Ansehen - SanitärJournal

01
quartiersentwicklung 13
Das SanitärJournal-Special für die Wohnungswirtschaft
Herausforderungen für
die Wohnungswirtschaft –
aus der Praxis kommentiert

quartiersentwicklung
Technologisch und gesellschaftspolitisch steht unsere urbanisierte Wissensökonomie an der Schwelle zu einem tiefgreifenden
Wandel, der sowohl technologische, organisatorische und systemische Dimensionen umfasst. Zum einen be-
vor dem Hintergrund des notwendigen Umbaus unserer Energieversorgung wird die ganzheitliche und systemische
Betrachtung von Städten als zentrale Lebensräume für unsere Gesellschaft ein kritischer Erfolgsfaktor für die zukünftige
Entwicklung sein.
WÄRMEVERSORGUNG
RÄUME
SOLARE ENERGIE
STROMVERSORGUNG,
NETZ
TRINKWASSER
GEBÄUDE
BETRIEB, SERVICE,
INSTANDHALTUNG
… Bei Betrachtung dieser enormen Veränderungsdynamiken
bei gleichzeitig
sehr geringem Umbaugrad unserer Städte
(

quartiersentwicklung
Die Wohnungswirtschaft im Wandel:
Herausforderungen als Chance
Die Halbwertzeit von Trends ist, genauso
wie von Prognosen, streckenweise
erschreckend kurz. Die Wohnungswirtschaft
erlebt das derzeit
schmerzhaft. Denn nach Jahren der
se
fast landesweit eine Umkehrung
der Verhältnisse festzustellen; wenige
Metropolen ausgenommen. Dem
stehen gleichzeitig aber Bestände gegenüber,
die zu erheblichen Teilen 40
Jahre und älter sind – also weder vom
Baustandard noch vom Ausstattungsniveau
heutigen Ansprüchen genügen.
Und: nicht zu vergessen der de-
Bevölkerungsrückgang sind hier nur
zwei Stichworte. Das führt am Wohnungsmarkt
zusätzlich zu Verschiebungen,
auch qualitativer Natur.
Die Entscheider der Wohnungswirtschaft
stehen damit vor fast schon epochalen
Herausforderungen. Wie sie damit umgehen
– die Redaktion der „QuartiersEntwicklung“
hat nachgefragt. Bei zwei / drei
typischen Unternehmen der Wohnungswirtschaft
im Land, in Bochum, Staßfurt
und Arnsberg.
„Mahnung an die Politik“
Wenn Herbert Grönemeyer „Bochum“
singt, dann kommt das aus dem Herzen
des „Reviers“. Kommt das aus einer der
Regionen Deutschlands, die wohl wie
kaum eine zweite in den vergangenen
Jahrzehnten von einem immer wieder
neuen Strukturwandel geprägt wurde.
Kohle – das war das „schwarze Gold“!
Stahl – da gab es mit Thyssen und
Krupp die Ruhrbarone! Opel – das war
pulsierende Mobilität mit dem Blitz im
Kühler. Gab, war – heute ist vieles anders,
im „Revier“. Mit entsprechenden
Herausforderungen für die Unternehmen
der Wohnungswirtschaft, wie
Dr. Dieter Kraemer – Sprecher der Geschäftsführung
der VBW Bauen und
Wohnen GmbH in Bochum, Mitglied
des Präsidiums des VDW Rheinland-
Westfalen und Vorstand WIR (Wohnen
im Revier) – schildert:
„Die dezentrale Herausforderung ist in
und dabei auch bezahlbare Wohnquartiere
zu sichern und zu entwickeln. Die
Fokussierung auf das Quartier macht
deutlich, dass die Menschen bei der Suche
nach guten Wohnadressen nicht nur
wachsende Ansprüche an die Wohnungsausstattung
haben, sondern auch
nahe
Infrastrukturen und Nachbarschaften
im Sinne von Netzwerken in ihre Entscheidungen
einbeziehen.
Dr. Dieter Kraemer, Sprecher der
SANITÄRJOURNAL 2 2013 61

RÄUME
die Wohnansprüche der unterschiedli-
nungsangebotes
in Zukunft wesentlich
stärker abbilden müssen, dies gilt insbesondere,
aber nicht nur, für die
wachsende Gruppe der Älteren mit den
-
werden, insbesondere in den wachsenden
Metropolregionen, zu einem raren
Gut. Mit Sorge betrachtet die Wohnungswirtschaft
deshalb die wachsende Rege-
-
Karree“ in Bochum mehr als nur vorzeigbar
geworden ist.
Die VBW Bochum passt ihren Bestand bei Sanierungen konsequent auch an
Quartier Heckertstraße.
RÄUME
wachsender energetischer Anforderungen,
sondern auch aus anderen technischen
Bereichen, wie Rauchwarnmelder
oder Abwasserleitungsprüfungen, Legionellenprüfung
des Trinkwassers etc. Die
damit verbundenen Kostenerhöhungen
beim Bauen und die Auswirkungen auf
die Betriebskosten sollten eine Mahnung
an die Politik sein, den Schwerpunkt mehr
auf gute Rahmenbedingungen für den
Neubau von Wohnungen und die Förderung
von Modernisierungsmaßnahmen
zu richten.
WOHNUNGSWIRTSCHAFT AN ZWEI ZENTRALEN STICHWORTEN
FESTGEMACHT WERDEN: DEMOGRAFIE-FEST UND ENERGETISCH
Insgesamt wird die Bedeutung des
Wohnens in intakten Nachbarschaften, in
einer zunehmend stressbeladenen Arbeitswelt,
an Bedeutung gewinnen.“
„Gemeinsames Handeln
notwendig“
In einer ganz anderen Region Deutschlands,
aber einem ähnlichen strukturellen
Umfeld wie sein Bochumer „Kollege“ ist
auch Dr.-Ing. Dieter Naumann in der Verantwortung.
Er ist Geschäftsführer der
Wohnungs- und Baugesellschaft mbH
Staßfurt in Sachsen-Anhalt, gewissermaßen
an der Ost-Flanke des Harzes. Also in
einer Stadt, die ebenfalls vom Bergbau –
hier aber Kali – geprägt war, jahrzehntelang
davon lebte, und jetzt genauso wie
das „Revier“ nicht nur mit dem industriellen
Umbruch, sondern gleichermaßen
kämpfen hat:
„Die organisierte Wohnungswirtschaft
unter dem Dach des Bundesverbands
GDW handelt nach dem Motto: Sozial -
Ökonomisch - Ökologisch! Damit man
62 SANITÄRJOURNAL 2 2013

quartiersentwicklung
diesem Motto weiterhin gerecht werden
kann, muss man in der absehbaren Zukunft
zwei wesentliche Herausforderungen
bewältigen:
den territorial spezifischen Umgang
mit der demografischen Entwicklung
und
die Unwägbarkeiten des Finanzsektors
zwischen Rezession im Euroraum und
Börsenhype.
Beides beinhaltet wesentliche Risiken für
Wohnungsunternehmen mit entspre-
rungskraft
für Modernisierung und Instandhaltung.
Fehlende Menschen
bedeuten fehlende Mieter und sinkende
Mieteinnahmen. Der relativ hohe Anteil
Fremdkapital beinhaltet das latente Risiko
verschlechterter Konditionen bei Prolongationen.
Letztlich muss man sich auch
ten
können.
Jede bauliche Veränderung im Bestand
gehört grundsätzlich auf den Prüfstand:
Bei Abschreibungsfristen von mindestens
10 Jahren bei Sanierungen und
50 Jahren beim Neubau stehen für Investoren
drei Kernfragen zur Debatte:
Ist das Ergebnis künftig weiter
vermietbar – ist es nachhaltig? Bei
dem Veränderungstempo der EnEV ist
das schwer einschätzbar. Wir wollen
alle, dass unsere Kinder und Enkel
eine lebenswerte Welt haben – dafür
lohnt es sich auch, Energie zu sparen
und CO 2 -Ausstoß zu senken. Aufwand
und Nutzen bei Wohngebäuden
ist genau zu betrachten. Es gibt
deutlich größere Umwelteffekte in
anderen Branchen zu erreichen.
-
Baugesellschaft mbH Staßfurt
Welche energetischen Maßnahmen
muss man wie miteinander kombinieren,
dass der maximale Effekt zu
vertretbaren Kosten entsteht?
Einzellösungen können hilfreich sein,
aber auch bei Computern gilt, dass
nicht nur der schnellste Chip die
Gesamtgeschwindigkeit des Rechners
bestimmt. Abgestimmte Paketlösungen
sind die Zukunft.
Wer ist morgen die Zielgruppe des
Vermieters? Was benötigt sie und wie
halte ich die älter werdende Bevölkerung
im Bestand? Damit setzen sich
bereits viele Studien auseinander -
konkrete Antworten muss man jedoch
vor Ort finden.
Die Antwort auf die Frage ist also vielschichtig
und erfordert den Blick für das
Große und Ganze. Will man diesen Herausforderungen
erfolgreich begegnen,
benötigt es auch gemeinsames Handeln
aller gesellschaftlichen Kräfte über politische,
wirtschaftliche oder persönliche
Grenzen hinaus – aber das ist vielleicht
schon wieder ein neues Thema…“
„Intelligente Bestandsentwicklung
gefordert“
Intelligente Bestandsentwicklung wird
zur zentralen Aufgabe für die Unternehmen
der Wohnungswirtschaft – bestätigt
gleichfalls Werner Schlinkert, Vorstand
der Wohnungsgenossenschaft Arnsberg
+ Sundern eG aus Arnsberg im Sauerland:
„In den letzten 30 Jahren ist es zu einer
dramatischen Verschiebung vom
Nachfrage- zum Angebotsmarkt gekommen.
Und der Wandel setzt sich, demo-
Unternehmen der Wohnungswirtschaft
ergeben sich daraus vor allem drei wesentliche
Herausforderungen:
Der Gebäudebestand ist überaltert;
die Gebäude genügen also zu einem
Wohnungsbestand
stilvoll
und wirtschaftlich
zugleich
– das ist eine
der zentralen
Aufgaben,
denen man sich
in Staßfurt
stellt.
SANITÄRJOURNAL 2 2013 63

RÄUME
auch der Einbau barrierearmer Bäder. (Werkfotos[2])
Werner Schlinkert, Vorstand der Wohnungsgenossen-
erheblichen Teil nicht den energetischen
Standards.
Der Zuschnitt vieler Wohnungen
entspricht nicht mehr den heutigen
Wohnbedürfnissen bzw. gesellschaftlichen
Strukturen, denn die Ausdifferenzierung
schreitet nicht nur regional
voran, sondern es kommen auch die
unterschiedlichen Lebensstile mit
eigenen Wohnvorstellungen hinzu.
Durch den Trend zur Singularisierung
wird die Nachfrage nach Wohnungen
bis 2020 weiter ansteigen, langfristig
aber aufgrund der demografischen
Entwicklung wieder spürbar sinken.
Diesen Herausforderungen zu begegnen,
setzt einen ganzheitlichen Ansatz
voraus, an dessen Beginn generell eine
kritische Bestandsaufnahme stehen
muss. Dann aber lassen sich Strategien
entwickeln, wie aus der Wechselbeziehung
zwischen den unterschiedlichsten
Zielen, die eine Sanierung erfüllen soll,
langfristig stabile Marktchancen entwickelt
werden können.“
Arnsberger Wohnungsgenossenschaft
mittlerweile mehrfach. So wurden Geschosswohnungsbauten
energetisch un-
ter der Maxime „Energieeinsparverordnung
(EnEV; Stand 2007) minus 30
Prozent“ saniert, gleichzeitig aber auch
die baulichen Strukturen aufgebrochen,
um die Attraktivität der Objekte vor dem
dels
zu erhöhen. So gibt es heute eine
Senioren-Wohngemeinschaft mit Betreu-
ansatz.
von diesem Konzept in sozialer Hinsicht,
weil sie unabhängig von ihrer persönlichen
Disposition deutlich enger in ein
Nachbar-Netzwerk eingebunden sind als
in einer eigenen Wohnung. Gleichzeitig
leben sie aber auch kostengünstiger,
denn in der Betreuung notwendige
Hilfsmittel können von mehreren Mitbewohnern
genutzt werden. Zudem gestaltet
sich der Einsatz der Betreuungs-
Den Wohnungsbestand so entwickeln,
dass er zukunftsfest wird – in Arnsberg
zeigt die Wohnungsgenossenschaft,
dass es geht.
64 SANITÄRJOURNAL 2 2013

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SANITÄRJOURNAL 2 2013 65

BETRIEB, SERVICE, INSTANDHALTUNG
Wohnungswirtschaft gewinnt an Flexibilität
Durch service-orientierten, transparenten Abrechnungsservice
Gerade im öffentlich geförderten Geschosswohnungsbau
bedeuten die
Nebenkosten mittlerweile eine erhebliche
Belastung für die Mieter,
insbesondere die stark gestiegenen
Energiepreise. Umso ärgerlicher ist
es, wenn die Abrechnung dieser Kosten
auch noch mit Aufwand, mit erhöhtem
Abstimmungs- und Klärungsbedarf
oder sogar erheblichen
Unschärfen verbunden ist.
Das Stuttgarter Unternehmen WDV/
Molliné setzt hier mit einem neu gefassten
Leistungs- und Serviceangebot an –
von der Bereitstellung, Montage und gegebenenfalls
Wartung der Zähler bis hin
zur kompletten Auswertung und Abrechnung
der Daten.
In der Wohnungswirtschaft ist WDV/
Molliné seit Jahren als Anbieter qualitativ
hochwertiger Wasser- und Wärmezähler
etabliert. Wesentlichen Anteil daran hat
die frühzeitige Ausrichtung auf die Integration
der Messgeräte in Gebäudeleit-
und Automationssysteme. Neben der
klassischen Verbrauchserfassung ebnet
WDV/Molliné seinen Marktpartnern damit
über die entsprechenden Systemkomponenten
den Weg beispielsweise in
das Energiemonitoring. Es gilt als wesentliche
Schlüsseltechnologie für einen
und gleichzeitig einen generell sensibleren
Umgang mit Energieverbräuchen
durch die Endkunden.
Welches Potenzial hier besteht, untersucht
WDV/Molliné derzeit im Rahmen
eines Fraunhofer Projektes: Hier werden
neben den originären Verbrauchswerten
genauso erfasst wie raumphysikalische
men
ergibt sich daraus für die Haustechnik
Heizung/Warmwasser/Lüftung eine
routine.
Das Ergebnis sind deutlich geringerer
Erzeugungsaufwand sowie
ebenfalls reduzierte Bereitstellungs- und
Verteilverluste bei Wärme und Klimatisierung.
Diese Kompetenz in Installation, Datenübertragung
und Auswertung von
Messtechnik ist auch die Basis der Abrechnungsdienstleistung.
Datenauslesung frei wählbar
Welche Datenauslesung dafür gewählt
wird, ist zunächst einmal also nachrangig.
Der „Klassiker“, die Ablesung der
Verbrauchsmessgeräte durch die speziell
geschulten Servicemitarbeiter, ist ebenso
möglich wie zum Beispiel der funkbasierende
Ansatz im walk by-Verfahren oder
über ein AMR-Netzwerk, also funkbasierend
und zusätzlich mit kabelgebunde-
und letztlich zukunftsweisend dürfte allerdings
die noch weiter gehende Lösung
der automatisierten Datenauslesung
der M-Bus- und Funkzähler, jeweils
ausgelöst vom Server des Stuttgarter
Dienstleisters, sein.
Die Messdaten werden von WDV/Molliné
direkt in eine gesicherte Datenbank
eingespielt, dort mit den vom Immobili-
66 SANITÄRJOURNAL 2 2013

Duschen ohne
Grenzen
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enbetreiber zur Verfügung gestellten Objektdaten
zusammengeführt und über
eine spezielle Portalsoftware dann zu Abrechnungs-
und auf Wunsch auch Statistikzwecken
ausgewertet.
Die Zusendung der Abrechnungen erfolgt
schließlich vorab in Form manipulationssicherer
PDF-Files und im Original
per Postzustellung. Die eigentliche Abrechnung
geschieht dann direkt zwischen
Objektbetreiber und Mietern.
Transparente Daten
Der einfache Zugang der Marktpartner
zu dem Abrechnungsportal von WDV/
Molliné bei gleichzeitig maximaler Datensicherheit
ist umso entscheidender,
als die Datenerfassung und -auswertung
von den Immobilienbetreibern zugleich
zur Imagebildung gegenüber den Mietern
genutzt werden kann: Ungeachtet
der Frage, welche Abrechnungsunterlagen
ohnehin de jure veröffentlichungs-
entscheidender Belege über das Portal,
damit also letztlich über jeden Internetzugang
ein hohes Maß an Transparenz
– und damit Glaubwürdigkeit – zu erreichen.
So können die Mieter ohne größeren
Aufwand beispielsweise sämtliche
Kostenbelege als PDF einsehen. Künftig
Auswertungen über das individuelle Verbrauchsverhalten
oder einen Abgleich
zu den (anonymisierten) Durchschnittswerten
in dem jeweiligen Objekt anzubieten.
Beratende und technische Unterstützung
gibt es in diesem Zusammenhang
für Wohnungs- und Immobiliengesellschaften,
die zum Beispiel ihre Objekte
bereits mit Gebäudeautomationssystem
ausgestattet haben und die Wasser- und
Wärmemengenerfassung und -abrechnung
in diese Systeme integriert wissen
möchten. „Gerade in gewerblich-öffentlich
genutzten Gebäuden ist ein dynamischer
Trend hin zum Energiemonitoring
zu notieren“, so Technikleiter Markus
, „Das setzt aber erhebliches
Wissen rund um die Einbindung
der Systeme in die Gebäudeautomation
spätestens dann voraus, wenn die gewonnenen
Erkenntnisse beispielsweise
in einen Regelkreis zur Optimierung der
beginnt dann die kompetente Beratung
von WDV/Molliné, die bis hin zu technischen
Details wie die Auswahl eines
optimalen BUS-Systems oder ähnlichem
geht.“
„Geht nicht” dürfen
Sie nicht mehr sagen.
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GEBÄUDE
Mit Sorgfalt und viel
Liebe zum Detail
wurden die Neubauten
und Außenbereiche im
neuen Wohnviertel auf
dem ehemaligen
bahnhofs
Derendorf
gestaltet.
Interboden)
Urbane Lebensräume mit Flair
Umweltwärme für Düsseldorfs neues Stadtquartier
Städte ändern laufend ihr
schieht
dies eher bedächtig
und über lange Zeiträume
hinweg. Ausnahmen sind
städtebauliche Solitäre,
buchstäblich aus dem Boden
gestampft, Schaustücke
einer ausgefallenen,
einzigartigen Architektur,
die nicht selten danach
drängen, zum neuen Wahrzeichen
ihrer Stadt zu werden.
Eine andere Ausnah-
ehemaliger Industrie- und
Gewerbebrachen – hier
entstehen oftmals in kürzester
Zeit ganze Stadtviertel
mit einer unverwechselbaren
Atmosphäre und
modernstem Flair. So auch
im Düsseldorfer Stadtteil
Pempelfort, wo der ausrangierte
Güterbahnhof Derendorf
Platz macht für das
„Neue Düsseldorfer Stadtquartier“.
Vor gut vier Jahren hat der Projektentwickler
Interboden damit
begonnen, erste „Lebenswelten“
auf der Brache zu
errichten. Das jüngste Quartier
ist mittlerweile das Viertel
„île“, es vereint 13 Cityhäuser
mit jeweils eigenständigem
Charakter, darunter das spektakuläre
„île Ouvrage“ mit diversen
Gewerbeeinheiten und
exklusiven Loftwohnungen.
„Wir realisieren keinen monotonen
Geschosswohnungsbau,
sondern individuelle und architektonisch
anspruchsvolle Ge-
onswert“,
beschreibt Stefan
Hohnen, Produkt-Manager
von Interboden, das Konzept.
Die Lebenswelten meinen
aber nicht nur den Bau von Gewerbe-
und Wohnimmobilien,
sondern beziehen auch die Gestaltung
der Außenanlagen mit
ein, der Innenbereiche mit Verweilzonen,
Kinderspielplätzen
und grünen Zonen mit Parkcharakter.
Hinzu kommen barrierefreie
Zonen, Gemeinschaftsräume,
Gästezimmer und ein
Service-Point: die Conciergerie.
Von jungen Familien bis
zum altersgerechten Wohnen
reicht die Spannbreite, die im
Neuen Düsseldorfer Stadtquartier
realisiert wurde. Drei
Quartiere sind bereits errichtet,
weitere in Planung. Dabei
ist nicht nur die zentrumsnahe
Lage für Käufer und Mieter interessant,
sondern auch die
Verknüpfung mit dem Umfeld
– die Anbindung an Kindergärten
und Schulen, an soziale
Einrichtungen und Dienste,
den öffentlichen Nahverkehr.
Neben den architektonischen
und sozialen Komponenten
der Lebenswelten rückte hier
Interboden ganz bewusst den
Aspekt der Nachhaltigkeit in
den Fokus und realisierte gemeinsam
mit dem Kompetenzpartner
Stiebel Eltron eine
der größten bislang eingesetzten
Wasser/Wasser-Wärme -
pumpenanlagen, die für den
bivalenten Betrieb ausgelegt ist.
„Niedrige Nebenkosten
durch Energieeinsparung sind
für Käufer und Mieter extrem
wichtig, wenn es um die Wahl
der geeigneten Immobilie
geht“, so Stefan Hohnen. Mit
Stiebel Eltron wurde für fünf
Gebäude zunächst ein grundlegendes
Konzept zur Nutzung
regenerativer Energien
erarbeitet, das dann mit den
Gebäudeplanern und Technikern
von Interboden verfeinert,
durchgeplant und
schließlich auch umgesetzt
wurde. Die konstruktive und
reibungslose Zusammenarbeit
mit den seldorf
hat das Projekt zusätz-
Es war eine Mischung verschiedener
Argumente, die
schließlich dazu führte, auf ein
Wasser/Wasser-Wärmepumpen-System
von Stiebel Eltron
solchen Anlage gilt nach dem
aktuellen Stand der Technik als
unübertroffen, die Zusammenarbeit
zwischen der Planungsgruppe
und dem Hersteller
ist seit vielen Jahren
sehr gut und der problemlose
und einwandfreie Einbau der
Wärmepumpen-Anlage war
somit garantiert.
68 SANITÄRJOURNAL 2 2013

quartiersentwicklung
Ganzjährig ergiebige
Wärmequelle
Für das Heiz-/Kühlkonzept erwiesen
sich die Bodenverhältnisse
als ideal, um die Wärmequelle
„Grundwasser“ zu
nutzen. Ohnehin ist das Gebiet
in den alten Flussarmen
des Niederrheins diesbezüglich
äußerst ergiebig. So wurden
vom Brunnenbaubetrieb
Baum aus Ratingen nach den
Erkenntnissen des vorangegangenen
geologischen Gutachtens
zwei Brunnen á 18 Meter
Tiefe gebohrt.
An 365 Tagen im Jahr – also
auch an sehr kalten Wintertagen
– herrschen in dieser Tiefe
konstante Grundwasser-Temperaturen
zwischen 8 und 12 °C.
Das Wasser wird über groß dimensionierte,
gut isolierte
Rohrleitungen ins Haus geführt
und durchläuft vier Stiebel
Eltron-Wärmepumpen vom Typ
„WPF 66“. Jeweils zwei Wasser/Wasser-Wärmepumpen
sind im Technikraum des
Kellergeschosses platzsparend
aufeinandergesetzt, die vier
Geräte sind in Kaskade geschaltet.
Über eine Regeleinheit
ist sichergestellt, dass
die Betriebsstunden aller vier
Großgeräte nahezu identisch
sind. Während des Energie-
Entzug-Prozesses kühlt das
Grundwasser um etwa vier
Kelvin ab, bevor es – und zwar
völlig sauber – dem Schluckbrunnen
wieder zugeführt
wird. Der berechnete Gesamtwärmebedarf
von 345 kW
für 129 Wohneinheiten ist so
ausreichend abgedeckt. Zwei
Pufferspeicher „SBP 1.000E“
mit je 1000 Liter Fassungsvermögen
nehmen überschüssige
Energie auf, die als Reserve in
Spitzenzeiten und in den
Sperrzeiten des Energieversorgers
zur Verfügung steht.
Synergie clever nutzen
Wärmepumpen-System zusätzlich
für den Bivalenzbetrieb mit
Das zukunftsweisende Energiekonzept
nutzt regenerative
mit einem Wärme pumpen-
System von Stiebel Eltron.
einem Gas-Brennwertgerät
vorbereitet: Dieses übernimmt
die ausschließliche Warmwasserbereitung
für die Mehrfamilienhäuser
und kann als Notheizung
manuell zugeschaltet
werden. Dies ist laut Anlagenberechnung
nach DIN 12 831
in der Regel jedoch nicht erforderlich.
Thomas Brandner berichtet
überzeugt: „Ein zweiter
Wärmeerzeuger zur Warmwasserbereitung
ist bei derartigen
Großanlagen überaus
wirtschaftlich, da die Warmwassertemperatur
hin und
wieder 70 °C übersteigen
muss, um die stete einwandfreie
Trinkwasserhygiene gewährleisten
zu können. Ein
effektives Wärmepumpen-System
muss dagegen nur sehr
niedrige Vorlauftemperaturen
fahren, wenn die Wärmeverteilung
über Fußbodenheizungen
erfolgt. Die Synergie zwischen
der umweltfreundlichen
Wärmepumpen-Anlage und
einem zweiten Wärmeerzeuger
ist daher optimal.“
Für die Bewohner in „Quartis
Les Halles 2.0“ ist die Kühlfunktion
der Wärmepumpen
ein positiver Nebeneffekt, der
im Geldbeutel kaum spürbar
ist. Da die Grundwassertemperatur
in der Regel auch im Sommer
nicht über 10 bis 12 °C
steigt, ist Grundwasser für die
passive Kühlung sehr gut geeignet.
Mit Hilfe der vier Plattenwärmeübertragern
wird das
Heizungswasser mit dem
Grund wasser gekühlt und so
über Flächenheizungen zur
Raumkühlung genutzt. Dabei
beträgt die Vorlauftemperatur
im Kühlbetrieb 15 °C. Die Um-
schaltung der Heizanlage auf
den Kühlbetrieb geschieht automatisch,
sobald die Außentemperatur
+28 °C übersteigt.
Die Kälteleistung der vier kaskadierten
Wärmepumpen „WPF-
66“ beträgt dabei 265 kW.
SANITÄRJOURNAL 2 2013 69

BETRIEB, SERVICE, INSTANDHALTUNG
Für den einen Geld, für die anderen die Kündigung
Aktuelle Rechts-Tipps aus der Praxis
Die Wohnungswirtschaft lebt aktuell
überwiegend mit und von ihrem Be-
den
und – bei allen Modernisierungswellen
– heute doch nicht mehr „state
of the art“ sind. Abreißen?
Vernichtet Vermögen. Sanieren? Kostet
Nerven – und endet nicht selten
vor dem Kadi. Weil die Bau-Partner
nicht mitziehen; oder weil die Mieter
nicht mitspielen, zeigen zwei Beispiele
des Infodienstes Recht und Steuern
der LBS.
Wer sanieren
muss, weil
sonst keine
wirtschaftliche
Vermarktung
mehr möglich
ist, darf auch
– entschied
Fall 1: der Architekt.
Niemand erbringt gerne Leistungen,
ohne dafür Geld zu erhalten. Das gilt
selbstverständlich auch für Architekten.
Doch es ist gar nicht so leicht, die Grenze
zwischen einem kostenfreien - wenn
auch möglicherweise ausführlichen - Pla-
Dienstleistung eines Architekten zu ziehen,
wie ein vor dem Oberlandesgericht
Frankfurt/Main verhandelter Fall zeigt.
Ein Architekt wurde es nach intensivem,
unbezahltem Einsatz zu viel. Er forderte
einen Ersatz seiner bis dahin entstandenen
Auslagen. Er habe eineinhalb
Jahre lang für insgesamt acht Projekte
eines Auftraggebers Planungsleistungen
erbracht, sei dabei auf immer neue Wünsche
und Anregungen eingegangen und
nun stünden ihm deswegen auch Honorarleistungen
zu. Doch der Auftraggeber
Eine Mieterin wohnte seit 40 Jahren in
ihrer Wohnung. Das Objekt selbst war
sogar schon 80 Jahre alt. Nach der Einschätzung
des Eigentümers und diverser
Gutachter gab es keine realistische Chance,
diese Immobilie zu sanieren. Die Decken
waren zu niedrig, die Bausubstanz
zu schlecht und die ganze Anlage passte
nicht mehr in das städtebauliche Gesamtkonzept.
Daher wurde der Frau, die die
einzige übrig gebliebene Mieterin in der
Wohnanlage war, die Verwertungskündigung
ausgesprochen. Sie wehrte sich
über mehrere Gerichtsinstanzen hinweg
dagegen.
Der Bundesgerichtshof konnte der
Mieterin keine Hoffnungen machen. In
dieser konkreten Situation spreche tatwollte
davon nichts wissen. Es handle
sich lediglich um eine Akquise des Archi-
Deswegen sei die Klage über einen sechsstelligen
Euro-Betrag vom Gericht abzuweisen.
Alles hat seine Grenzen, entschieden
die Richter des Oberlandesgerichts
Frankfurt/Main. „Aus diversen
Gründen“ überzeuge die Argumentation
des Auftraggebers nicht, dass es sich um
komplett kostenlose Vorleistungen gehandelt
habe. Erstens seien die betroffenen
Bauprojekte für den Auftraggeber
von großer Bedeutung gewesen. Zweitens
sei die Initiative zur Zusammenarbeit
nicht von dem Architekten selbst ausgegangen.
„Und zum dritten“, so das Gericht
weiter, „mag die Annahme einer
bloßen Akquise bei dem Entwurf eines
kleineren Projekts, der Vorlage einer Skiz-
BETRIEB, SERVICE, INSTANDHALTUNG
VOR GERICHT UND AUF HOHER SEE SIND WIR ALLE IN
GOTTES HAND; SAGT DER VOLKSMUND. WENN MAN
ZUMINDEST DIE WESENTLICHE AKTUELLE RECHTSPRECHUNG
KENNT, KANN MAN DEM ABER EIN WENIG VORBEUGEN.
ze oder einem Informationsgesprächs
hinnehmbar sein“, nicht aber bei der
„Vor- und Entwurfsplanung im Sinne einer
Grundkonzeption.“
Fall 2: Verwertungskündigung
Wenn eine Immobilie in einem denkbar
schlechten baulichen Zustand ist und dem
Eigentümer eine Renovierung nicht zugemutet
werden kann, dann kommt eine so
genannte „Verwertungskündigung“ gegenüber
dem Mieter in Frage. Manchmal
betrachtet die Rechtsprechung (Bundesgerichtshof,
Aktenzeichen VIII ZR 155/10)
nämlich einen Abriss und einen Neubau
als die einzig angemessene wirtschaftliche
Verwertung eines Grundstücks:
70 SANITÄRJOURNAL 2 2013

gentümerin
der Immobilie brächte es erhebliche
wirtschaftliche Nachteile, wenn
man ihr deren Erhaltung zumute. Mit der
Fragestellung, ob und inwieweit die Mieterin
Anspruch auf das Stellen einer Ersatzwohnung
durch die Firma habe,
musste sich der BGH nicht befassen.
ultra
Die ultimative
Sensor-Armatur
Mehr Nachhaltigkeit
Marktstudie der Facility-Management-Dienstleister
Die unterschiedlichen Interessen und
Erwartungen stellen für Facility-Management
(FM)-Dienstleister eine Herausforderung
dar, wenn es um bedarfsgerechte
Lösungen für mehr
Nachhaltigkeit bei Immobilien geht.
Dem Ruf nach einer höheren Nachhaltigkeitskompetenz
muss ein intensiverer
Austausch zwischen Kunden
und Dienstleistern vorausgehen.
So die Ergebnisse einer aktuellen
Marktstudie der Facility Service
Holding zum Thema Nachhaltigkeit
in der Immobilienwirtschaft.
Der Schwerpunkt der Befragung lag auf
der Betrachtung der Kosten sowie der
Umsetzung nachhaltiger FM-Dienstleistungen
erschweren. Die Vorzüge nachhaltig
bewirtschafteter Immobilien durch
1,76) oder die aussichtsreicheren Vermarktungschancen
(Wert: 1,77) nimmt
der Markt danach gerne an. Die Befragten
sehen ebenfalls bessere Marktchancen
für die Anbieter nachhaltiger
FM-Dienstleistungen (Wert: 2,06).
Gleichzeitig wurde deutlich, dass sich
der Markt noch immer in einer frühen
Der Kostendruck verschärft sich
Investitionen in den nachhaltigen Gebäudebetrieb
müssen sich schnell rechnen.
Während 2011 der Wert noch bei
an. Demnach messen die Befragten kurzen
Amortisationszyklen mittlerweile
eine noch größere Bedeutung zu. Zudem
werden in konventionellen Immobilien
nachhaltige Dienstleistungen nur dann
nachgefragt, wenn sie zu Kostensenkungen
im Betrieb führen (Wert: 2,47). Hier
zeigt sich nach Ansicht von Ralf Hempel,
Geschäftsführer der WISAG Facility Service
Holding, gerade in Bezug auf konventionelle
Bestandsimmobilien ein Dilemma:
„Zwar können wir als
Dienstleister auch bei Bestandsimmobilien
für mehr Nachhaltigkeit sorgen, doch
ohne grundlegende Investitionsbereitschaft
seitens der Eigentümer werden
wir den Immobilienbestand nicht ökologisch
machen.“
Die Nachhaltigkeit in der Immobilienbewirtschaftung
sei schwierig umzusetzen,
weil Asset- und Property-Manager,
Nutzer und FM-Dienstleister unterschiedliche
Interessen vertreten. Sehr deutlich
fällt entsprechend die Bewertung der unterschiedlichen
Interessenlagen verschiedener
Stakeholder als möglicher Störfaktor
aus (Wert: 2,18). Auch die unklaren
Vertragsregelungen machen nach Ansicht
der Befragten mehr Nachhaltigkeit
im Immobiliensektor schwierig (Wert:
2,39). Es ist zu befürchten, dass das Optimierungspotenzial
der FM-Dienstleister
zwischen die oftmals gegensätzlichen Interessen
der Stakeholder einer Immobilie
gerät und durch unzureichende Abstimmungs-
und Kommunikationsprozesse
ungenutzt bleibt.
Intensiverer Austausch vonnöten
Ralf Hempel sieht die Lösung in einem intensiveren
fachlichen Dialog und einer
besseren Abstimmung zwischen den Beteiligten
sowie einer stärkeren Einbindung
der FM-Dienstleister in Investitionsplanungen
und Immobilienstrategien.
Dass dies ein Erfolg versprechender
Weg ist, zeige beispielsweise der intensive
Austausch zum Thema Energieoptimierung:
Bis dato analysierten die Energieexperten
der WISAG rund 75 Objekte
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RÄUME
Bauvolumen steigt bis 2021
Unwägbarkeiten bleiben aber – auch durch Kreditniveau
Nach Schätzungen des ifo-Instituts
lag das deutsche Bauvolumen im Jahr
2010 bei 245 Milliarden Euro. Bis
2021 könnte es einen Umfang von
262 Milliarden erreichen. Voraussetzung
dafür sei allerdings ein konstant
moderater Zuwachs vor allem
im Wohnungsbau.
Totgesagte
leben länger –
der Wohnungbau
ist wieder
da, und das
kräftig – sagt
BauInfoConsult.
Die ifo-Bauvorausschätzung schreibt die
jährliche Bauvolumenberechnung des
forschung
(DIW) in einer 10-Jahresperspektive
fort. Die Einschätzung der
Münchner Bauexperten von ifo für 2021
beruht vor allem auf dem Wohnungsbausektor.
Das überrascht zunächst.
Denn in den letzten Jahren hatte man
den Wohnungsbau schon fast abgeschrieben:
Von 2000 bis 2005 verlor das
Wohnungsbauvolumen kontinuierlich an
Umfang. 2006 brachten Vorzieheffekte -
zum Jahresende weg - das Wohnungsbauvolumen
noch einmal kurz zum Auf-
die Investitionstätigkeit der Bauherren
von 2007 bis 2009 wieder weitgehend
erlosch.
Dennoch hält ifo den Aufschwung im
Neubausektor mittlerweile für stabil. Dafür
sprechen die rasche Überwindung
der Krise in Deutschland sowie die Stärkung
der Binnenkonjunktur, die den
Wohnungsbau begünstigt. Seit 2010 sei
der Wohnungsbausektor gediehen -
dank niedriger Hypothekenzinsen und
einem stabilen Arbeitsmarkt. Für 2012
erwartet das Institut weiterhin über
200.000 Baugenehmigungen. Dennoch
bleibt die Pro-Kopf-Versorgung mit
Wohnraum durch Neubau gemessen an
europäischen Maßstäben moderat: Derzeit
werden in Deutschland zwei Wohnungen
pro 1.000 Einwohner gebaut -
damit zukünftige Engpässe vermieden
werden, müssten langfristig drei bis vier
Wohnungen pro 1.000 Einwohner errichtet
werden.
Obwohl wenig dafür spricht, dass derartige
Zahlen in absehbarer Zeit erreicht
werden, ist doch zu vermuten, dass die
erwarteten Zunahmen der Haushaltszahlen
den Neubau im kommenden Jahrzehnt
weiter notwendig machen. Andere
Faktoren, die das Wachstum im Neubau
begünstigen, sind steigende Einkommen
sowie die Hinwendung der Deutschen
zum „Betongold“ im Zeitalter der Eurokrise.
Dazu kommen die wachsende Zuwanderung
und zunehmende Verbraucher-
und Immobilienpreise. Alles in allem
bestehe so das Potenzial von 275.000
Fertigstellungen im Jahr 2021, davon
42 Prozent in Mehrfamilienhäusern.
RÄUME
DER WOHNUNGSBAU IST WIEDER DA; AUCH ALS KONJUNKTUR-
MOTOR. DIE NEUBAU-TÄTIGKEIT WIRD ABER MITTELFRISTIG DEN
BEDARF NICHT DECKEN.
Die Erfolgsgeschichte des Wohnungsbaus
hängt natürlich auch mit den Immobilienkrediten
zusammen, die nunmehr
schon über drei Jahre vergleichsweise
niedrig liegen. Von Quartal zu Quartal
hat sich entsprechend die Zahl der genehmigten
Wohnungen konstant erhöht.
Seit Ende der nennenswerten staatlichen
Wohneigentumsförderung - also
spätestens seit dem Wegfall der Eigen-
72 SANITÄRJOURNAL 2 2013

quartiersentwicklung
heimzulage 2006/2007 – ist der deutsche
Wohnungsneubau notorisch mau. Nun
sind 2011 aber insgesamt in Ein- und
Zweifamilienhäusern zusammengenommen
16 Prozent mehr Wohnungen genehmigt
worden als 2010. Damit ist die
klassische Domäne der privaten Bauherren
wieder deutlich in Fahrt gekommen -
zu deutlich für manche.
Die Banken-Aufsichtsbehörde Finma
warnte bereits vor einer Immobilienblase.
Was in Deutschland das Entstehen von
Entwicklungen à la USA, Spanien oder
Irland bisher immer verhindert hat, sind
nach gängiger Ansicht vor allem die berühmten
„goldenen Regeln“ bei der Vergabe
von Hypothekenkrediten - also mindestens
20 Prozent Eigenkapital beim
Hauskauf, damit der Käufer oder Bauherr
auf lange Sicht auch steigende Zinsen
verkraften kann. Von dieser Regel, so
warnt die Aufsicht, werde aber verstärkt
abgewichen.
So berechtigt frühzeitige Warnungen
vor Fehlentwicklungen sein mögen: Im
langjährigen Vergleich erscheint die Gefahr
einer Immobilienblase derzeit nicht
besonders akut. Im Verhältnis zu den
2003 genehmigten Wohnungen in Einund
Zweifamilienhäusern wurden 2011
ganze 43 Prozent weniger Wohnungen
genehmigt. Schon gar kein Vergleich zu
den deutlich überhitzten Neubaumärkten
in Spanien und Irland in den Jahren
2007 und 2008, wo vor allem Investoren
Wohnungen weit über Bedarf bauen
ließen, die seit Ausbruch der Krise leer
stehen. Immerhin: Im Mehrfamilienhausbau,
der in Deutschland schon seit Jahren
wegen stagnierender Mieten und der Erwartung
sinkender Einwohnerzahlen
niedrig angesiedelt war, ist die Entwicklung
im ganzen Jahr 2011 deutlich erfreulicher
verlaufen als in den Jahren zuvor
üblich. Doch auch hier war der
Anstieg immer noch viel zu bescheiden,
um an Krisen szenarien überhaupt nur
denken zu können: Die Steigerung ist vor
allem als Reaktion auf die ersten Erscheinungen
von Wohnungsmangel in den
Ballungsräumen zu verstehen, doch die
steuerlichen Anreize für Vermieter und
Investoren, im großen Stil neue Geschossbauten
aus dem Boden zu stampfen, sind
derzeit immer noch denkbar gering.
SHK-Stimmung: Umsatzpolster wärmt weiter
Das SHK-Handwerk konnte im abgelaufenen
Jahr seinen Umsatz laut Verbandsangaben
um 3 Prozent steigern. Von 2013
versprechen sich die meisten SHK-Installateure
zumindest ein weiteres erfolgreiches
Jahr auf dem Umsatzniveau von
2012 – eine Steigerung ihres Umsatzes
erhofft sich aber nur jeder sechste befragte
Handwerker.
Diese Branchenstimmung wurde von
dem jüngsten SHK-Stimmungsbarometer
von BauInfoConsult festgehalten, das
im Rahmen der Jahresanalyse 2013/2014
insgesamt 180 SHK-Installateure im
Februar 2013 zu ihren aktuellen Umsatzerwartungen
interviewte.
Demnach verläuft das erste Halbjahr
2013 nach Einschätzungen der SHK-Handwerker
etwas besser als das vorangegangene
Halbjahr (ein Fünftel erwartet eine
leichte Umsatzsteigerung, deutlich mehr
als die Hälfte eine stabile Entwicklung) und
es verläuft in etwa genauso gut wie das
erste Halbjahr 2012 (gut zwei Drittel erwarten
eine gleich bleibende Lage, ein gutes
Zehntel eine Steigerung um bis zu
5 Prozent).
In Bezug auf das Gesamtjahr ist die Erwartung
der Installateure ähnlich: Von
zwei Dritteln wird ein Umsatzergebnis
auf dem Niveau von 2012 erwartet, von
17 Prozent ein Umsatzzuwachs um bis zu
5 Prozent. Im Vergleich zu den Vorjahresbefragungen
fällt vor allem die stärkere
Gleichförmigkeit der Antworten auf. In
Jahren, die sich im Nachhinein als besonders
umsatzstark herausgestellt haben,
wiesen die Befragungsergebnisse im
SHK-Handwerk stets kleinere Anteile von
Betrieben mit besonders optimistischen
Nicht zuletzt
der solide
Renovierungsmarkt,
beispielsweise
Energiespar-
Maßnahmen, nimmt
dem Fachhandwerk
Erwartungen auf. Anfang 2013 fehlt es an
solchen Ausreißern nach oben wie nach
unten. Angesichts des schwachen Heizungsmarkts
versprechen sich offenbar
viele SHK-Betriebe vom starken Badsegment
allein keine weiteren Umsatzaufschwünge.
Doch der solide Renovierungsmarkt
nimmt ihnen gleichzeitig auch die Zukunftssorgen
ab: Nur wenige Befragte
gehen von einem ernsthaften Umsatzrückgang
aus.
SANITÄRJOURNAL 2 2013 73