Mieterhöhungen nach energetischen Sanierungen - Anne-Krischok.de

BÜRGERSCHAFT
DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 19/3589
19. Wahlperiode 21.07.09
Schriftliche Kleine Anfrage
der Abgeordneten Andy Grote und Anne Krischok (SPD) vom 14.07.09
und Antwort des Senats
Betr.:
Mieterhöhungen nach energetischen Sanierungen: Wie kann verhindert
werden, dass die Investitionen in den Klimaschutz für einkommensschwache
Haushalte zu unbezahlbaren Mieten führen
Investitionen in den Umweltschutz können bei der Vermietung von Wohnungen
zu ungewollten Folgen führen: Die Modernisierungsumlage gestattet es
den Vermietern, die – politisch gewollten – Investitionen in die energetische
Sanierung von Gebäuden mit 11 Prozent der Investitionssumme pro Jahr
zeitlich unbegrenzt auf den Mieter umzulegen. Der Einbau von neuen Heizungsanlagen,
Isolierung von Fenstern und Fassadendämmung in Mehrfamilienhäusern
ist außerordentlich kostenintensiv. Entsprechend drastisch können
die anschließenden Mieterhöhungen ausfallen.
Energetische Sanierung und Modernisierung sind aus Gründen des Klimaschutzes
unumgänglich. Der Senat unterstützt dies mit erheblichen Fördermitteln.
Dennoch besteht die Gefahr, dass es insbesondere einkommensschwachen
Haushalten aufgrund entsprechender Mietsteigerungen immer
weiter erschwert wird, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum in Hamburg
zu finden.
Vor diesem Hintergrund fragen wir den Senat:
Der Senat beantwortet die Fragen teilweise auf der Grundlage von Auskünften der
Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK), von SAGA GWG sowie von
team.arbeit.hamburg (t.a.h.) wie folgt:
1. Kam es nach Kenntnis des Senats vor, dass Mieterinnen und Mieter
aufgrund energetischer Modernisierungsmaßnahmen sich gezwungen
sahen, aufgrund gestiegener Mietkosten einen Wohnungswechsel vorzunehmen
Wenn ja, was für Folgerungen zieht der Senat hieraus bezüglich einkommensschwacher
Haushalte
Der Senat hat sich hiermit nicht befasst.
2 Gibt es für einkommensschwache Haushalte rechtliche Möglichkeiten,
dieser Sanierung zu widersprechen, wenn deren Miete nach der Instandsetzung
für diese nicht mehr tragbar ist
Ja, Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache – wie zum Beispiel energetische
Sanierungen – können Mieter nach § 554 Absatz 2 BGB im Rahmen der Härtefallregelung
ablehnen.

Drucksache 19/3589
Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 19. Wahlperiode
3. Wie ist diesbezüglich die Praxis der SAGA GWG Inwieweit berücksichtigt
diese die etwaigen Befürchtungen bei den Mieterinnen und Mietern
Siehe Drs. 19/2123.
4. Sind dem Senat Fälle bekannt, in denen die ARGE nach einer entsprechenden
Sanierung die erhöhte Miete nicht mehr getragen hat und die
Bewohner aufgefordert hat, sich um preiswerteren Wohnraum zu bemühen
Wenn ja, welche und wie viele Bitte seit 2005 aufzählen.
Wenn nein beziehungsweise wenn eine entsprechende Senatsbefassung
noch nicht stattgefunden hat: Wie sieht aus Sicht der zuständigen
Fachbehörden der entsprechende rechtliche Ermessungsspielraum aus
Bitte ausführen.
Die zur Beantwortung benötigten Daten werden nicht gesondert statistisch erfasst.
Eine Einzelauswertung im Hinblick auf die Fragestellung ist in der für die Beantwortung
einer Schriftlichen Kleinen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit mit vertretbarem
Verwaltungsaufwand nicht möglich. Im Übrigen hat sich der Senat hiermit nicht
befasst.
Hinsichtlich des rechtlichen Ermessensspielraums im Falle von Modernisierungen
sind die Fachanweisungen der zuständigen Behörde zu den Höchstwerten bei den
Kosten der Unterkunft vom 1. Juli 2007 (zuletzt geändert am 26. Mai 2009) zu beachten
(abzurufen unter http://www.hamburg.de/fvuh-kategorie/).
5. Bekommen Mieterinnen und Mieter der SAGA GWG, die aufgefordert
worden sind, eine modernisierungsbedingt höhere Miete zu zahlen,
zuvor für ihre Wohnung beziehungsweise ihr Reihenhaus eine Aufstellung,
aus der im Einzelnen hervorgeht, welche Arbeiten an ihrer Wohneinheit
durchgeführt worden sind
Wenn nein, warum nicht
Die Mieter erhalten von SAGA GWG mit den Mieterhöhungsschreiben eine solche
Aufstellung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben. Eine vorherige Übersendung
ist nicht erforderlich, da das Modernisierungsankündigungsschreiben bereits über
Art und Umfang der Maßnahme informiert.
6. Wie stellen SAGA GWG sicher, dass die Mieterinnen beziehungsweise
Mieter nicht mehrfach für Modernisierungsmaßnahmen aufkommen sollen,
beispielsweise weil eine Fenstermodernisierung auf Kosten der Mieterinnen/Mieter
bereits in der Vergangenheit durchgeführt worden ist und
nun erneut umgelegt wird
SAGA GWG führt vor Modernisierungsmaßnahmen umfängliche Bestandsaufnahmen
und Begehungen der betroffenen Objekte durch.
7. In der Drs. 19/2485 vom 10.03.2009 führt der Senat aus, dass betroffene
Mieter vor der Modernisierung ein Ankündigungsschreiben mit Informationen
entsprechend § 554 Absatz 3 BGB erhalten haben.
Welche Informationen sind hier im Einzelnen weiter gegeben worden
Den betroffenen Mietern wurde durch SAGA GWG jeweils die Art der Maßnahme,
der voraussichtliche Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende
Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt.
8. In der Drs. 19/2485 vom 10.03.2009 führt der Senat aus, dass die anfallenden
Modernisierungskosten „angemessen“ nach Wohnfläche gemäß
§ 559 BGB verteilt werden.
Nach welchem Kriterium bemisst sich hier die „Angemessenheit“ genau
und wie definieren die zuständigen Behörden in Hamburg diesen Begriff
in ihrer Verwaltungspraxis
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Die angemessene Verteilung der Modernisierungskosten gemäß § 559 Absatz 2
BGB erfolgt bei SAGA GWG entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und unter
Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung.
Da die Regelung des § 559 Absatz 2 BGB und deren Umsetzung die Vertragsausgestaltung
zwischen Vermieter und Mieter betrifft, hat die für das Wohnungswesen
zuständige Behörde insoweit keine eigene Verwaltungspraxis.
9. Werden hier auch soziale Aspekte beziehungsweise die Einkommen der
Haushalte berücksichtigt
Wenn ja, wie und seit wann
Wenn nein, warum nicht
Nein. Nach Mitteilung von SAGA GWG werden von der Rechtsprechung Umlageschlüssel
als unbillig und damit unrechtmäßig angesehen, die bei der Verteilung der
Kosten auf das Einkommen der Mietparteien oder an deren soziale Aspekte abstellen.
Im Übrigen siehe Drs. 19/2123.
10. § 554 BGB schränkt im Absatz 2 die Duldung der Mieterhöhungen von
§ 559 BGB dahingehend ein, dass der Mieter entsprechende Maßnahmen
nicht zu dulden hat, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder
einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde,
die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters
und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.
Wie berücksichtigt die SAGA GWG dies in ihrer Vermietungspraxis
Die Praxis von SAGA GWG entspricht auch im Hinblick auf die Härtefallregelung des
§ 554 Absatz 2 BGB den gesetzlichen Vorgaben. Im Übrigen werden die Mieter
schon bei Vertragsabschluss über bereits beschlossene bevorstehende Modernisierungen
informiert, damit sie diesen Aspekt in ihrer Mietentscheidung mit berücksichtigen
können. Siehe auch Drs. 19/2123.
11. Beabsichtigt und/oder plant der Senat eine Bundesratsinitiative, um hier
die rechtlichen Regelungen zugunsten der Mieter zu verbessern
Wenn ja, wann und welche
Wenn nein, warum nicht
Der Senat hat sich hiermit nicht befasst.
12. Welche Fördermöglichkeit für energetische Sanierungen existieren derzeit
bei der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt und welche bei
der KfW Inwieweit sind Förderprogramme beider Institute miteinander
kombinierbar
Für die Energetische Sanierung von Mietwohnungen bestehen folgende Fördermöglichkeiten:
Hamburger
Förderung
WK-
Modernisierungsprogramm
A
WK-
Modernisierungsprogramm
B
Förderziel Förderung Bindung
Förderung
energiesparenden
Maßnahmen
Förderung umfassender
Modernisierungsmaßnahmen
0,20 € bis 0,50 € je eingesparte
Kilowattstunde
Jahresheizenergie pro
m 2 Nutzfläche im Jahr
(KWh/m 2 a), als Zuschuss
über einen Zeitraum
von 6 Jahren.
50 % der Förderfähigen
Baukosten maximal 350
€ je m 2 Wohnfläche als
Zuschuss über einen
Zeitraum von 9 Jahren.
keine
10 Jahre
Mietpreis- und
Belegungsbindungen
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Drucksache 19/3589
Hamburger
Förderung
WK-
Modernisierungsprogramm
D
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Förderziel Förderung Bindung
Förderung umfassender
Modernisierungsmaßnahmen
in Sanierungsgebieten
Baukosten und Mietzuschuss
werden im Rahmen
der förderfähigen
Baukosten ermittelt. Die
Förderintensität liegt bei
50 – 75 % der förderfähigen
Baukosten.
12, 15, 18
oder 21 Jahre
Mietpreisund
Belegungsbindungen.
Je höher die
Förderung,
desto länger
die Bindung
Bundesförderung
durch die
Kreditanstalt für
Wiederaufbau
(KfW)
Energieeffizient
Sanieren
Förderziel Förderung Bindung
Förderung
energiesparenden
Maßnahmen
Einzelmaßnahmen, KfW-
Effizienzhaus 70 oder 100
bezogen auf die EnEV
2007 als subventioniertes
Darlehen
keine
Die Kombination der WK-Modernisierungsprogramme mit der KfW-Förderung ist
zulässig, sofern die Summe aus Krediten, Zuschüssen und Zulagen die Summe der
Aufwendungen nicht übersteigt.
13. Von welchen durchschnittlichen Investitionsbedarfen zur Erreichung welches
energetischen Standards geht der Senat beim Zuschnitt seiner Förderprogramme
pro Quadratmeter aus
14. In welchem Umfang können die Modernisierungskosten durch die zur
Verfügung gestellten Fördermittel nach Kalkulation des Senats ausgeglichen
werden (Euro/m 2 )
WK-Modernisierungsprogramm A
Bei der Förderung nach dem WK-Modernisierungsprogramm A wird der energetische
Standard nicht nach Baukosten pro m 2 gefördert, sondern nach der relativen
und absoluten Reduktion des Jahresheizwärmebedarfs KWh/m 2 /a gemäß Hamburger
Energiepass.
Der durchschnittliche Investitionsbedarf für die energetische Modernisierung beträgt
derzeit circa 330 Euro/m 2 .
Der durchschnittliche Barwert der Förderung für die energetische Modernisierung
beträgt derzeit circa 45 Euro/m 2 , das entspricht einem Förderanteil von circa 14 Prozent.
WK-Modernisierungsprogramm B
Bei der Förderung nach dem WK-Modernisierungsprogramm B wird zusammen mit
der Ausstattungsverbesserung auch der energetische Standard nach förderfähigen
Baukosten je m 2 Wohnfläche gefördert. Voraussetzung ist, dass der Jahresheizwärmebedarf
nach der Modernisierung kleiner ist als 100 KWh/m 2 /a.
Der durchschnittliche Gesamtinvestitionsbedarf beträgt 660 Euro/m 2 , der davon auf
die energetische Modernisierung entfallende Anteil beträgt derzeit circa 220 Euro/m
2 .
Der durchschnittliche Barwert der Förderung für die energetische Modernisierung
beträgt derzeit circa 70 Euro/m 2 , das entspricht einem Förderanteil von circa 32 Prozent
für die energetische Modernisierung.
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WK-Modernisierungsprogramm C
Unter C verweist die WK-Förderrichtlinie für die Programme zur Modernisierung von
Mietwohnungen auf das Segment für Ergänzungs-, Änderungs- und Umbauten im
Rahmen des Mietwohnungsneubauprogramms.
WK-Modernisierungsprogramm D (Sanierungsgebiete)
Bei der Förderung nach dem WK-Modernisierungsprogramm D wird auch der energetische
Standard nach förderfähigen Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche gefördert,
vorausgesetzt, die Anforderungen an die Wärmedurchgangskoeffizienten
von Bauteilen werden eingehalten.
Der durchschnittliche Gesamtinvestitionsbedarf beträgt 1.200 Euro/m 2 , der auf die
energetische Modernisierung entfallende Anteil davon beträgt circa 220 Euro/m 2 .
Der durchschnittliche Barwert der Förderung beträgt für die energetische Modernisierung
circa 106 Euro/m 2 , das entspricht einem Förderanteil von circa 48 Prozent
für die energetische Modernisierung.
15. Wie hoch schätzt der Senat den Anteil der Grundeigentümer ein, die für
die energetische Modernisierung die Förderprogramme in Anspruch nehmen
werden
Hierzu liegen keine Informationen vor.
16. Wie hoch schätzt der Senat die nach Abschluss der Modernisierung eintretende
Verringerung der Nebenkosten pro Quadratmeter prozentual
ein (bitte nach Energieträgern getrennt angeben)
Die Verringerung der Kosten für den Heizwärmebedarf entspricht weitgehend der
durch die Modernisierungsmaßnahmen erreichten Reduktion des Jahresheizwärmebedarfs.
Da die Maßnahmenintensität und die Ausgangsbedingungen von Fall zu Fall sehr
unterschiedlich sind, ergeben sich in der Regel Einsparungen des Jahresheizwärmebedarfes
um 20 bis 60 Prozent. In Einzelfällen sind auch noch höhere Einsparungen
möglich.
Die Nebenkosten umfassen neben dem Heizwärmebedarf auch Kosten für Anlagenwartung,
Heizmengenerfassung et cetera und sind im Übrigen auch vom Nutzerverhalten
sowie von Marktschwankungen abhängig.
17. Zur Situation bei SAGA GWG
a. Welchen Betrag hat die SAGA GWG in den vergangenen Jahren
seit 2000 zur Erreichung welchen energetischen Standards durchschnittlich
pro Quadratmeter und pro Wohnung jeweils aufgewandt
Es wurden durchschnittlich seit dem Jahr 2000 circa 150 Euro/m 2 und circa 9.200
Euro pro Wohnung zur Erreichung der angestrebten Klimaschutzziele der Freien und
Hansestadt Hamburg aufgewandt. Über die energetischen Standards nach Modernisierungen/Sanierungen
wird bei SAGA GWG keine Statistik geführt. Eine Einzelfallauswertung
ist in der für die Beantwortung einer Schriftlichen Anfrage zur Verfügung
stehenden Zeit mit vertretbarem Verwaltungsaufwand nicht möglich.
b. Wie viele Wohnungen wurden insgesamt energetisch modernisiert/
saniert
Per 31. Dezember 2008 sind insgesamt 70.5000 Wohnungen bei SAGA GWG energetisch
modernisiert worden. Siehe im Übrigen Drs. 19/2605.
c. Wie hoch fiel die Mieterhöhung nach energetischen Sanierungen/
Modernisierungen bei diesen Wohnungen im Durchschnitt pro
Quadratmeter und pro Wohnung absolut und prozentual aus
d. Welche Fördermittel wurden von der SAGA GWG hierfür in Anspruch
genommen (jeweils in den vergangenen fünf Jahren, in absoluten
Beträgen, in prozentualen Anteilen an den Investitionen und
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Drucksache 19/3589
Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 19. Wahlperiode
für wie viele Wohneinheiten) Falls keine Fördermittel in Anspruch
genommen wurden, weshalb nicht
Die zur Beantwortung benötigten Daten werden nicht gesondert statistisch erfasst.
Eine Einzelfallauszählung ist in der für die Beantwortung einer Parlamentarischen
Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit mit vertretbarem Verwaltungsaufwand nicht
möglich.
e. Über welchen Zeitraum sollen nach Kalkulation der SAGA GWG die
Investitionskosten zu welchem prozentualen Anteil durch Mieterhöhungen
kompensiert werden
Zu Sachverhalten, die Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisse von Unternehmen
betreffen, gibt der Senat keine Auskunft.
f. Welche durchschnittliche Senkung der Nebenkosten ist in den betroffenen
Wohnungen nach Abschluss der energetischen Sanierung/
Modernisierung pro Wohnung und pro Quadratmeter durchschnittlich
eingetreten
SAGA GWG hat durch energetische Modernisierungen die CO 2 -Emissionen seit
1990 um über 40 Prozent gesenkt. Reduziert haben sich auch der Energieverbrauch
und die Heizkostenanteile an den Betriebskosten unabhängig vom jeweiligen Energieträger.
Detailliertere Daten hierzu liegen bei SAGA GWG nicht vor und sind in der
für die Beantwortung einer Parlamentarischen Anfrage zur Verfügung stehenden
Zeit mit vertretbarem Verwaltungsaufwand nicht zu ermitteln.
Siehe Antwort zu 17. c.
g. Zu welchem prozentualen Anteil wurden die Mieterhöhungen im
Durchschnitt durch Nebenkostensenkungen kompensiert
h. In wie vielen energetisch modernisierten/sanierten Wohnungen, für
die die Miete anschließend erhöht wurde, ist im zeitlichen Zusammenhang
von bis zu drei Jahren die Miete aufgrund des Wegfalls
der Belegungsbindung zusätzlich erhöht worden, um wie viel Prozent
im Durchschnitt und um wie viel Prozent durchschnittlich bei
diesen Wohnungen insgesamt aufgrund beider Erhöhungstatbestände
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