EGV-SZ 2001 - Kanton Schwyz

B. 8.1
baren Landfläche der Bauliegenschaft ist das Verbot der doppelten Ausnützung
immanent. Es würde Sinn und Zweck der Ausnützungsziffer als
öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung (vgl. Felix Huber, Die Ausnützungsziffer,
S. 146f.) widersprechen, wenn dieselbe Landfläche mehr
als einmal für die Anrechnung einer baulichen Nutzung herangezogen
werden könnte (VGE 1041/00 v. 30.3.2001, Erw. 2a).
b) Das alte, im Zeitpunkt der 1988 erteilten Baubewilligung gültige
Baureglement der Gemeinde ... umschrieb die anrechenbare Landfläche
folgerichtig als «die Fläche der von der Baueingabe erfassten, noch nicht
ausgenützten Grundstücke und Grundstückteile» (Art. 22 Abs. 2 aBauR).
Eine entsprechende Umschreibung findet sich auch im aktuellen Baureglement
(Art. 29 Abs. 1 BauR).
c) Die Einhaltung der Ausnützungsziffer muss einerseits im Zeitpunkt
der Baubewilligung bzw. spätestens des Baubeginnes ausgewiesen sein.
Hier kann allenfalls ein sog. Ausnützungstransfer fehlende Ausnützung sicherstellen.
So bestimmt das neue BauR ausdrücklich, dass Grundeigentümer
von unmittelbar aneinander angrenzenden Grundstücken derselben
Zonen durch Dienstbarkeitsvertrag noch nicht beanspruchte Nutzung
eines Grundstückes auf die Bauparzelle übertragen können, wobei
der Dienstbarkeitsvertrag vor Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch
anzumelden ist und die Dienstbarkeit nur mit Zustimmung des Gemeinderates
gelöscht werden kann (Art. 30 BauR; im alten Baureglement fand
sich keine entsprechende Regelung, nach Bundesgericht wäre aber dennoch
ein Ausnützungstransfer möglich gewesen, vgl. Huber, a.a.O., S. 82,
FN 86). Anderseits muss die Einhaltung der Ausnützungsziffer auf Dauer
gewährleistet sein. Hier droht vor allem bei nachträglichen Parzellierungen
Gefahr. Im alten Baureglement wurde deshalb bestimmt, dass bei
nachträglicher Unterteilung oder Verkleinerung eines Grundstückes die
höchstzulässige Ausnützungsziffer der ursprünglichen Parzelle nicht überschritten
werden dürfe und dass diese Beschränkung bei Bedarf im
Grundbuch anzumerken sei (Art. 22 Abs. 3 BauR). Im neuen Baureglement
findet sich die entsprechende Regelung in Art. 31 BauR. Beizufügen
ist, dass der Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
nur deklaratorische Bedeutung zwecks Orientierung eines
möglichen Rechtsnachfolgers zukommt (Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs-
und Baurecht, S. 192; VGE 1041/00 v. 30.3.2001, Erw. 3c).
(...)
5. Der Beschwerdeführer rügt die Höhe der kommunalen Gebührenerhebung.
a) Das kantonale Baurecht verlangt von den Behörden ein möglichst
schnelles Bewilligungsverfahren (§ 81 Abs. 2 PBG), was nur einzuhalten
ist, wenn die Prüfung der relevanten Aspekte parallel vorgenommen wird.
Soweit sich nun solche Abklärungen nachträglich als überflüssig erweisen,
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