EGV-SZ 2001 - Kanton Schwyz
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C. 2.4<br />
dabei die Frage, ob auf dem Baugrundstück KTN 726 eine genügende Ausnützungsreserve<br />
besteht, um das geplante Vorhaben zu verwirklichen.<br />
4.1 Die Vorinstanz und die Beschwerdegegner gehen von einer massiven<br />
Ausnützungsüberschreitung aus, da bereits mit der 1988 bewilligten Überbauung,<br />
bestehend aus acht Wohnbauten, die gesamte Ausnützung auf<br />
KTN 726 konsumiert worden sei. Im Beschluss vom 3. Mai 1988 sei diesbezüglich<br />
ausdrücklich ein «Bauverbot» für das heutige Grundstück KTN 726<br />
verfügt worden. Auf Grund der mit der Zonenplanrevision von 1997 (Genehmigung<br />
Regierungsrat 21. Oktober 1997) erfolgten Erhöhung der Ausnützungsziffer<br />
von 0.30 auf 0.35 verbleibe heute noch eine Ausnützungsreserve<br />
von 42.98 m 2 bzw. höchstens 110.03 m 2 .<br />
Dem hält der Beschwerdeführer im Wesentlichen entgegen, die Vorinstanz<br />
habe sich widersprüchlich und gegen Treu und Glauben verhalten, da<br />
seiner Zeit noch Schutzplätze für weitere Wohnbauten verlangt worden seien.<br />
Auch habe sie übersehen, dass mit der neuen Zonenordnung jede Parzelle<br />
dem neuen Recht unterstellt worden und als neu eingezont zu betrachten<br />
sei. Schliesslich widerspreche es den Planungszielen und<br />
Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes, eine grosse, voll erschlossene<br />
Bauparzelle brach liegen zu lassen, indem man die Überbauung verbiete.<br />
4.2 Auf den damaligen Grundstücken KTN 726 und 716 waren ursprünglich<br />
zehn Wohnbauten geplant. Da der vorgesehene Gestaltungsplan<br />
nicht genehmigt wurde, verzichtete die Bauherrschaft auf die Häuser Nr. 9<br />
und 10 im nördlichen Bereich des damaligen Grundstücks KTN 726 (...)<br />
und stellte damit die betreffende anrechenbare Landfläche für die Realisierung<br />
der Häuser Nr. 1–8 zur Verfügung. Wegen diesem Verzicht entstand<br />
im fraglichen Bereich eine – mangels Ausnützung – praktisch unüberbaubare<br />
Fläche (heutige KTN 726). Darauf wies die Vorinstanz auch<br />
im Baubewilligungsbeschluss für die Überbauung vom 3. Mai 1988 ausdrücklich<br />
hin.<br />
Zentrale Frage ist mithin, ob die mit der Baubewilligung von 1988 konsumierte<br />
Ausnützung bzw. anrechenbare Landfläche trotz Abparzellierung<br />
der zwischenzeitlich überbauten Grundstücke und trotz geänderter Zonenordnung<br />
noch Gültigkeit hat. Ist dies zu bejahen, so liegt mit dem zur Diskussion<br />
stehenden Bauvorhaben, welches eine anrechenbare Bruttogeschossfläche<br />
(BGF) von 639.87 m 2 aufweist (es müsste eine anrechenbare<br />
Landfläche von 1828.20 m 2 vorhanden sein), eine offensichtliche Ausnützungsüberschreitung<br />
vor.<br />
4.3 Bei nachträglicher Unterteilung eines Grundstückes oder bei Vereinigung<br />
mehrerer Grundstücke darf die höchstzulässige Ausnützung der ursprünglichen,<br />
beziehungsweise neuen Parzellen, nicht überschritten werden<br />
(Art. 31 Abs. 1 BauR). Auch der Regierungsrat ging in einem Entscheid<br />
vom 4. April 1989 (RRB Nr. 637) davon aus, dass durch<br />
nachträgliche Abparzellierung von bereits überbauten Grundstücken das<br />
Verbot der doppelten Ausnützung nicht umgangen werden dürfe (vgl.<br />
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