View – erstklassig wohnen“ benannten<br />
Projekts starten. Die Preise liegen mit rund 6000 bis 9500 Euro sogar deutlich höher, im<br />
Schnitt sollen es 7200 Euro sein.<br />
Visualisierung: Archy Nova<br />
Vieles ist neu auf dem Flugfeld.<br />
Aber nicht alles.<br />
Manchmal hat man den Eindruck, dass die Uhren schneller gehen auf dem Flugfeld. Doch auch hier<br />
hat das Jahr meistens 365 Tage und kurz bevor sie voll sind, feiern wir Weihnachten. Auch 2012 haben<br />
wir wieder viele Gründe zur Freude. Wir konnten viele erfolgreiche Unternehmen ansiedeln, haben<br />
nach wie vor ungebrochen starken Zuzug und freuen uns über die weitere Perfektion der Infrastruktur.<br />
All dies und vieles mehr finden Sie jetzt auf www.flugfeld-unternehmer.info<br />
Das Flugfeld wünscht frohe Weihnachten.
<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong> Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 8<br />
VERMIETUNGEN<br />
Lagerfläche Stadtmitte<br />
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Valle ins Caleido<br />
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PRODUKTE<br />
Salamander-Anleihe<br />
platziert<br />
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Eine Stadtvilla kann auch als Ganzes erworben werden<br />
Visualisierung: Archy Nova<br />
Das kleinere der beiden Häuser mit fünf Einheiten, neun Stellplätzen und 708 Quadratmetern Mietfläche<br />
bietet Archy Nova auch als Ganzes an. Der Kaufpreis beträgt 4,35 Millionen Euro, das wären bei einem<br />
durchschnittlichen Stellplatzpreis von 25 000 Euro etwa 5839 Euro pro Quadratmeter. Hansen rechnet<br />
mit rund 175 000 Euro Jahresmiete, was eine Rendite von 4 Prozent bedeuten würde. Der durchschnittliche<br />
angenommene Mietpreis beträgt 19,50 Euro, plus 100 Euro für die acht Tiefgaragen- und<br />
50 Euro für den einen Außenstellplatz.<br />
Die gebogene Glasfassade wurde durch Segmente ersetzt<br />
Die vom Büro Fink & Jocher, ausgezeichnet mit dem Deutschen Architekturpreis, entworfene abgerundete<br />
Gebäudeform hat Hansen grundsätzlich beibehalten, aus Kostengründen jedoch die gebogenen Glaselemente<br />
durch Segmente ersetzt. Weggefallen sind auch die Konvektoren hinter den Scheiben. Das wurde<br />
durch eine Dreifachverglasung erreicht, welche das Gebäude auch energetisch verbessert. Zum Energiekonzept<br />
gehört ein gasbetriebenes Blockheizkraftwerk, das Strom, Wärme und dank einer Absorptionskältemaschine<br />
auch Kälte erzeugt.<br />
In der Tiefgarage wurden unter anderem die Parkgassen optimiert, sodass bei kleinerer Grundfläche drei<br />
Stellplätze mehr zur Verfügung stehen. Und die sind wahrlich nicht klein, 2,50 bis 2,70 Meter ist der<br />
Standard, in der Größe „Superior“ sind es stattliche 3,50 Meter Breite. Dafür werden dann weitere<br />
29 000 Euro fällig. <br />
Visualisierung: Archy Nova<br />
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<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong> Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 9<br />
PERSONEN<br />
Kailer zur JLL<br />
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Gernth bei Lechler<br />
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TERMINE<br />
Foto: Jones Lang LaSalle<br />
Zukunft der Vergangenheit<br />
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Immer mehr Nutzer in der Esslinger Weststadt stehen fest<br />
Hengstenberg-Areal schreitet voran<br />
100 Millionen Euro werden die nächsten Jahre auf dem Hengstenberg-Areal in Esslingen investiert.<br />
Es entsteht ein Nutzungsmix aus Büros, Studentenwohnheim, Markthalle sowie Fitnessund<br />
Wellnesslandschaft. Die EWB ist der Hauptakteur, mit im Boot sind die Gesellschaft für<br />
nachhaltiges Bauen und Wohnen sowie Bülow.<br />
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Der ehemalige Standort von Hengstenberg ist der Beginn der Esslinger Innenstadt, hier begann die Industrialisierung<br />
Württembergs, berichtet der Wirtschaftsförderer Stephan Reichstein. Und die Weststadt ist<br />
der Stadtteil, der sich die nächsten Jahre am stärksten verändern wird. Hierzu gehört neben der Revitalisierung<br />
des Hengstenberg-Areals die später anstehende Entwicklung des 66 000 Quadratmeter großen<br />
Güterbahnhofgeländes.<br />
2010 erwarb die Esslinger Wohnungsbau (EWB) das 16 700 Quadratmeter große Hengstenberg-<br />
Areal, berichtet deren Geschäftsführer Hagen Schröter. In zwei großen Bauabschnitten werde es nach<br />
einem städtebaulichen Entwurf vom Architekturbüro Lehen drei jetzt hochwertig entwickelt.<br />
Der erste Bauabschnitt soll 2014 fertig sein<br />
Bis 2014 soll der erste Bauabschnitt für 35 Millionen Euro fertig sein. In das alte Verwaltungsgebäude von<br />
Hengstenberg ist bereits die Volkshochschule eingezogen. An der Mettinger Straße realisiert die EWB<br />
Unverbindliche Illustration. Erstellung: Immograph GmbH<br />
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<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong> Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 10<br />
WETTBEWERBE<br />
Azenbergareal<br />
entschieden<br />
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Visualisierung: Epple Project<br />
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einen Büroneubau mit sechs Etagen zu je 450 Quadratmeter Mietfläche. Im Erdgeschoss zieht eine<br />
private Kindertagesstätte ein, im ersten Stock die Geschäftsstelle der Caritas. Weitere Nutzer sind der<br />
Neckar-Elektrizitätsverband und die EWB selbst, die die beiden obersten Stockwerke belegt. Eine Etage<br />
ist noch frei, sagt Schröter. Die Miete beträgt 11 Euro. Sie soll als Ganzes vermietet werden, ist aber<br />
auch teilbar. Dieses Gebäude behält die EWB im Bestand.<br />
Endinvestoren für verschiedene Gebäude werden gesucht<br />
Die alte Hengstenberg-Villa von 1895 und die dahinterliegende ehemalige Produktionsstätte bilden einen<br />
Komplex mit 3000 Quadratmetern. Im Erdgeschoss eröffnet auf 750 Quadratmetern eine Markthalle,<br />
neben beispielsweise frischem Fisch und Spezialitäten soll es auch Essstände geben. Hauptmieter ist die<br />
Metzgerei Häfele, die auch die Markthalle in Winnenden betreibt. Auf 1400 Quadratmetern eröffnet<br />
auf zwei Etagen In Shape. Dabei handelt es sich um einen gehobenen Fitness- und Gesundheitsklub,<br />
erklärt Reichstein, der bislang in Göppingen und Geislingen vertreten ist. So werde auch Personaltraining<br />
angeboten und der Klub habe zudem einen Terrassenbereich mit Außensauna.<br />
Schröter verhandelt mit einem Steuerberaterbüro aus Stuttgart, die den Großteil der alten Villa beziehen<br />
würde. Eine Idee sucht er noch für einen großen Kellerraum mit 4,50 Meter Deckenhöhe. Eine Diskothek<br />
könnte hier beispielsweise unterkommen. Auch ein Gastronom wird noch gesucht, der die<br />
Fläche im Untergeschoss und den Biergarten bewirtschaftet. Gebaut wird zur Zeit eine Tiefgarage mit<br />
175 Stellplätzen. Die alte Villa und der Anbau mit Markthalle, Restaurant und Fitnessklub sollen<br />
verkauft werden.<br />
Studentenwohnheim lockt Käufer mit langjährigem Mietvertrag<br />
Ein Studentenwohnheim mit 170 Zimmern in Wohngruppen realisiert die Gesellschaft für nachhaltiges<br />
Bauen und Wohnen (NBW), berichtet ihr Geschäftsführer Herbert Klingohr. Die Nachfrage in Esslingen sei groß,<br />
die Studenten kämen teils von weit her. Daher hat er bereits einen Generalmietvertrag mit dem Studentenwerk<br />
Stuttgart für zwanzig Jahre plus zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption abgeschlossen.<br />
Das Studentenwohnheim wird als Effizienzhaus 55 gebaut, dazu trägt auch eine Pelletheizung bei. Es soll<br />
zum Wintersemester 2013 eröffnen. Es ist so konzipiert, dass es notfalls zu einem Mehrfamilienhaus<br />
mit 28 Wohnungen umgebaut werden kann. Die Statik ist so ausgelegt, dass sich Balkone anbauen<br />
lassen. Klingohr hat Erfahrung mit Studentenwohnheimen, er realisierte und verkaufte erst kürzlich ein<br />
solches in der Fabrikstraße in Esslingen. Auch hier ist das Studentenwerk Generalmieter.<br />
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<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong><br />
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Infos: www.immobilienverlag-stuttgart.de<br />
Redaktion: redaktion@immobilienverlag-stuttgart.de | Tel.: 0711 / 35 10 910<br />
Anzeigen: verlag@immobilienverlag-stuttgart.de | Tel.: 0711 / 900 533 80
<strong>Immobilienbrief</strong> <br />
<strong>STUTTGART</strong> Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 11<br />
Impressum<br />
<strong>Immobilienbrief</strong><br />
<strong>STUTTGART</strong><br />
ISSN 1866-1289<br />
Herausgeber:<br />
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Bahnhof<br />
Quelle: Esslinger Wohnungsbau<br />
Verlagsleitung:<br />
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II. Bauabschnitt (2013 - 2015)<br />
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I. Bauabschnitt (2011 - 2014)<br />
Immobilienverlag<br />
Stuttgart GbR<br />
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Vorteilhaft: KfW-Darlehen zu 1,8 Prozent<br />
Klingohr sucht noch einen Käufer für die Immobilie. Sie soll 12 Millionen Euro kosten, das entspricht<br />
zwar der 23-fachen Jahresmiete, aber dafür lockt ein Tilgungszuschuss über eine halbe Million Euro an<br />
Förderung und 8,5 Millionen Euro sind über ein KfW-Darlehen zu 1,8 Prozent äußerst günstig finanziert.<br />
Für das Studentenwohnheim mit Blick auf den Rossneckar wurde eine Objektgesellschaft in der Rechtsform<br />
einer GmbH & Co. KG gegründet.<br />
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Wirtschaftsförderer Reichstein sieht Synergien zwischen den einzelnen Nutzungsarten. Und<br />
durch einen Steg über den Rossneckar wäre die Neue Weststadt nur 300 Meter entfernt und damit auch<br />
der Hauptbahnhof und die Altstadt sehr schnell erreichbar.<br />
Im zweiten Bauabschnitt ist Bülow als Partner mit dabei<br />
Der zweite Bauabschnitt besteht aus zwei Baufeldern und soll im Zeitrahmen 2013 bis 2015 realisiert werden.<br />
Mit einem Investitionsvolumen von 65 Millionen Euro ist er zudem deutlich größer.<br />
Das sogenannte Baufeld J sieht ein Parkhaus und mehrere Bürogebäude vor, die sich um einen<br />
großen, begrünten Innenhof gruppieren. Bis Anfang 2013 soll die Entscheidung fallen, ob Unternehmen<br />
der Biotechnologie in einem Life Science Center angesiedelt werden, berichtet Hagen Schröter.<br />
Der Vorteil dieses Baufelds sei, dass es modular entwickelt werden könne. Unter dem Grundstück<br />
verläuft ein Hauptabwasserkanal, davon will der Geschäftsführer dank Wärmetauscher profitieren und die<br />
Gebäude nach DGNB-Standard Gold zertifizieren.<br />
Gebäude in Kammstruktur als Eingang zur Stadt<br />
Für das spitz zulaufende Baufeld K, es markiert den Eingang zur Stadt, wurde vor einem Jahr ein Architektenwettbewerb<br />
entschieden, den das Büro Kieferle + Partner gewann (<strong>Immobilienbrief</strong> Stuttgart Nr.<br />
94 vom 22. November 2011). In Kammstruktur ist ein vier- bis siebengeschossiges Bürogebäude mit<br />
8500 Quadratmetern Nutzfläche sowie zwei Tiefgaragenebenen mit 160 Stellplätzen vorgesehen. Für<br />
dieses Eingangsgebäude zur Weststadt hat sich die EWB den Stuttgarter Projektentwickler Bülow mit ins Boot<br />
geholt. Dabei gibt es laut Schröter zwei Optionen: Bülow macht es alleine oder die EWB bringt das Grundstück<br />
in die gemeinsame Projektgesellschaft ein. Auf alle Fälle würden „Büros mit Weinbergblick“ entstehen. <br />
Unverbindliche Illustrationen (2).<br />
Erstellung: Immograph GmbH<br />
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