EKZ - Itellico

S+M 

S+M 

PRAXISDIALOG WS 2004 

AKTUELLE TRENDS IN DER 

STANDORTFORSCHUNG 

Mag. Hannes Lindner 

STANDORT + MARKT 

STANDORT +MARKT Praxisdialog WU Wien WS 2004 

1

S+M 


Tätigkeitsbereiche: 

• Standort-Marktanalysen 

• Filialnetzanalysen 

• Projektentwicklungsberatung 

• Länderanalysen (Market Studies) 

• Kurzanalysen für Städte, Gemeinden, Regionen 

• Zentralörtlichkeitsfragen 

• Raumverträglichkeitsprüfungen 

• Studienreisen (Organisation + Leitung) 


2

S+M 

S+M 


Wir über uns: 

• Spezialist für alle Standortfragen für gewerbliche 

• Spezialist für alle Standortfragen für gewerbliche 

Immobilien, insbesondere Einzelhandel 

Immobilien, insbesondere Einzelhandel 

• seit 1973 etwa 3.100 Aufträge 

• seit 1973: etwa 3.300 Aufträge 

6.000 Einzelstandorte analysiert 

6.000 Einzelstandorte analysiert 


3

S+M 


Firmenphilosophie 

• objektive Beurteilung (wir makeln nicht) 

• unabhängige Beurteilung (wir sind eigenständig) 

• kundenorientierte, maßgeschneiderte Analysen 

• Analysetätigkeiten in Regionen mit Marktkenntnis 

• 80 % umsetzbare Bodenständigkeit, 20 % Visionen 


4

S+M 


Unsere Kunden: 

u.a.: A.T.P., A.T.U, Adeg, Agip, Arwag, Aspiag, Auchan, B.A.I., Bank 

Austria Creditanstalt, Bau Holding, Bauhaus, bauMax, Bawag, 

bellaflora, BOE, Brau AG, C&A, Cineplexx, Cosmos, Cyta, Deutsche 

Grundbesitz, dez, Erste Bank, dm, dz, Douglas, Eco Plus, Ekazent, 

Europarks, Fischapark, flic flac, Hagebau, H&M, Hervis, Hillier Parker, 

Hofer KG, Humanic, Immorent, Interspar, Intersport, kika, Lidl, Lugner 

City, Lutz, Maximarkt, Messepark, Metro, MID, Millennium City, 

Niedermeyer, ÖBAU, ÖBB, ÖRAG, ÖROK, Österreichische 

Volksbanken, Palmers, P&C, Pfeiffer, PlusCity, Porr, Porsche KG, 

Post/Telekom, P.S.K., Quester, Raiffeisen Landesbanken, Raiffeisen 

Lagerhäuser, Rewe, Schöps, Shopping City Süd, Shopping City 

Seiersberg, Sonae West, Spar Österreichische Warenhandels AG, 

Soravia, Spiegelfeld, Sport Eybl, Sports*Experts, Stadt Graz, Stadt 

Wien, Stadt Klagenfurt, Stiefelkönig, Vienna International Airport, 

Wiener Allianz, Wiener Städtische, WKNÖ, WKOÖ, WKS, WKT.... 


5

S+M 

Unsere Beratungshighlights 2004: 

• Beurteilung einer Filialkette (Unternehmensverkauf) 

• Wiener Geschäftsstraßenanalyse 2004 

• Expansionsanalyse für einen Elektrofachmarkt 

• Standortkonforme Verkaufsflächen für SM am Bahnhof als 

Grundlage für eine Verordnung 

• Dokumentation Einkaufszentren 2003/2004 

• Erarbeitung eines Modells zur Berechnung von 

Kannibalisierung 

• Analyse von Umsatzumverteilungseffekten (RVP) 

• Standortbewertungen für Immobilienfonds 

• Handels- und Standortkonferenz 2004 


6

S+M 

INHALT 

(1) Böse Einkaufszentren?! 

• Definition 

• EKZ+FMZ in Österreich; Entwicklung + Trends 

• Böse oder nicht? 

• Exkurs: Wiener Geschäftsstraßenanalyse 

(2) Bewertung der Wirkung von Handelsgroßprojekten 

• Analyse der Standorteignung 

• Abgrenzung des Einzugsgebietes – Methoden 

• Prognosen zur Umsatzherkunft 

• Abschätzung der Marktposition 

• Analyse der Umsatzumverteilungseffekte 


7

S+M 

DEFINITION EKZ (Österreich) 

• einheitlich geplant und geführtes Objekt 

• für EH, GA, DL 

• > 4.000 m² GLA 

• mind. 20 Betriebe – 1 Magnetbetrieb 

• mind. 10 Betriebe – 2 Magnetbetriebe 

• FMZ: 5 Fachmärkte 

• Definition Europa: uneinheitlich 


8

S+M 

Gesamtmarkt der EKZ in Ö 

• 142 EKZ/FMZ 

• 2,4 Mio m² GLA, 1,9 Mio m² Vkfl. 

• Umsatz: 7,15 Mrd € (+4,7% zu 2002) 

• 350 Mio Besucher (12% der Bev. täglich) 

• 5.200 Shops; Ø 35 Shops/EKZ 

• 44.700 Beschäftigte 

• 105.000 Stellplätze (2,6 Mio m²); (+ GLA= Wien 20) 

• Flächenleistung: 3.950,-/m² Vkfl. 

• Stellenwert im Handel und in der Immobilienwirtschaft! 

• Marktanteil: 16,7 % 


9

S+M 

18,0% 

16,0% 

14,0% 

12,0% 

10,0% 

8,0% 

6,0% 

4,0% 

2,0% 

0,0% 

Marktanteil der EKZ in Österreich 

Entwicklung der Marktanteile (EKZ+FMZ) Österreich 

1987- 2003 

Zahl der EKZ in 

Österreich 

30 

51 

71 

79 

84 

89 

100 

1987 1990 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 

115 

120 

126 

131 

138 

142 


10

S+M 

S+M INDEX 

Entwicklung des S+M Standort-Index: 

160 

150 

140 

130 

120 

110 

100 

90 

EINKAUFSZENTREN 

Einkaufszentren Gesamt 

´85 ´90 ´95 ´00 


158 

11

S+M 

Top 10 EKZ in Österreich 


12

S+M 

EKZ – Projekte 

Projektname Bundesland Standort Eröffungszeitraum Flächenzuwachs 

GAV Center Villach K Villach EKZ N Eröffnet: Frühjahr 2004 10.000 

M4 Wörgl T Wörgl EKZ N Eröffnet: Frühjahr 2004 10.000 

PlusCity Erw eiterung OÖ Pasching EKZ E Herbst 2004 25.000 

FMZ Mistelbach NÖ Mistelbach FMZ N Eröffnung 2004 11.000 

Abverkaufscenter SCS NÖ SCS Vösendorf FOC E noch 2004 10.000 

FMZ Hatric ST Hartberg FMZ N Herbst 2004 10.000 

Südpark K Klagenfurt EKZ E Herbst 2004 k.A. 

dez T Innsbruck EKZ E Herbst 2004 1.500 

FMZ Imst T Imst FMZ N Herbst 2004 6.000 

Arcade Meidling W Wien 12 EKZ N Sep.04 6.000 

Europoint (Stufe 1) B Siegendorf FMZ N Herbst 2004 4.000 

93.500 

Projektname Bundesland Standort Eröffungszeitraum Flächenzuwachs 

SEP Gmunden Erw eiterung OÖ Gmunden SEP EKZ E 2005 15.000 

Europark Ausbau S Salzburg EKZ E Okt.05 20.000 

FMZ Parndorf B Bei DOC FMZ N Eröffnung 2005 15.000 

2. FOC bei Parndorf B Bei DOC EKZ N Eröffnung 2005 15.000 

Columbus Center W Wien 10 EKZ N Mai.05 13.000 

Interspar EKZ Greilplatz W Wien 19 EKZ E Herbst 2005 10.000 

FOC Leoville Leobersdorf NÖ Leobersdorf FOC N Eröffnung 2005 10.000 

Lugner City Ausbau W Wien 15 EKZ E Sep.05 4.000 

Interspar EKZ Vöcklabruck OÖ Vöcklabruck EKZ E Ende 2005 10.000 

112.000 


13

S+M 

Standorte im Österreichischen Einzelhandel 

2003/2004 

Agglomerationstypen 2003 

Anzahl Marktanteil 

% 

Cities 94 

Geschäftsstraßen 23 

Sonstige Ortskerne 70 

Gewachsene Standorte gesamt 187 39 

Einkaufszentren 145 16 

Fachmarktgebiete 115 15 

Geschaffene Standorte gesamt 260 31 

agglomerierte Einkaufsziele gesamt 447 70 

Fachmärkte in Solitärlage 10 

Kleinflächen in Streulage 10 

Kaufkraftabfluss ins Ausland 5 

Alternative Vertriebswege 5 

Österreich gesamt 100 


14

S+M 

Wozu überhaupt Einkaufszentren? 

• Verdopplung des privaten Konsums seit 1980 

• Gleichzeitig: Inländerkonsum im Sortimentsvielfalt A usland 

sprunghaft gestiegen 

Verkehr, Nachrichten 

• zeitgemäße Gesundheit Warenpräsentation – Vkfl.wachstum ! 

100 • gewachsene Nahrungsmittel, Getränke, 1a Tabak Lagen: Engpass! 

Mrd. Euro 

140 

120 

80 

• St. Pölten City: 270.000 m² ? 

60 

• Salzburg City: 230.000 m² (Stadt) + 160.000 m² (Rand) ? 

40 

• neue 20 1a Standorte zur Kaufkraftbindung 

0 

• EKZ, FMZ, FMA 

Reale Entwicklung des Privaten Konsum der Inländer 

1977 - 2001 (zu Preisen 1995) 

Sonstige Waren und DL 

Beherbergungs- und Gaststättend.l. 

Bildung, Unterhaltung, Erholung 

Wohnungsnutzung, Heizung, Beleuchtung 

Wohnungseinrichtung, Hausrat 

Bekleidung und Schuhe 

1977 1980 1985 1990 1995 2001 

Quelle: Statistik Austria 


15

S+M 

Übermächtige Einkaufszentren? 

Kennzahlenvergleich EH gesamt - EKZ: 

Shops 

Vkfl. 

U/m² Vkfl. 

Beschäftigte 

EH ges.EH 

ges. ´02 

53.200 

15,2 

2.870 

234.582 

EKZ 

´03 

5.200 

1,89 

3.950 

45.000 

Anteil 

10% 

12% 

138% 

19% 

• Flächenanteil

S+M 

EKZ = Einkaufsziel auf der Grünen Wiese? 

Anzahl: 

Σ Verkaufsfläche (Vkfl.): 

Ø Vkfl./Zentrum: 

Besucher p.a.: 

Beschäftigte: 

Geschäfte: 

Umsatz: 

Marktanteil in Österreich: 

Ø Flächenproduktivität: 

# 

% 

m² 

% 

m² 

Mio 

% 

Anzahl 

% 

Anzahl 

% 

Mio € 

% 

%, ca. 

€/m² Vkfl. 

I 

359.700 

9.992 

9.950 

1.351 

27% 

1.472 

20% 

4,3% 

4.092 

Standortkategorie 

36 

26% 

19% 

101 

29% 

22% 

II 

55 

39% 

552.100 

29% 

10.038 

101 

29% 

13.193 

30% 

1.644 

32% 

2.275 

31% 

6,5% 

4.121 

III 

50 

35% 

974.600 

52% 

19.492 

144 

42% 

21.135 

48% 

2.108 

41% 

3.627 

49% 

5,8% 

3.721 

gesamt 

141*) 

100% 

1.886.400 

100% 

13.174 

346 

100% 

44.278 

100% 

5.103 

100% 

7.375 

100% 

16,7% 

3.978 


17

S+M 

City-EKZ = braves EKZ!? 

• Größenordnung im Vergleich zum Bestand 

• Integration in den Hauptgeschäftsbereich – Solitär? 

• Firmenmix? 

• Nebenlagenentwicklung? (Umsiedlung!) 


18

S+M 

EKZ – Arbeitsplatzvernichter? 

• Österreichweite Betrachtung: 

Jahr Beschäftige EKZ in Österreich 

im Einzelhandel ges. m² (Verkaufsfläche) 

1996 227.647 1.117.342 

1997 227.880 1.251.950 

1998 228.093 1.411.590 

1999 229.824 1.480.260 

2000 233.402 1.582.120 

2001 236.297 1.685.400 

2002 234.582 1.786.000 

2003 234.200 1.880.000 

• EKZ-Fläche: + 70%; Beschäftigte: +3% 

• Trotz EKZ-Flächenzuwachs kein Beschäftigungsrückgang! 


19

S+M 

EKZ – Arbeitsplatzvernichter? 

• Betrachtung Bundesland Salzburg (AK Slbg; 2000): 

Beschäftige Einkaufszentren 

im Einzelhandel im Bundesland Salzburg 

Jahr Bundesland Salzburg m² (Verkaufsfläche) 

1990 13.768 31.480 

1995 15.750 58.950 

2000 17.261 91.150 

• Beschäftigte: +25,4%; EKZ m²: verdreifacht! 

• Trotz EKZ-Flächenzuwachs kein Beschäftigungsrückgang 

• inkl. „Teilzeiteffekt“: 

• Bundesland: Beschäftigungsvolumen konstant! 

• Salzburg Stadt + Umland: 1995 – 2000: +5% 

• Betreute Fläche/Beschäftigte? 


20

S+M 

12 

EKZ – gefährden Nahversorgung? 

• x Gemeinden in Ö ohne Nahversorgung! 

• Sündenbock EKZ! 

• Können EKZ NV gefährden? 

• Definition Nahversorgung (Gesetz) 

• Bundesgesetz 29.6.1977 zur Verbesserung 

der Nahversorgung und der Wettbewerbsbedingungen 

• § 4 Abs.2: Waren des täglichen Bedarfs 

• interessensgetriebene Interpretationsversuche: 

alle Einzelhandelsbranchen schutzbedürftig! 


21

S+M 

EKZ – vernichten Nahversorgung? 

• Können EKZ NV gefährden? 

• Magnetbetrieb/KF im EKZ: SBWH, VM 

• Einkaufshäufigkeit, Motivation? 

• Reichweitenunterschiede SBWH, VM, SM 

• SBWH/VM in EKZ: NV-Funktion untergeordnet 

• beschränkt sich auf Fußweg-EZG 

• Anforderungen der modernen Nahversorgung 

• 400 m² Vkfl., 1,5 Mio € Umsatz 

• 2.300 EW im EZG bei 33% Marktanteil 

• Gemeinden ohne NV: Strukturproblem! 

• EKZ vernichtet nicht NV 

• EKZ können aber Handelsstrukturen verändern 

• Horn, Wien 


22

S+M 

Exkurs – Wiener Geschäftsstraßen 

Entstehung durch Eingemeindung der Vorstädte 

1865 Eingemeindung der Bezirke II - IX 

1890 Schleifung Linienwall; Eingemeindung Bez. X – XIX 

1893 Generalregulierungsplan (O. Wagner, E. Fassbänder) 

Radialkonzentrisches Netz entsteht (ewig erweiterbar) 


23

S+M 

Exkurs – Wiener Geschäftsstraßen 

Dichtes Straßenbahnnetz bindet Vororte an die City 

25 radiale Hauptgeschäftsstraßen (100 Nebengeschäftsstraßen) 

1910 Wiens höchste Einwohnerzahl (2,031 Mio Menschen) 

1968 1. Einkaufszentrum in Wien eröffnet 

1970 1. Wiener Geschäftsstraßenanalyse 

1975 Eröffnung des Donauzentrums 

1976 U-Bahn eröffnet 

1976 Eröffnung der SCS 

Beobachtung der Wr. Geschäftsstraßen seit (1981), 1986, 1996 


24

S+M 

Das Erhebungsgebiet: 

23 Wiener Geschäftsstraßen 


25

S+M 

100% 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

Die Geschäftsflächen der 23 Wiener 

Geschäftsstraßen 2004 

Total: 

1,07 Mio m² 

65.000 

128.000 

64.000 

110.000 

154.000 

56.000 

85.000 

289.000 

118.000 

LE 

GA 

SF 

DL 

SO 

HR 

WE 

BK 

KF 

Einzelhandel: 

700.000m² 


26

S+M 

Verkaufsfläche in m² 

300.000 

250.000 

200.000 

150.000 

100.000 

50.000 

- 

Die Geschäftsflächen der Wiener Geschäftsstraßen 2004 


27

S+M 


23 Wiener 

Geschäftsstraßen 

25 Einkaufszentren 

(davon 12 integriert) 


28

S+M 


23 Wiener Geschäftsstraßen 

25 Einkaufszentren 

(davon 12 integriert) 

11 FMA und FMZ 

(2 davon „Coming Up“) 


29

S+M 

1.200.000 

1.000.000 

800.000 

600.000 

400.000 

200.000 

0 

349.800 

Verkaufsflächenentwicklung Wiener Einzelhandel 

67.100 

629.700 

123.500 

744.900 

294.765 

183.345 

701.400 

Wiener Einzelhandel 1970 Wiener Einzelhandel 1986 Wiener Einzelhandel 1996 Wiener Einzelhandel 2004 

VK in Geschäftsstraßen EKZ (Streulage) FMA 


30

S+M 

118.000 

288.800 

84.800 

56.200 

153.800 

Geschäftsstraßen 

700.000m² 

Der Wiener Einzelhandel 2004 

Leerstandsanteil: 

8% 

65.000 

183.345 

0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000 1.600.000 1.800.000 2.000.000 

Kurzfristbedarf Bekleidung Wohnungseinrichtung Sonstiger Hausrat 

Sonstiger Auswahlbedarf Leerstände EKZ FMA 

große Streulagen weitere Streulagen 

294.765 

325.400 

Streuflächenanteil: 

20% 

300.000 


31

S+M 


32

S+M 

• EKZ weiter im Vormarsch, jedoch keine Übermacht! 

• Flächenwachstum EKZ konstant bzw. leicht verlangsamt 

• junge Sto ges.: beachtliche Stellung, Flächendruck! 

• FMA, FMZ schlecht, EKZ gut ??? 

• nur Toplagen (geschaffen/gewachsen) finden ihre Mieter 

• Leerstandsrate wird steigen 

• Trend in der EKZ Entwicklung: 

• Bestand erneuern 

• Erweiterung 

„Böse EKZ ?!“ - Resümee 


33

S+M 

INHALT 

(1) Böse Einkaufszentren?! 

• Definition 

• EKZ+FMZ in Österreich; Entwicklung + Trends 

• Böse oder nicht? 

• Exkurs: Wiener Geschäftsstraßenanalyse 

(2) Bewertung der Wirkung von Handelsgroßprojekten 

• Analyse der Standorteignung 

• Abgrenzung des Einzugsgebiets – Methoden 

• Prognosen zur Umsatzherkunft 

• Abschätzung der Marktposition 

• Analyse der Umsatzumverteilungseffekte 


34

S+M 

BEWERTUNG DER AUSWIRKUNGEN VON 

EINZELHANDELSGROSSPROJEKTEN 

(1) Grundsätzliche Standortbewertung 

(2) Abgrenzung des Einzugsgebiets 

(3) Ermittlung des Kaufkraftpotentials 

(4) Umsatzerwartung; Arbeitshypothese 

(5) Ermittlung der Marktposition 

(6) Abschätzung der Umsatzumverteilung 


35

S+M 

Grundsätzliche Standortbewertung für RVP 

• Erreichbarkeit, Zufahrt (ÖV!) 

• Nutzungsstruktur des Umfelds (Störungen?) 

• Sichtbarkeit 

• Tragfähigkeit des EZG (KK-Potential) 

• Ziele der örtlichen und regionalen 

Raumplanung 

• ...= sto.technische Eignung der Nutzung 


36

S+M 






37

S+M 

Einzugsgebietsabgrenzung S+M 

Mischform von Methoden 

Informationsquellen, Indizien: 

• Kundenkartenanalysen 

• Kaufkraftstromanalysen 

• Kennzeichenanalysen 

Abgrenzungskriterien: 

• Reichweite des Betriebstyps 

• Sortimentsumfang, Größe 

• Spezialisierung 

• Wegdistanzen 

Kopfquoten einer Filiale in Innsbruck nach Entfernung 

• topographische/gebietsstrukturelle Unterschiede 

• physische und psychische Barrieren (Fluss, Eisenbahn, Wald) 

• Standortverteilung des Mitbewerbs 

• zugkräftigste Einkaufspunkte 

• maßgebliche Mitbewerber 

• eigene Filialen 

Starre Abgrenzung (Farnleitner VO)? 

Ausgaben in € 

50,00 

45,00 

40,00 

35,00 

30,00 

25,00 

20,00 

15,00 

10,00 

5,00 

0,00 

0,0 

3,6 

8,3 

11,2 

15,0 

18,4 

21,4 

27,4 

30,3 

34,3 

Entfernung vom Standort in km 

38,7 

42,5 

47,8 

52,9 

58,3 

62,4 

68,9 

72,1 

78,5 

92,8 

110,1 

136,3 

238,6 

321,9 

397,8 

Kundenherkunft in % 

100% 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

20% 

Kundenherkunft FMA Oberwart/Unterwart 

3% 6% 

12% 

13% 12% 

13% 15% 

kika lutz Jello FMA ges 


H 

OP 

GS 

HB 

OW 

38

S+M 





(3) Kaufkraftpotentials + Prognose; Fehlerquellen 

(4) Umsatzerwartung (U/m², Arbeitshypothesen) 

(5) Ermittlung der Marktposition; ... Ende? 

(6) Umsatzumverteilung 


39

S+M 

Die möglichen Auswirkungen der Ansiedlung eines 

Einzelhandelsprojektes 

Veränderung des Verbraucherverhaltens 

(Einkaufsorientierung) 

Wirtschaftliche Auswirkungen auf 

bestehende Betriebe durch 

• Umsatzveränderungen 

• Verändertes Investitionsverhalten 

• ggf. Betriebsschließungen, Betriebsgründungen 

• Personalveränderungen, Ausbildungsplätze 

• Veränderung der Versorgungsangebote 

Städtebauliche Auswirkungen durch 

• Umsatzrückgang in zentralen Lagen 

• Investitionsrückgang von Innenstadtbetrieben 

• „trading down“ gewachsener Handelsstandorte 

• Veränderungen des Stadtbildes 

• Gefährdung wohnortnaher Versorgung 

• Gefährdung planerischer Konzeptionen und 

Entwicklungsspielräume 

Raumordnerische Auswirkungen durch 

• Kaufkraftabzug aus zentralen Orten 

• Beeinträchtigung der zentralörtlichen 

Versorgungsfunktion 

• Beeinträchtigung der wohnortnahen Versorgung 

Verkehrliche Auswirkungen 

• zusätzlicher PKW-Verkehr ? 

• zusätzlicher Lieferverkehr ? 

• Verkehrsemissionen 

• kostspielige Infrastrukturmaßnahmen? 


40

S+M 

Die Analyse der Auswirkungen 

Ergebnisse der GMA-Langzeitstudie: 

• Bei der überwiegenden Mehrzahl der 

betroffenen Betriebe besteht spätestens 

bei einem realen Umsatzrückgang von 

annähernd 10 % Handlungsbedarf 

• Als kritische Werte sind Umsatzrückgänge 

von 10 bis 20 % anzusehen; 

oberhalb dieser Quote sind gewachsene 

Standortlagen erheblich gefährdet 

In Deutschland hat sich bei der Verträglichkeitsprüfung 

von Einzelhandelsprojekten 

ein (allerdings nicht statisch 

gehandhabter) Schwellenwert der 

Umsatzumverteilung von ca. 10 % 

durchgesetzt! 


41

S+M 

¼ Beobachtung 

¼ Analyse 

¼ Bauchgefühl 

¼ Wahrheitsbemühung 

Viel Erfolg in der Standortplanung! 

Mag. Hannes Lindner 



42

EKZ - Itellico

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