ABLEITUNG UND VERWENDUNG VON BODENRICHTWERTEN ...
ABLEITUNG UND VERWENDUNG VON BODENRICHTWERTEN ... ABLEITUNG UND VERWENDUNG VON BODENRICHTWERTEN ...
Mietlageverfahren 19 BRW (2,2) 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 0 10 20 30 40 50 60 70 Mietmittel Dipl.-Ing. Joachim Schmeck, Ableitung und Verwendung von Bodenrichtwerten Köln, 21.11.2009 (einfaches) Mietsäulenverfahren 20 Lage Nutzung [€/m²] Lage Nutzung [€/m²] 3.OG Wohnen 8 3.OG Wohnen 7 2.OG Wohnen 8 2.OG Wohnen 7 1.OG Büro 10 1.OG Büro 8,5 EG Laden 15 EG Laden 12 „Mietsäule“ 41 „Mietsäule“ 34,5 GRZ 0,5 0,5 Faktor 0,75 0,75 Mietsäule/normiert 15,38 Mietsäule/normiert 12,94 Vergleichs-BRW 275 Neuer BRW 231,4 rd. 230 Dipl.-Ing. Joachim Schmeck, Ableitung und Verwendung von Bodenrichtwerten Köln, 21.11.2009 •10
Mietsäulenverfahren / Fazit 21 ¤ Vergleich der Mieterträge einer typischen Immobilie in unterschiedlichen Lagen, wenn die EG-Miete nicht dominiert ¤ i.d.R. verlaufen Mieten und Bodenwerte nicht proportional ¤ Dämpfungsfaktor aus Kaufpreisen oder ggf. aus einer Vielzahl von BRW zu ermitteln ¤ ggf. Aufspaltung der Mietsäulen in einen Gebäude- und Bodenanteil (aufgespaltenes Mietsäulenverfahren) ¤ Nachteile wie Mietlageverfahren ¤ Verfahren insbesondere geeignet zur Verdichtung Prüfung auf Plausibilität Dipl.-Ing. Joachim Schmeck, Ableitung und Verwendung von Bodenrichtwerten Köln, 21.11.2009 Residualwertverfahren 22 Rückrechnen des Bodenwerts aus einem Kaufpreis für eine bebaute Immobilie aus KP = k ∙ SW folgt BW = KP / k − GW mit KP = Kaufpreis SW = vorläufiger (nicht marktangepasster) Sachwert = Bodenwert (BW) + Wert der baulichen Anlagen (GW) k = Marktanpassungsfaktor Dipl.-Ing. Joachim Schmeck, Ableitung und Verwendung von Bodenrichtwerten Köln, 21.11.2009 •11
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Mietsäulenverfahren / Fazit<br />
21<br />
¤ Vergleich der Mieterträge einer typischen Immobilie in<br />
unterschiedlichen Lagen, wenn die EG-Miete nicht dominiert<br />
¤ i.d.R. verlaufen Mieten und Bodenwerte nicht proportional<br />
¤ Dämpfungsfaktor aus Kaufpreisen oder ggf. aus einer Vielzahl<br />
von BRW zu ermitteln<br />
¤ ggf. Aufspaltung der Mietsäulen in einen Gebäude- und<br />
Bodenanteil (aufgespaltenes Mietsäulenverfahren)<br />
¤ Nachteile wie Mietlageverfahren<br />
¤ Verfahren insbesondere geeignet zur<br />
Verdichtung<br />
Prüfung auf Plausibilität<br />
Dipl.-Ing. Joachim Schmeck, Ableitung und Verwendung von Bodenrichtwerten Köln, 21.11.2009<br />
Residualwertverfahren<br />
22<br />
Rückrechnen des Bodenwerts<br />
aus einem Kaufpreis für eine bebaute Immobilie<br />
aus KP = k ∙ SW<br />
folgt BW = KP / k − GW<br />
mit KP = Kaufpreis<br />
SW = vorläufiger (nicht marktangepasster) Sachwert<br />
= Bodenwert (BW) + Wert der baulichen Anlagen (GW)<br />
k = Marktanpassungsfaktor<br />
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