ABLEITUNG UND VERWENDUNG VON BODENRICHTWERTEN ...

ABLEITUNG UND VERWENDUNG VON 

BODENRICHTWERTEN 

nach der Erbschaftssteuerreform 

Dipl.-Ing. Joachim Schmeck 

IVD-Sachverständigentreff am 21.11.2009 

BORISplus.NRW 

2 

Dipl.-Ing. Joachim Schmeck, Ableitung und Verwendung von Bodenrichtwerten Köln, 21.11.2009 

•1

BORISplus.NRW 

3 


BORISplus.NRW 

4 


•2

Bodenrichtwert in der Praxis 

5 


Agenda 

6 

1. Grundlagen (altes Recht) 

2. Ableitung von Bodenrichtwerten 

3. Neue Rechtslage 

Baugesetzbuch 

ImmowertV 

(vorläufige) Verwaltungsvorschriften 

4. Bodenrichtwertzonen 

5. Die GFZ als wertbestimmendes Merkmal von Ein- und 

Zweifamilienhausgrundstücken 


•3

Abschnitt 1 

7 

Grundlagen (altes Recht) 


7 

Bodenrichtwerte: § 196 BauGB (2007) 

8 

¤ Auf Grund der Kaufpreissammlung sind für jedes 

Gemeindegebiet 

¤ durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter 

Berücksichtigung des unterschiedlichen 

Entwicklungszustands, mindestens jedoch für 

erschließungsbeitragspflichtiges oder 

erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln 

(Bodenrichtwerte). 

¤ In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu 

ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden 

unbebaut wäre. 


•4

Bodenrichtwerte (§ 13 Abs. 2 WertV 1988) 

9 

¤ Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle 

von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete 

Bodenrichtwerte herangezogen werden. 

¤ Bodenrichtwerte sind geeignet, 

wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter 

Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert 

 

und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand 

und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt 

hinreichend bestimmt sind. 


Bodenrichtwerte (§ 11 Abs. 1 GAVO NRW) 

10 

¤ Der Gutachterausschuss hat bis zum 15. Februar jedes Jahres 

Bodenrichtwerte für baureifes Land aus den vorliegenden 

Kaufpreisen, bezogen auf den 01. Januar des laufenden 

Jahres, zu ermitteln. 

¤ Für Grundstücke eines anderen Entwicklungszustandes 

können Bodenrichtwerte ermittelt werden. 

¤ In Bereichen, in denen eine ausreichende Anzahl von 

Kaufpreisen nicht vorliegt, sind Bodenrichtwerte mittels 

anderer geeigneter Verfahren abzuleiten oder 

fortzuschreiben. 

¤ ….. 


•5

Abschnitt 2 

11 

Ableitung von Bodenrichtwerten 


11 

Modellbildung 

12 

¤ Festlegung der Merkmale von typischen BRW-Grundstücken 

¤ Art der Nutzung (W, WA, WR, MI, MD, MK, GE, GI, SO) 

Bodenrichtwert für Bebauung mit Eigentumswohnungen () 

¤ Maß der Nutzung (Geschosszahl, GFZ, Fläche, …) 

Differenzierung nach der Bauweise (freistehend, DH/RH) () 

Übertiefe Grundstücke () 

¤ Ableitung von Umrechnungsfaktoren zur Berücksichtigung 

von unterschiedlichen Wertmerkmalen, ggf. Übertragung aus 

benachbarten / vergleichbaren Gebieten 


•6

Vergleichswertverfahren 

Zusammenstellung 

geeigneter Vergleichspreise 

Berücksichtigung von Abweichungen 

zu einem Bewertungsobjekt 

Berücksichtigung von Abweichungen 

zu dem Bodenrichtwertgrundstück 

Vergleichswert 

Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse 

am Wertermittlungsstichtag 

(Bodenpreisindex) 

Anpassung an den Zustand des 

Bewertungsobjekts / BRW-Grundstücks 

(Umrechnungskoeffizienten) 

Mittelung der angepassten 

Vergleichspreise 

Ausschluss von Ausreißern 

Bodenrichtwert 


Ableitung von Bodenrichtwerten 

14 

¤ Vorrangig aus Kaufpreisen, auch aus zurückliegenden Jahrgängen 

Mit Indexreihen auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen 

Mit Umrechnungskoeffizienten an das BRW-Grundstück anpassen 

Ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse 

(Wirtschaftsförderung; Einheimischenmodelle; …) 

¤ In kaufpreisarmen Lagen / Gebieten ohne Grundstücksverkehr 

Mittelbarer Preisvergleich 


•7

Marktvolumen 2008 

15 

Bebauung mit K D SG RS COE KLE 

Ein-/Zweifamilienhaus (W) 199 45 70 46 371 509 

Mehrfamilienhaus (W, MI) 

26 10 10 2 1 

72 

Wohn-/Geschäftshaus (MI, MK) 4 

1 

Büro-/Geschäftshaus (MK) 10 7 

Gewerbe-/Industriehallen (GE/GI) 40 14 12 27 41 42 

Nutzung für 

Land- und Forstwirtschaft k.A. k.A. 19 16 77 189 


Ableitung von Bodenrichtwerten (nach Reuter) 

16 

Preisvergleich für den Boden 

Mittelbarer Preisvergleich 

Evidenter Preisvergleich 

Statistischer Preisvergleich 

Deduktiver Preisvergleich 

intersubjektiver Preisvergleich 

Unmittelbarer Preisvergleich 

Nachgewiesene 

Zu- und Abschläge 

Regressionsanalyse 

Wertkalküle 

Begründete 

Schätzungen 


•8

Deduktiver Preisvergleich (nach Reuter) 

17 

Deduktive Wertkalküle für baureifes Land 

Mietlageverfahren 

Mietsäulenverfahren 

Modifiziertes Ertragswertverfahren 

Modifiziertes Residualwertverfahren 


Mietlageverfahren (nach Reuter) 

18 

¤ Je höher die Miete, umso höher der Bodenwert 

¤ In Geschäftslagen, in denen der Mietertrag hauptsächlich 

durch Läden im Erdgeschoss erzielt wird, können Bodenwerte 

in funktionaler Abhängigkeit von Ladenmieten erklärt werden. 

¤ Bodenwertunterschiede durch Mietunterschiede erklären 

¤ Problematisch: Reagiert sensibel auf geringe Mietänderungen 

¤ Ggf. Fussgänger-Frequenzzählungen unterstützend 

heranziehen 


•9

Mietlageverfahren 

19 

BRW (2,2) 

2000 

1800 

1600 

1400 

1200 

1000 

800 

600 

400 

200 

0 

0 10 20 30 40 50 60 70 

Mietmittel 


(einfaches) Mietsäulenverfahren 

20 

Lage Nutzung [€/m²] Lage Nutzung [€/m²] 

3.OG Wohnen 8 3.OG Wohnen 7 

2.OG Wohnen 8 2.OG Wohnen 7 

1.OG Büro 10 1.OG Büro 8,5 

EG Laden 15 EG Laden 12 

„Mietsäule“ 41 „Mietsäule“ 34,5 

GRZ 0,5 0,5 

Faktor 0,75 0,75 

Mietsäule/normiert 15,38 Mietsäule/normiert 12,94 

Vergleichs-BRW 275 Neuer BRW 231,4 

rd. 230 


•10

Mietsäulenverfahren / Fazit 

21 

¤ Vergleich der Mieterträge einer typischen Immobilie in 

unterschiedlichen Lagen, wenn die EG-Miete nicht dominiert 

¤ i.d.R. verlaufen Mieten und Bodenwerte nicht proportional 

¤ Dämpfungsfaktor aus Kaufpreisen oder ggf. aus einer Vielzahl 

von BRW zu ermitteln 

¤ ggf. Aufspaltung der Mietsäulen in einen Gebäude- und 

Bodenanteil (aufgespaltenes Mietsäulenverfahren) 

¤ Nachteile wie Mietlageverfahren 

¤ Verfahren insbesondere geeignet zur 

Verdichtung 

Prüfung auf Plausibilität 


Residualwertverfahren 

22 

Rückrechnen des Bodenwerts 

aus einem Kaufpreis für eine bebaute Immobilie 

aus KP = k ∙ SW 

folgt BW = KP / k − GW 

mit KP = Kaufpreis 

SW = vorläufiger (nicht marktangepasster) Sachwert 

= Bodenwert (BW) + Wert der baulichen Anlagen (GW) 

k = Marktanpassungsfaktor 


•11

Residualwertverfahren 

23 

Grundstück 

[m²] 

Kaufpreis 

[€] 

Gebäude 

[€] 

Marktfaktor 

Bodenwert 

[€] 

Bodenwert 

[€ / m²] 

400 275000 220000 0,9 85.556 214 

400 275000 165000 0,9 140.556 351 

400 275000 110000 0,9 195.556 489 

400 275000 55000 0,9 250.556 626 

Grundstück 

[m²] 

Kaufpreis 

[€] 

Gebäude 

[€] 

Marktfaktor 

Bodenwert 

[€] 

Bodenwert 

[€ / m²] 

400 275000 220000 1,1 30.000 75 

400 275000 165000 1,1 85.000 213 

400 275000 110000 1,1 140.000 350 

400 275000 55000 1,1 195.000 488 


Residualwertverfahren / Unsicherheit 

24 

Gebäudewert Kaufpreis Markfaktor Bodenwert 

[%] Unsicherheit [%] [%] Unsicherheit 

80 10% 100 0,9 31,1 26% 

60 10% 100 0,9 51,1 12% 

40 10% 100 0,9 71,1 6% 

20 10% 100 0,9 91,1 2% 

Gebäudewert Kaufpreis Markfaktor Bodenwert 

[%] Unsicherheit [%] [%] Unsicherheit 

80 10% 100 1,1 10,9 73% 

60 10% 100 1,1 30,9 19% 

40 10% 100 1,1 50,9 8% 

20 10% 100 1,1 70,9 3% 


•12

Residualwertverfahren / Fazit 

25 

¤ Voraussetzung 

Größere Fallzahlen 

Belastbare Marktanpassungsfaktoren 

¤ Sehr unsicher bei 

hohem Bodenwertniveau 

hohem Gebäudewertanteil 

¤ Marktanpassung wird in den Bodenwert(anteil) verschoben 

¤ Muss iterativ angewandt werden 

¤ Kommt eher bei niedrigen Gebäudewertanteilen in Betracht 


Intersubjektiver Preisvergleich (nach Reuter) 

26 

Frei geschätzte Zu- und Abschläge sind grundsätzlich nur dann verwertbar, 

wenn sie nachvollziehbar sind: 

Argumente 

Einschätzung mittels Indikatoren und 

Wertungsgrundsätzen 

(z.B. Lagewertverfahren, 

Zielbaummethode) 

Objektivierung von Expertenmeinungen 

(z.B. Delphi-Methode) 


•13

Lagewertverfahren (nach A. Scholz, GA Kiel) 

27 

¤ Auswahl von Lagedeterminanten 

Städtebauliche Situation 

n Stadtbild / Struktur des Gebiets 

n Grundstückszuschnitt / -struktur 

n Ökologische Situation (öffentliches/privates Grün) 

n Nähe zum Zentrum 

n … 

Räumliche Attraktivität 

n Image / Ruf (Soziales Umfeld) 

n Lebensqualität (Aufenthaltsqualität, Verweilorte 

Verkehrsanbindung 

n Öffentlicher Verkehr 

n Individualverkehr 

n … 

….. 


Lagewertverfahren (nach A. Scholz, GA Kiel) 

28 

Straßenausbau 

n Öffentliche Parkplätze 

n Fuß- und Radwege 

n Straßenausbau, Ver- und Entsorgung 

Infrastruktur 

n Soziale (Vereine, „Treff“, …) 

n Öffentliche (Kindergärten, Schulen, …) 

n Dienstleistungen (Läden, Ärzte, …) 

Immissionen 

¤ Gewichtung der Faktoren 

¤ Definition einer Werteskala 

¤ Bewertung der Lagen innerhalb des Stadt-/Gemeindegebiets 

¤ Relation zwischen Kaufpreisen Lagewerten (Regression) 


•14

Abschnitt 3 

29 

Neue Rechtslage 


Erbschaftssteuerreform 

¤ Artikelgesetz vom 24.12.2008, u.a. 

Änderung des Bewertungsgesetzes (steuerliche 

Bewertung von Grundbesitz, Betriebsvermögen etc.) 

n § 179: Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich 

regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten 

Änderung des Baugesetzbuchs, u.a. 

n Flächendeckende Ermittlung, Bildung von Richtwertzonen 

n Ableitung von Bodenrichtwerten: Regelungsbefugnis geht 

auf die Bundesregierung über 

•15

Neue Rechtslage: § 196 BauGB (2009) 

31 

¤ Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend 

durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter 

Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, 

zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind 

Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben 

würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen 

zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß 

der Nutzung weitgehend übereinstimmen. 

Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks 

sind darzustellen. …. 


Neue Rechtslage: Entwurf § 10 ImmoWertV 

32 

¤ Bodenrichtwerte sind vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu 

ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, 

kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in 

anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. ….. 

¤ Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks 

sollen der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung 

dargestellt werden. Zusätzlich sollen dargestellt werden: 

bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die 

Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl, 

bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand 

sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die 

Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite 

….. 


•16

Neue Rechtslage: § 10 ImmoWertV 

33 

¤ Z.Z. noch umstritten bzw. gestrichen: 

¤ Die Richtwertzone soll so abgegrenzt werden, dass die auf den 

Quadratmeter umgerechneten Bodenwerte der einzelnen 

Grundstücke um nicht mehr als 20 Prozent nach oben oder unten 

vom Bodenrichtwert abweichen. Abweichungen, die sich aus 

nicht mit dem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmenden 

Grundstücksmerkmalen einzelner Grundstücke ergeben, sind 

nicht zu berücksichtigen. 

¤ Die Bodenrichtwerte sind in automatisierter Form auf der 

Grundlage der amtlichen Liegenschaftskarte zu führen. 


ImmoWertV: Stand 30.09.2009 

34 

¤ Die Vorschrift über die Toleranzgrenze bei der Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen 

(§ 10 Abs.3 ImmoWertV) wird gestrichen. 

¤ Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass einerseits eine 

Toleranzgrenze von 20 % nach Auffassung des Bundesrates 

unrealistisch ist und andererseits eine 30%ige Toleranzgrenze im 

Bereich der steuerlichen Bewertung wegen der in der 

Erbschaftsteuerentscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 

07.11.2006 – 1 BvL 10/02 – angenommenen 20%ige Streubreite, 

innerhalb derer ein Verkehrswert als „noch vertretbar“ angesehen wird, 

zumindest erhebliche finanzgerichtliche und ggf. verfassungsgerichtliche 

Prozessrisiken zur Folge hätte. 

¤ Insoweit ist zu bedenken, dass im Rahmen der steuerlichen Bewertung 

die Bodenrichtwerte nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung 

grundsätzlich für die am Steuerrechtsverhältnis Beteiligten verbindlich 

sind. 


•17

Neue Verwaltungsvorschriften in NRW 

(Entwurf Stand: 22.06.2009) 

35 

¤ Auslegend und standardisierend 

Tatsächlich realisierbare Nutzung 

Maß der Nutzung mindestens mit der Zahl der Geschosse und der GFZ 

anzugeben, ggf. zusätzlich Grundstücksgröße 

(in Form von Grundstücksfläche, -breite oder –tiefe) 

Baumassenzahl in Gewerbe- und Industriegebieten 

Ermittlung der GFZ nach BauNVO 1986 (GFZ86) 

Baureifes Land grundsätzlich beitrags- und abgabenrechtlich frei 

keine Zonen für Rohbauland und Bauerwartungsland 

Verkehrs- und Grünflächen werden in die Zonen einbezogen 

Zonen ohne Richtwert (Gebiete, die nicht am gewöhnlichen 

Geschäftsverkehr teilnehmen, wie z.B. Flughafen, Messegelände, 

Gemeinbedarfsflächen) Einzelbewertung 

¤ Einzelner Richtwert wird nicht begründet, aber das Verfahren für die 

Ableitung muss nachvollziehbar und dokumentiert sein 


Abschnitt 4 

36 

Bodenrichtwertzonen 


•18

Zonale Richtwerte Münster 

37 


Verwendung der zonalen BRW 

38 

¤ Abgrenzung der Zonen bedeutet keine Entscheidung über 

Baurechte 

¤ Einbeziehung in eine Zone kein Ersatz für die sachverständige 

Bestimmung des Entwicklungszustands im Bewertungsfall 

¤ Art und Maß der Nutzung sollen weitgehend übereinstimmen. 

Zur Berücksichtigung von verbleibenden Unterschieden in den 

wertbestimmenden Merkmalen sind Umrechnungskoeffizienten 

heranzuziehen 


•19

Umrechnungskoeffizienten 

39 

¤ auch für die Art der Nutzung (Quelle: GA Düsseldorf) 


Bildung der Zonen 

40 

¤ Vermeidung von Kleinteiligkeit 

¤ BauGB: 

… Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend 

übereinstimmen 

Weitgehend: 

durchweg, fast vollständig, grundsätzlich, meist, meistens 

¤ Verwaltungsvorschrift Nordrhein-Westfalen: 

…. Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und 

Wertverhältnissen 

Wesentlich: 

ausschlaggebend, bedeutend, bedeutsam, bestimmend, charakteristisch 

¤ Nur ein Richtwert je Zone 


•20

Abgrenzung von Zonen 

41 


Abgrenzung von Zonen 

42 

W IV 

W I 

RH II 

W III 


•21

Lageunterschiede innerhalb der Zonen 

43 

¤ in der Verkehrswertermittlung sachverständig zu 

berücksichtigen 

¤ In der steuerlichen Wertermittlung problematisch 

kein Ermessensspielraum 

Anpassungen sind nur bei Abweichungen in den sonstigen 

wertbestimmenden Merkmale möglich , soweit Umrechnungskoeffizienten 

veröffentlich worden sind 

¤ Homogene Lageverhältnisse wichtiger als (weitgehende) 

Übereinstimmung in Art und Maß der Nutzung 

¤ Besondere Problematik in Citylagen 


Zonale Richtwerte in Innenstadtlagen 

44 


•22

Abschnitt 5 

45 

Die GFZ als wertbestimmendes Merkmal 


Grundstücksfläche und Maß der baulichen Nutzung 

(Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau) 

46 

600 m² 

600 m² 

600 m² 


•23

Auswertung der Kaufverträge 

47 

¤ Zahl der Vollgeschosse und GFZ 

Ermittlung nach der realisierbaren Zahl der Vollgeschosse und der GFZ, 

unabhängig von den Absichten des Käufers 

¤ Baulandfläche 

Abspaltung von Flächen, die über die maximale Baulandtiefe von 40 m 

hinausgehen, zum Gartenlandwert (bzw. zum Wert von BEW / RBL) 

Abspaltung von Verkehrsflächen, Ansatz mit 0,-€ (innere Erschließung) 

bzw. mit 10% (bereits seit langem öffentlich genutzte Flächen) 

¤ Bauweise 

Keine Berücksichtigung möglicher weiterer Zerlegungen z.B. für 

Reihenhausbebauung 

Bautiefe i.d.R. 12 m, soweit realisierbar, ggf. geringer entsprechend 

den baurechtlichen Gegebenheiten 


Kaufpreisanalyse (individueller Wohnungsbau) 

48 

Art der Nutzung 

Koeffizient 

1-geschossig 1,08 

2-geschossig 1,00 

erschließungsbeitragsfrei 1,00 

erschließungsbeitragspflichtig 0,86 

GFZ_mögl_0.15-0,24 0,83 

GFZ_mögl_0.25-0,34 0,87 

GFZ_mögl_0.35-0,44 0,89 

GFZ_mögl_0.45-0,54 0,91 

GFZ_mögl_0.55-0,64 0,94 

GFZ_mögl_0.65-0,74 0,99 

GFZ_mögl_0.75-0,84 1,00 

…. 

…. 


•24

GFZ-Koeffizienten 

49 


Grundstücksfläche und Maß der baulichen Nutzung 

50 


•25

Zusätzlicher Einfluss der Flächengröße 

51 

Flächenfaktoren für Ein/Zweifamilienhausgrundstücke 

120,00 

115,00 

110,00 

105,00 

Faktor 

100,00 

95,00 

90,00 

85,00 

80,00 

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 

Fläche 


Kaufpreisanalyse in Solingen 

52 

¤ Es gibt ein geschlossenes Modell, das den (städtischen) 

Bodenmarkt der Wohn- und Mischgebietslagen gut 

beschreibt. 

¤ Der Bodenwert aller Grundstücksklassen ist vom Maß der 

baulichen Nutzung abhängig, und zwar vorrangig von der 

(zulässigen) Zahl der Vollgeschosse und danach von der GFZ. 

¤ In Ein- und Zweifamilienhausgebieten ist weiter eine leichte 

Abhängigkeit von der Grundstücksgröße erkennbar. 

¤ Behauptung: Bei Verwendung desselben Auswertemodells 

ergeben sich auch überregional entsprechende Ergebnisse! 

¤ Für ländliche Gebiete noch zu untersuchen 


•26

Die GFZ als wertbestimmendes Merkmal 

53 

¤ Diskussion noch nicht abgeschlossen …… 


Danke für Ihre 

Aufmerksamkeit! 

•27

ABLEITUNG UND VERWENDUNG VON BODENRICHTWERTEN ...

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?