Gemeinschafts-/Sondereigentum - Immobilien Dittmann KG

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Glasfensterverkleidungen von Balkonen Glasfensterverkleidungen von Balkonen sind dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen (Bay- ObLG, WEM 1980, 31; OLG Stuttgart, WEM 1980, 36). Siehe auch Balkonverglasung Grundstücksfläche Das Grundstück, auf dem die Wohnungseigentumsanlage errichtet ist, ist gemäß § 1 Abs. 5 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Dementsprechend kann auch an einzelnen Grundstücksflächen kein Sondereigentum begründet werden. Soweit in der Rechtsprechung davon die Rede ist, dass an unbebauten Grundstücksflächen Sondereigentum begründet werden kann, wenn darauf entsprechend dem Aufteilungsplan Räume und/oder Gebäudeteile noch errichtet werden sollen (OLG Frankfurt, Beschl. v. 10.4. 1978, 20 W959177; Beschl. v. 21.2. 1978, 20 W 825177), berührt dies den grundsätzlichen Ausschluss des Grundstücks hinsichtlich der Zuordnung zum Sondereigentum nicht. Entsprechende Grundstücke sind insoweit nur von der Nutzung für andere gemeinschaftliche Zwecke ausgenommen. Zulässig ist aber die Einräumung von Sondernutzungsrechten Siehe auch: Abstellplatz, Garten, Kfz-Stellplatzz Hauptversorgungsleitung Hauptversorgungsleitungen und Hauptentsorgungsleitungen, die der Ver- oder Entsorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Gas, Strom. Wärme, Wasser und Abwasser dienen. sind Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne des §5 Abs. 2 WEG dienen. Sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum und zwar auch dann, wenn sie im Sondereigentum stehende Räume durchqueren. nicht aber eigentliche Versorgungs- oder Ansch1uß1eitung für das betreffende Wohnungs- oder Teileigentum sind. Dienen Leitungen der Ver- oder Entsorgung nur eines Wohnungs- oder Teileigentums, gehören sie bis zum Anschluss an die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Hauptversorgungsleitung auch dann zum Sondereigentum, wenn sie sich im Sondereigentumsbereich eines anderen Wohnungseigentümers befinden (BayObLG. Beschl. v 8.9. 1988. 2 Z 55/87; vgl. auch BayQbLG, Beschl. ~ 2. 3. 1989. 2 Z 87/88. dort zur Sorgfaltspflicht des betreffenden Eigentümers hinsichtlich der Verhin- Seite 30 von 60 derung von Frostschäden an der Wasserzuleitung: abweichend zur Zuordnung zum Sondereigentum allerdings BayObLG, Beschl. v. 12. 1 1. 1992. 2Z BR 96/92. dort Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum von Energiezuleitungsrohren. die von der Steigleitung im Treppenhaus abzweigen und durch die Mauer des Treppenhauses zu einer Eigentumswohnung geführt werden: a.A. auch KG Berlin. Beschl. v 14 1 1 1988 ‘4 W 2933/88, dort Zuordnung von Wasser- und Entwässerungsleitungen zum Gemeinschaftseigentum, die von der Hauptleitung abzweigen. aber durch fremdes Sondereigentum führen, ehe sie die Zapfstelle im Sondereigentum des anderen Wohnungseigentümers erreichen; so auch OLG Stuttgart, Beschl. vom 14.11.1988. 8 W 252/87, dort Zuordnung einer von der Hauptwasserleitung; abgezweigten. separaten Zuleitung zum Gemeinschaftseigentum. die durch einen Leitungsschacht senkrecht durch mehrere Sondereigentumseinheiten geführt wird und nur ein Sondereigentum versorgt). Siehe auch: Anschlussleitung, Elektrizitätsleitung, Etagenheizung. Gasleitung, Installation, Wasserrohr Hauseingangstür Die Hauseingangstür ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzu-ordnen. Nutzungsregelungen, wie z.B. Abschließen zur Nachtzeit, können in der Hausordnung geregelt werden. Ein Beschluss reicht aus, um die jeweiligen Öffnungszeiten, die Sicherung durch elektronische Sprech- und Öffnungsanlagen sowie die Beseitigung eines Hebels an der Haustürschließanlage zu regeln, mit dem der Türschließmechanismus außer Funktion gesetzt wird (BayObLG, Beschluss v. 11.2.1982, 2 Z 44/81). Die Ausrüstung mit einer Sicherheitsschließanlage ist wegen der "verlorenen" Schlüssel heute nicht mehr zweckmäßig. Besser im zeitlichen Turnus den kostengünstigeren Normalzylinder mit Schlüssel wechseln. Siehe auch: Türen/Schließanlage Hausmeisterwohnung Die Hausmeisterwohnung in einer Wohnungseigentumsanlage ist im Regelfall gemeinschaftliches Eigentum, sofern nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist oder der Hausmeister gegebenenfalls Immobilien-Dittmann KG – Hausverwaltungen – Maximilianstr. 16, 53111 Bonn, Tel:. 0228-96 95 70, Fax: 96 95 720 Besuchen Sie uns doch einmal im Internet unter: www.dittmann-wohnungsverwalter.de
nicht selbst als Wohnungseigentümer Eigentümer des betreffenden Wohnungseigentums ist. Hauszugangsweg Hauszugangswege stehen grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum, weil an Grundstücksflächen Sondereigentum nicht begründet werden kann. Im Einzelfall zulässig ist aber die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einem Hauszugang, wenn dieser nur dem Zugang zu dem betreffenden Sondereigentum dient (BayObLG, Beschl. v. 17.5. 1985, 2 Z 144/84, dort zum Zugang und zur Verkehrssicherungspflicht an einem Zugangsweg in einer aus Einfamilienhäusern/Doppelhaushälften bestehenden Wohnungseigentumsanlage). Hebebühne Die Hebebühne einer Doppelstockgarage ist als konstruktiver Gebäudeteil im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum (OLG Düsseldorf, 22.03.1999, 3 Wx 12/99). Rechtlich unbedenklich ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach sämtliche Garageneigentümer einer Wohnungseigentumsanlage anteilig die Instandsetzungskosten zu tragen haben, die in Bezug auf einzelne Hebebühnen anfallen. Siehe hierzu: Doppelstockgarage — Heizungs— und Warmwassererfassungsgeräte Die Heizungs— und Warmwassererfassungsgeräte sind dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen. (OLG Karlsruhe vom 27. 8. 1986, 11 W 39/86; Bielefeld DWE 1990, 15; aA OLG Köln vom 31. 5. 1989, 16 Wx 25/89) Heizung Die Heizungsanlage einschließlich Heizungsraum, soweit nur die betreffende Wohnanlage mit Wärmeenergie versorgt wird gehört lt. RA. Bub zum gemeinschaftlichen Eigentum (BGH WuM 1990, 42); sondereigentumsfähig ist hingegen eine Heizungsanlage, die zugleich der Versorgung eines rechtlich selbständigen anderen Grundstücks dient (BGH NJW 1975, 688); Siehe auch: Heizungsanlage Heizkörper Seite 31 von 60 Heizkörper im Bereich des Sondereigentums sind nach (noch) herrschender Meinung als zu den Räumen gehörende Bestandteile gemäß §5 Abs. 1 WEG Sondereigentum, da sie ausschließlich der Wärmeversorgung des betreffenden Wohnungs-/ Teileigentums dienen. (OLG Hamburg, Beschluss v. 22.4.1999, 2 Wx 39/99, ZMR 1999 S. 502). Eine Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum durch Vereinbarung ist grundsätzlich zulässig, weil die Gesamtheizungsanlage in einem funktionalen Zusammenhang steht, der durch das — grundsätzlich unzulässige — Hinzufügen oder Entfernen einzelner Heizkörper gestört bzw. beeinträchtigt wird (zur unzulässigen Heizkörperentfernung vgl. Kap. 10.2.2.6, Heizkosten/Heizkörperentfernung). Deshalb ist nach hier vertretener Meinung auch eine Zuordnung der Heizkörper zum Gemeinschaftseigentum nicht auszuschließen (so jetzt wohl auch Müller, a.a. 0. Rz. 39). Weiterer Kommentar: Die Heizkörper im Sonder-/Teileigentum gehören eigentumsrechtlich - nach Abzweigung von der Hauptversorgungsleitung - zum Sondereigentum. Dennoch darf der einzelne Eigentümer "seinen" Heizkörper nicht entfernen oder verändern, da er in der Wärmebedarfsberechnung (Wärmemantel) des Gebäudes berücksichtigt ist. Eine Demontage verhindert die ordnungsgemäße Erfassung und Kostenverteilung zwischen den Eigentümern. Bekanntlich entzieht eine nicht beheizte Wohnung den umliegenden Wohnungen Wärme ("Wärmeklau"). Werden dennoch Heizkörper demontiert, kann für diese Räume eine Verbrauchsschätzung gemäß § 315 BGB vorgenommen werden. Entfernung Heizkörper: Die eigenmächtige Entfernung von Heizkörpern im Sondereigentum der Wohnungseigentümer ist zu einem ernsten Problem in Wohnungseigentümergemeinschaften geworden. Der Wunsch einzelner Eigentümer einen oder mehrere Heizkörper abzumontieren wird nicht selten ohne vorherige Information an die Verwaltung in die Tat umgesetzt. Spätestens bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung bzw. bei der Ablesung der Verbrauchswerte fällt dann dieser Umstand auf und führt regelmäßig zu Streit innerhalb der Gemeinschaft. Die Tatsache, dass die Heizkörper begrifflich eindeutig dem Sondereigentum zuzuordnen sind, verleitet den einzelnen Eigentümer oft zu der irrigen Annahme, er könne gemäß § 13 Abs. 1 WEG nach Belieben mit ihnen verfahren, diese also auch entfernen. Immobilien-Dittmann KG – Hausverwaltungen – Maximilianstr. 16, 53111 Bonn, Tel:. 0228-96 95 70, Fax: 96 95 720 Besuchen Sie uns doch einmal im Internet unter: www.dittmann-wohnungsverwalter.de
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