Gemeinschafts-/Sondereigentum - Immobilien Dittmann KG
Gemeinschafts-/Sondereigentum - Immobilien Dittmann KG Gemeinschafts-/Sondereigentum - Immobilien Dittmann KG
Plattenbelag Der Plattenbelag auf Balkonen und Terrassen als begehbarer Schutz der darunterliegenden Abdichtungsbahn ist ebenso dem Sondereigentum zuzuordnen wie der Platten- /Fliesenbelag auf Wänden und Böden von Küchen und Bädern innerhalb der Wohnung. Nachträglich aufgebrachter Plattenbelag auf Balkonen vermindert die Geländerhöhe, die nach Landesbauordnung mit 90 cm bis 12 Meter Absturzhöhe, darüber hinaus mit 110 cm vorgeschrieben ist. Bei Balkonsanierungen mit neuen Geländern besser gleich 92 cm bzw. 112 cm hohe Geländer bestellen und damit einen ca. 2 cm hohen, nachträglich aufgebrachten Plattenbelag mit einzukalkulieren. Außerdem sollen immer Reserveplatten gehortet werden, um bei späteren Reparaturen die gleichen Farben und Maße zu behalten. siehe hierzu auch Balkone Profilzylinder Siehe Schließzylinder, Schlüssel Siehe auch: Dach Pultdächer Pultdächer stehen bei Doppelhaus-Wohnungseigentum in Gemeinschaftseigentum (BGH v. 25.1.2001, VII ZR 193/99, BauR 2001, 798). Putz Der Putz besteht meist aus einem Sand-/Kalk- Gemisch mit evtl. Zusätzen von Zement oder Gips. Er dient in erster Linie zum Glätten und ggf. Dichten der Innen-/Außenwände. Der Decken- und Wandputz in den Wohnungen ist im Sinne von § 5 Abs. 1 WEG dem Sondereigentum zuzuordnen, da er ohne Nachteil für die anderen Miteigentümer oder den Bestand bzw. die Sicherheit des Gebäudes entfernt oder umgestaltet werden kann. Rasen Eine Rasenfläche ist regelmäßig Gemeinschaftseigentum im Sinne von § 1 Abs. 5 WEG. Das gilt Seite 42 von 60 auch für Zubehör wie z.B. einen Rasenmäher. Durch Einräumung eines Sondereigentumsrechts kann eine Rasenfläche einem einzelnen Wohnungseigentümer zum alleinigen und ausschließlichen Gebrauch zugewiesen werden. Soll eine Rasenfläche z.B. geteert werden, liegt darin eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf (Bay- ObLG 17.07.1986, Az.: BReg 2 Z 32/86, immotelex 1986, 113). Ein Rasen hat primär den Zweck, das gemeinschaftliche Grundstück optisch ansprechend zu gestalten. Kindern das Ballspielen auf einer Rasenfläche zu erlauben, ist deshalb nicht mit einfacher Mehrheit beschließbar. Ein solcher Beschluss stellt eine Nutzungs- und Zweckänderung des Gemeinschaftseigentums dar, die nur allstimmig beschlossen werden kann (so OLG Düsseldorf, WE 1986, 135). Räume Gemäß § 1 Abs. 1 WEG kann nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen das Teileigentum gebildet werden. In beiden Fällen spricht das Gesetz von Sondereigentum im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum. Das Gesetz geht grundsätzlich davon aus, dass Gegenstand des Sondereigentums nur Räume sein können. Das bedeutet, dass Grundstücksflächen, z.B. ein Garten oder ein Teil davon, ein Parkplatz, Spielplatz oder dergleichen, nicht im Sondereigentum stehen kann. Insoweit kann jedoch dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung oder eines Teileigentums ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden, was wirtschaftlich zum gleichen Erfolg führt. Eine Ausnahme sieht das Wohnungseigentumsgesetz in § 3 Abs. 2 WEG für Garagenstellplätze vor. Sie gelten als abgeschlossene Räume (obgleich sie keine sind), wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind (einfacher Farbanstrich reicht nicht). Gebäudeteile, die zu den Räumen gehören, wie Balkone, Loggien, Dachterrassen, Veranden, können zusammen mit den Räumen, zu denen sie gehören, Sondereigentum werden. Regenrinne Regenrinnen gehören zum Gemeinschaftseigentum (BayObLG WuM 1989, 539), Immobilien-Dittmann KG – Hausverwaltungen – Maximilianstr. 16, 53111 Bonn, Tel:. 0228-96 95 70, Fax: 96 95 720 Besuchen Sie uns doch einmal im Internet unter: www.dittmann-wohnungsverwalter.de
Rohre Rohre Kamine, Schächte, und Leitungen stehen grundsätzlich ebenfalls (bis zu den Auslässen im Sondereigentum) zwingend im Gemeinschaftseigentum. Hier können jedoch abweichende (gültige) Vereinbarungen existieren; hinsichtlich der Leitungen häufig dergestalt, dass Sondereigentum bereits ab einer Abzweigung von einem gemeinschaftlichen Fall- oder Steigrohr beginnt. siehe auch: Leitungen, Kamin Rollladen Rollläden sind als fassadengestaltende bauliche Elemente dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen mit Ausnahme der innenseitig angebrachten Zugvorrichtungen und der Rollladengurte (vgl. auch LG Memmingen, Beschl. v. 29.12.1977, 4 T 1048/77; AG Düsseldorf, Beschl. v. 7.5.1987, 291 11159/86, dort zur Anbringung von Rollläden mit mehrheitlicher Beschlussfassung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung; LG Düsseldorf, Beschl. v. 20.11.1989, 25 T 584/89; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 26.3.1990, 3 Wz 595/89; vgl. auch Müller, a. a. 0., Rz. 39, der Rollläden ebenfalls zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuordnet). Der Rollladenkasten als fest in die Wand integrierter Bestandteil ist lt. Kahlen gemeinschaftliches Eigentum. Anders ist es mit den Rollläden selbst sowie mit Zugvorrichtungen und Rollladengurten. diese sind sondereigentumsfähig (Bielefeld, Ratgeber. 5. 44: aA. KG, v. 19. 6. 1985 (zit. in WE 1990, 14). Entscheidung: 1. Rollläden sind wesentliche Bestandteile des Gebäudes und gemäß § 5 Abs. 1 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Soweit Rollladenelemente (Kästen) außen vor die Fenster gesetzt sind, sind auch sie bei dauerhaft fester Verbindung mit dem Gebäude wesentliche Bestandteile des Gebäudes und nach § 5 Abs. 1 WEG gemeinschaftliches Eigentum. OLG Saarbrücken, Beschluss, 04.10.96 Sauna Saunen sind lt. Kahlen ebenso wie Schwimmbäder (5. dort) sondereigentumsfähig (BGH, MW 1981. Seite 43 von 60 455 = ZMR 1982. 60). jedoch nicht zwingend. Sie gehen nämlich über den Bedarf hinaus, der einem zweckgerechten Gebrauch der Wohnung des Gemeinschaftseigentums entspricht. Siehe hierzu auch: Schwimmbad Sammelgaragen Siehe hierzu: Garagen, Kfz-Stellplatz, Doppelstockgarage Schächte Schächte, Rohre und Leitungen stehen grundsätzlich ebenfalls (bis zu den Auslässen im Sondereigentum) zwingend im Gemeinschaftseigentum. Hier können jedoch abweichende (gültige) Vereinbarungen existieren, hinsichtlich der Leitungen häufig dergestalt, dass Sondereigentum bereits ab einer Abzweigung von einem gemeinschaftlichen Fall- oder Steigrohr beginnt (vgl. zu Wärme- und Warmwasser-Versorgungsanlagen und zu beeinträchtigenden bzw. duldungspflichtigen Abtrennmaßnahmen BayObLG v. 31.10.2001, 2Z BR 68/01, WuM 2002, 173). Gefragt wird häufig auch danach, wem solche Bauteile "dienen" (evtl. dann Bestandteil oder Zubehör des Sondereigentums). Siehe hierzu auch: Rohre, Leitungen Schaufensterscheiben Schaufensterscheiben sind wie alle übrigen Fenster zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen (so auch OLG Hamm, Beschl. v. 22.8.1991, 15 W 166/91, dort auch zur Auslegung und Umdeutung einer entgegenstehenden Regelung in der Teilungserklärung). Scheiben der Außenfenster Die Scheiben der Außenfenster gehören wie diese selbst ebenfalls zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Ungeachtet dieser begrifflichen Zuordnung kann jedoch durch eine Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bestimmt sein, dass die Instandhaltungskosten “für Glasschäden gleich welcher Art” von dem jeweiligen Miteigentümer zu tragen sind, wobei hierzu auch das Trüb- oder Blindwerden von Isolierglasscheiben zählt Die Gebäudeversicherung deckt nur Glasschäden ab, die im Zusammenhang mit einem durch Feuer, Sturm oder Hagel bedingtem Ereignis steht. Siehe auch: Fenster Immobilien-Dittmann KG – Hausverwaltungen – Maximilianstr. 16, 53111 Bonn, Tel:. 0228-96 95 70, Fax: 96 95 720 Besuchen Sie uns doch einmal im Internet unter: www.dittmann-wohnungsverwalter.de
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Rohre<br />
Rohre Kamine, Schächte, und Leitungen stehen<br />
grundsätzlich ebenfalls (bis zu den<br />
Auslässen im <strong>Sondereigentum</strong>)<br />
zwingend im <strong>Gemeinschafts</strong>eigentum.<br />
Hier können jedoch abweichende<br />
(gültige) Vereinbarungen existieren;<br />
hinsichtlich der Leitungen häufig dergestalt, dass<br />
<strong>Sondereigentum</strong> bereits ab einer Abzweigung von<br />
einem gemeinschaftlichen Fall- oder Steigrohr beginnt.<br />
siehe auch: Leitungen, Kamin<br />
Rollladen<br />
Rollläden sind als fassadengestaltende<br />
bauliche Elemente dem<br />
gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen<br />
mit Ausnahme der innenseitig<br />
angebrachten Zugvorrichtungen<br />
und der Rollladengurte<br />
(vgl. auch LG Memmingen, Beschl. v.<br />
29.12.1977, 4 T 1048/77; AG Düsseldorf, Beschl.<br />
v. 7.5.1987, 291 11159/86, dort zur Anbringung<br />
von Rollläden mit mehrheitlicher Beschlussfassung<br />
im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung; LG<br />
Düsseldorf, Beschl. v. 20.11.1989, 25 T 584/89;<br />
OLG Düsseldorf, Beschl. v. 26.3.1990, 3 Wz<br />
595/89; vgl. auch Müller, a. a. 0., Rz. 39, der Rollläden<br />
ebenfalls zwingend dem gemeinschaftlichen<br />
Eigentum zuordnet).<br />
Der Rollladenkasten als fest in die Wand integrierter<br />
Bestandteil ist lt. Kahlen gemeinschaftliches Eigentum.<br />
Anders ist es mit den Rollläden selbst sowie<br />
mit Zugvorrichtungen und Rollladengurten.<br />
diese sind sondereigentumsfähig (Bielefeld, Ratgeber.<br />
5. 44: aA. <strong>KG</strong>, v. 19. 6. 1985 (zit. in WE<br />
1990, 14).<br />
Entscheidung:<br />
1. Rollläden sind wesentliche Bestandteile<br />
des Gebäudes und gemäß<br />
§ 5 Abs. 1 WEG zwingend gemeinschaftliches<br />
Eigentum.<br />
Soweit Rollladenelemente (Kästen) außen vor die<br />
Fenster gesetzt sind, sind auch sie bei dauerhaft fester<br />
Verbindung mit dem Gebäude wesentliche Bestandteile<br />
des Gebäudes und nach § 5 Abs. 1 WEG<br />
gemeinschaftliches Eigentum.<br />
OLG Saarbrücken, Beschluss, 04.10.96<br />
Sauna<br />
Saunen sind lt. Kahlen ebenso wie Schwimmbäder<br />
(5. dort) sondereigentumsfähig (BGH, MW 1981.<br />
Seite 43 von 60<br />
455 = ZMR 1982. 60). jedoch nicht zwingend. Sie<br />
gehen nämlich über den Bedarf hinaus, der einem<br />
zweckgerechten Gebrauch der Wohnung des <strong>Gemeinschafts</strong>eigentums<br />
entspricht.<br />
Siehe hierzu auch: Schwimmbad<br />
Sammelgaragen<br />
Siehe hierzu: Garagen, Kfz-Stellplatz, Doppelstockgarage<br />
Schächte<br />
Schächte, Rohre und Leitungen stehen grundsätzlich<br />
ebenfalls (bis zu den Auslässen im <strong>Sondereigentum</strong>)<br />
zwingend im <strong>Gemeinschafts</strong>eigentum.<br />
Hier können jedoch abweichende (gültige) Vereinbarungen<br />
existieren, hinsichtlich der Leitungen häufig<br />
dergestalt, dass <strong>Sondereigentum</strong> bereits ab einer<br />
Abzweigung von einem gemeinschaftlichen Fall-<br />
oder Steigrohr beginnt (vgl. zu Wärme- und<br />
Warmwasser-Versorgungsanlagen und zu beeinträchtigenden<br />
bzw. duldungspflichtigen Abtrennmaßnahmen<br />
BayObLG v. 31.10.2001, 2Z BR<br />
68/01, WuM 2002, 173). Gefragt wird häufig auch<br />
danach, wem solche Bauteile "dienen" (evtl. dann<br />
Bestandteil oder Zubehör des <strong>Sondereigentum</strong>s).<br />
Siehe hierzu auch: Rohre, Leitungen<br />
Schaufensterscheiben<br />
Schaufensterscheiben sind wie alle übrigen Fenster<br />
zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen<br />
(so auch OLG Hamm, Beschl. v.<br />
22.8.1991, 15 W 166/91, dort auch zur Auslegung<br />
und Umdeutung einer entgegenstehenden Regelung<br />
in der Teilungserklärung).<br />
Scheiben der Außenfenster<br />
Die Scheiben der Außenfenster gehören wie diese<br />
selbst ebenfalls zwingend zum <strong>Gemeinschafts</strong>eigentum.<br />
Ungeachtet dieser begrifflichen Zuordnung kann<br />
jedoch durch eine Vereinbarung in der Teilungserklärung/<strong>Gemeinschafts</strong>ordnung<br />
bestimmt sein, dass<br />
die Instandhaltungskosten “für Glasschäden gleich<br />
welcher Art” von dem jeweiligen Miteigentümer zu<br />
tragen sind, wobei hierzu auch das Trüb- oder<br />
Blindwerden von Isolierglasscheiben zählt<br />
Die Gebäudeversicherung deckt nur Glasschäden<br />
ab, die im Zusammenhang mit einem durch Feuer,<br />
Sturm oder Hagel bedingtem Ereignis steht.<br />
Siehe auch: Fenster<br />
<strong>Immobilien</strong>-<strong>Dittmann</strong> <strong>KG</strong> – Hausverwaltungen – Maximilianstr. 16, 53111 Bonn, Tel:. 0228-96 95 70, Fax: 96 95 720<br />
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