Gemeinschafts-/Sondereigentum - Immobilien Dittmann KG

Beachte (Kommentar Dr. Riecke):
Nicht jede dinglich unwirksame/nichtige Regelung
muss bedeutungslos sein. Die unwirksame
Bestimmung von Fenstern zum Sondereigentum
kann in Verbindung mit einer Kostentragungsregelung
in der Teilungserklärung (z.B. „Der Sondereigentümer
trägt die Kosten des Sondereigentums
im Sinne dieser Teilungserklärung") eine
Abbedingung des § 16 WEG beinhalten. (OLG
Hamm, 22.8.1991, MDR 1992, 258; LG Wuppertal,
14.7.1995, DWE 1997, 42)
Ein gerechtes Urteil: Fenster sollen
sogar etwas undicht sein
Sie haben schon richtig gelesen. Nicht jeder Luftdurchgang
an Fenstern berechtigt Ihren Mieter zur
Mietminderung. Im Gegenteil: Etwas Zug ist sogar
wünschenswert. Er vermeidet Schimmelpilz.
In einem Mietminderungsprozess erklärte der Sachverständige:
Wenn ältere Objekte dichtschließende Kunststoffenster
bekommen, die keinen Luftdurchgang ermöglichen,
führt dies zu mehr Luftfeuchtigkeit mit
Kondensatausfall an den Außenwänden des Mietobjekts.
Es folgt Schimrnelpilzbildung.„
Der Sachverständige empfahl sogar, bei neuen
Fenster- und Blendrahmen einen Teil der Gummidichtungen
zu entfernen. Nur so sei der ständige
Luftaustritt durch die Fenster gewährleistet.
Für Sie wichtig ist diese Sachverständigen-
Information aus 2 Gründen:
1. Ein geringfügiger Luftaustritt durch die Fenster
kann niemals einen Grund für eine Mietminderung
darstellen. Er dient dem Erhalt der Mieträume.
2. Das Gericht akzeptierte diese Argumentation
vorbehaltlos ganz ohne Wenn und Aber, lehnte
Somit auch die Forderung nach Mietminderung
ab.
Kommentar Volker Bielefeld:
Fensterrahmen und Fensterverglasung sind als
konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes
bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches
Eigentum (LG Lübeck, Beschl.
v. 1.7.1985, 7 1 365 /85; LG Darmstadt, Beschl.
v. 24.7.1986,5 T 1343/85; HansOLG Bremen,
Urt. v. 3.3.1987, 1 U 82/86; LG Hannover,
Beschl. v. 27.1.1988, 1 T 148/87).
Als Sondereigentum verbleiben insoweit nur der
Innenanstrich und die Beschläge sowie bei herkömmlichen
Doppel- (Kasten-) Fenstern die inne-
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ren Fensterflügel einschließlich Verglasung (so
wohl auch LG Lübeck, a. a. 0.: BayObLG, Beschl.
v. 3.12.1981,2 Z 80/80; vgl. auch KG Berlin.
Beschl. v. 15. 10. 1986, 24 W 1779/86, dort zur
Unzulässigkeit der Entfernung herkömmlicher
Doppelfenster als gemeinschaftliches Eigentum).
Soweit in Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen
Fenster zum Sondereigentum
„erklärt„ worden sind, sind diese Regelungen nichtig
(OLG Hamm. Beschl. v. 22.8.1991, 15W
166/91).
Es ist jedoch davon auszugehen, dass
eine insoweit rechtsunwirksam erfolgte
dinglichrechtliche Zuordnung
zum Sondereigentum umzudeuten ist
in eine Kostentragungsregelung mit der Folge, dass
die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung
der Fenster (Fensterrahmen. Fensterverglasung,
Außenanstrich) trotz der Zuordnung zum
Gemeinschaftseigentum von den jeweiligen Sondereigentümern
zu tragen sind, dies allerdings auch
immer nur im Rahmen einer mehrheitlichen Beschlussfassung
über die ordnungsmäßige Instandhaltung
und Instandsetzung (zustimmend insoweit
auch OLG Hamm, a.a.O.; vgl. auch LG Karlsruhe,
Beschl. v. 1.6. 1989, 11 T 85/89), dort zur
Überwälzung von Instandhaltungsmaßnahmen auf
die jeweiligen Sondereigentümer bei rechtsunwirksamer
Zuordnung von Blumentrögen zum Sondereigentum;
aA. Sauren, Wohnungseigentumsgesetz,
5.7).
Behebung von Glasschäden
in Wohnungseigentumsanlage
Grundsätzlich gehören, wie bereits erwähnt, in einer
Wohnungseigentumsanlage die Fenster zum
Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch dann, wenn
Isolierglasfenster trübe werden.
Allerdings können die Wohnungseigentümer hinsichtlich
Instandhaltung und Instandsetzung der
Fenster eine andere Regelung treffen und damit die
Zuständigkeit einzelner Wohnungseigentümer begründen.
Die Regelung wird gewöhnlich in der
Gemeinschaftsordnung getroffen, die Inhalt des
Sondereigentums wird.
Mit einem solchen Sachverhalt hat sich das Bayerische
Oberste Landesgericht im Beschluss vorn 3. 8.
2000 (Az. 2 Z BR 184/99) befasst. In dem konkreten
Fall oblag nach der Gemeinschaftsordnung die
Behebung von Glasschäden im Bereich der Eigentumswohnungen,
ohne Rücksicht auf die Ursache
des Schadens, dem Wohnungseigentümer. Nach
dem Sprachgebrauch und Wortsinn war auch das
Blindwerden einer zuvor durchsichtigen Glasscheibe
als Glasschaden zu verstehen, denn auch bei der
Eintrübung durch Feuchtigkeit verliert das Glas eine
wesentliche Eigenschaft und ist zu erneuern.
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