Immobilienverkauf ist Vertrauenssache NOWAK IMMOBILIEN AG

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Aktuelle Tipps und Informationen BAU, UMBAU, RENOVIERUNG Nach der EnEV 2009 kommt die noch strengere EnEV 2012 Sowohl als Bauherr, als auch als Immobilienbesitzer muss man sich in Deutschland mit einer Flut von Gesetzen und Vorschriften herumschlagen, die sich teils immer wieder rasch ändern. Dazu gehört unter anderem auch die Energie-Einspar-Verordnung (EnEV), deren Erstausgabe von 2002 bereits mehrfach angepasst wurde und die heuer schon wieder verschärft wird. Doch warum ändert sich die EnEV schon wieder? Deutschland novelliert heuer die EnEV 2009, weil damit die von der EU vorgegebene Richtlinie für energieeffiziente Gebäude von 2010 umgesetzt werden soll. Diese erlaubt ab 2021 - bei öffentlichen Gebäuden sogar bereits ab 2019 - nur noch Passiv- und Nullenergie-Neubauten. Ferner werden ener gieeffiziente größere Sanierungen im Bestand gefordert. Die EnEV 2012 ist also ein weiterer ein Schritt in diese Richtung. ‚Fast-Nullenergiehaus‘ bald standard Fachleute, Bauherren, Investoren und Verwalter sind also gefragt, denn sie müssen die Anforderungen der EnEV 2012 rechtzeitig kennen. Mit der EnEV 2012-2020 werden Fast- Nullenergiegebäude zum Standard! Ab 2020 sollen dann alle Neubauten in der gesamten EU - so zumindest die Vorgabe - fast keine Energie mehr benötigen für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung. Diesem speziellen Thema gilt innerhalb der Richtlinie der neue Artikel 9 ‚Fast-Nullenergiegebäude‘. Dabei handelt es sich um Gebäude mit einer sehr hohen Gesamtenergieeffizienz, die gemäß des Anhangs I der Richtlinie (Allgemeiner Rahmen für die Berechnung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) bestimmt wird. Der fast nicht vorhandene oder äußerst geringe Energiebedarf sollte dann auch noch möglichst durch Energie aus erneuerbaren Energiequellen – auch am Standort oder in der Nähe des Gebäudes erzeugt – gedeckt werden. Das Problem der ständig neuen Auflagen: Der Staat fordert die energetische Gebäudesanierung, statt sie zu fördern. Die Hausbesitzer müssen sich nun also auf neue Auflagen einstellen: Die Dämmung des Eigenheims soll Berichten zufolge Pflicht, alte Heizkessel ausgetauscht und durch ökologischere Modelle ersetzt werden - und das natürlich auf eigene Kosten. Nun bleibt abzuwarten, wie ‚bürgerfreundlich‘ die Regierung beschließt, dass die energetische Sanierung von Privathäusern samt Wärmedämmung bald zur Pflicht wird. Klar ist natürlich: Schlecht gedämmte Häuser - und das sind fast alle aus dem Bestand vor 16 6 den 1990-er Jahren - sind wahre Energiefresser und bieten dadurch ein riesiges Einsparpotential. Die Bundesregierung will deshalb wohl wieder eine Vorreiterrolle in der EU übernehmen und die energetische Sanierung zu einem Eckpfeiler der Energiewende machen. Bis zum Jahr 2050 soll der Energieverbrauch in Gebäuden um 80 Prozent (!) sinken. Doch dieses Projekt kommt nur langsam voran: „Die Bürger kaufen eher neue Küchen oder lassen das Bad renovieren“, klagt der Chef der Deutschen Energie-Agentur (Dena), Stephan Kohler. Doch viele Hausbesitzer sind skeptisch, ob sich die teuren Sanierungsmaßnahmen auch wirklich rechnen: Im letzten Jahr (2011) wurden nur insgesamt 0,8 bis 0,9 Prozent der Häuser saniert. Dies ist erheblich weniger als die Vorgabe. Der Versuch, die ungeliebte und meist teure Sanierung über Steuererleichterungen attraktiver zu machen, scheiterte leider Anfang Februar vorerst im Bundesrat. Auch für zinsgünstige Renovierungskredite will die Bundesregierung weniger Geld ausgeben als ursprünglich geplant. Jetzt will das Umweltministerium einem Pressebericht zufolge das Problem durch Auflagen lösen und Druck auf die Hausbesitzer machen: Sie sollen künftig stärker in die Pflicht genommen werden, um die von der Bundesregierung großzügig angestrebten Klimaziele und die nötigen Einsparungen für die Energiewende zu erreichen. Wie die ‚Bild‘- Zeitung unter Berufung auf ein Arbeitspapier des Umweltministeriums berichtet, sollen demnächst die Auflagen bei der Dämmung von Wänden, Dächern und Fenstern, die bereits für Neubauten und öffentliche Gebäude gelten, auch auf ältere Privathäuser ausgeweitet werden! Die logische Folge: Für Hausbesitzer könnte dies teuer werden. Sanieren bald auch für Altbauten Pflicht Im Detail bedeutet das: Bei größeren Renovierungsarbeiten könnten nun auch die Besitzer bereits bestehender privater Eigenheime zu umfangreichenden Dämmungsmaßnahmen verpflichtet werden. Im Gespräch ist dem Bericht zufolge auch eine stufenweise Verschärfung der Abgasnormen für bestehende Heizkessel, so dass mehr alte Anlagen ausgetauscht werden müssten. An diesen Austausch sollen demnach ebenfalls umfangreiche Auflagen zur Gebäudedämmung geknüpft werden. Zudem sollen die Eigentümer beim Austausch des zentralen Wärmeerzeugers oder Heizkessels verpflichtet werden, einen Anteil von zunächst mindestens zehn Süddeutsche Immobilien Börse e.V. Die Die richtige richtige Entscheidung Prozent ihres Wärme- oder Kälteenergiebedarfs durch erneuerbare Energien zu decken. Dies könne beispielsweise durch den Zukauf von Ökogas geschehen oder die Einspeisung aus einer Solaranlage. Eine Sprecherin von Umweltminister Norbert Röttgen (CDU) betonte, in dem zitierten ‚Erfahrungsbericht zum Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz‘ würden keinerlei Festlegungen getroffen. Es sei noch völlig unklar, wie und zu welchem Zeitpunkt das seit 2009 geltende Wärmegesetz reformiert werden soll. Die Immobilienbranche kritisierte die Gedankenspiele des Ministeriums scharf: „Mit den hohen Anforderungen der Energieeinsparverordnung an die Energieeffizienz von Wohngebäuden ist die Grenze des Leistbaren bereits erreicht“, erklärte der Vorsitzende der Bundesvereinigung der Immobilienwirtschaft, Axel Gedaschko. Sollten die Pläne des Ministeriums umgesetzt werden, könnte dies für viele Hausbesitzer teuer werden: „Bei vielen alten Häusern ist quasi noch nichts gedämmt“, so der Geschäftsführer des Immobilieneignerverbands ‚Haus und Grund‘, Stefan Walter, in einem Interview mit ‚stern.de‘. Auf eine Wertsteigerung der Immobilie durch die Sanierung könne man nicht überall hoffen. „In manchen Regionen haben wir schrumpfende Wohnungsmärkte, da bekommen sie ihre Investitionskosten beim Verkauf nicht wieder herein.“ Noch strenger ab 2012 Ab 2012 wird‘s nun noch einmal schärfer: Damit die EnEV künftig auch wirklich eingehalten wird, führt der Gesetzgeber eine ‚Unternehmererklärung‘ ein. Mit dieser bestätigt der Unternehmer verbindlich gegenüber dem Eigentümer, dass die EnEV bei der baulichen oder anlagentechnischen Modernisierung von Altbauten eingehalten wurde. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften bei Heizungsanlagen wird durch Sichtkontrollen der Bezirks-Schornsteinfegermeister überwacht. Sogar Ordnungsgelder schreibt die neue EnEV vor! Für 2012 ist nun eine erneute Senkung des Energiebedarfs und eine Änderung der EnEV in ähnlicher Höhe vorgesehen, um so die Ziele des Klimaschutzpakets der Regierung zu erreichen. Werden die Verordnungen wie geplant umgesetzt, muss in drei Jahren die energetische Qualität jedes Neubaus etwa einem heutigen „KfW Energiesparhaus 40“ entsprechen. Quelle: stern.de
RECHT Immobilienkauf: auf monatliche Nebenkosten achten! Allgemein bekannt ist die Tatsache, dass etwa beim Kauf einer Eigentumswohnung auch Kaufnebenkosten anfallen. Darüber hinaus jedoch dürfen aber auch die laufenden Nebenkosten nicht übersehen werden, die dann später regelmäßig anfallen. Sie sind in der Regel für einen Selbstnutzer höher, als für einen Mieter, da der Besitzer und Selbstnutzer anders als Mieter sämtliche Nebenkosten tragen muss. Während der Vermieter seinem Mieter nur Nebenkosten berechnen darf, die die Betriebskostenverordnung beinhaltet, zahlt der selbst nutzende Wohnungseigentümer auch die Kosten für die Hausverwaltung, die Instandhaltungsrücklagen sowie sämtliche außer der Reihe anfallenden Reparaturen, für die die gebildeten Rücklagen nicht ausreichen. All diese zusätzlichen Belastungen sollten auf jeden Fall bereits vor dem Immobilienkauf einkalkuliert werden. Die Höhe der Kosten für die Hausverwaltung ist regional recht unterschiedlich. Sie hängt auch davon ab, ob es sich um ein kleineres Gebäude mit nur wenigen Wohnungen oder um eine große Wohnanlage handelt. Vielfach liegen sie bei 15 bis 40 Euro im Monat pro Wohneinheit. Sehr unterschiedlich ist auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage. In manchen Wohnanlagen erfolgt gar keine Rücklage, in anderen nur ein paar Cent pro Quadratmeter und Monat. In anderen Anlagen hingegen beträgt die Rücklage einen Euro oder noch mehr. Fehlende Hausverwaltungskosten oder geringe Instandhaltungsrücklagen sind durchaus negativ zu werten. Fehlen die Hausverwaltungskosten gänzlich, kann dies bedeuten, dass entweder die Eigentümergemeinschaft selbst oder in deren Auftrag ein bestimmter Eigentümer die Verwaltung übernimmt. Diesen fehlt allerdings häufig die nötige Fachkenntnis und damit sind Chaos und Streit bereits vorprogrammiert. Wird hingegen keine Instandhaltungsrücklage gebildet, wirkt sich dies im Falle größerer Reparaturen oder Sanierungsarbeiten negativ aus, denn wenn dann einige der Eigentümer der Gemeinschaft nicht anteilig die Kosten übernehmen wollen, stehen unter Umständen dringend nötige Arbeiten auf der Kippe. Im schlimm- sten Fall verfällt das Anwesen im Lauf der Zeit und verliert damit an Wert. Wenn Sie sich also für den Kauf einer Eigentumswohnung interessieren, sollten Sie sich daher unbedingt auch informieren, wie hoch die bislang gebildete Instandhaltungsrücklage ist. Diese wird nämlich - was viele nicht wissen - mit dem Kauf der Immobilie automatisch miterworben. Beträge von zehn bis 20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sind schon ganz passabel. Noch höhere Summen bilden natürlich ein komfortables Sicherheitspolster im Fall größerer Reparaturen oder Sanierungen. Eine Einsichtnahme in die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre hilft bei der Einschätzung, ob die Hausverwaltung gut arbeitet und ob die Eigentümergemeinschaft sich einig ist. Wohnung zu klein? Geld zurück! Wenn der Verkäufer einer Altbauwohnung im Vertrag dem Käufer eine bestimmte Wohnfläche zusichert, so darf er dabei nicht zu sehr zu seinen Gunsten schwindeln. Ist nämlich die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner als im Vertrag beschrieben, so kann der Käufer den anteiligen Kaufpreis zurückfordern (Landgericht Nürnberg-Fürth, Az.: 12 O 4999/09). Der konkrete Fall: Eine Immobilienkäuferin erwarb von einem Bauträger eine sanierte Eigentumswohnung zu einem Preis von 115.000 Euro einschließlich Galerie und Balkon. Gemäß Vertragstext musste die Wohnung über eine Gesamtfläche von 54 Quadratmeter verfügen. Die Realität jedoch sah anders aus. Wie die Käuferin später herausfand, waren es nur 40 Quadratmeter! Einer geforderten nachträglichen Minderung des Kaufpreises wollte der Bauträger nicht zustimmen. Laut Vertrag sollten näm- Süddeutsche Immobilien Immobilien Börse e.V. Die richtige richtige Entscheidung Entscheidung Aktuelle Tipps und Informationen Nebenkosten, Wohnungsgröße und arglistige Täuschung lich Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln insbesondere hinsichtlich der Wohnungsgröße ausgeschlossen sein. Doch die Richter sahen das ganz klar anders: Sie verurteilten den Bauträger als Verkäufer dazu, insgesamt 28.000 Euro vom Kaufpreis an die Käuferin zurückzuzahlen. Begründung: Die Wohnfläche ist ein zentrales Beschaffenheitskriterium einer Wohnung und bestimmt maßgeblich deren Wert. Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent der Wohnfläche liegt daher eindeutig ein Sachmangel vor und der Käufer kann den Kaufpreis mindern. Nasser Keller verschwiegen: Kaufvertrag ist anfechtbar! Beim Immobilienverkauft ist Ehrlichkeit Pflicht. So kann zum Beispiel ein Kaufvertrag angefochten werden, wenn ein nasser Keller verschwiegen wurde. Der Käufer eines alten Hauses sollte zwar immer damit rechnen, dass der Keller des Anwesens etwas feucht ist. Wenn jedoch der Verkäufer allein für die Besichtigung rein optische Renovierungen vornimmt, um vorzutäuschen, die Räume seien trocken, liegt eine arglistige Täuschung vor. Aus diesem Grund kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten und rückabwickeln (Saarländisches Oberlandesgericht, Az.: 4 U 90/08). Im vorliegenden Fall sanierte der Verkäufer eines alten Gebäudes die sehr feuchten Kellerräume nur oberflächlich. Er ließ neuen Putz aufbringen, frische Farbe auftragen und ein Trocknungsgerät einsetzen. All dies ließ den äußerst sanierungsbedürftigen und nassen Keller kurzfristig intakt erscheinen. Weder der Makler noch der Käufer schöpften daher Verdacht. Bereits kurz nach Abschluss des Kaufvertrags jedoch wurden für den Immobilienkäufer immer mehr die rasch zunehmenden massive Feuchtigkeitsschäden erkennbar. Verärgert focht er den Kaufvertrag an und verlangte eine Rückabwicklung des Immobilienkaufs. Dies tat er zu Recht, urteilte das Oberlandesgericht. Der Verkäufer sei nämlich verpflichtet gewesen, den Kaufinteressenten noch vor der Kaufentscheidung über den Schaden aufzuklären. Mehrere Zeugen bestätigten die starke Durchfeuchtung der Wände vor der kosmetischen Renovierung. Daher sahen die Richter seitens des Verkäufers eine arglistige Täuschung als erwiesen an. Quelle: Immowelt 17 7
Seite 1 und 2: AUSGABE FRÜHJAHR 2012 INHALT: Wohn
Seite 3 und 4: Sie verwalten - wir versichern. Die
Seite 5 und 6: 1614 - 971-06 LKR: GAP Alpengarten
Seite 7 und 8: 2557 - 397 LKR: FFB-Maisach Maisach
Seite 9 und 10: 2055 - 2965 LKR: WM-Penzberg Neubau
Seite 11 und 12: 45136 - 00317 LKR: FS-Moosburg Baug
Seite 13 und 14: Architektonische Gesamtkonzepte, be
Seite 15: v RECHT Wussten Sie das? Ein Baumha
Seite 19 und 20: KONTAKT / ABONNEMENT Haben Sie Frag

Immobilienverkauf ist Vertrauenssache NOWAK IMMOBILIEN AG

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?