EGV-SZ 2001 - Kanton Schwyz

C. 2.4
dabei die Frage, ob auf dem Baugrundstück KTN 726 eine genügende Ausnützungsreserve
besteht, um das geplante Vorhaben zu verwirklichen.
4.1 Die Vorinstanz und die Beschwerdegegner gehen von einer massiven
Ausnützungsüberschreitung aus, da bereits mit der 1988 bewilligten Überbauung,
bestehend aus acht Wohnbauten, die gesamte Ausnützung auf
KTN 726 konsumiert worden sei. Im Beschluss vom 3. Mai 1988 sei diesbezüglich
ausdrücklich ein «Bauverbot» für das heutige Grundstück KTN 726
verfügt worden. Auf Grund der mit der Zonenplanrevision von 1997 (Genehmigung
Regierungsrat 21. Oktober 1997) erfolgten Erhöhung der Ausnützungsziffer
von 0.30 auf 0.35 verbleibe heute noch eine Ausnützungsreserve
von 42.98 m 2 bzw. höchstens 110.03 m 2 .
Dem hält der Beschwerdeführer im Wesentlichen entgegen, die Vorinstanz
habe sich widersprüchlich und gegen Treu und Glauben verhalten, da
seiner Zeit noch Schutzplätze für weitere Wohnbauten verlangt worden seien.
Auch habe sie übersehen, dass mit der neuen Zonenordnung jede Parzelle
dem neuen Recht unterstellt worden und als neu eingezont zu betrachten
sei. Schliesslich widerspreche es den Planungszielen und
Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes, eine grosse, voll erschlossene
Bauparzelle brach liegen zu lassen, indem man die Überbauung verbiete.
4.2 Auf den damaligen Grundstücken KTN 726 und 716 waren ursprünglich
zehn Wohnbauten geplant. Da der vorgesehene Gestaltungsplan
nicht genehmigt wurde, verzichtete die Bauherrschaft auf die Häuser Nr. 9
und 10 im nördlichen Bereich des damaligen Grundstücks KTN 726 (...)
und stellte damit die betreffende anrechenbare Landfläche für die Realisierung
der Häuser Nr. 1–8 zur Verfügung. Wegen diesem Verzicht entstand
im fraglichen Bereich eine – mangels Ausnützung – praktisch unüberbaubare
Fläche (heutige KTN 726). Darauf wies die Vorinstanz auch
im Baubewilligungsbeschluss für die Überbauung vom 3. Mai 1988 ausdrücklich
hin.
Zentrale Frage ist mithin, ob die mit der Baubewilligung von 1988 konsumierte
Ausnützung bzw. anrechenbare Landfläche trotz Abparzellierung
der zwischenzeitlich überbauten Grundstücke und trotz geänderter Zonenordnung
noch Gültigkeit hat. Ist dies zu bejahen, so liegt mit dem zur Diskussion
stehenden Bauvorhaben, welches eine anrechenbare Bruttogeschossfläche
(BGF) von 639.87 m 2 aufweist (es müsste eine anrechenbare
Landfläche von 1828.20 m 2 vorhanden sein), eine offensichtliche Ausnützungsüberschreitung
vor.
4.3 Bei nachträglicher Unterteilung eines Grundstückes oder bei Vereinigung
mehrerer Grundstücke darf die höchstzulässige Ausnützung der ursprünglichen,
beziehungsweise neuen Parzellen, nicht überschritten werden
(Art. 31 Abs. 1 BauR). Auch der Regierungsrat ging in einem Entscheid
vom 4. April 1989 (RRB Nr. 637) davon aus, dass durch
nachträgliche Abparzellierung von bereits überbauten Grundstücken das
Verbot der doppelten Ausnützung nicht umgangen werden dürfe (vgl.
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