Leitfaden für Baubewilligungen - Gemeinde Hausen am Albis

Gemeinde Hausen am Albis
Anhang zur Bau- und Zonenordnung
Gemeinde Hausen am Albis
Leitfaden
für Baubewilligungen
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Gemeinde Hausen am Albis
Anhang zur Bau- und Zonenordnung
Seite
Baubewilligungsverfahren im Ueberblick
Oeffentliches Interesse
3 Gesetzliche Grundlagen
4 Ermessensspielraum
4-6 Bewilligungspflicht
Abläufe
7 Je früher desto besser
7 Bauen ausserhalb Bauzonen
8 Empfehlung
Gesuchsunterlagen
8 Spezialgesuche
8 Kantonale Beurteilungen
Bewilligungsverfahren
9 Verfahrensarten
Kontaktstellen
10 Gemeinde Hausen
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Das Baubewilligungsverfahren im Ueberblick
Jedes realisierte Bauvorhaben bringt eine Veränderung der Umwelt und der
baulichen Umgebung mit sich. Das Bewilligungsverfahren dient der Ueberprüfung
der grundlegenden Anforderungen, die unsere Rechtsordnung an das
Bauvorhaben stellt. Den Interessen der von einem Bauvorhaben betroffenen
Dritten ist angemessen Rechnung zu tragen.
Öffentliches Interesse
Das öffentliche Baurecht dient primär dem Schutz der öffentlichen Interessen:
Stimmt das Vorhaben mit der Raumordnung überein
- Zonenkonformität, Nutzweise, Dichte
Ist das Grundstück erschlossen
- Planungsrechtliche Baureife, Erschliessung
Ist die Sicherheit und Gesundheit der Benützer der Baute gewährleistet
- Brandschutz, Wohnhygiene, Unfallsicherheit
Ordnet sich das Bauvorhaben in die Umgebung ein
- Dorfcharakter und Architektur, Natur- und Heimatschutz
Erfüllt das Bauvorhaben sämtliche technischen Anforderungen
- Energiesparen, Lärmschutz, Luftreinhaltung etc.
Erfüllt ein Bauvorhaben alle gesetzlichen Anforderungen, muss es von der
Baubehörde bewilligt werden.
Gesetzliche Grundlage
Die Baubehörde vollzieht nur die gesetzlichen Anforderungen, an die sie
gebunden ist (Legalitätsprinzip).
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Ermessensspielraum
Bei der Beurteilung einzelner Fragen steht der Baubehörde – gestützt auf die
Gemeindeautonomie – ein Ermessensspielraum zu; er ist vor allem dann gegeben,
wenn die Würdigung der besonderen örtlichen Verhältnisse für den
Entscheid wesentlich ist. Dies trifft zum Beispiel für Fragen der gestalterischen
Einordnung sowie solche des Denkmalschutzes zu.
Bewilligungspflicht
Das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG) zählt in § 309 PBG in Verbindung
mit der Bauverfahrensverordnung BBV abschliessen auf, in welchen Fällen
die Durchführung eines baurechtlichen Bewilligungsverfahrens erforderlich ist.
Eine Bewilligung ist erforderlich für:
- Neubauten, Um- und Erweiterungsbauten
- Nutzungsänderungen von baurechtlicher Bedeutung
- Abbruch von Gebäuden in Kernzonen
- Wesentliche Geländeveränderungen
- Änderungen der Bewirtschaftung/Gestaltung von Grundstücken in der
Freihaltezone
- Mauern, geschlossene Einfriedungen
- Schwimmbassins oder dergleichen
- Fahrzeugabstellplätze, Werk- und Lagerplätze
- Privatstrassen
- Aussenantennen
- Reklameanlagen
- Baugrubensicherung auf öffentlichem Grund
- Ramm- und Sprengarbeiten
- Die Unterteilung von Grundstücken
Bitte beachten Sie, dass die Gemeinde Hausen über viele Kernzonen und
geschützte Ortsbilder verfügt. Deshalb sind einem Fensterersatz, der
Fassadengestaltung wie auch der Farb- und Materialisierung besondere
Beachtung zu schenken und bewilligungspflichtig. Frühzeitig sind deshalb
Bemusterungen der Baukommission zur Beurteilung vorzulegen.
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Gemäss § 1 BVV muss kein Bewilligungsverfahren durchgeführt werden für:
1. Bauten und Anlagen, deren grösste Höhe nicht mehr als 1.5 m beträgt und
die eine Bodenfläche von höchstens 2 m2 überlagern.
2. Beseitigen von inneren Trennwänden zwischen Wohnräumen oder
Verändern von Öffnungen in solchen Wänden.
3. Baubaracken, Bauinstallationen und Baureklametafeln
4. Untergeordnete Geländeveränderungen
5. Mauern und geschlossene Einfriedungen bis zu einer Höhe von 0.8 m
sowie offene Einfriedungen
6. Nicht leuchtende Eigenreklamen auf privatem Grund bis zu einer Fläche
von ¼ m2 je Betrieb
7. Nach aussen nicht in Erscheinung tretende Ausrüstungen von
untergeordneter Bedeutung (Lichtanlagen, Bade-, Wasch- und
Abortanlagen, Lüftungsaufsätze üblicher Konstruktion etc.)
8. Kleinere Werk- und Lagerplätze in der Industriezone
9. Empfangsantennen, die in keiner Richtung 0.8 m überschreiten
10. Sonnenenergieanlagen bis zu einer Grösse von 35 m2 Fläche auf Dächern
in Bauzonen, ausser in Kernzonen oder im Geltungsbereich einer anderen
Schutzanordnung oder eines Ortsbildschutz- oder Denkmalschutzinventars
(hier bewilligungspflichtig)
Diese nicht bewilligungspflichtigen Bauvorhaben müssen aber dennoch die
sogenannten materiellen Bauvorschriften einhalten, d.h. sie müssen zum
Beispiel genügend gut gestaltet und in ihre Umgebung eingepasst sein.
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Abläufe
Ziel einer Beratung ist ein den Bauvorschriften entsprechendes Projekt. Ziel des
baurechtlichen Bewilligungsverfahrens ist die Erteilung der Baubewilligung.
Je früher desto besser!
Eine möglichst frühzeitige und offene Zusammenarbeit zwischen Planern und
Baubehörden ist von zentraler Bedeutung für die effiziente Abwicklung aller
Bewilligungsverfahren. Der Architekt oder die Architektin ist der/die
professionelle Fachmann/Fachfrau für die Gestaltung und Realisierung Ihres
Bauvorhabens. Demgegenüber verfügen die Baubehörden bzw. die zuständigen
Fachstellen der Verwaltung über umfangreiche Kenntnisse der materiellen und
formellen Bauvorschriften.
Durch frühzeitige Zusammenarbeit zwischen Planenden einerseits und den
Baubehörden andererseits können kostspielige Fehlplanungen vermieden
werden.
Bauen ausserhalb der Bauzonen
Das Bauen ausserhalb der Bauzonen ist weitgehend bundesrechtlich bestimmt.
Das Raumplanungsgesetz (RPG) legt fest, welche Nutzungen als zonenkonform
bewilligungspflichtig sind. Es enthält zahlreiche Nutzungen ausserhalb der
Bauzonen, so für standortgebundene Bauten und Anlagen, Zweckänderungen
ohne bauliche Massnahmen, nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe, sowie
bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen.
Die kantonale Behörde entscheidet, ob das Bauvorhaben zonenkonform ist, oder
ob eine Ausnahmebewilligung erteilt werden darf.
Wir empfehlen Ihnen, vor der Baueingabe direkt mit der Baudirektion des
Kantons Zürich Kontakt aufzunehmen, um das geplante Bauvorhaben vorgängig
prüfen zu lassen.
Adresse: Baudirektion des Kantons Zürich, Amt für Raumentwicklung,
Stampfenbachstrasse 14, 8090 Zürich, Tel. 043 259 30 22, Mail: are@bd.zh.ch,
Bürozeiten: MO – DO 07.30 – 12.00 / 13.30 – 17.00 h, FR 07.30 – 12.00 / 13.30
– 16.00 h.
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Empfehlung
Koordinationssitzung bei grossen Bauvorhaben
Nach einer ersten Kontaktnahme stellt die Bauherrschaft dem Bauamt eine
Anzahl Dossiers über das geplante Vorhaben zur Verfügung (Ideenskizze oder
Vorprojekt). Die Dossiers werden vom Bauamt den einzelnen Fachstellen
zugestellt. Diese prüfen die planungs-, bau- und umweltschutzrechtlichen
Randbedingungen aus ihrer Sicht und formulieren die grundlegenden Auflagen.
An der Koordinationssitzung unter der Leitung des/r Bausekretärs/Bausekretärin
wird das Projekt durch die Bauherrschaft den Anwesenden erläutert. Es werden
Randbedingungen formuliert und einander widersprechende Anforderungen der
Fachstellen – so weit möglich – bereinigt.
Gesuchsunterlagen
Spezialgesuche
Neben dem Baugesuch sind für folgende Bereiche Spezialbewilligungen
erforderlich:
- Kanalisation / Abwasserinstallationen
- Zivilschutzraumbaupflicht
- Reklameanlagen
- Grenzmutationen
- Feuerungs- und Tankgesuche
- Anschluss Wasser
- Liftgesuch
- Grundstückentwässerung
- Energetische Massnahmen
Kantonale Beurteilungen
In der Bauverfahrensverordnung ist geregelt, in welchen Fällen die Vorhaben
durch eine kantonale Stelle geprüft und genehmigt werden müssen, so z.B. wenn
ein Gebäude unter Ortsbildschutz steht, oder das Vorhaben die Waldabstandslinie
unterschreitet usw. Fragen Sie vor Beginn der Planung beim Bauamt der
Gemeinde nach, ob eine kantonale Stelle involviert ist in das
Bewilligungsverfahren.
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Bewilligungsverfahren
Verfahrensarten
In der geltenden Gesetzgebung gibt es zwei verschiedene Verfahren.
1. Das ordentliche Verfahren (§§ 309 ff PBG)
Dieses gilt für alle Bauvorhaben, die nicht im Anzeigeverfahren behandelt
werden können.
Baugesuche im ordentlichen Verfahren müssen publiziert werden, damit
das Interesse Dritter wahrgenommen werden kann (Pläne ansehen), sie
einen Entscheid verlangen und allenfalls gegen das Vorhaben rekurrieren
können
2. Das Anzeigeverfahren (§§ 13 ff BVV)
Vorhaben im Anzeigeverfahren werden nicht ausgeschrieben und können
so mit kürzeren Fristen behandelt werden.
Dem Anzeigeverfahren unterliegen folgende Vorhaben:
- Untergeordnete Bauvorhaben, wie Vordächer, Balkone, Dachkamine,
keine Dachfenster und Dachaufbauten (ausgenommen diejenigen in der
Kernzone oder einer Zentrumszone)
- Veränderungen einzelner Fassadenöffnungen
- Verschieben und Einziehen von inneren Trennwänden
- Zweckbestimmung einzelner Räume
- Heizungen
- Empfangsantennen
- Sonnenenergieanlagen
- Reklameeinrichtungen etc.
Sofern damit keine Interessen von zum Rekurs berechtigten Dritten berührt
werden (bzw. wenn deren Zustimmung vorliegt).
Im Zweifelsfall wird das Vorhaben öffentlich bekannt gemacht. Wird die
Zustellung des baurechtlichen Entscheides nicht verlangt, gilt das Anzeigeverfahren,
sonst das ordentliche Verfahren.
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Kontaktstellen
Bauamt Hausen am Albis, Zugerstrasse 10, Postfach 71, 8915 Hausen am Albis
Telefon 044 764 80 27
Fax 044 764 80 04
E-Mail bausekretariat@hausen.zh.ch
Kanalisation:
Abteilung Tiefbau
Hansueli Studer
Telefon 044 764 83 03
Fax 044 764 80 04
E-Mail hansueli.studer@hausen.zh.ch
Gemeindeingenieur:
Rösch Wälter Willa
Ingenieure für Geomatik Planung Werke
Obstgartenstrasse 12
8910 Affoltern am Albis
Telefon 043 322 77 22
Fax 043 322 77 23
E-Mail gpw@gpw.ch
Feuerpolizei:
Dileca
Postfach 467
8910 Affoltern am Albis
Telefon 044 763 70 07
Fax 044 763 70 09
E-Mail rolf.hubschmid@dileca.ch
Grundbuchamt:
Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Affoltern am Albis
Bahnhoftplatz 9
Postfach 574
8910 Affoltern am Albis
Telefon 044 763 44 66
Fax 044 763 44 77
E-Mail affoltern@notariate.zh.ch
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