Gemeinschafts-/Sondereigentum - Immobilien Dittmann KG

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eigentumsrechtlichen (bisweilen auch mietrechtlichen) Gesichtspunkten auch noch bauordnungsrechtliche (also öffentlich-rechtliche) Vorschriften zu beachten. Zwar sieht die (bundeseinheitlich geltende) Baunutzungsverordnung seit 1990 den erleichterten Ausbau von Dachgeschoßräumen vor. Und auch die (länderweise geltenden) Landesbauordnungen sehen neuerdings vielfach Erleichterungen (z.B. bei Stellplätzen oder Kinderspielplätzen) vor. Dennoch ist grundsätzlich bei jedem Dachausbau nach wie vor eine Baugenehmigung in Form einer Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich. Da Einzelheiten schon wegen der Länderunterschiede hier nicht erläutert werden können, empfiehlt sich stets eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt. Diese Empfehlung gilt umso mehr, als viele Bauordnungen derzeit (Stand: 1.4.1994) novelliert werden und vielfach neue Befreiungsmöglichkeiten geregelt werden sollen. Sondernutzungsrechte Zum Gemeinschaftseigentum zählen lt. Herrn Dr. O. Riecke auch die sog. Sondernutzungsrechte. Sondernutzungsrechte betreffen regelmäßig Gemeinschaftseigentum, an dem kein Sondereigentum begründet werden kann (insbesondere Flächen) oder begründet werden soll (Räume). Der typische Inhalt von Sondernutzungsrechten betrifft • Gartenflächen der Sondereigentümer der Erdgeschosswohnungen • KFZ - Stellplätze auf der Grundstücksfläche - Speicher auf dem Dachboden • Kellerabteile etc. Der Bauträger/Aufteiler kann sich in der Teilungserklärung vor dem Abverkauf der Sondereigentumseinheiten das Recht vorbehalten, Sondernutzungsrechte zu Gunsten künftiger Erwerber zu begründen. Hierbei wird nur die negative Seite der Sondernutzungsrechte bereits festgelegt, jedoch nicht gleichzeitig bestimmt, wer positiv Inhaber der Sondernutzungsrechte letztlich werden soll. Spielplatz Spielplätze dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch und stehen daher im gemeinschaftlichen Eigentum. Die erstmalige Anlegung erfolgt meist durch den Bauträgerverkäufer aufgrund einer entsprechenden Auflage in der Baugenehmigung. Regelmäßig ist hier ein Kinderspielplatz in der Teilungserklärung Seite 46 von 60 geregelt. Einzelheiten (Verlegung des Standortes, Ausstattung mit weiteren Spielgeräten, Sandaustausch etc.) sind Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung und können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Soll nachträglich ein zunächst nicht vorgesehener Spielplatz auf dem Gemeinschaftsgrundstück eingerichtet werden, liegt eine bauliche Veränderung vor, die allstimmiger Beschlussfassung bedarf (ebenso Bub, S. 311; a.A. AG Nürnberg 19.03.1985, Az.: 1 UR II 14/85, DWE 1986, 31). Soll nachträglich auf einer als "Spielwiese" in der Teilungserklärung beschriebenen Fläche ein Spielhaus und ein Klettergerüst errichtet werden, liegt zwar ebenfalls eine bauliche Veränderung vor, die aber regelmäßig nicht nachteilig i.S. von § 14 Nr. 1 WEG ist und deshalb nicht beseitigt werden muss (BayObLG 01.07.1980, Az.: 2 Z 23/79, ZMR 1980, 381). In der Hausordnung oder auch in einer speziellen Spielplatzordnung kann mehrheitlich das Kinderspielen beschränkt werden (z.B. auf bestimmte Zeiten, Altersbegrenzung, Art der Nutzung ("kein Fußball") etc.). Das Spielbedürfnis der Kinder ist hier sorgfältig und einzelfallbezogen abzuwägen gegen das Ruhebedürfnis vor allem älterer Mitbewohner. Erhöhte Anforderungen werden bei einem Kinderspielplatz an die Verkehrssicherungspflichten gestellt. Der Schutz vor Gefahren ist hier gesteigert. Die fehlende oder nur begrenzte Entscheidungsfähigkeit von Kindern ist bei der Vorhersehbarkeit von Gefahren besonders zu berücksichtigen (vgl. OLG Celle, WE 1988, 57). Sonstiges/Allgemeines: Spielplätze/Kinderspielplätze/Bolzplätze und ähnliche Einrichtungen sind oftmals Gegenstand wohnungseigentumsrechtlicher Streitigkeiten. Im Wesentlichen geht es in der Praxis um die folgenden Problembereiche: Bauliche Veränderungen: Die Anlegung eines Kinderspielplatzes ist vom LG Mannheim (ZMR 1976, 51) als bauliche Veränderung eingestuft worden, durfte somit nicht mehrheitlich beschlossen werden - hier müsste also eine einstimmige Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen. Gleicher Ansicht sind das BayObLG (ZMR, 1972, 218), das LG Freiburg (ZMR 1979, 382) und das LG Mannheim (ZMR 1976, 51). Eigentumsfragen: Spielplätze gleich welcher Art, ob es sich lediglich um einen Sandkasten oder um einen Spielplatz mit mehreren Spielgeräten handelt, stehen grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum. Sondereigen- Immobilien-Dittmann KG – Hausverwaltungen – Maximilianstr. 16, 53111 Bonn, Tel:. 0228-96 95 70, Fax: 96 95 720 Besuchen Sie uns doch einmal im Internet unter: www.dittmann-wohnungsverwalter.de
tumsfähig sind z. B. Schaukeln auf Sondernutzungsflächen. Bei Spieltürmen ist die Sondereigentumsfähigkeit wegen einer eventuellen Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks im Einzelfall zu entscheiden. Gebrauchsregelungen: Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Er hat lediglich die §§ 14 und 15 WEG zu beachten (§ 13 Abs. 2 WEG). Dies bedeutet, dass die Aufstellung eines Kinderspielhauses auf einer Rasenfläche noch einen zulässigen Mitgebrauch darstellt (AG Reinbeck, DWE 1984, 29). Nach Ansicht des AG Nürnberg (WuM 1985, 164) ist mangels anderweitiger Vereinbarungen/Beschlüsse ein Wohnungseigentümer berechtigt, für seine Kleinkinder einen Sandkasten und Spielgeräte auf eigene Kosten auf der gemeinsamen Rasenfläche des Grundstücks zu errichten. Nutzung, zulässige: Die Bezeichnung einer Fläche in der Teilungserklärung als "Garagenhof" schließt die Nutzung dieser Fläche als Spielplatz für Kinder nicht aus. Das Ballspielen und Bolzen im Garagenhof einer Wohnanlage kann jedoch dann untersagt werden, wenn den älteren Kindern und Jugendlichen zugemutet werden kann, in der Nähe gelegene öffentliche Spielplätze aufzusuchen (BayObLG, WE 1991, 27). Kosten: Kinderspielplatzkosten sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG umzulegen. Und zwar erfolgt die Umlegung auf alle Wohnungseigentümer, auch auf diejenigen Wohnungseigentümer, die keine Kinder haben. Hintergrund ist der Umstand, dass die Kosten der Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich unabhängig vom Ausmaß der tatsächlichen Nutzung zu tragen sind. Verwaltung: Es entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Spielgeräte für den Kinderspielplatz angeschafft werden (BayObLG, ZMR 1980, 381). Spielraum Spielraum: Regelmäßig lt. Sauren Gemeinschaftseigentum, es sei denn, er ist in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt. Spitzboden Zur Sondereigentumsfähigkeit von Spitzböden s. BavObLG, WE 1988, 199 f. Seite 47 von 60 Sprechanlage Sprechanlage/Sprechgerät Lt. Deckert „Die Eigentumswohnung“ WRS-Verlag gehört das Sprechgerät in der Wohnung zum Sondereigentum. So auch V. Bielefeld „Der Wohnungseigentümer“ hier heißt es: ... Die Installationen sind als Zuleitungen und Zubehör ab Übergang in die Räume des Sondereigentums dem Sondereigentum zuzuordnen.... Sauren, „Wohnungseigentumsgesetz (Verlag C.H. Beck) schreibt: das die Sprechanlage bis zum Abzweig in das SE zum Gemeinschaftseigentum gehört = Das Sprechgerät gehört daher zum Sondereigentum. (OLG Köln v. 26.8.2002, Az.: 16 Wx 126/02) Urteil/Beschluss: Die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten liegenden Sprechstellen können nicht dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden, denn sie dienen nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer und stehen deshalb im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentümer. OLG Köln, Beschluss v. 26.8.2002, Az.: 16 Wx 126/02 Fakten: Die Beteiligten streiten hier über die Kostentragungspflicht der Reparatur einer im Sondereigentumsbereich eines Wohnungseigentümers liegenden Gegensprechanlage. Die übrigen Eigentümer lehnen jedenfalls eine Kostenbeteiligung ab, da sie der Auffassung sind, die jeweiligen Sprechanlagen stehen im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Das Oberlandesgericht Köln jedenfalls teilt diese Meinung. Denn Gegenstand des Sondereigentums sind die zur Wohnungs- oder Teileigentumseinheit gehörenden Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden. Hingegen sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums. Demgemäß können hier die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten liegenden Sprechstellen nicht dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden, denn diese dienen gerade nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer. Immobilien-Dittmann KG – Hausverwaltungen – Maximilianstr. 16, 53111 Bonn, Tel:. 0228-96 95 70, Fax: 96 95 720 Besuchen Sie uns doch einmal im Internet unter: www.dittmann-wohnungsverwalter.de
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