Leitfaden für Baubewilligungen - Gemeinde Hausen am Albis
Leitfaden für Baubewilligungen - Gemeinde Hausen am Albis
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Anhang zur Bau- und Zonenordnung<br />
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
<strong>Leitfaden</strong><br />
<strong>für</strong> <strong>Baubewilligungen</strong><br />
1
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Anhang zur Bau- und Zonenordnung<br />
Seite<br />
Baubewilligungsverfahren im Ueberblick<br />
Oeffentliches Interesse<br />
3 Gesetzliche Grundlagen<br />
4 Ermessensspielraum<br />
4-6 Bewilligungspflicht<br />
Abläufe<br />
7 Je früher desto besser<br />
7 Bauen ausserhalb Bauzonen<br />
8 Empfehlung<br />
Gesuchsunterlagen<br />
8 Spezialgesuche<br />
8 Kantonale Beurteilungen<br />
Bewilligungsverfahren<br />
9 Verfahrensarten<br />
Kontaktstellen<br />
10 <strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong><br />
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Anhang zur Bau- und Zonenordnung<br />
Das Baubewilligungsverfahren im Ueberblick<br />
Jedes realisierte Bauvorhaben bringt eine Veränderung der Umwelt und der<br />
baulichen Umgebung mit sich. Das Bewilligungsverfahren dient der Ueberprüfung<br />
der grundlegenden Anforderungen, die unsere Rechtsordnung an das<br />
Bauvorhaben stellt. Den Interessen der von einem Bauvorhaben betroffenen<br />
Dritten ist angemessen Rechnung zu tragen.<br />
Öffentliches Interesse<br />
Das öffentliche Baurecht dient primär dem Schutz der öffentlichen Interessen:<br />
Stimmt das Vorhaben mit der Raumordnung überein<br />
- Zonenkonformität, Nutzweise, Dichte<br />
Ist das Grundstück erschlossen<br />
- Planungsrechtliche Baureife, Erschliessung<br />
Ist die Sicherheit und Gesundheit der Benützer der Baute gewährleistet<br />
- Brandschutz, Wohnhygiene, Unfallsicherheit<br />
Ordnet sich das Bauvorhaben in die Umgebung ein<br />
- Dorfcharakter und Architektur, Natur- und Heimatschutz<br />
Erfüllt das Bauvorhaben sämtliche technischen Anforderungen<br />
- Energiesparen, Lärmschutz, Luftreinhaltung etc.<br />
Erfüllt ein Bauvorhaben alle gesetzlichen Anforderungen, muss es von der<br />
Baubehörde bewilligt werden.<br />
Gesetzliche Grundlage<br />
Die Baubehörde vollzieht nur die gesetzlichen Anforderungen, an die sie<br />
gebunden ist (Legalitätsprinzip).<br />
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Anhang zur Bau- und Zonenordnung<br />
Ermessensspielraum<br />
Bei der Beurteilung einzelner Fragen steht der Baubehörde – gestützt auf die<br />
<strong>Gemeinde</strong>autonomie – ein Ermessensspielraum zu; er ist vor allem dann gegeben,<br />
wenn die Würdigung der besonderen örtlichen Verhältnisse <strong>für</strong> den<br />
Entscheid wesentlich ist. Dies trifft zum Beispiel <strong>für</strong> Fragen der gestalterischen<br />
Einordnung sowie solche des Denkmalschutzes zu.<br />
Bewilligungspflicht<br />
Das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG) zählt in § 309 PBG in Verbindung<br />
mit der Bauverfahrensverordnung BBV abschliessen auf, in welchen Fällen<br />
die Durchführung eines baurechtlichen Bewilligungsverfahrens erforderlich ist.<br />
Eine Bewilligung ist erforderlich <strong>für</strong>:<br />
- Neubauten, Um- und Erweiterungsbauten<br />
- Nutzungsänderungen von baurechtlicher Bedeutung<br />
- Abbruch von Gebäuden in Kernzonen<br />
- Wesentliche Geländeveränderungen<br />
- Änderungen der Bewirtschaftung/Gestaltung von Grundstücken in der<br />
Freihaltezone<br />
- Mauern, geschlossene Einfriedungen<br />
- Schwimmbassins oder dergleichen<br />
- Fahrzeugabstellplätze, Werk- und Lagerplätze<br />
- Privatstrassen<br />
- Aussenantennen<br />
- Rekl<strong>am</strong>eanlagen<br />
- Baugrubensicherung auf öffentlichem Grund<br />
- R<strong>am</strong>m- und Sprengarbeiten<br />
- Die Unterteilung von Grundstücken<br />
Bitte beachten Sie, dass die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> über viele Kernzonen und<br />
geschützte Ortsbilder verfügt. Deshalb sind einem Fensterersatz, der<br />
Fassadengestaltung wie auch der Farb- und Materialisierung besondere<br />
Beachtung zu schenken und bewilligungspflichtig. Frühzeitig sind deshalb<br />
Bemusterungen der Baukommission zur Beurteilung vorzulegen.<br />
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Anhang zur Bau- und Zonenordnung<br />
Gemäss § 1 BVV muss kein Bewilligungsverfahren durchgeführt werden <strong>für</strong>:<br />
1. Bauten und Anlagen, deren grösste Höhe nicht mehr als 1.5 m beträgt und<br />
die eine Bodenfläche von höchstens 2 m2 überlagern.<br />
2. Beseitigen von inneren Trennwänden zwischen Wohnräumen oder<br />
Verändern von Öffnungen in solchen Wänden.<br />
3. Baubaracken, Bauinstallationen und Baurekl<strong>am</strong>etafeln<br />
4. Untergeordnete Geländeveränderungen<br />
5. Mauern und geschlossene Einfriedungen bis zu einer Höhe von 0.8 m<br />
sowie offene Einfriedungen<br />
6. Nicht leuchtende Eigenrekl<strong>am</strong>en auf privatem Grund bis zu einer Fläche<br />
von ¼ m2 je Betrieb<br />
7. Nach aussen nicht in Erscheinung tretende Ausrüstungen von<br />
untergeordneter Bedeutung (Lichtanlagen, Bade-, Wasch- und<br />
Abortanlagen, Lüftungsaufsätze üblicher Konstruktion etc.)<br />
8. Kleinere Werk- und Lagerplätze in der Industriezone<br />
9. Empfangsantennen, die in keiner Richtung 0.8 m überschreiten<br />
10. Sonnenenergieanlagen bis zu einer Grösse von 35 m2 Fläche auf Dächern<br />
in Bauzonen, ausser in Kernzonen oder im Geltungsbereich einer anderen<br />
Schutzanordnung oder eines Ortsbildschutz- oder Denkmalschutzinventars<br />
(hier bewilligungspflichtig)<br />
Diese nicht bewilligungspflichtigen Bauvorhaben müssen aber dennoch die<br />
sogenannten materiellen Bauvorschriften einhalten, d.h. sie müssen zum<br />
Beispiel genügend gut gestaltet und in ihre Umgebung eingepasst sein.<br />
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Anhang zur Bau- und Zonenordnung<br />
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Anhang zur Bau- und Zonenordnung<br />
Abläufe<br />
Ziel einer Beratung ist ein den Bauvorschriften entsprechendes Projekt. Ziel des<br />
baurechtlichen Bewilligungsverfahrens ist die Erteilung der Baubewilligung.<br />
Je früher desto besser!<br />
Eine möglichst frühzeitige und offene Zus<strong>am</strong>menarbeit zwischen Planern und<br />
Baubehörden ist von zentraler Bedeutung <strong>für</strong> die effiziente Abwicklung aller<br />
Bewilligungsverfahren. Der Architekt oder die Architektin ist der/die<br />
professionelle Fachmann/Fachfrau <strong>für</strong> die Gestaltung und Realisierung Ihres<br />
Bauvorhabens. Demgegenüber verfügen die Baubehörden bzw. die zuständigen<br />
Fachstellen der Verwaltung über umfangreiche Kenntnisse der materiellen und<br />
formellen Bauvorschriften.<br />
Durch frühzeitige Zus<strong>am</strong>menarbeit zwischen Planenden einerseits und den<br />
Baubehörden andererseits können kostspielige Fehlplanungen vermieden<br />
werden.<br />
Bauen ausserhalb der Bauzonen<br />
Das Bauen ausserhalb der Bauzonen ist weitgehend bundesrechtlich bestimmt.<br />
Das Raumplanungsgesetz (RPG) legt fest, welche Nutzungen als zonenkonform<br />
bewilligungspflichtig sind. Es enthält zahlreiche Nutzungen ausserhalb der<br />
Bauzonen, so <strong>für</strong> standortgebundene Bauten und Anlagen, Zweckänderungen<br />
ohne bauliche Massnahmen, nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe, sowie<br />
bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen.<br />
Die kantonale Behörde entscheidet, ob das Bauvorhaben zonenkonform ist, oder<br />
ob eine Ausnahmebewilligung erteilt werden darf.<br />
Wir empfehlen Ihnen, vor der Baueingabe direkt mit der Baudirektion des<br />
Kantons Zürich Kontakt aufzunehmen, um das geplante Bauvorhaben vorgängig<br />
prüfen zu lassen.<br />
Adresse: Baudirektion des Kantons Zürich, Amt <strong>für</strong> Raumentwicklung,<br />
St<strong>am</strong>pfenbachstrasse 14, 8090 Zürich, Tel. 043 259 30 22, Mail: are@bd.zh.ch,<br />
Bürozeiten: MO – DO 07.30 – 12.00 / 13.30 – 17.00 h, FR 07.30 – 12.00 / 13.30<br />
– 16.00 h.<br />
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Anhang zur Bau- und Zonenordnung<br />
Empfehlung<br />
Koordinationssitzung bei grossen Bauvorhaben<br />
Nach einer ersten Kontaktnahme stellt die Bauherrschaft dem Bau<strong>am</strong>t eine<br />
Anzahl Dossiers über das geplante Vorhaben zur Verfügung (Ideenskizze oder<br />
Vorprojekt). Die Dossiers werden vom Bau<strong>am</strong>t den einzelnen Fachstellen<br />
zugestellt. Diese prüfen die planungs-, bau- und umweltschutzrechtlichen<br />
Randbedingungen aus ihrer Sicht und formulieren die grundlegenden Auflagen.<br />
An der Koordinationssitzung unter der Leitung des/r Bausekretärs/Bausekretärin<br />
wird das Projekt durch die Bauherrschaft den Anwesenden erläutert. Es werden<br />
Randbedingungen formuliert und einander widersprechende Anforderungen der<br />
Fachstellen – so weit möglich – bereinigt.<br />
Gesuchsunterlagen<br />
Spezialgesuche<br />
Neben dem Baugesuch sind <strong>für</strong> folgende Bereiche Spezialbewilligungen<br />
erforderlich:<br />
- Kanalisation / Abwasserinstallationen<br />
- Zivilschutzraumbaupflicht<br />
- Rekl<strong>am</strong>eanlagen<br />
- Grenzmutationen<br />
- Feuerungs- und Tankgesuche<br />
- Anschluss Wasser<br />
- Liftgesuch<br />
- Grundstückentwässerung<br />
- Energetische Massnahmen<br />
Kantonale Beurteilungen<br />
In der Bauverfahrensverordnung ist geregelt, in welchen Fällen die Vorhaben<br />
durch eine kantonale Stelle geprüft und genehmigt werden müssen, so z.B. wenn<br />
ein Gebäude unter Ortsbildschutz steht, oder das Vorhaben die Waldabstandslinie<br />
unterschreitet usw. Fragen Sie vor Beginn der Planung beim Bau<strong>am</strong>t der<br />
<strong>Gemeinde</strong> nach, ob eine kantonale Stelle involviert ist in das<br />
Bewilligungsverfahren.<br />
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Anhang zur Bau- und Zonenordnung<br />
Bewilligungsverfahren<br />
Verfahrensarten<br />
In der geltenden Gesetzgebung gibt es zwei verschiedene Verfahren.<br />
1. Das ordentliche Verfahren (§§ 309 ff PBG)<br />
Dieses gilt <strong>für</strong> alle Bauvorhaben, die nicht im Anzeigeverfahren behandelt<br />
werden können.<br />
Baugesuche im ordentlichen Verfahren müssen publiziert werden, d<strong>am</strong>it<br />
das Interesse Dritter wahrgenommen werden kann (Pläne ansehen), sie<br />
einen Entscheid verlangen und allenfalls gegen das Vorhaben rekurrieren<br />
können<br />
2. Das Anzeigeverfahren (§§ 13 ff BVV)<br />
Vorhaben im Anzeigeverfahren werden nicht ausgeschrieben und können<br />
so mit kürzeren Fristen behandelt werden.<br />
Dem Anzeigeverfahren unterliegen folgende Vorhaben:<br />
- Untergeordnete Bauvorhaben, wie Vordächer, Balkone, Dachk<strong>am</strong>ine,<br />
keine Dachfenster und Dachaufbauten (ausgenommen diejenigen in der<br />
Kernzone oder einer Zentrumszone)<br />
- Veränderungen einzelner Fassadenöffnungen<br />
- Verschieben und Einziehen von inneren Trennwänden<br />
- Zweckbestimmung einzelner Räume<br />
- Heizungen<br />
- Empfangsantennen<br />
- Sonnenenergieanlagen<br />
- Rekl<strong>am</strong>eeinrichtungen etc.<br />
Sofern d<strong>am</strong>it keine Interessen von zum Rekurs berechtigten Dritten berührt<br />
werden (bzw. wenn deren Zustimmung vorliegt).<br />
Im Zweifelsfall wird das Vorhaben öffentlich bekannt gemacht. Wird die<br />
Zustellung des baurechtlichen Entscheides nicht verlangt, gilt das Anzeigeverfahren,<br />
sonst das ordentliche Verfahren.<br />
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Anhang zur Bau- und Zonenordnung<br />
Kontaktstellen<br />
Bau<strong>am</strong>t <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong>, Zugerstrasse 10, Postfach 71, 8915 <strong>Hausen</strong> <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Telefon 044 764 80 27<br />
Fax 044 764 80 04<br />
E-Mail bausekretariat@hausen.zh.ch<br />
Kanalisation:<br />
Abteilung Tiefbau<br />
Hansueli Studer<br />
Telefon 044 764 83 03<br />
Fax 044 764 80 04<br />
E-Mail hansueli.studer@hausen.zh.ch<br />
<strong>Gemeinde</strong>ingenieur:<br />
Rösch Wälter Willa<br />
Ingenieure <strong>für</strong> Geomatik Planung Werke<br />
Obstgartenstrasse 12<br />
8910 Affoltern <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Telefon 043 322 77 22<br />
Fax 043 322 77 23<br />
E-Mail gpw@gpw.ch<br />
Feuerpolizei:<br />
Dileca<br />
Postfach 467<br />
8910 Affoltern <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Telefon 044 763 70 07<br />
Fax 044 763 70 09<br />
E-Mail rolf.hubschmid@dileca.ch<br />
Grundbuch<strong>am</strong>t:<br />
Notariat, Grundbuch- und Konkurs<strong>am</strong>t Affoltern <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Bahnhoftplatz 9<br />
Postfach 574<br />
8910 Affoltern <strong>am</strong> <strong>Albis</strong><br />
Telefon 044 763 44 66<br />
Fax 044 763 44 77<br />
E-Mail affoltern@notariate.zh.ch<br />
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