Immobilienbrief STUTTGART

Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 117 www.immobilienbrief-stuttgart.de 04.12.2012
Inhaltsverzeichnis
Liebe Leser !
Seite 2
Baustelle Baurechtsamt
Aloft ins Milaneo
Seite 4
Aktennotstand droht
Kein Grundbuchamt
Seite 5
Nord-Süd Hausbau
verkauft Weitblick
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Seite 7
Luxuswohnen
auf Membergkuppe
Seite 9
Hengstenberg-Areal
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„Wenn ich mir in Stuttgart die sozialen Brennpunkte anschaue – das ist in Köln oberer Mittelstand“,
äußerte der gebürtige Nürtinger Harald Schmidt im Gespräch mit der FAZ. Den hart erarbeiteten Wohlstand
Stuttgarts und der Region dokumentiert das aktuelle Niveauranking der Initiative
Neue Soziale Marktwirtschaft und der Zeitschrift Wirtschaftswoche.
Unter 50 deutschen Städten liegt Stuttgart unverändert auf Platz 2 hinter
München. Es folgen Münster und Karlsruhe, dann Frankfurt. Untersucht
wurden der Wohlstand, der Arbeitsmarkt, die öffentliche Sicherheit, der Anteil
der Hochqualifizierten, die Wirtschaftsfreundlichkeit und manches mehr.
Berlin dümpelt auf Platz 47 zwischen Halle und Duisburg! Da stellt sich schon
die Frage: Sind die in die Hauptstadt strömenden Anleger-Milliarden immer
sinnvoll investiert? In Stuttgart ließe sich das klarer mit „Ja“ beantworten.
Geprüft wurde auch das Kostenbewusstsein. „Glauben Sie, dass Ihre Stadtverwaltung
sparsam und wirtschaftlich arbeitet?“, lautete die Frage. Hier kam Stuttgart auf Platz 14,
Berlin übrigens auf Rang 46. Wobei die Frage vielleicht falsch formuliert war. „Sparsam“ und „wirtschaftlich“
sind zwei Paar Stiefel.
Zu wenig Stellen und veraltete Strukturen – der Immobilienprofi
merkt: die Rede ist vom Stuttgarter Baurechtsamt
– das ist vielleicht sparsam, aber nicht wirtschaftlich.
Denn eine rege und effiziente Bautätigkeit sorgt
für Gebühreneinnahmen, schafft Stellen, lässt die Steuerquellen
sprudeln und bringt Kapital in die Stadt.
Glücklicherweise wird das zunehmend auch von der Politik
erkannt, die schließlich die Bedingungen für effiziente Genehmigungsabläufe
schaffen muss. Die Mitarbeiter in den Baubehörden wünschen sich sowieso Veränderung.
Das Gefühl, den „Schwarzen Peter“ zu haben, bereitet ihnen verständlicherweise keine Freude. Richtig ist
aber auch, dass für den einen oder anderen Sachbearbeiter im Baurechtsamt Servicementalität und
Fingerspitzengefühl Fremdwörter sind. Da werden Bauanträge schon einmal schnell und destruktiv abgebügelt,
statt mit dem Bauwilligen gemeinsam nach Lösungen zu suchen. Jüngst ist es einem Antragsteller
so ergangen, der in einem gewachsenen Quartier nachverdichten will – was angeblich wohnungspolitisch
gewünscht ist – und sich ganz schnell als Bittsteller fühlte.
Arbeiten wir gemeinsam daran, dass dies anders wird, dass Stuttgart sein Niveau hält und sich
Harald Schmidt hier unverändert wohlfühlt, wenn er dereinst von Köln (Platz 20 im Ranking) heimkommt
und sich, wie in der FAZ angekündigt, vielleicht in Bad Cannstatt niederlässt.
Herzlich grüßt schaffensfroh
Ihr
Frank Peter Unterreiner – Herausgeber
Visualisierung: HOCHTIEF Solutions AG

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 2
PROJEKTE
Aloft ins Milaneo
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Rosenau-Lofts
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Foto: Gerhard Senft
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Diskussionsabend „Baustelle Baurechtsamt“
Gewünscht werden mehr Freiheiten
für Bauherren
Von Leila Haidar
Bauherren beklagen zu Recht die langen Wartezeiten bis zum Bescheid und das Wirrwarr
zwischen Bauverordnung, Baustaffel und Einzelfallregelungen. „Unsere Mitarbeiter sind
hervorragend, sie brauchen jetzt mehr Input von außen“, sagt Alexander Kotz, CDU-Fraktionsvorsitzender
im Stuttgarter Gemeinderat. Weil das Baurecht völlig veraltet ist, stehen
Bauherrenwünsche und juristische Realität immer öfter im Widerspruch.
„Dass Baurecht der Grundpfeiler der Stadtentwicklung ist, das vergessen die Bauherren oft“, sagt Uwe
Stuckenbrock, ehemaliger Leiter der Städtebaulichen Planung in Stuttgart. Er betreute vergangenen Mittwoch
einen Workshop zum Thema: „Baustelle Baurechtsamt – sind unsere Bauverordnungen noch up to
date?“ Organisiert wurde der Diskussionsabend „Baustelle Baurechtsamt“ mit vier Workshops
von der CDU. 100 Interessierte kamen.
Effizientere Abläufe und bessere Zusammenarbeit
Mit der Veranstaltung wollen die Christdemokraten die Wünsche der an Bauprozessen beteiligten Gruppierungen
erfassen und dem Gemeinderat für weitere Beschlüsse zugänglich machen. Ziel der CDU ist es,
dem Baurechtsamt externe Berater an die Seite zu stellen, die gemeinsam mit den Mitarbeitern und
Amtschefin Kirsten Rickes Arbeitsabläufe effizienter gestalten, was von SPD und Grünen aber abgelehnt
wurde. Insbesondere soll die Zusammenarbeit der beteiligten kommunalen Stellen wie dem Baurechts- und
dem Stadtplanungsamt verbessert werden. Entwicklungspotenzial sehen Experten unter anderem
beim Kundenservice.
Damit diese Probleme behoben werden können, müssen die Angestellten probate Mittel an die Hand
bekommen, die es ermöglichen, Genehmigungsverfahren schnell abzuschließen. Ob ein erneuertes Regelwerk
ein solches Mittel sein kann, sollte in einem der Workshops gemeinsam mit Bauherren, Architekten
und Baurechtsexperten eruiert werden.
Beklagt wird eine starke Überregulierung
Die Meinung am Tisch ist einhellig: Das Regelwerk ist nicht mehr auf dem neuesten Stand. Anwesende
Bauherren großer Einzelhandelsunternehmen, Wohnungsbaugesellschaften und Architekten klagen über
zu starke Regulierung. Der Wunsch nach einer offenen Bauverordnung, die in zehn oder zwanzig
Jahren noch Bestand habe, weil sie nicht jede Kleinigkeit bis ins Detail vorschreibe, wurde
deutlich signalisiert. Ganz abgesehen davon, ob man das geltende Baurecht verändern müsse, wirbt
Stuckenbrock für Verständnis. „Auf die Bauverordnung muss man sich verlassen können. Dank ihr
werden alle Bauherren gleich behandelt und städtebauliche Vorgaben berücksichtigt“, erläutert
der Diplom-Ingenieur den Sinn der Vorschriften.
Neben den Bebauungsplänen, denen die Rechtsvorschriften des Bundesbaugesetzes oder Baugesetzbuches
des Landes zugrunde liegen, gibt es in Stuttgart noch in einigen Gebieten Ortsbausatzungen, insbesondere
die OBS 1935. Die noch heute bestehende Relevanz der OBS betrifft im Wesentlichen das Bauplanungsrecht.
So enthält die OBS 1935 in Verbindung mit dem Baustaffelplan Vorgaben über Art und Maß der
baulichen Nutzung, beispielsweise über Baugebiete, Flächenausnutzung und Stockwerkszahl.
Hemmnis: fehlende Bebauungspläne
für die Hälfte des Stadtgebiets
Als großes Hemmnis sehen die Diskussionsteilnehmer, dass für rund die Hälfte des Stadtgebiets keine
Bebauungspläne existieren. Hier regeln die Baustaffeln gewünschte Bauvorhaben. Liegt aber kein Bebauungsplan
zugrunde, muss auch ein kleines Sanierungsvorhaben das klassische Genehmigungs-

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 3
PROJEKTE
Hotels und Hostel
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Breuningerland wächst
verfahren durchlaufen, so schreibt es die Landesbauordnung vor. Das verlängert die Wartezeiten für
den Bauherren. Ganz zu schweigen von der Arbeitsbelastung der Sachbearbeiter in der Kommune. Heraus
kommen oft abstruse Forderungen, erzählt ein kommunaler Bauherr. „Da werden dann für ein 70er-Jahre-
Haus Standards für Akustik und Brandschutz angelegt wie beim Neubau.“
„Zwar widersprechen unsere Regelungen manchmal den wirtschaftlichen Interessen eines Bauherren,
wenn wir zum Beispiel nur ein kleines Gebäude auf einem großen Grundstück zulassen. Hier stehen dann
stadtplanerische Überlegungen wie Klimaschneisen im Vordergrund. Ein geplantes Bauvorhaben muss in
die Nachbarschaft passen. Das ist insbesondere bei Nachverdichtung ein Kriterium“, sagt Stuckenbrock.
Schließlich bedeute eine lockere Bebauung ohne große Hausklötze beispielsweise in Hanglage auch erhöhte
Qualität für ein Viertel, in dem dann wegen exklusiver Lage bessere Preise erzielt werden könnten,
lässt ein Architekt verlauten.
Der Städtebau soll geregelt werden, nicht die Architektur
Es gab unter anderem Kritik an Stuttgarter Bebauungsplänen. Von „Regelwut“ war hier die Rede.
Und von der Forderung, Bebauungspläne zu „qualifizieren“. Stuckenbrock sieht ebenfalls Handlungsbedarf:
„Hier Detailfragen wie Gartenzäune und Dachformen zu regeln ist übertrieben.“ Besser seien die
Baustaffeln gelöst, die sich auf das Wesentliche beschränken. Schließlich wolle man letztlich den
Städtebau regeln und nicht die Architektur.
Eine Lösung könnte hier der Rahmenplan sein, der derzeit innerhalb der Kommune ausgearbeitet
wird. Zwar ist dieser nicht rechtsverbindlich, dennoch kann er eine Orientierung geben und drückt,
sobald der Gemeinderat darüber entschieden hat, den politischen Willen der Stadt aus. Er soll dann ein
Regelwerk sein, das sensibilisiert. Aufgrund des Rahmenplans kann das Amt in Zukunft zwar keinen
Bauantrag ablehnen oder genehmigen, aber in ihm könnte Stuttgarts qualifizierte Nachverdichtung unter
Berücksichtigung des Stadtklimas zusammengefasst werden.
„Wir brauchen ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen grünen sowie bebauten und versiegelten
Flächen“, sagt Stuckenbrock. Gleichzeitig soll aber der urbane Charakter der Innenstadt nicht
berührt werden. Ein Rahmenplan muss modernes, städtisches Wohnen und Einkaufen berücksichtigen.
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STANDORT
Foto: Breuningerland
Wenig Green Buildings
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Baurechtsamt macht von Ermessensspielraum wenig Gebrauch
Die Expertenrunde verweist darauf, dass jede der zugrunde liegenden Verordnungen und Regularien
Einzelfallregelungen vorsieht. Allerdings werde, so die einhellige Meinung der Anwesenden, von diesem
Spielraum aufgrund des überhöhten Arbeitsaufkommens und der daraus resultierenden Überforderung
selten Gebrauch gemacht. Der Wunsch nach weniger Misstrauen und mehr Selbstverantwortung
seitens der städtischen Mitarbeiter wurde laut. Genauso klagen Bauherren über mangelnde Beratung.
„Weil die Leute so viel zu tun haben, bleiben Beratung und Antworten auf unsere Fragen auf der
Strecke“, weiß ein Investor am Tisch.
Von juristischer Seite kam der Vorschlag, geltendes Bebauungsrecht zu ändern, wenn kein konkretes Projekt
im Vordergrund stehe. Die Idee wurde ins Gespräch gebracht, geltendes Recht zyklisch, beispielsweise
alle zehn Jahre zu überprüfen, damit sich ein solches Vorschriftenchaos nicht erneut einstellen könne.
Heutige Informationen über Baustaffeln taugen wenig
Erster Schritt, so ist sich die Versammlung einig, muss Information sein. Fordert ein Beteiligter heute eine
Kopie seiner Baustaffel an, bekommt er einen Stapel kopierter Seiten. Die darin enthaltenen Informationen
sind jedoch meist nicht aktuell, weil die Landesbauordnung in den vergangenen Jahren Teile der Baustaffel
durch neuere Vorschriften ersetzt hat. „Ziel muss es sein, den Kunden des Baurechtsamts eine kommentierte
Fassung der Vorschriften zur Verfügung zu stellen. Und das in einer ordentlichen gebundenen
oder elektronischen Form“, sagt Stuckenbrock. So argumentierten Architekten, Bauherren
und Sachbearbeiter auf Augenhöhe und unter den gleichen Voraussetzungen.

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 4
STANDORT
Stuttgart
ohne Grundbuchamt
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Im Baurechtsamt droht der Aktennotstand
Digitalisierung wäre ein Gewinn für alle
Täglich wächst das Aktenchaos. Nur Improvisation bewahrt das Stuttgarter Baurechtsamt
vor dem Kollaps. Mit der Digitalisierung der Aktenbestände wäre ein drängendes Problem
gelöst und ein wichtiger Schritt hin zu mehr Bürgerfreundlichkeit getan.
Foto: Stuttgart
„Eine geordnete Aktenführung ist nicht mehr möglich.“ Dies sagen unisono der stellvertretende Amtsleiter
Rainer Grund und Armin Schulz, Leiter Bürgerservice Bauen. Die sowieso schon überlasteten Mitarbeiter
kämpfen zusätzlich gegen reparaturanfällige Aktenpaternoster, fehlenden Archivplatz und
bröselnde, zerfleddernde Akten.
4500 laufende Meter Akten im Baurechtsamt
Den Schritt ins 21. Jahrhundert wünschen sich daher Grund wie Schulz. Die Idee: Nur noch die Planhefte
und Entscheidungsurkunden werden in Papierform aufbewahrt, alle anderen Unterlagen
hingegen digitalisiert. Die jetzt 4500 laufenden Meter Akten würden auf ein Viertel eingedampft, in der
Eberhardstraße wäre mehr Platz für die Mitarbeiter und die Besucher, die unwürdig in den schmalen Fluren
sitzen oder gar stehen müssen. Ein angemessener Warteraum wäre möglich.
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schreibt bequem vom Büro oder von Zuhause aus eine E-Mail mit seinem Anliegen. Zurück erhält er
eine Datei mit den benötigten Unterlagen oder – je nach Datenmenge – einen Link zu einem Server, wo er
diese herunterladen kann. Das spart Zeit und Geld.
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Und die Mitarbeiter könnten besser und effizienter eingesetzt werden, argumentiert Armin Schulz. Da das
Besucheraufkommen beim Bürgerservice Bauen nicht zu steuern ist, gibt es momentan zwei Extremsituationen:
Die Mitarbeiter haben nicht zu tun, Arbeitszeit wird verschwendet. Oder es herrscht ein so großer
Besucherandrang, dass es gar nicht möglich ist, komplexe Auskünfte zu erhalten und trotzdem müssen
alle lange warten.

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 5
DEALS
Nord-Süd Hausbau
verkauft Weitblick
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Visualisierung: Nord-Süd
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Logistikimmobilie
Ludwigsburg
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Digitalisierung der Akten wäre ohne Mehrkosten möglich
Rund 2,5 Millionen Euro würde die Digitalisierung kosten, errechnete Rainer Grund. Erfahrungen hat
seine Behörde damit bereits, denn die Statikunterlagen werden schon länger eingescannt. Bei den Bauakten
wäre es nur etwas aufwendiger, da vor allem die älteren teils gebunden, teils auf unterschiedlichste
Art und Weise geheftet oder geklammert sind.
Beim Hauptamt rannten die Mitarbeiter des Baurechtsamts mit ihrer Idee offene Türen ein. Jetzt
hoffen Grund und Schulz, dass die entsprechenden Haushaltsmittel durch den Gemeinderat bereitgestellt
werden. Ihr Hauptargument neben dem besseren Service ist: Die Aktenpaternoster müssten
sowieso ausgetauscht werden. Auch dies würde zirka 2,5 Millionen Euro kosten, ohne aber die
Situation grundlegend zu verbessern.
Die meisten Aktenpaternoster sind von 1985
Hinter dem Bürgerservice Bauen liegt die Bauaktei. Darin stehen eng an eng 64 Aktenpaternoster, die meisten
gehen über zwei Etagen. 44 wurden 1985 beschafft, sind also 27 Jahre alt, 20 wurden 1994 gekauft.
Vier Paternoster wurden bereits nach Totalausfall ersetzt, zwei sind in diesem Jahr zusammengebrochen.
Da die Mittel jedes Mal neu beantragt werden müssen, dauert eine Ersatzbeschaffung drei bis
vier Monate, erklärt Grund.
Paternoster sind reparaturanfällig, Ersatzteilversorgung schwierig
Das ist aber nicht das einzige Problem. Da die Paternoster eng an eng stehen, ist ein Austausch der hinteren
Geräte laut Grund nicht möglich. Die großen und 250 Kilogramm schweren Seitenteile passen in den engen
Gängen schlicht nicht um die Ecken. Defekt sind die Paternoster sowieso regelmäßig. Dann müssen
sie erst gesichert werden. Anschließend müssen Mitarbeiter die darin enthaltenen 3,5 Tonnen
Papier von Hand ausräumen und irgendwo zwischenlagern. Vielleicht in einem Besprechungszimmer
oder im Büro eines Kollegen, der gerade Urlaub hat. Und da auch dafür Mitarbeiter fehlen, übernehmen
oft genug der stellvertretende Amtsleiter und der Leiter Bürgerservice Bauen diese Aufgabe – und sind
dann, wie sie selbst resigniert lächelnd sagen – Stuttgarts teuerste Lagerarbeiter.
Der Mitarbeiter der Wartungsfirma, der die Paternoster kennt wie kein zweiter, geht nach über
40 Jahren im Frühjahr in den Ruhestand. Ersatz ist keiner in Sicht, sagt Armin Schulz. Und da auch
Ersatzteile knapp sind, hat der Monteur im Keller ein Teilelager eingerichtet, das auf den ersten Blick
wie ein Schrotthaufen aussieht. Bolzen, gebrauchte Motoren und vieles mehr stapeln sich hier.
Aktenbestände sind schon ins Sozialamt ausgelagert
Normalerweise müssten die Akten in den Paternostern luftig gelagert werden. Da diese aufgrund von
Platzmangel eng gefüllt sind, gehen die Akten schneller kaputt. Und der Verschleiß der Paternoster ist größer.
Ins Sozialamt eine Etage höher haben Schulze und seine Mitarbeiter bereits Akten ausgelagert. Wenn
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Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 6
UNTERNEHMEN
Lillich wächst
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Nachhaltige Caleido-Tasche
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MARKT
Belohnung für Vermieter
eine Anfrage nach ihnen beim Bürgerservice Bauen eingeht, müssen die Mitarbeiter erst einmal durchs
Treppenhaus nach oben sausen. Und der Kunde wartet.
Manchmal ähnelt die Aktensuche einer Schnitzeljagd
Baulückenschließung ist ein wichtiges Thema in Stuttgart. Doch die Akten in den Paternostern sind nach
Straßen abgelegt. Und da diese voll sind, lassen sich bei Nachverdichtungen sowie bei Umbauten,
Aufstockungen und Ähnlichem die Akten nicht mehr an der richtigen Stelle einsortieren. Mit der
Folge, dass in der Aktei auf Regalen oder auf dem Boden Aktenstapel liegen. In einem Besprechungsraum
stapeln sich die Akten von zwei Monaten. Viel höher dürfen diese Berge nicht mehr werden, sonst fallen sie
um. Wenn Mitarbeiter danach suchen, dann ähnelt dies einer Schnitzeljagd, seufzt Schulz.
Die hohe Bautätigkeit verschärft das Problem weiter
Und aufgrund der hohen Bautätigkeit in Stuttgart kommen ständig neue Berge hinzu, die wo auch immer
untergebracht werden müssen. Allein das Milaneo könnte es bis zu seiner Fertigstellung auf 80 bis 100
Baumappen bringen, schätzt Schulz. Für A1, das Europaviertel, sei ein ganzer Paternoster vonnöten.
Ein weiteres Argument für die Digitalisierung fällt Rainer Grund ein: Allein etwa 50 000 Euro kostet im
Jahr die technische Betriebsprüfung der Aktenpaternoster.
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Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 7
MARKT
Teure Wohnregion
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LOB & PREIS
Erstes Klimahotel
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VERMIETUNGEN
BF.direkt in Leuschnerstraße
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Reifenlager für VW
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Zweiter Anlauf für Wohnen auf der Membergkuppe
Luxuswohnen bis 9500 Euro
Das Edel-Wohnprojekt auf der Membergkuppe in Bad Cannstatt ist wieder auf dem Markt.
Bauträger ist jetzt allerdings Archy Nova. Im Frühjahr nächsten Jahres soll Baubeginn sein, der
Verkauf der Wohnungen läuft seit Kurzem.
„Stuttgart on top“ – mit diesem Slogan startete Friedrich Danner vor zirka drei Jahren den Versuch, auf
dem großväterlichen Grundstück die große Villa durch drei nicht weniger großzügige, architektonisch
spektakuläre drei Stadtvillen zu ersetzen (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 42 vom 22. September 2009). Acht
Einheiten zwischen 238 und 343 Quadratmetern plus zwei Apartments mit je zirka 80 Quadratmetern zu
Preisen zwischen rund 5000 und 8300 Euro sollten entstehen. Doch dafür fanden sich keine oder zumindest
nicht genügend Käufer.
Archy Nova plante Details um und optimierte
Jetzt hat Archy Nova das Projekt übernommen, in seinen Grundzügen beibehalten, in wichtigen Details
jedoch umgeplant und optimiert. So entstehen nun in Summe 15 Wohnungen zwischen 102 und 386
Quadratmetern. Die größte und die zweitgrößte mit immerhin 323 Quadratmetern stehen kurz vor dem
Verkauf, freut sich Geschäftsführer Gerd Hansen. Bis Weihnachten will er die Hälfte der Wohnungen
verkauft haben und spätestens nächsten April mit dem Bau des jetzt „View – erstklassig wohnen“ benannten
Projekts starten. Die Preise liegen mit rund 6000 bis 9500 Euro sogar deutlich höher, im
Schnitt sollen es 7200 Euro sein.
Visualisierung: Archy Nova
Vieles ist neu auf dem Flugfeld.
Aber nicht alles.
Manchmal hat man den Eindruck, dass die Uhren schneller gehen auf dem Flugfeld. Doch auch hier
hat das Jahr meistens 365 Tage und kurz bevor sie voll sind, feiern wir Weihnachten. Auch 2012 haben
wir wieder viele Gründe zur Freude. Wir konnten viele erfolgreiche Unternehmen ansiedeln, haben
nach wie vor ungebrochen starken Zuzug und freuen uns über die weitere Perfektion der Infrastruktur.
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Das Flugfeld wünscht frohe Weihnachten.

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 8
VERMIETUNGEN
Lagerfläche Stadtmitte
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Valle ins Caleido
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PRODUKTE
Salamander-Anleihe
platziert
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Eine Stadtvilla kann auch als Ganzes erworben werden
Visualisierung: Archy Nova
Das kleinere der beiden Häuser mit fünf Einheiten, neun Stellplätzen und 708 Quadratmetern Mietfläche
bietet Archy Nova auch als Ganzes an. Der Kaufpreis beträgt 4,35 Millionen Euro, das wären bei einem
durchschnittlichen Stellplatzpreis von 25 000 Euro etwa 5839 Euro pro Quadratmeter. Hansen rechnet
mit rund 175 000 Euro Jahresmiete, was eine Rendite von 4 Prozent bedeuten würde. Der durchschnittliche
angenommene Mietpreis beträgt 19,50 Euro, plus 100 Euro für die acht Tiefgaragen- und
50 Euro für den einen Außenstellplatz.
Die gebogene Glasfassade wurde durch Segmente ersetzt
Die vom Büro Fink & Jocher, ausgezeichnet mit dem Deutschen Architekturpreis, entworfene abgerundete
Gebäudeform hat Hansen grundsätzlich beibehalten, aus Kostengründen jedoch die gebogenen Glaselemente
durch Segmente ersetzt. Weggefallen sind auch die Konvektoren hinter den Scheiben. Das wurde
durch eine Dreifachverglasung erreicht, welche das Gebäude auch energetisch verbessert. Zum Energiekonzept
gehört ein gasbetriebenes Blockheizkraftwerk, das Strom, Wärme und dank einer Absorptionskältemaschine
auch Kälte erzeugt.
In der Tiefgarage wurden unter anderem die Parkgassen optimiert, sodass bei kleinerer Grundfläche drei
Stellplätze mehr zur Verfügung stehen. Und die sind wahrlich nicht klein, 2,50 bis 2,70 Meter ist der
Standard, in der Größe „Superior“ sind es stattliche 3,50 Meter Breite. Dafür werden dann weitere
29 000 Euro fällig.
Visualisierung: Archy Nova
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Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 9
PERSONEN
Kailer zur JLL
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Gernth bei Lechler
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TERMINE
Foto: Jones Lang LaSalle
Zukunft der Vergangenheit
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Immer mehr Nutzer in der Esslinger Weststadt stehen fest
Hengstenberg-Areal schreitet voran
100 Millionen Euro werden die nächsten Jahre auf dem Hengstenberg-Areal in Esslingen investiert.
Es entsteht ein Nutzungsmix aus Büros, Studentenwohnheim, Markthalle sowie Fitnessund
Wellnesslandschaft. Die EWB ist der Hauptakteur, mit im Boot sind die Gesellschaft für
nachhaltiges Bauen und Wohnen sowie Bülow.
Der ehemalige Standort von Hengstenberg ist der Beginn der Esslinger Innenstadt, hier begann die Industrialisierung
Württembergs, berichtet der Wirtschaftsförderer Stephan Reichstein. Und die Weststadt ist
der Stadtteil, der sich die nächsten Jahre am stärksten verändern wird. Hierzu gehört neben der Revitalisierung
des Hengstenberg-Areals die später anstehende Entwicklung des 66 000 Quadratmeter großen
Güterbahnhofgeländes.
2010 erwarb die Esslinger Wohnungsbau (EWB) das 16 700 Quadratmeter große Hengstenberg-
Areal, berichtet deren Geschäftsführer Hagen Schröter. In zwei großen Bauabschnitten werde es nach
einem städtebaulichen Entwurf vom Architekturbüro Lehen drei jetzt hochwertig entwickelt.
Der erste Bauabschnitt soll 2014 fertig sein
Bis 2014 soll der erste Bauabschnitt für 35 Millionen Euro fertig sein. In das alte Verwaltungsgebäude von
Hengstenberg ist bereits die Volkshochschule eingezogen. An der Mettinger Straße realisiert die EWB
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Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 10
WETTBEWERBE
Azenbergareal
entschieden
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Visualisierung: Epple Project
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einen Büroneubau mit sechs Etagen zu je 450 Quadratmeter Mietfläche. Im Erdgeschoss zieht eine
private Kindertagesstätte ein, im ersten Stock die Geschäftsstelle der Caritas. Weitere Nutzer sind der
Neckar-Elektrizitätsverband und die EWB selbst, die die beiden obersten Stockwerke belegt. Eine Etage
ist noch frei, sagt Schröter. Die Miete beträgt 11 Euro. Sie soll als Ganzes vermietet werden, ist aber
auch teilbar. Dieses Gebäude behält die EWB im Bestand.
Endinvestoren für verschiedene Gebäude werden gesucht
Die alte Hengstenberg-Villa von 1895 und die dahinterliegende ehemalige Produktionsstätte bilden einen
Komplex mit 3000 Quadratmetern. Im Erdgeschoss eröffnet auf 750 Quadratmetern eine Markthalle,
neben beispielsweise frischem Fisch und Spezialitäten soll es auch Essstände geben. Hauptmieter ist die
Metzgerei Häfele, die auch die Markthalle in Winnenden betreibt. Auf 1400 Quadratmetern eröffnet
auf zwei Etagen In Shape. Dabei handelt es sich um einen gehobenen Fitness- und Gesundheitsklub,
erklärt Reichstein, der bislang in Göppingen und Geislingen vertreten ist. So werde auch Personaltraining
angeboten und der Klub habe zudem einen Terrassenbereich mit Außensauna.
Schröter verhandelt mit einem Steuerberaterbüro aus Stuttgart, die den Großteil der alten Villa beziehen
würde. Eine Idee sucht er noch für einen großen Kellerraum mit 4,50 Meter Deckenhöhe. Eine Diskothek
könnte hier beispielsweise unterkommen. Auch ein Gastronom wird noch gesucht, der die
Fläche im Untergeschoss und den Biergarten bewirtschaftet. Gebaut wird zur Zeit eine Tiefgarage mit
175 Stellplätzen. Die alte Villa und der Anbau mit Markthalle, Restaurant und Fitnessklub sollen
verkauft werden.
Studentenwohnheim lockt Käufer mit langjährigem Mietvertrag
Ein Studentenwohnheim mit 170 Zimmern in Wohngruppen realisiert die Gesellschaft für nachhaltiges
Bauen und Wohnen (NBW), berichtet ihr Geschäftsführer Herbert Klingohr. Die Nachfrage in Esslingen sei groß,
die Studenten kämen teils von weit her. Daher hat er bereits einen Generalmietvertrag mit dem Studentenwerk
Stuttgart für zwanzig Jahre plus zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption abgeschlossen.
Das Studentenwohnheim wird als Effizienzhaus 55 gebaut, dazu trägt auch eine Pelletheizung bei. Es soll
zum Wintersemester 2013 eröffnen. Es ist so konzipiert, dass es notfalls zu einem Mehrfamilienhaus
mit 28 Wohnungen umgebaut werden kann. Die Statik ist so ausgelegt, dass sich Balkone anbauen
lassen. Klingohr hat Erfahrung mit Studentenwohnheimen, er realisierte und verkaufte erst kürzlich ein
solches in der Fabrikstraße in Esslingen. Auch hier ist das Studentenwerk Generalmieter.
Immobilienbrief
STUTTGART
Infos: www.immobilienverlag-stuttgart.de
Redaktion: redaktion@immobilienverlag-stuttgart.de | Tel.: 0711 / 35 10 910
Anzeigen: verlag@immobilienverlag-stuttgart.de | Tel.: 0711 / 900 533 80

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 11
Impressum
Immobilienbrief
STUTTGART
ISSN 1866-1289
Herausgeber:
Bahnhof
Quelle: Esslinger Wohnungsbau
Verlagsleitung:
II. Bauabschnitt (2013 - 2015)
I. Bauabschnitt (2011 - 2014)
Immobilienverlag
Stuttgart GbR
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Vorteilhaft: KfW-Darlehen zu 1,8 Prozent
Klingohr sucht noch einen Käufer für die Immobilie. Sie soll 12 Millionen Euro kosten, das entspricht
zwar der 23-fachen Jahresmiete, aber dafür lockt ein Tilgungszuschuss über eine halbe Million Euro an
Förderung und 8,5 Millionen Euro sind über ein KfW-Darlehen zu 1,8 Prozent äußerst günstig finanziert.
Für das Studentenwohnheim mit Blick auf den Rossneckar wurde eine Objektgesellschaft in der Rechtsform
einer GmbH & Co. KG gegründet.
Wirtschaftsförderer Reichstein sieht Synergien zwischen den einzelnen Nutzungsarten. Und
durch einen Steg über den Rossneckar wäre die Neue Weststadt nur 300 Meter entfernt und damit auch
der Hauptbahnhof und die Altstadt sehr schnell erreichbar.
Im zweiten Bauabschnitt ist Bülow als Partner mit dabei
Der zweite Bauabschnitt besteht aus zwei Baufeldern und soll im Zeitrahmen 2013 bis 2015 realisiert werden.
Mit einem Investitionsvolumen von 65 Millionen Euro ist er zudem deutlich größer.
Das sogenannte Baufeld J sieht ein Parkhaus und mehrere Bürogebäude vor, die sich um einen
großen, begrünten Innenhof gruppieren. Bis Anfang 2013 soll die Entscheidung fallen, ob Unternehmen
der Biotechnologie in einem Life Science Center angesiedelt werden, berichtet Hagen Schröter.
Der Vorteil dieses Baufelds sei, dass es modular entwickelt werden könne. Unter dem Grundstück
verläuft ein Hauptabwasserkanal, davon will der Geschäftsführer dank Wärmetauscher profitieren und die
Gebäude nach DGNB-Standard Gold zertifizieren.
Gebäude in Kammstruktur als Eingang zur Stadt
Für das spitz zulaufende Baufeld K, es markiert den Eingang zur Stadt, wurde vor einem Jahr ein Architektenwettbewerb
entschieden, den das Büro Kieferle + Partner gewann (Immobilienbrief Stuttgart Nr.
94 vom 22. November 2011). In Kammstruktur ist ein vier- bis siebengeschossiges Bürogebäude mit
8500 Quadratmetern Nutzfläche sowie zwei Tiefgaragenebenen mit 160 Stellplätzen vorgesehen. Für
dieses Eingangsgebäude zur Weststadt hat sich die EWB den Stuttgarter Projektentwickler Bülow mit ins Boot
geholt. Dabei gibt es laut Schröter zwei Optionen: Bülow macht es alleine oder die EWB bringt das Grundstück
in die gemeinsame Projektgesellschaft ein. Auf alle Fälle würden „Büros mit Weinbergblick“ entstehen.
Unverbindliche Illustrationen (2).
Erstellung: Immograph GmbH
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