Gemeinschafts-/Sondereigentum - Immobilien Dittmann KG
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Thermostatventile an Heizkörpern anzubringen.<br />
Das verlangt die Heizungsanlagenverordnung.<br />
Deswegen darf der einzelne Eigentümer schon rein<br />
rechtlich nicht über die Thermostatventile verfügen.<br />
Ein Grund mehr, warum sie nach § 5 Abs. 1 WEG<br />
zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen.<br />
Am <strong>Gemeinschafts</strong>eigentum ändert nicht einmal<br />
die Teilungserklärung etwas.<br />
Bei der Eigentümergemeinschaft in Hamm war es<br />
sogar so: In der Teilungserklärung stand ausdrücklich<br />
drinnen, dass die Heizungen in den einzelnen<br />
Wohnungen zum <strong>Sondereigentum</strong> zählen.<br />
Doch es half nichts: Laut § 5 Abs. 2 WEG sind<br />
nämlich Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen<br />
Gebrauch dienen, nicht sondereigentumsfähig.<br />
Auch dann nicht, wenn sie sich innerhalb<br />
der im <strong>Sondereigentum</strong> stehenden Räume<br />
befinden.<br />
Was nicht sondereigentumsfähig ist, bleibt<br />
<strong>Gemeinschafts</strong>eigentum<br />
Ein nicht sondereigentumsfähiger Gegenstand kann<br />
auch nicht per Teilungserklärung zum <strong>Sondereigentum</strong><br />
werden.<br />
Was das heißt? Die Kosten für die Reparatur und<br />
den Austausch der defekten Thermostatventile sind<br />
Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Die sind<br />
- sofern nichts anderes in der Teilungserklärung<br />
steht - nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer<br />
zu verteilen (§ 16 Abs. 2 WEG).<br />
Der aktuelle Praxis-Hinweis:<br />
Reparaturen am <strong>Sondereigentum</strong> sind Ihre Sache<br />
als Eigentümer einer Eigentumswohnung.<br />
Um Reparaturen am <strong>Gemeinschafts</strong>eigentum<br />
muss sich der Verwalter kümmern und die Gemeinschaft<br />
dafür die Kosten tragen.<br />
Nachrüstung von Thermostatventilen<br />
entspricht "ordnungsgemäßer<br />
Verwaltung des gemeinschaftlichen<br />
Eigentums"<br />
Nach der Heizungsanlagenverordnung von 1994<br />
sind Heizungsanlagen mit selbständig wirkenden<br />
Einrichtungen zur raumweisen Temperaturregelung,<br />
allgemein als Thermostatventile bezeichnet,<br />
auszustatten. Diese Verpflichtung gilt auch für Heizungen<br />
in Wohnungseigentumsanlagen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
ist nicht nur berechtigt,<br />
sondern auf Verlangen auch nur eines Wohnungseigentümers<br />
sogar verpflichtet, die» nachträgliche<br />
Ausrüstung aller Wohnungen mit Thermostatventilen<br />
durchzuführen.<br />
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Die Thermostatventile sind danach der rechtlichen<br />
und wirtschaftlichen Verfügung des einzelnen Eigentümers<br />
entzogen. Deshalb sind die nach der<br />
Heizungsanlagenverordnung anzubringenden<br />
Thermostatventile zwingend gemeinschaftliches<br />
Eigentum.<br />
Dies gilt gleichermaßen für Verbrauchszähler.<br />
Thermostatventile sollen eben den Energieverbrauch<br />
deutlich verringern. Die Thermostatventile<br />
weisen damit einen Bezug zur im <strong>Gemeinschafts</strong>eigentum<br />
stehenden Heizungsanlage auf. Es<br />
liegt im gemeinsamen Interesse der Wohnungseigentümer,<br />
dass die Wohnungen mit funktionsfähigen<br />
Thermostatventilen ausgerüstet sind, und zwar<br />
sowohl im ökologischen als auch im finanziellen<br />
Interesse. Im letzteren, da in der Regel ein Teil der<br />
Heizkosten über die Grundfläche der einzelnen<br />
Wohnungen abgerechnet wird, und somit eine Verringerung<br />
des Energieverbrauchs allen Wohnungseigentümern<br />
zugute kommt.<br />
So handelt es sich bei der Nachrüstung einer Heizungsanlage<br />
mit Thermostatventilen um eine Maßnahme<br />
der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen<br />
Eigentums. Gleiches hat daher<br />
auch für das nachträgliche Auswechseln von Thermostatventilen<br />
zu gelten. Die Kosten für die Reparatur<br />
und den Austausch defekter Thermostatventile<br />
sind als Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen<br />
Eigentums zu betrachten und dementsprechend<br />
nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, es<br />
sei denn, die Wohnungseigentümer hätten durch<br />
Vereinbarung im Sinne des § 10 Wohnungseigentumsgesetz<br />
eine andere Regelung getroffen (Beschluss<br />
des Oberlandesgerichts Hamm vom<br />
6.3.2001 - 15 W 320/ 00 -).<br />
Tiefgarageneinstellplätze<br />
Dr. Franz Otto<br />
Gem. § 3 Abs. 2 S. 2 WEG können Tiefgaragenstellplätze<br />
als <strong>Sondereigentum</strong> ausgewiesen werden,<br />
“wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen<br />
ersichtlich sind”.<br />
Hinweis: Zwingend <strong>Gemeinschafts</strong>eigentum:<br />
Auch hier gehören zwingend zum <strong>Gemeinschafts</strong>eigentum<br />
alle tragenden und baukonstruktiven<br />
Elemente, wie z. B. Böden, Wände, Decken,<br />
Pfeiler, Tore, Türen, Notausgänge, Rampenleitungen,<br />
Lüftungsanlagen usw. Auch die von allen Benutzern<br />
gemeinsam genutzte Fahrfläche ist notwendigerweise<br />
<strong>Gemeinschafts</strong>eigentum.<br />
Siehe hierzu: Garage<br />
<strong>Immobilien</strong>-<strong>Dittmann</strong> <strong>KG</strong> – Hausverwaltungen – Maximilianstr. 16, 53111 Bonn, Tel:. 0228-96 95 70, Fax: 96 95 720<br />
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