Gemeinschafts-/Sondereigentum - Immobilien Dittmann KG

Bestandteil gemeinschaftliches Eigentum (vgl.
hierzu auch AG Pforzheim, Beschl. v. 27.5. 1994,
2 UR 11)/94, dort auch zum Gemeinschaftseigentum
an den Innenseiten einer Briefkastenanlage).
Anspruch des Mieters:
Verfügt die Wohnung über keinen separaten Briefkasten,
ist der Mieter zur Montage eines Briefkastens
außerhalb der Wohnungstüre berechtigt, wobei
dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Platzes
obliegt.
Dies gilt nicht, wenn eine Hausbriefkastenanlage
der Deutschen Post AG vorhanden ist. In diesem
Fall hätte der Mieter auch keinen Anspruch gegenüber
der Post auf Zustellung in den Wohnungsbriefkasten
(OVG Berlin, ZMR 1972, 141). Nach
einem Urteil des LG Mannheim (11.03.1976, Az.: 4
S 145/75, WM 76, 231) ist nicht nur der Mieter zur
Montage eines eigenen Briefkastens berechtigt,
sondern der Vermieter auch verpflichtet, dem Mieter
einen separaten Briefkasten zur Verfügung zu
stellen.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Hauseingangsbereich
eines Mehrfamilienhauses Hausbriefkästen
zu installieren, wenn der Postbedienstete
durch geeignete Vorrichtungen (z. B. Türeinwurf,
Wohnungsbriefkasten) in der Lage ist, die Post für
jede Wohnung direkt zuzustellen (AG Flensburg
08.08.1995, Az.: 68 C 773/94, WM 1996, 215).
Ist das Innere eines Briefkastens Gemeinschaftseigentum
oder Sondereigentum?
§ 5 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 4
WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG
1. Das Amtsgericht
Pforzheim musste sich mit einer
rechtlich und tatsächlich pikanten Sache beschäftigen:
Das Innere eines im gemeinschaftlichen Flur gelegenen
Briefkastens einer Miteigentümerin war offensichtlich
von unbekannter Person mit Kot beschmiert
worden. Die Eigentümerin als Antragstellerin
verklagte vor dem Wohnungseigentumsgericht
die Gemeinschaft auf Verpflichtung, die Verwaltung
anzuweisen, nach Einholung von Vergleichsangeboten
im Namen der Gemeinschaft, Auftrag an
eine Reinigungsfirma zu erteilen und den Briefkasten
von den (eingetrockneten) Kotresten zu reinigen.
2. Das Amtsgericht hat diesen Verpflichtungsantrag
bestätigt (unter Hinweis auf § 21 Abs.
4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG) und ausgeführt, dass der
streitgegenständliche Briefkasten (auch soweit
dessen Innenseite betroffen sei) zum gemeinschaftlichen
Eigentum gehöre, da er sich nicht in den
zum Sondereigentum der Antragstellerin gehörenden
Räumen, sondern im gemeinschaftlichen Treppenhaus
befinde. Auch wenn ein Briefkasten nur
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dem betreffenden Sondereigentum diene, würde er
nur dann auch zum Sondereigentum gehören, wenn
dies ausdrücklich in der Teilungserklärung bestimmt
wäre, was vorliegend nicht der Fall sei.
Allein der Umstand, dass eine Anlage oder Einrichtung
im Bereich des Gemeinschaftseigentums lediglich
einem Sondereigentum diene, mache eine
solche Anlage oder Einrichtung noch nicht zum
Sondereigentum. Zwar sei es im Interesse einer
möglichst sparsamen Verwaltung grundsätzlich jedem
Wohnungseigentümer zuzumuten, die normale
Innenreinigung des ihm zugeordneten Briefkastens
selbst durchzuführen, so dass insoweit einer Gemeinschaft
keine Kosten entstünden. Dies gelte aber
im vorliegenden Fall nicht. Durch den eingenommenen
Augenschein des Gerichts sei bewiesen,
dass sich im streitgegenständlichen Briefkasten insbesondere
im Klappenbereich noch eingetrocknete
Kotreste befänden; die Beseitigung dieser Verschmutzungen
von Hand sei entweder gar nicht oder
jedenfalls nur durch einen unzumutbaren Aufwand
seitens der Antragstellerin möglich. Aus diesem
Grund seien die Antragsgegner antragsgemäß
zu verpflichten, die Verwaltung entsprechend
durch Eigentümerbeschluss anzuweisen.
In diesem Zusammenhang führte dann das Gericht
noch aus, dass zur Klarstellung darauf hingewiesen
werde, dass dieser Beschluss als zustandegekommen
fingiert werde, wenn der vorliegende Gerichtsbeschluss
rechtskräftig sei (§ 45 Abs. 3
WEG, § 894 ZPO).
3. Entschieden wurde auch, dass die Gerichtskosten
sowie die der Antragstellerin durch
die Beweisaufnahme entstandenen außergerichtlichen
Kosten die Antragsgegner als Gesamtschuldner
zu tragen hätten und i.Ü. keine außergerichtliche
Kostenerstattung stattfinde; hinsichtlich der
anwaltlichen Beweisgebühr und entsprechender Erstattung
wurde dies damit begründet, dass das
Bestreiten des Antragsgegnervertreters angesichts
der eindeutigen und von ihm jederzeit überprüfbaren
Sachlage mutwillig gewesen sei. Der Geschäftswert
wurde auf 253 DM festgesetzt.
(AG Pforzheim, Beschluss v. 27. 5. 1994, Az.: 2
UR II 9/94 WEG)
Anmerkung:
Da sich ähnliche böswillige Briefkastenverschmutzungen
leider aus mir bekannten Fällen offensichtlich
zur Zeit häufen (strafrechtliche Sachbeschädigung
und Beleidigung unter dem Deckmantel der
Anonymität), ist natürlich primär zu fragen, ob das
Innere eines Briefkastens in einer Wohnanlage tatsächlich
ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehört,
also nicht nur die Außenseiten einer Briefkastenanlage
in gemeinschaftlichen Raumflächen oder
integriert in gemeinschaftlichen Hausaußenwänden.
Dies dürfte mit der Entscheidung des Amtsgerichts
Pforzheim zu Recht anzunehmen sein, wenn hier
nicht ausdrücklich auch dieser kleine Innenraum
zumindest über Beschrieb in einer Teilungserklä-
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