Gemeinschafts-/Sondereigentum - Immobilien Dittmann KG

Eine weitere Problematik besteht in der Unterscheidung
zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum,
wenn z.B. an einer gemeinsamen
Öldruckleitung mehrere Hebebühnen-
Sondereigentumsräumlichkeiten angeschlossen
sind und im Bereich dieses Hauptverteilungsleitungssystems
Sanierungsnotwendigkeiten auftreten.
Hebebühne der Doppelstockgarage
ist Gemeinschaftseigentum
1. Die Hebebühne einer Doppelstockgarage ist als
konstruktiver Gebäudeteil im Sinne von § 5 Abs. 2
WEG Gemeinschaftseigentum.
2. Rechtlich unbedenklich ist eine Regelung in der
Gemeinschaftsordnung, wonach sämtliche Garageneigentümer
einer Wohnungseigentumsanlage
anteilig die lnstandsetzungskosten zu tragen haben,
die in Bezug auf einzelne Hebebühnen anfallen.
OLG Düsseldorf, Beschluss v. 22.3.1999, Az.: 3
Wx 14 /99 auch OLG Hamm OLGZ 1983,1)
SACHVERHALT: Die Wohnungseigentumsanlage
ist mit einer Tiefgarage ausgestattet, die sowohl
über Einzeleinstellplätze als auch Doppelstockgaragen
verfügt. Die Doppelparker sind mit einer hydraulischen
Hebebühne ausgestattet. Hinsichtlich der
Instandhaltungspflichten enthält die Gemeinschaftsordnung
eine Bestimmung, wonach die Instandhaltung
der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile
und Einrichtung nur den Garageneigentümern
obliegt. Weiter würden die auf die Garagen
entfallenden Kosten durch die vorhandenen Einstellplätze
geteilt.
Im Laufe des Jahres wurden Reparaturen an den
Hebebühnen erforderlich, die Kosten wurden in der
Jahresabrechnung nicht auf alle Garageneigentümer
verteilt. sondern nur auf die unmittelbar betroffenen
Garageneigentümer — die Jahresabrechnung wurde
mehrheitlich genehmigt. Einer der kostenbelastenden
Eigentümer hat diesen Genehmigungsbeschluss
nunmehr angefochten.
ENTSCHEIDUNG:
Die Beschlussanfechtung Erfolg, die Kosten für die
Instandsetzung der Hebebühnen war in Übereinstimmung
mit der Gemeinschaftsordnung von allen
Garageneigentümern zu tragen, also nicht nur von
den „Doppelparkern„, deren Einstellplätze über eine
Hebebühne verfügten.
Der Verwalter ging hingegen davon aus, dass es
sich bei den Hebebühnen um Sondereigentum handelt.
Die Hebebühnen sind gemäß §~ 1 Abs. 5. 5
Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. Nach § 5
Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen
Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie
Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen
Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen,
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nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst
wenn sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden
Räume befinden. Zu beachten ist hierbei,
dass es sich bei der Bestimmung des § 5 Abs. 2
WEG um zwingendes Recht handelt.
Die Hebebühnen nun mögen zwar Einrichtungen
innerhalb im Sondereigentum stehender Räume
sein, da die überwiegende Rechtsmeinung davon
ausgeht. dass eine Doppelstockgarage ein „Raum„
i.S.v. § 3 Abs. 1 und 9 WEG ist. Das aber spielt
keine Rolle, da es sich bei den Hebebühnen um
konstruktive Teile des Gebäudes handelt. Denn Teil
eines Gebäudes. .‚der für dessen Bestand oder Sicherheit
erforderlich„ ist, kann auch ein konstruktiver
Teil nur eines Gebäudes sein.
So ist notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage
eine Einrichtung, die das Einstellen von
zwei Fahrzeugen auf einer Grundfläche ermöglicht,
die an sich nur für ein Fahrzeug groß genug ist,
demnach also die Hebebühne.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. die
Gemeinschaftseigentum betreffen, sind nach § 16
Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern anteilig
zu tragen. Vorliegend bestimmt die Teilungserklärung,
dass die Instandhaltung der zu den Garagen
gehörenden Gebäudeteile und Einrichtungen
nur den Garageneigentümern gemeinsam obliegt,
und dass die auf die Garagen entfallenden Kosten
durch die vorhandenen Einstellplätze zu teilen sind.
Die Regelung ist rechtlich nicht zu beanstanden, da
§ 16 Abs. 2 WEG abbedungen werden kann und der
hier gewählte Verteilungsschlüssel zweckmäßig
und gerecht ist.
PuR RÄT: Merke: § 5 Abs. 2 WEG ist zwingendes
Recht. Sind in der Teilungserklärung Gegenstände
zu Sondereigentum erklärt, die nach dem Gesetz
nicht Sondereigentum sein können oder ist es bei
der Begründung in der Teilungserklärung nicht eindeutig
erkennbar beschrieben, so entsteht kein Sondereigentum.
es verbleibt vielmehr beim gemeinschaftlichen
Eigentum.
Siehe auch: Garagen
Einbauschränke
Eingebaute Wandschränke sind
lt. Kahlen regelmäßig Gegenstand
des Sondereigentums.
Ausnahmen kommen in Betracht,
wenn die Einbauschränke
zugleich konstruktive Teile des Gebäudes sind.
Siehe auch: Wandschränke
Eingangshalle
Gemeinschaftlich benützte Eingangshallen sind lt.
Kahlen zwingend Teil des gemeinschaftlichen Ei-
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