EGV-SZ 2001 - Kanton Schwyz

A. 7.1
erst mit der Eintragung in das Hauptbuch auf den Erwerber des Grundstücks
über. Der Veräusserer bleibt daher so lange Eigentümer, und zwar
grundsätzlich mit allen daraus abzuleitenden Rechten, bis die Eintragung
im Hauptbuch vollzogen ist (Schmid, a.a.O., N 17 zu Art. 948 ZGB und
N 35 zu Art. 972 ZGB mit Verweis auf BGE 115 II 221, E. 4a, S. 226;
Art. 972 Abs. 1 ZGB). Schliesst er einen neuen Veräusserungsvertrag ab
mit einem Dritten und meldet lediglich diesen Vertrag zur Eintragung im
Grundbuch an, verletzt er seine Vertragspflicht gegenüber dem ersten Erwerber
und schuldet ihm Schadenersatz. Das Rechtsgeschäft, mit dem er
über das Grundstück zugunsten des zweiten Erwerbers verfügt hat, bleibt
hingegen gültig (Steinauer, a.a.O., SJK 318, S. 4) und führt insoweit nicht
zu einem ungültigen Eintrag (Schmid, a.a.O., N 7 zu Art. 974 ZGB unter
Hinweis auf Ostertag, a.a.O., N 3 zu Art. 974).
b) Ein Eintrag entbehrt eines gültigen Rechtsgrundes, wenn er auf einem
ungültigen Rechtsgeschäft beruht, sei es, weil dieses nichtig, einseitig
unverbindlich oder anfechtbar und für ungültig erklärt worden ist (Deschenaux,
a.a.O., S. 742; Haab, Zürcher Kommentar, 1977, N 4 zu Art. 656
ZGB). Diesfalls verschafft sie dem Eingetragenen kein Recht (Haab,
a.a.O., N 4 zu Art. 656 ZGB); zwischen den Beteiligten erzeugt die
Grundbucheintragung grundsätzlich keine Wirkungen, wenn das Grundgeschäft
ungültig ist (Laim, in Basler Kommentar zum Schweizerischen
Privatrecht, 1998, N 5 zu Art. 656 ZGB). Ein gültiger Rechtsgrund umfasst
auch die Dispositionsfähigkeit des Veräusserers (Haab, a.a.O., N 8 zu
Art. 656 ZGB). Die Ungültigkeit des Verfügungsgeschäfts beruht meist
darauf, dass demjenigen, der die Anmeldung vorgenommen hat, die Verfügungsmacht
gefehlt hat (Deschenaux, a.a.O., S. 744). Die Verfügungsmacht
des Veräusserers ist Voraussetzung eines gültigen Verfügungsgeschäfts
(Deschenaux, Schweizerisches Privatrecht, Band V/3, I, 1988,
S. 270). Sie steht grundsätzlich dem Eigentümer zu, der sein Grundstück
veräussert. Aus der Sicht der an den Grundbuchverwalter gerichteten Anmeldung
drückt dies Art. 963 Abs. 1 ZGB aus.
c) Nach dem Gesagten veräusserten die Eheleute A. die streitige Parzelle
KTN G am 8. Februar 1973 im Halte von 559 m 2 an Frau J. und im
Umfang von 450 m 2 an den Beklagten. Gleichzeitig wurde jeweils das
Notariat B. mit der Anmeldung des Kaufvertrages beauftragt (Ziff. 7 des
Kaufvertrages mit Frau J. und Ziff. 6 des Kaufvertrages mit dem Beklagten).
Somit wurde die materielle Eintragungsbewilligung mit dem obligatorischen
Rechtsgrundgeschäft verknüpft (vgl. Meier-Hayoz, Berner
Kommentar, 1964, N 34 zu Art. 656 ZGB). Damit haben die Veräusserer,
die Eheleute A., die schriftliche Erklärung gemäss Art. 963 Abs. 1 ZGB
abgegeben und insoweit ihre Verfügungsbefugnis und damit ihre Rechtsstellung
als Eigentümer aufgegeben, und somit all das vorgekehrt, was es
ihrerseits zur Erfüllung ihrer Leistungsverpflichtung aus dem Grundgeschäft
bedarf (vgl. BGE 115 II 229f). Denn die Grundbuchanmeldung gilt
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