Wohnungsmangel in Deutschland? - Impulse für den Wohnungsbau

Wohnungsmangel in Deutschland? 

Regionalisierter Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 

März 2009 

Dipl.-Ök. Matthias Günther 

Prof. Dr. Lothar Hübl

Verfasser 

Anschrift der Verfasser: 

Matthias Günther, Vorstand Eduard Pestel Institut e.V., Königstr. 50A, 

30175 Hannover, Tel. 0511/99094-20, guenther@pestel-institut.de 

Prof. Dr. Lothar Hübl, Erwinstraße 6, 30175 Hannover, Tel./Fax 0511/815489, 

lotharhuebl@t-online.de

3 


Auftraggeber 

Anschrift der Auftraggeber: 

Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., 

Kurfürstendamm 57, 10707 Berlin, Telefon (030) 32781 - 0, Telefax: (030) 32781 - 299, 

Internet: www.bfw-bund.de, E-Mail: office@bfw-bund.de 

Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau e. V., Kochstr. 6 - 7, 10969 Berlin, 

Telefon (030) 253596 - 40, Telefax (030) 253596 - 45, Internet: www.dgfm.de, 

E-Mail: mail@dgfm.de 

Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) e.V., Am Weidendamm 1 A, 

10117 Berlin, Telefon (030) 590099 - 576, Telefax (030) 590099 - 476, 

Internet: www.Baustoff-Fachhandel.de, E-Mail: info@bdb-bfh.de

4 


Ziel der Arbeiten 

Problemstellung 

- die Einwohnerzahl in Deutschland stagniert und wird mittelfristig abnehmen, 

- die Zahl der privaten Haushalte wird zunächst weiter steigen und in der zweiten Hälfte 

der kommenden Dekade voraussichtlich ihren Höhepunkt erreichen, 

- die regionalen Unterschiede in der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 

verstärken sich, 

- neue Klimaschutzerfordernisse und die Alterung der Bevölkerung stellen den 

Wohnungsbestand vor qualitative Herausforderungen 

Zielsetzung 

- Abschätzung des quantitativen Wohnungsbedarfs bis zum Jahr 2025, 

- Abschätzung des aus den qualitativen Erfordernissen heraus resultierenden 

zusätzlichen Ersatzbedarfs bis zum Jahr 2025, 

- Berücksichtigung der regionalen Komponente 

Konsequenzen für die Modellrechnungen: 

- Berücksichtigung der demografischen Trends in regionaler Differenzierung, 

- Berücksichtigung der beschränkten Qualität des Wohnungsbestandes insbesondere der 

1950er bis 1970er Jahre hinsichtlich des baulichen Zustandes, der energetischen 

Situation und der Altersgerechtheit, 

- quantitative Abschätzung des ökonomisch sinnvollen Ersatzes von 

Altbeständen durch Neubauten

5 


Wesentliche Besonderheiten der Wohnungsmärkte 

Wohnungen 

- sind ortsfest (immobil), 

- sind extrem langlebig, 

- sind hochgradig individuell (Größe, Ausstattung, 

Grundriss, Lage), 

- sind relativ teuer (der Wert liegt in der Regel beim 

mehrfachen Jahreseinkommen des Bewohners) 

Im Vergleich zu anderen Märkten 

- ist ein Marktausgleich zwischen Regionen nicht möglich, 

- erfolgt die quantitative und qualitative Anpassung des 

Angebotes an die Nachfrage mit erheblicher Verzögerung, 

- ist eine ständige Tendenz zu Marktungleichgewichten 

zu erkennen, 

- hat der Staat seit Bestehen der Bundesrepublik intensiv 

ins Marktgeschehen eingegriffen

6 


Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage 

Wohnungsbedarf: 

- ist eine normative Größe, 

- anhand von vorgegebenen Bedarfsnormen wird der 

quantitative Wohnungsbedarf ermittelt, 

- klassische Bedarfsnormen: 

- für jeden Haushalt eine Wohnung, 

- eine ausreichende Fluktuationsreserve soll eingehalten werden, 

- die Zahl der Untermietverhältnisse soll gesenkt werden, 

- die Zahl der Zweit- und Freizeitwohnungen ist zu beachten, 

- Wohnungsbedarf orientiert sich an definierten Bedürfnissen, 

nicht am Einkommen.

7 



Wohnungsbedarf in den verschiedenen Lebensabschnitten 

(Altersstruktur Deutschlands 2008) 

85u.ält. 

80 - 81 

75 - 76 

70 - 71 

65 - 66 

60 - 61 

55 - 56 

50 - 51 

45 - 46 

40 - 41 

35 - 36 

30 - 31 

25 - 26 

20 - 21 

15 - 16 

10 - 11 

5 - 6 

0 - 1 

800 

Alter 

600 

400 

Männer in 1.000 

Ruhestandsphase: Bedarf an 

seniorengerechten Wohnungen 

Konsolidierung: Kaum Veränderungen 

der Wohnsituation 

Familienbildung: Bedarf an großen Wohnungen 

(Miete und Eigentum, alle Gebäudearten und 

Preiskategorien) 

Haushaltsbildung: Bedarf an 

kleinen, preiswerten Mietwohnungen 

200 

kein eigener 

Wohnungsbedarf 

0 200 400 600 800 

Frauen in 1.000



8 Wohnungsnachfrage: 

- realisierte Kauf- und Mietvertragsabschlüsse, 

- abhängig von Einkommen und dem Preisniveau des Wohnens 

Einflüsse auf der Nachfragerseite: 

- Entwicklung der Erwerbseinkommen, 

- Höhe und Verteilung der Nettoeinkommen (staatlicher Einfluss), 

- Entwicklung der Transfereinkommen (staatlicher Einfluss), 

- relative Preise des Wohnens 

Einflüsse auf der Anbieterseite: 

- Abschreibungsmodalitäten (staatlicher Einfluss), 

- Investitionszuschüsse (staatlicher Einfluss), 

- Darlehnsgewährung zu Sonderkonditionen (staatlicher Einfluss), 

- Grunderwerbsteuer (staatlicher Einfluss), 

- Mietrecht (staatlicher Einfluss), 

- Kosten der Angebotserstellung

9 



Struktur der Konsumausgaben aller privaten Haushalte Deutschlands 

von 2004 bis 2008 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

Ausgabenanteile in v.H. 

2004 2005 2006 2007 2008 

Wohnen, Energie, Wohnungsinstandhaltung Verkehr Freizeit, Unterhaltung und Kultur 

sonstige Konsumausgaben

10 


Klassischer demografisch abgeleiteter quantitativer Wohnungsbedarf 

Bevölkerungsentwicklung von 1995 bis 2007: 

- die Einwohnerzahl Deutschlands ist über den gesamten 

Zeitraum um 0,42 Mio. Personen bzw. 0,5 % gestiegen, 

- der Sterbeüberschuss in Höhe von 1,27 Mio. Personen wurde 

durch Wanderungsgewinne in Höhe von 1,69 Mio. Personen 

mehr als ausgeglichen, 

- seit dem Jahr 2002 nimmt die Bevölkerung allerdings leicht ab, 

- die regionalen Unterschiede sind deutlich zu erkennen: 

- sowohl die stärksten Bevölkerungsgewinne als auch die 

größten Einbußen finden sich in Ostdeutschland (Beispiel: Kreis 

Bad Doberan als Gewinner, Stadt Hoyerswerda als Verlierer), 

- in Westdeutschland sind im Norden und Süden deutliche 

Bevölkerungszuwächse zu erkennen, während in der Mitte 

bereits Einwohnerrückgänge vorherrschen, 

- insgesamt zeigt sich eine Orientierung der Wanderungsströme 

zugunsten der Regionen mit einer günstigen 

Arbeitsmarktentwicklung und zugunsten der Städte

11 



Bevölkerungsentwicklung in Deutschland von 1995 bis 2007 

1.000 

900 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

Geburten, Sterbefälle, 

Wanderungssaldo in 1.000 Personen 

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Einwohner Geburten Sterbefälle Wanderungssaldo 

Einwohner 

in Mio. Personen 

85 

84 

83 

82 

81 

80 

79 

78 

77 

76 

75

12 



Wanderungssalden der Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands von 

1996 bis 2007 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

-50 

-100 

-150 

-200 

Wanderungssalden in 1.000 Personen 

Wanderungssaldo kreisfreie Städte 

Wanderungssaldo Landkreise 

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

13 



Bevölkerungsentwicklung in den 

Kreisen und kreisfreien Städten 

Deutschlands von 1995 bis 2007 in 

v.H. 

SK Köln 

LK Emsland 

SK Frankfurt am Main 

LK Ortenaukreis 

LK Waldshut 

Bremen 

SK Kiel 

LK Hannover 

LK Goslar 

LK Schw alm-Eder-Kreis 

SK Heidelberg 

SK Stuttgart 

Hamburg 

SK Schw erin 

SK Magdeburg 

LK Schw andorf 

SK München 

LK Nordvorpommern 

SK Leipzig 

LK Uckermark 

Berlin 

LK Passau 

SK Dresden 

Bevölkerungsentwicklung 

von 1995 bis 2007 in v.H. 

< -10 

< -5 

< 0 

< 5 

< 10 

>= 10

14 



Bevölkerungsmodellrechnung von 2007 bis 2025: 

- Basisannahmen: 

- gleichbleibende Geburtenhäufigkeit, 

- weiter zunehmende Lebenserwartung, 

- durchschnittlicher Wanderungsgewinn gegenüber dem 

Ausland von 100.000 Personen pro Jahr, 

- regionale Wanderungssalden in Anlehnung 

an die Entwicklung der vergangenen fünf Jahre 

- Ergebnisse: 

- die Einwohnerzahl Deutschlands sinkt über den gesamten 

Zeitraum um 2,93 Mio. Personen bzw. 3,6 %, 

- dem Sterbeüberschuss in Höhe von 4,68 Mio. Personen 

stehen die angesetzten Wanderungsgewinne in Höhe von 

1,74 Mio. Personen gegenüber, 

- regional handelt es sich im Wesentlichen um eine 

Fortschreibung der bisherigen Entwicklung

15 



Bevölkerungsentwicklung in den 


von 2007 bis 2025 in v.H. bei 

einem durchschnittlichen 

Wanderungsgewinn Deutschlands 

von 100.000 Personen pro Jahr 

SK Köln 

LK Emsland 



LK Waldshut 

Bremen 

SK Kiel 

LK Hannover 

LK Goslar 


SK Heidelberg 

SK Stuttgart 

Hamburg 


SK Magdeburg 


SK München 


SK Leipzig 

LK Uckermark 


LK Passau 


Bevölkerungsentwicklung 

von 2007 bis 2025 in v.H. 

< -10 

< -5 

< 0 

< 5 

< 10 

>= 10

16 



Haushaltsentwicklung von 1995 bis 2007: 

- da es keine Fortschreibung der Zahl der privaten Haushalte in 

Deutschland gibt und die Ergebnisse der jährlichen Stichprobenerhebungen 

(Mikrozensen) nur auf Länderebene 

veröffentlicht werden und bereits auf dieser Ebene keine 

plausiblen Zeitreihen erkennen lassen, wird die Zahl der priva- 

Haushalte in Ost- und und Westdeutschland auf der Basis der 

letzten Vollerhebung (1995 bzw. 1987) in einer Modellrechnung 

auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte 

fortgeschrieben 

- die Zahl der privaten Haushalte Deutschlands ist nach diesen 

Berechnungen von 1995 bis 2007 um 2,25 Mio. bzw. 6,3 % 

gestiegen, 

- die Zahl der Personen je Haushalt ist von durchschnittlich 2,28 auf 

2,16 gesunken, 

- die Zahl der Erwachsenen je Haushalt hat von durchschnittlich 

1,72 auf 1,66 abgenommen

17 



Haushaltsentwicklung in den 



v.H. 

SK Köln 

LK Emsland 



LK Waldshut 

Bremen 

SK Kiel 

LK Hannover 

LK Goslar 


SK Heidelberg 

SK Stuttgart 

Hamburg 


SK Magdeburg 


SK München 


SK Leipzig 

LK Uckermark 



Haushaltsentwicklung von 

1995 bis 2007 in v.H. 

LK Passau 

< -10 

< -5 

< 0 

< 5 

< 10 

>= 10

18 



Modellrechnung zur Haushaltsentwicklung von 

2007 bis 2025: 

- da die Bevölkerung von der Basis her schrumpft, nimmt die 

Zahl der Erwachsenen bei dem gewählten Szenario bis zum 

Jahr 2016 weiter zu und wird auch im Jahr 2025 noch um 

0,35 Mio. bzw. 0,5 % über dem heutigen Wert liegen, 

- die Zahl der privaten Haushalte Deutschlands steigt entsprechend 

bis 2025 um 1,53 Mio. bzw. 4,0 %, 

- die Tendenz hin zu kleineren Haushaltsgrößen dürfte sich fortsetzen, 

- die Zahl der Personen je Haushalt sinkt von 2,16 auf 2,00, 

- die Zahl der Erwachsenen je Haushalt sinkt von 1,66 auf 1,61, 

- regional folgt die Haushaltsentwicklung weitgehend der 

Bevölkerungsentwicklung

19 



Haushaltsentwicklung in den 



v.H. 

SK Köln 

LK Emsland 



LK Waldshut 

Bremen 

SK Kiel 

LK Hannover 

LK Goslar 


SK Heidelberg 

SK Stuttgart 

Hamburg 


SK Magdeburg 


SK München 


SK Leipzig 

LK Uckermark 



Haushaltsentwicklung von 

2007 bis 2025 in v.H. 

LK Passau 

< -10 

< -5 

< 0 

< 5 

< 10 

>= 10

20 



Wohnungsbestandsentwicklung von 1995 bis 2007: 

- die Bestandsentwicklung resultiert aus der Bautätigkeit 

abzüglich der Wohnungsabgänge, 

- für Ostdeutschland werden die Werte der Wohnungsbestandsfortschreibung 

der statistischen Landesämter 

angesetzt (für die Altkreise in Sachsen-Anhalt wurden die 

Werte für 2007 geschätzt), 

- für Westdeutschland wird die Bautätigkeit der Baufertigstellungsstatistik 

der statistischen Landesämter entnommen, 

für die Wohnungsabgänge wird eine Modellrechnung 

durchgeführt; zwischen den letzten beiden Vollerhebungen 

lag der durchschnittliche Abgang bei etwa 0,2 % des 

Bestandes pro Jahr; für die Zeit von 1995 bis 2007 wird 

berücksichtigt, dass die Wohnungsabgangsraten bei starker 

Wohnungsnachfrage unter den Durchschnittswert absinken 

und bei erhöhten Leerständen darüber hinaus gehen

21 



Wohnungsbestandsveränderung in 

den Kreisen und kreisfreien Städten 


v.H. 

SK Köln 

LK Emsland 



LK Waldshut 

Bremen 

SK Kiel 

LK Hannover 

LK Goslar 


SK Heidelberg 

SK Stuttgart 

Hamburg 


SK Magdeburg 


SK München 


SK Leipzig 

LK Uckermark 



Wohnungsbestandsveränder- 

ung von 1995 bis 2007 in v.H. 

LK Passau 

< 0 

< 6 

< 12 

< 18 

< 24 

>= 24

22 



Wohnungsmarktsituation Ende 2007: 

- An Standorten mit gegenwärtig hohen Wohnungsleerständen 

kann ein großer Teil des künftigen Wohnungsbedarfs mit bereits 

vorhandenen Wohnungen abgedeckt werden. Demgegenüber 

muss an Standorten mit gegenwärtig bereits unzureichendem 

Angebot von einem Nachholbedarf ausgegangen werden, der 

zusätzlich zum künftig entstehenden Wohnungsbedarf noch 

abzudecken ist. 

- Eine überregionale Verrechnung von Defiziten und Überhängen 

ist wegen der Immobilität der Wohnungen nicht zulässig. 

- Regional zeigen sich Ende 2007 vor allem in Ostdeutschland 

Wohnungsüberhänge. Dabei ist allerdings zu beachten, dass 

in der Wohnungsbestandsstatistik noch immer Wohnungen 

mitgezählt werden, die wohl nie wieder bezogen werden können. 

- Bestehende und zum Teil anwachsende Defizite sind vor allem im 

Bereich der westdeutdeutschen Großstädte zu erkennen.

23 



Wohnungsmarktsituation in 

den Kreisen und kreisfreien 

Städten Deutschlands Ende 

2007 

SK Köln 

LK Emsland 



LK Waldshut 

Bremen 

SK Kiel 

LK Hannover 

LK Goslar 


SK Heidelberg 

SK Stuttgart 

Hamburg 


SK Magdeburg 


SK München 


SK Leipzig 

LK Uckermark 


LK Passau 


Wohnungsmarktsituation 

Ende 2007 

starke Überhänge 

mittlere Überhänge 

leichte Überhänge 

ausgeglichen 

leichte Defizite 

deutliche Defizite

24 



Klassisch abgeleiteter Wohnungsbedarf von 

2008 bis 2025: 

- Insgesamt errechnet sich ein klassisch überwiegend demografisch 

begründeter Wohnungsbedarf, der mit ansteigender Zuwanderung 

in den Jahren 2011 bis 2013 gut 250.000 Wohnungen pro Jahr 

erreicht und dann später auf rund 150.000 Wohnungen im Jahr 2025 

absinkt. Bei diesem Bedarf wurden selbstverständlich nur die 

positiven regionalen Bedarfe zusammengezählt. 

- Der aktuelle, klassisch berechnete Wohnungsbedarf übersteigt 

bereits die gegenwärtige Bautätigkeit deutlich. Die wieder 

aufkommende "neue" Wohnungsknappheit vor allem in den 

Großstädten bestätigt die berechneten Ergebnisse.

25 



Wohnungsbedarf in Deutschland von 2008 bis zum Jahr 2025 ohne 

qualitativen Zusatzbedarf 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

in 1.000 Wohnungen 

klassischer demografisch 

abgeleiter Wohnungsbedarf 

2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025

26 



Klassisch abgeleiteter Wohnungsbedarf von 2008 bis 2025: 

- Regional zeigen sich erhebliche Unterschiede: 

- in weiten Teilen Ostdeutschlands besteht kein Neubaubedarf, 

- gleiches gilt in Westdeutschland nur für wenige 

Gebiete in Südniedersachsen und Nordhessen, im zentralen 

Ruhrgebiet, im Bereich der Grenze zwischen dem Saarland und 

Rheinland-Pfalz sowie in Nordbayern, 

- hohe Bedarfswerte sind in den Großstädten Westdeutschlands 

und in der Hauptstadt Berlin zu erkennen, 

- insgesamt folgt der ermittelte Wohnungsbedarf notwendigerweise 

dem Szenario der regionalen Bevölkerungsentwicklung, 

- wegen der hohen Bedeutung der "vorgegebenen" Bevölkerungsentwicklung 

sei nochmals darauf hingewiesen, dass es sich nicht 

um eine Prognose der Bevölkerungsentwicklung handelt, sondern 

um eine auf der Basis der Vergangenheitsentwicklung und den 

geschilderten Annahmen beruhende Modellrechnung.

27 



Demografisch abgeleiteter 

Wohnungsbedarf in den 

Kreisen und kreisfreien 

Städten von 2008 bis 2025 

in v.H. bei einem durchschnittlichenWanderungsgewinn 

Deutschlands von 

100.000 Personen pro Jahr 

SK Köln 

LK Emsland 

LK Soest 

LK Wetteraukreis 


LK Waldshut 

Bremen 

SK Heidelberg 

SK Stuttgart 

SK Kiel 

Hamburg 

LK Hannover 

LK Goslar 


SK Magdeburg 


SK München 


SK Leipzig 

LK Uckermark 


LK Passau 


Wohnungsbedarf von 2008 

bis 2025 in Wohnungen 

< 0 

< 2000 

< 5000 

< 10000 

< 30000 

>= 30000

28 


Qualitativer zusätzlicher Wohnungsbedarf 

Die klassische, überwiegend an der demografischen 

Entwicklung ausgerichtete Wohnungsbedarfsermittlung ist 

heute nicht mehr ausreichend, weil 

- die permanente qualitative Verbesserung des Bestandes durch 

den drastischen Rückgang des Neubaus nicht mehr gegeben ist, 

- die Alterung der Bevölkerung andere Wohnformen erfordert, 

- die Wohnvorstellungen in allen Altersgruppen wesentlich 

ausdifferenzierter sind als in der Vergangenheit, 

- der einstmals sehr junge Wohnungsbestand Deutschlands „in die 

Jahre“ gekommen ist und immer weniger zu den heutigen 

Wohnvorstellungen passt, 

- die Fixierung auf den Erhalt des Bestandes auch die unabänderlichen 

Schwächen des Bestandes konserviert und 

- die Komplettsanierung und Modernisierung von Teilen 

des Bestandes (volks)wirtschaftlich nicht sinnvoll ist

29 



In die Jahre gekommenes Wohngebäude im offensichtlich 

unberührten Originalzustand

30 



Alterung der Bevölkerung 

Gegenwärtig sind etwa 1 % der Wohnungen seniorengerecht. 

Der Anteil der über 60-Jährigen an der Bevölkerung betrug 1991 rund 

20 %, heute liegt er bei 25 % und im Jahr 2025 wird etwa ein Drittel der 

Bevölkerung dieser Altersgruppe angehören. 

Die Schaffung von altersgerechten Wohnungen in angemessener 

Größenordnung - überwiegend im Bestand - erscheint nahezu 

ausgeschlossen. Zu bedenken ist, dass jedes Jahr, das ältere Menschen 

durch eine entsprechende Ausstattung länger in der eigenen Wohnung 

verbringen können, nicht nur diesen Menschen Lebensqualität verschafft, 

sondern auch das Sozialsystem entlastet.

31 

85 u.ält. 

80 - 81 

75 - 76 

70 - 71 

65 - 66 

60 - 61 

55 - 56 

50 - 51 

45 - 46 

40 - 41 

35 - 36 

30 - 31 

25 - 26 

20 - 21 

15 - 16 

10 - 11 

5 - 6 

0 - 1 

Alter 


Altersstruktur der Bevölkerung in Deutschland in den Jahren 2007 und 2025 

800 

2025 

600 

400 

Männer in 1.000 

200 

2007 

0 200 400 600 800 

Frauen in 1.000

32 



Gründe für eine Abriss- und Neubauentscheidung können sein: 

- mangelnde Bauqualität, 

- nicht zeitgemäße Grundrisse, 

- energetische Mängel, 

- unterausgenutzte Grundstücke, 

- bestehender Modernisierungs- und Instandhaltungsstau, 

- hoher Leerstand. 

Je mehr der genannten Abrissgründe bei einem Objekt zutreffen, umso 

sinnvoller dürfte der Abriss sein. Es können allerdings keine pauschalen 

Abrissempfehlungen gegeben werden, so dass immer eine individuelle 

Entscheidung erforderlich ist. 

Gegenwärtig muss allerdings von einer Bevorzugung der Sanierung durch 

die (Förder)rahmenbedingungen ausgegangen werden, die dann zu 

volkswirtschaftlich suboptimalen Lösungen führt.

33 



Wohngebäude aus den 1960er Jahren ohne 

Fassadendämmung

34 



Problembehaftete Bestände wurden vor allem in der 

Wiederaufbauphase und in den 1970er Jahren sowohl in Ost- als auch in 

Westdeutschland errichtet: 

- in den 1950er Jahren wurden 5,7 Mio. Wohnungen gebaut, 

- in den 1960er Jahren wurden 6,5 Mio. Wohnungen gebaut und 

- in den 1970er Jahren wurden 6,0 Mio. Wohnungen gebaut 

Wenn man unterstellt, dass von diesen insgesamt rund 18,2 Mio. 

Wohnungen bereits 10 % durch Zusammenlegungen, Umwidmungen oder 

Abriss verschwunden sind, so verbleiben noch immer über 16 Mio. 

Wohnungen, von denen ein Teil als nicht sanierungswürdig einzustufen 

ist.

35 



Wohnungsbau in Deutschland seit 1950 

800 

600 

400 

200 

Wohnungsbau in 1.000 WE 

Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern 

Geschosswohnungen und 

sonstige Wohnungsfertigstellungen 

0 

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005



36 Wie lässt sich nun aber die Dimension des quantitativen Bedarfs 

abschätzen, wenn doch grundsätzlich individuelle, objektspezifische 

Einzelentscheidungen erforderlich sind? 

Ohne Anspruch auf Repräsentativität wurden Experten (Architekten, 

Bauingenieure, Geschäftsführer von Wohnungsunternehmen und 

Bauunternehmen, Makler) zum Thema befragt: 

- Einigkeit herrschte über das Vorhandensein nicht sanierungswürdiger 

Wohnungsbestände (auch im vor 1950 errichteten 

Altbaubestand), 

- aufgrund der notwendigen Einzelbetrachtung und der mangelnden 

Kenntnis des gegenwärtigen Modernisierungsstandes in den 

verschiedenen Baualtersklassen fiel eine Einschätzung der Anteile 

wirtschaftlich nicht sanierungsfähiger Objekte den Experten 

sichtlich schwer, 

- die meistgenannten Größenordnungen bewegten sich jedoch in 

einem Bereich zwischen 10 % und 30 %, 

- als Hinderniss eines verstärkten Bestandsersatzes durch Neubauten 

wurde vielfach die gegenwärtige Förderpolitik von Bund und 

Ländern bezeichnet, die zu einer Bevorzugung der Sanierung führt



37 Quantitative Abschätzung des qualitativen Zusatzbedarfs: 

- Berechnung auf Kreisebene, 

- nach Baualtersklassen abgestufte Anteile nicht sanierungswürdiger 

Wohnungen (der höchste Anteil wurde den in den 1950er Jahren 

errichteten Wohnungen zugewiesen), 

- Einbeziehung auch des Altbaus (vor 1948 gebaut), 

Im Ergebnis errechnet sich eine Größenordnung von rund 4 Mio. 

Wohnungen, die aus qualitativen Gründen durch Neubauten ersetzt 

werden sollten. Dies sind gut 10 % des gesamten Wohnungsbestandes. 

Da der größte Teil dieser Wohnungen gegenwärtig noch genutzt wird, 

muss der Bestandsersatz durch Neubauten über einen größeren Zeitraum 

von z. B. 20 Jahren verteilt werden. 

Daraus errechnet sich ein jährlicher qualitativer Zusatzbedarf in Höhe von 

200.000 Wohnungen. Da ein Teil dieses Bedarfs auf Regionen entfällt, in 

denen der „klassische“ Wohnungsbedarf negativ ist, reduziert sich der 

jährliche Wert um etwa 25.000 Wohnungen.

38 



Wohnungsbedarf in Deutschland bis zum Jahr 2025 bei einer 

durchschnittlichen Zuwanderung von 100.000 Personen 

500 

400 

300 

200 

175 

100 

0 

in 1.000 Wohnungen 

demografisch abgeleiteter 


qualitativer 

Zusatzbedarf 

gegenwärtiger Neubau 

2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025

39 



Gegenwärtige Situation beim Wohnungsabgang: 

Im Rahmen der Abgangsstatistik werden Gebäude und Gebäudeteile 

erfasst, die durch ordnungsbehördliche Maßnahmen, Schadensfälle oder 

Abbruch der Nutzung entzogen werden oder deren Nutzung zwischen 

Wohn- und Nichtwohnzwecken (mit und ohne Baumaßnahmen) geändert 

wird (Statistisches Bundesamt 2008). 

Der statistisch festgestellte Abgang betrug im Durchschnitt der 

vergangenen drei Jahre in Westdeutschland gut 16.000 und in 

Ostdeutschland knapp 32.000 Wohnungen pro Jahr. Daraus errechnen 

sich Abgangsraten von 0,05 % für Westdeutschland und 0,4 % für 

Ostdeutschland. Als „theoretische“ – völlig realitätsfremde - 

Lebensdauern von Wohnungen errechnen sich damit fast 2.000 Jahre für 

Westdeutschland und 240 Jahre für Ostdeutschland.

40 



2.000 Jahre Lebensdauer

41 


Regionalisierung des Wohnungsbedarfs 

Regionale Differenzierung 

Regional reduzieren sich durch die Einbeziehung des Bestandsersatzes 

aus qualitativen Gründen die Regionen ohne Wohnungsbedarf erheblich. 

Da die Großstädte die stärksten Kriegszerstörungen aufwiesen und 

dementsprechend über erhebliche Bausubstanz aus der 

Wiederaufbauphase verfügen, steigen die Bedarfswerte dort erheblich an.

42 



insgesamt in den Kreisen 

und kreisfreien Städten 

Deutschlands von 2008 bis 

2025 in v.H. 


SK Köln 

LK Emsland 



LK Waldshut 

Bremen 

SK Kiel 

LK Hannover 

LK Goslar 


SK Heidelberg 

SK Stuttgart 

Hamburg 


SK Magdeburg 


SK München 


SK Leipzig 

LK Uckermark 



Wohnungsbedarf bis zum 

Jahr 2025 in Wohnungen 

LK Passau 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000

43 



Hamburg und Schleswig-Holstein 

Demografisch abgeleiteter Wohnungsbedarf 

- Bevölkerungsstagnation in Schleswig-Holstein bei erheblichen 

regionalen Unterschieden (stärkstes Wachstum in Flensburg und den 

Kreisen Pinneberg und Stormarn, die größten Einwohnerverluste in der 

Stadt Neumünster und dem Kreis Steinburg), 

- Umsetzung des Mottos „Wachsende Stadt“ in Hamburg, 

- mit Ausnahme der Stadt Neumünster weisen alle Kreise und Städte eine 

Zunahme der Zahl der privaten Haushalte auf, 

- der demografisch abgeleitete Wohnungsbedarf liegt mit über 20 % des 

heutigen Wohnungsbestandes in Hamburg am höchsten, gefolgt von 

den Kreisen Herzogtum Lauenburg, Pinneberg, Segeberg und Stormarn 

sowie der Stadt Flensburg, 

- die niedrigsten Bedarfswerte sind in der Stadt Neumünster (negativer 

Bedarf) sowie den Kreisen Steinburg und Dithmarschen zu finden

44 

Demografisch 

abgeleiteter 


bis 2025 in 

Schleswig-Holstein 

und Hamburg 



LK Nordf riesland 

LK Dithmarschen 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Flensburg 

LK Schleswig-Flensburg 

LK Rendsburg-Eckernf örde 

LK Steinburg 

LK Pinneberg 

SK Neumünster 

SK Hamburg 

SK Kiel 

LK Segeberg 

LK Plön 

LK Stormarn 

LK Ostholstein 

SK Lübeck 

LK Herzogtum Lauenburg

45 





- Die höchsten Anteile an Wohnungen aus den 1950er bis 1970er Jahren 

weisen mit über 50 % die Städte Hamburg, Lübeck und Neumünster 

sowie der Kreis Pinneberg auf; weniger als 40 % des Bestandes 

stammen in den Kreisen Dithmarschen, Nordfriesland und Schleswig- 

Flensburg aus dieser Zeit, 

- die höchsten Altbauanteile weisen mit deutlich über 30 % Kiel, Lübeck 

und Flensburg auf, in den Kreisen Segeberg und Stormarn liegen die 

Anteile dagegen unter 15 %, 

- der höchste qualitative Zusatzbedarf errechnet sich mit gut 13 % des 

heutigen Wohnungsbestandes für Hamburg, gefolgt von den Städten 

Kiel und Lübeck mit jeweils 12,6 %; den geringsten Zusatzbedarf weist 

der Kreis Nordfriesland mit weniger als 8 % auf,

46 

Qualitativer 

Zusatzbedarf bis 

2025 in Schleswig- 

Holstein und 

Hamburg 



LK Nordfriesland 




< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Flensburg 

LK Schlesw ig-Flensburg 

LK Rendsburg-Eckernförde 

SK Kiel 

LK Plön 




LK Segeberg 

SK Hamburg 

LK Stormarn 


SK Lübeck 


47 



Wohnungsbedarf insgesamt 


- den größten Gesamtbedarf hat die Stadt Hamburg mit einem Drittel, den 

niedrigsten Neumünster mit nur gut 11 % des heutigen Bestandes, 

- insbesondere in Hamburg wird bereits der demografische abgeleitete 

Bedarf seit Jahren nicht mehr durch die Bautätigkeit abgedeckt, 

- die „Wachsende Stadt“ Hamburg wird mittelfristig nur mit erheblich 

gesteigerter Wohnungsbautätigkeit umgesetzt werden können, 

- auch die positive Einwohnerentwicklung in Flensburg und Kiel wird 

sich nur bei erhöhter Wohnungsbautätigkeit fortsetzen können

48 


insgesamt bis 2025 

in Schleswig- 

Holstein und 

Hamburg 



LK Nordf riesland 




< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Flensburg 

LK Schleswig-Flensburg 

LK Rendsburg-Eckernf örde 




SK Hamburg 

SK Kiel 

LK Segeberg 

LK Plön 

LK Stormarn 


SK Lübeck 


49 



Bremen und Niedersachsen 


- In Niedersachsen sinkt die Bevölkerung bei erheblichen regionalen 

Unterschieden (+ 12 % im Kreis Vechta; - 21 % in der Stadt Salzgitter), 

- für die Stadt Bremen führt das Szenario zu einer leichten 

Einwohnersteigerung während in Bremerhaven mit - 10 % ein deutlicher 

Rückgang angesetzt wird, 

- in 31 der 46 niedersächsischen Kreise und Städte und in der Stadt 

Bremen nimmt die Zahl der privaten Haushalte zu, 


heutigen Wohnungsbestandes in den Kreisen Vechta und Cloppenburg 

am höchsten, gefolgt von den Kreisen Emsland, Grafschaft Bentheim, 

Ammerland, Harburg und Lüneburg 

- die niedrigsten (negativen) Bedarfswerte sind in der Stadt Salzgitter 

sowie den Kreisen Helmstedt, Osterode und Goslar zu finden, 

- Insgesamt zeigt das Gebiet ein starkes West-Ost-Gefälle in der 

Entwicklung und stärkere Kreise im Einzugsgebiet der Zentren 

Hamburg, Bremen und Hannover

50 

Demografisch 

abgeleiteter 



Niedersachsen und 

Bremen 



SK Emden 

LK Wittmund 

SK Wilhelmshav en 

LK Aurich 

LK Emsland 

LK Graf schaf t Bentheim 

LK Leer 

LK Friesland 

LK Ammerland 

LK Cloppenburg 

SK Oldenburg 

LK Osnabrück 

SK Osnabrück 

LK Wesermarsch 

LK Cuxhav en 

LK Osterholz 

SK Delmenhorst 

LK Oldenburg 

LK Vechta 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Bremerhav en 

SK Bremen 

LK Diepholz 

LK Stade 

LK Rotenburg (Wümme) 

LK Verden 

LK Nienburg (Weser) 

LK Schaumburg 

LK Hameln-Py rmont 

LK Hannov er 

LK Holzminden 

LK Harburg 

LK Soltau-Fallingbostel 

LK Gif horn 

SK Wolf sburg 

SK Braunschweig 

LK Helmstedt 

SK Salzgitter 

LK Wolf enbüttel 

LK Hildesheim 

LK Northeim 

LK Celle 

LK Göttingen 

LK Peine 

LK Goslar 

LK Lüneburg 

LK Lüchow-Dannenberg 

LK Uelzen 

LK Osterode am Harz

51 





- Den höchsten Anteil an Wohnungen aus den 1950er bis 1970er Jahren 

weist mit über 65 % die Stadt Wolfsburg auf, gefolgt von Bremerhaven 

mit ebenfalls über 60 %; weniger als 35 % des Bestandes stammen in 

den Kreisen Helmstedt und Wittmund aus dieser Zeit, 

- die höchsten Altbauanteile weisen mit deutlich über 35 % Wilhelmshaven 

(43 %), Goslar, Northeim, Osterode und Holzminden auf, in 

Wolfsburg sowie den Kreisen Harburg, Ammerland, Cloppenburg, 

Emsland und Vechta liegen die Anteile dagegen unter 15 %, 


heutigen Wohnungsbestandes für die Städte Braunschweig, Wolfsburg 

und Osnabrück, gefolgt von den Städten Salzgitter und Emden sowie 

der Region Hannover mit jeweils gut 12 %; den geringsten Zusatzbedarf 

weisen vor allem die in den vergangenen 20 Jahren stark gewachsenen 

Kreise auf,

52 

Qualitativer 

Zusatzbedarf 


Niedersachsen 

und Bremen 




LK Wittmund 


LK Aurich 

LK Emsland 


LK Leer 

LK Friesland 

LK Ammerland 



SK Osnabrück 

LK Cuxhav en 

LK Osterholz 



LK Vechta 

LK Osnabrück 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 



SK Bremen 

LK Diepholz 

LK Stade 




LK Schaumburg 

LK Hannov er 

LK Northeim 



LK Goslar 

LK Gif horn 

SK Wolf sburg 


LK Helmstedt 

SK Salzgitter 



LK Hildesheim 


LK Harburg 


LK Celle 

LK Lüneburg 


LK Uelzen 

LK Osterode am Harz

53 





- den relativ größten Gesamtbedarf hat der Kreis Vechta mit über 

40 % des heutigen Bestandes, 

- Den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Region Hannover 

mit fast 130.000 Wohnungen auf, gefolgt von der Stadt Bremen 

mit 68.000 Wohnungen, 

- keinen Wohnungsbedarf hat bei der angesetzten 

Bevölkerungsentwicklung die Stadt Salzgitter,

54 



in Niedersachsen 

und Bremen 




LK Wittmund 


LK Aurich 

LK Emsland 


LK Leer 

LK Friesland 

LK Ammerland 



LK Osnabrück 

SK Osnabrück 


LK Cuxhav en 

LK Osterholz 



LK Vechta 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 


SK Bremen 

LK Diepholz 

LK Stade 




LK Schaumburg 


LK Hannov er 


LK Harburg 


LK Gif horn 

SK Wolf sburg 


LK Helmstedt 

SK Salzgitter 


LK Hildesheim 

LK Northeim 

LK Celle 



LK Goslar 

LK Lüneburg 


LK Uelzen 

LK Osterode am Harz

55 

Nordrhein-Westfalen 




- In Nordrhein-Westfalen sinkt die Bevölkerung bei erheblichen 

regionalen Unterschieden (+ 10 % in der Stadt Düsseldorf; - 14 % in der 

Stadt Remscheid) insgesamt um 3,5 %, 

- in 35 der 54 nordrhein-westfälischen Kreise und Städte nimmt die Zahl 

der privaten Haushalte zu, 


heutigen Wohnungsbestandes in den Kreisen Kleve, Borken und 

Coesfeld am höchsten, bei den Städten zeigen sich in Düsseldorf, Bonn 

und Münster die größten demografischen Bedarfe, 

- die niedrigsten (negativen) Bedarfswerte sind in den Städten Hagen, 

Remscheid und Gelsenkirchen zu finden, 

- insgesamt sind hohe Bedarfswerte im Münsterland, der Region Köln- 

Bonn, der Landeshauptstadt Düsseldorf sowie den Kreisen Gütersloh 

und Paderborn zu erkennen, 

- niedrige Werte zeigen sich vor allem im Ruhrgebiet und in der 

Grenzregion zu Hessen

56 

Demografisch 

abgeleiteter 

Wohnungsbedarf bis 

2025 in Nordrhein- 

Westfalen 




SK Aachen 


LK Klev e 

LK Heinsberg 

LK Viersen 

LK Wesel 

SK Mönchengladbach 

LK Aachen 

LK Düren 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Duisburg 

SK Düsseldorf 

LK Neuss 

LK Erf tkreis 

LK Euskirchen 

LK Borken 

SK Essen 

LK Mettmann 

SK Lev erkusen 

LK Rheinisch-Bergischer Kreis 

SK Köln 

LK Rhein-Sieg-Kreis 

SK Bonn 

LK Coesf eld 

LK Recklinghausen 

LK Steinf urt 

SK Dortmund 

SK Hagen 

LK Ennepe-Ruhr-Kreis 

SK Münster 

LK Unna 

LK Oberbergischer Kreis 

LK Warendorf 

SK Hamm 

LK Märkischer Kreis 

LK Olpe 

LK Gütersloh 

LK Soest 

LK Minden-Lübbecke 

LK Herf ord 

SK Bielef eld 

LK Hochsauerlandkreis 

LK Siegen-Wittgenstein 

LK Paderborn 

LK Lippe 

LK Höxter

57 






weisen mit über 56 % die Städte Essen, Leverkusen, Düsseldorf, Köln, 

Bochum, Dortmund, Oberhausen und Duisburg auf. Der Kreis mit dem 

höchsten Anteil an Wohnungen dieser Bauphase ist der Kreis 

Mettmann mit gut 55 %; nur gut 40 % des Bestandes stammen in den 

Kreisen Steinfurt, Borken, Herford und Kleve aus dieser Zeit, 

- den mit Abstand höchsten Altbauanteil weist die Stadt Solingen mit 

38% auf, es folgen mit gut 30 % die Städte Herne, Wuppertal und 

Gelsenkirchen; in den Kreisen Coesfeld, Paderborn, Rhein-Erft, Rhein- 

Kreis-Neuss und Borken sowie in der Stadt Münster liegen die Anteile 

dagegen unter 15 %, 


heutigen Wohnungsbestandes für die Städte Gelsenkirchen und Essen, 

gefolgt von den Städten Duisburg, Düsseldorf und Bochum mit jeweils 

knapp 13 %; den geringsten Zusatzbedarf mit gut 8 % weisen vor allem 

in den vergangenen 20 Jahren stark gewachsenen Kreise auf,

58 

Qualitativer 


2025 in 

Nordrhein- 

Westfalen 





SK Aachen 

LK Klev e 

LK Wesel 

SK Kref eld 

LK Viersen 

SK Hagen 




LK Neuss 

LK Mettmann 

SK Solingen 



LK Aachen 

LK Düren 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Gelsenkirchen 

LK Unna 

SK Herne 

SK Duisburg 

SK Essen SK Dortmund 

LK Erf tkreis 

LK Euskirchen 

LK Borken 




SK Köln 


SK Bonn 


SK Bielef eld 

SK Münster 

LK Gütersloh 

LK Coesf eld 

LK Warendorf 


SK Hamm 

LK Olpe 

LK Soest 




LK Herf ord 

LK Paderborn 

LK Lippe 

LK Höxter

59 





- den relativ größten Gesamtbedarf haben die Stadt Düsseldorf 

und der Kreis Coesfeld mit über 30 % des heutigen Bestandes, 

- Den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Stadt Köln mit 

fast 150.000 Wohnungen auf, gefolgt von der Stadt Düsseldorf 

mit 104.000 Wohnungen, 

- keine Region hat einen negativen Gesamtbedarf

60 


insgesamt bis 2025 in 





SK Aachen 


LK Klev e 


LK Viersen 

LK Wesel 


LK Aachen 

LK Düren 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Duisburg 


LK Neuss 

LK Erf tkreis 

LK Euskirchen 

LK Borken 

SK Essen 

LK Mettmann 



SK Köln 


SK Bonn 

LK Coesf eld 



SK Dortmund 

SK Hagen 


SK Münster 

LK Unna 


LK Warendorf 

SK Hamm 


LK Olpe 

LK Gütersloh 

LK Soest 


LK Herf ord 

SK Bielef eld 



LK Paderborn 

LK Lippe 

LK Höxter

61 

Hessen 




- In Hessen sinkt die Bevölkerung bei erheblichen regionalen 

Unterschieden (+ 8 % in der Stadt Darmstadt; - 17 % im 

Vogelsbergkreis) insgesamt um 3,9 %, 

- in 18 der 26 hessischen Kreise und Städte nimmt die Zahl der privaten 

Haushalte zu, 

- der demografisch abgeleitete Wohnungsbedarf liegt mit gut 14 % des 

heutigen Wohnungsbestandes in der Stadt Darmstadt und dem 

Wetteraukreis am höchsten, es folgen die Städte Frankfurt am Main und 

Wiesbaden sowie der Kreis Gießen, 

- die niedrigsten (negativen) Bedarfswerte sind in den Kreisen Werra- 

Meißner, Hersfeld-Rotenburg, Vogelsberg, Waldeck-Frankenberg und 

Kassel zu finden, 

- insgesamt sind hohe Bedarfswerte im Raum Frankfurt zu erkennen, 

- niedrige Werte zeigen sich vor allem im Bezirk Kassel

62 

Demografisch 

abgeleiteter 



Hessen 



LK Limburg-Weilburg 

LK Rheingau-Taunus-Kreis 

SK Wiesbaden 

LK Lahn-Dill-Kreis 

LK Hochtaunuskreis 

LK Main-Taunus-Kreis 

LK Groß-Gerau 

SK Frankf urt am Main 

SK Darmstadt 

LK Bergstraße 

LK Waldeck-Frankenberg 

LK Marburg-Biedenkopf 

LK Gießen 


SK Of f enbach 

LK Of f enbach 

LK Darmstadt-Dieburg 

LK Odenwaldkreis 

LK Vogelsbergkreis 

LK Kassel 

LK Main-Kinzig-Kreis 

SK Kassel 

LK Schwalm-Eder-Kreis 

LK Werra-Meißner-Kreis 

LK Hersf eld-Rotenburg 

LK Fulda 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000

63 

Hessen 





weisen mit über 55 % die Städte Kassel und Darmstadt sowie der Kreis 

Offenbach auf; weniger als 40 % des Bestandes stammen in den 

Kreisen Vogelsberg, Limburg-Weilburg, Waldeck-Frankenberg und 

Odenwald aus dieser Zeit, 

- den mit Abstand höchsten Altbauanteil weist der Werra-Meißner-Kreis 

mit 37% auf, es folgen mit Werten um 33 % die Kreise Vogelsberg und 

Schwalm-Eder sowie die Landeshauptstadt Wiesbaden; in den Kreisen 

Offenbach und Main-Taunus liegen die Anteile dagegen unter 15 %, 

- der höchste qualitative Zusatzbedarf errechnet sich mit über 13 % des 

heutigen Wohnungsbestandes für die Städte Kassel, Darmstadt, 

Frankfurt und Offenbach; den geringsten Zusatzbedarf mit Werten um 

8 % weisen sowohl die in den vergangenen 20 Jahren stark 

gewachsene Kreise als auch die von hoher Altbausubstanz geprägten 

ländlichen Kreise auf,

64 

Qualitativer 


2025 in Hessen 










SK Darmstadt 





LK Gießen 


LK Offenbach 


LK Kassel 

SK Kassel 





LK Hersfeld-Rotenburg 

LK Fulda 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000

65 

Hessen 




- den relativ größten Gesamtbedarf haben die Städte Darmstadt 

und Frankfurt am Main mit 28 % bzw. 26 % des heutigen 

Bestandes, 

- Den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Stadt Frankfurt 

mit gut 91.000 Wohnungen auf, gefolgt vom Main-Kinzig-Kreis 

und der Stadt Wiesbaden mit jeweils rund 34.000 Wohnungen, 

- keine Region hat einen negativen Gesamtbedarf

66 



Hessen 








LK Main-Taunus-Kreis 


SK Frankf urt am Main 

SK Darmstadt 




LK Gießen 


SK Of f enbach 

LK Of f enbach 




LK Kassel 


SK Kassel 



LK Hersf eld-Rotenburg 

LK Fulda 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000

67 



Rheinland-Pfalz und Saarland 


- In Rheinland-Pfalz sinkt die Bevölkerung bei erheblichen regionalen 

Unterschieden (+ 4 % in der Stadt Landau; - 20 % in der Stadt 

Pirmasens) insgesamt um 5,6 %; im Saarland weisen gemäß dem 

gewählten Szenario alle Regionen Verluste auf, insgesamt reduziert 

sich die Einwohnerzahl um über 11 %, 

- in 25 der 36 rheinland-pfälzischen Kreise und Städte nimmt die Zahl der 

privaten Haushalte zu; im Saarland trifft dies nur auf den Kreis Merzig- 

Wadern zu, 

- der demografisch abgeleitete Wohnungsbedarf liegt mit knapp 19 % 

des heutigen Wohnungsbestandes im Kreis Trier-Saarburg am 

höchsten, es folgen die Stadt Landau sowie der Kreis Germersheim; im 

Saarland hat der Kreis Merzig-Wadern den höchsten Bedarf, 

- die niedrigsten (deutlich negativen) Bedarfswerte sind in Rheinland- 

Pfalz in der Stadt Pirmasens und dem Kreis Kusel zu finden; im 

Saarland liegen der Stadtverband Saarbrücken und der Kreis 

Neuenkirchen mit – 5 % gleichauf

68 

Demografisch 

abgeleiteter 


2025 in Rheinland- 

Pfalz und im Saarland 





LK Bitburg-Prüm 

SK Trier 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

LK Daun 

LK Trier-Saarburg 

LK Merzig-Wadern 

LK Saarlouis 

LK Ahrweiler 

LK Bernkastel-Wittlich 

SK Koblenz 

LK May en-Koblenz 

LK Cochem-Zell 

LK Sankt Wendel 

LK Neunkirchen 

LK Stadtv erband Saarbrücken 

LK Birkenf eld 

LK Saar-Pf alz-Kreis 

LK Neuwied 

LK Rhein-Hunsrück-Kreis 

LK Kusel 

LK Altenkirchen 

LK Bad Kreuznach 

LK Kaiserslautern 

SK Zweibrücken 

SK Pirmasens 

LK Westerwaldkreis 

LK Rhein-Lahn-Kreis 

SK Kaiserslautern 

LK Südwestpf alz 

LK Mainz-Bingen 

LK Donnersbergkreis 

SK Landau i.d.Pf alz 

SK Mainz 

LK Alzey -Worms 

SK Worms 

SK Frankenthal 

SK Ludwigshaf en 

LK Bad Dürkheim 

SK Neustadt a.d.Weinstraße 

LK Südliche Weinstraße 

LK Ludwigshaf en 

LK Germersheim 

SK Spey er

69 



Rheinland-Pfalz und Saarland 



weist mit über 55 % die Stadt Pirmasens auf, es folgen die Städte 

Koblenz, Mainz, Ludwigshafen, Kaiserslautern und Zweibrücken; 

weniger als 30 % des Bestandes stammen in den Kreisen Alzey-Worms 

und Donnersberg aus dieser Zeit, 

- den mit Abstand höchsten Altbauanteil weist der Kreis Kusel mit knapp 

39 % vor dem Kreis Neuenkirchen auf, es folgen mit Werten um 35 % 

die Kreise Bernkastel-Wittlich, Rhein-Lahn und Birkenfeld sowie der 

Stadtverband Saarbrücken; im Kreis Germersheim und der Stadt Mainz 

liegen die Anteile dagegen knapp unter 20 %, 

- der höchste qualitative Zusatzbedarf errechnet sich mit Werten um 13% 

des heutigen Wohnungsbestandes für die Städte Pirmasens, Koblenz 

und Ludwigshafen; den geringsten Zusatzbedarf mit Werten um 7 % 

weisen die Kreise Alzey-Worms und Donnersberg auf

70 

Qualitativer 

Zusatzbedarf bis 2025 

in Rheinland-Pfalz 

und im Saarland 






SK Trier 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

LK Daun 



LK Saarlouis 

LK Ahrweiler 


SK Koblenz 








LK Neuwied 


LK Kusel 





SK Pirmasens 










SK Worms 








SK Spey er



71 Rheinland-Pfalz und Saarland 


- den relativ größten Gesamtbedarf haben der Kreis Trier- 

Saarburg (27 % des heutigen Bestandes) sowie die Städte 

Landau (26 %) und Mainz (25 %), 

- den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Stadt Mainz mit 

gut 25.000 Wohnungen auf, gefolgt vom Kreis Mainz-Bingen mit 

rund 19.000 Wohnungen; im Saarland haben der Stadtverband 

Saarbrücken (11.700 Wohnungen) und der Kreis Saarlouis 

(10.500 Wohnungen) den höchsten Bedarf, 

- keinen Wohnungsbedarf haben der Kreis Kusel und die Stadt 

Pirmasens

72 



Rheinland-Pfalz und 

im Saarland 






SK Trier 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

LK Daun 



LK Saarlouis 

LK Ahrweiler 


SK Koblenz 








LK Neuwied 


LK Kusel 





SK Pirmasens 










SK Worms 








SK Spey er

73 Baden-Württemberg 




- In Baden-Württemberg sinkt die Bevölkerung nur leicht um 0,8 %, wobei 

aber wie auch in den anderen Bundesländern erhebliche regionale 

Unterschiede (+ 9 % in der Stadt Freiburg; - 12 % im Main-Tauber-Kreis) 

zu verzeichnen sind, 

- in 42 der 44 baden-württembergischen Kreise und Städte nimmt die 

Zahl der privaten Haushalte zu, lediglich in den Kreisen Main-Tauber 

und Heidenheim wird von einem Rückgang der Haushaltszahl 

ausgegangen, 

- der demografisch abgeleitete Wohnungsbedarf liegt mit gut 24 % des 

heutigen Wohnungsbestandes in der Stadt Freiburg am höchsten, es 

folgen die Kreise Tübingen und Biberach sowie die Stadt Heidelberg, 

- die niedrigsten (aber positiven) Bedarfswerte sind in den Kreisen Main- 

Tauber, Heidenheim, Sigmaringen und Schwarzwald-Baar zu finden, 

- insgesamt sind hohe relative Bedarfswerte vor allem in Städten und 

Kreisen mit im Verhältnis zur Einwohnerzahl großen Universitäten 

festzustellen, 

- niedrige Werte zeigen sich im ländlichen Raum

74 

Demografisch 

abgeleiteter 


2025 in Baden- 

Württemberg 





LK Emmendingen 

SK Karlsruhe 

LK Rastatt 

SK Baden-Baden 

SK Mannheim 

SK Heidelberg 

LK Rhein-Neckar-Kreis 

LK Hohenlohekreis 

LK Heilbronn 

LK Karlsruhe 

LK Neckar-Odenw ald-Kreis 

LK Enzkreis 

LK Ludw igsburg 

LK Rems-Murr-Kreis 

SK Pforzheim 

LK Calw 

LK Freudenstadt 

LK Böblingen 

LK Schw arzw ald-Baar-Kreis 

SK Freiburg i.Breisgau 

LK Tuttlingen 

LK Breisgau-Hochschw arzw ald 

LK Lörrach 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 


LK Waldshut 

LK Rottw eil 

LK Tübingen 

LK Konstanz 

SK Heilbronn 

SK Stuttgart 

LK Zollernalbkreis 

LK Main-Tauber-Kreis 

LK Esslingen LK Göppingen 

LK Reutlingen 

LK Sigmaringen 

LK Bodenseekreis 

LK Schw äbisch Hall 

LK Alb-Donau-Kreis 

LK Biberach 

LK Ostalbkreis 

SK Ulm 

LK Ravensburg 

LK Heidenheim

75 

Baden-Württemberg 





weist mit über 55 % die Stadt Pforzheim auf, es folgen die Städte 

Heilbronn, Mannheim und Karlsruhe; weniger als 36 % des Bestandes 

stammen in den Kreisen Sigmaringen, Biberach, Hohenlohe, 

Freudenstadt und Waldshut aus dieser Zeit, 

- die höchsten Altbauanteile weisen mit über 30 % die Städte Stuttgart, 

Heidelberg und Karlsruhe auf; im Kreis Böblingen liegt der Altbauanteil 

dagegen bei nur gut 11 %, 

- der höchste qualitative Zusatzbedarf errechnet sich mit Werten 

zwischen 12 % und 13% des heutigen Wohnungsbestandes für die 

Städte Mannheim, Pforzheim, Stuttgart und Karlsruhe; den geringsten 

Zusatzbedarf mit Werten um 7 % weisen die Kreise Hohenlohe, 

Heilbronn, Biberach und Sigmaringen auf

76 

Qualitativer 


in Baden- 

Württemberg 







LK Breisgau-Hochschwarzwald 

LK Lörrach 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Karlsruhe 

LK Rastatt 



SK Mannheim 



LK Heilbronn 

LK Karlsruhe 


LK Rottweil 

LK Calw 

LK Schwarzwald-Baar-Kreis 

LK Waldshut 

SK Heidelberg 


LK Neckar-Odenwald-Kreis 

SK Heilbronn 

SK Stuttgart 


LK Enzkreis 

LK Ludwigsburg 


SK Pf orzheim 




LK Konstanz 






LK Schwäbisch Hall 

LK Biberach 

SK Ulm 

LK Rav ensburg 



77 





- den relativ größten Gesamtbedarf haben die Städte Freiburg (35 % des 

heutigen Bestandes) und Heidelberg (31 %), der Kreis Tübingen (29 %) 

sowie die Städte Ulm (28 %) und Stuttgart (27 %), 

- den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Stadt Stuttgart mit gut 

82.000 Wohnungen auf, gefolgt von den Kreisen Ludwigsburg (58.000 

Wohnungen), Rhein-Neckar (54.000 Wohnungen) und Esslingen (52.000 

Wohnungen), 

- die niedrigsten Bedarfswerte mit unter 10.000 Wohnungen haben die 

Stadt Baden-Baden sowie die Kreise Main-Tauber, Hohenlohe, 

Sigmaringen, Heidenheim und Neckar-Odenwald

78 









SK Karlsruhe 

LK Rastatt 


SK Mannheim 

SK Heidelberg 



LK Heilbronn 

LK Karlsruhe 

LK Neckar-Odenw ald-Kreis 

LK Enzkreis 

LK Ludw igsburg 


SK Pforzheim 

LK Calw 



LK Schw arzw ald-Baar-Kreis 



LK Breisgau-Hochschw arzw ald 

LK Lörrach 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 


LK Waldshut 

LK Rottw eil 


LK Konstanz 

SK Heilbronn 

SK Stuttgart 







LK Schw äbisch Hall 


LK Biberach 


SK Ulm 

LK Ravensburg 


79 

Bayern 




- Die Modellrechnung geht für Bayern als einzigem Flächenland von 

einer leichten Bevölkerungssteigerung von 0,9 % aus; die regionalen 

Unterschiede (+ 19 % in der Stadt Landshut; - 25 % im Kreis Wunsiedel) 

fallen besonders stark aus, 

- in 82 der 96 bayerischen Kreise und Städte nimmt die Zahl der privaten 

Haushalte zu, 


heutigen Wohnungsbestandes in den oberbayerischen Kreisen 

Freising, Erding und Ebersberg Stadt Freiburg am höchsten, es folgen 

die Stadt Landshut sowie die Kreise Dachau und München, 

- die niedrigsten (negativen) Bedarfswerte sind in den Kreisen Wunsiedel 

und Hof, der Stadt Hof sowie den Kreisen Coburg und Kronach zu 

finden, 

- insgesamt sind hohe relative Bedarfswerte vor allem in Oberbayern zu 

erkennen, 

- niedrige Werte zeigen sich insbesondere in Oberfranken

80 

Demografisch 

abgeleiteter 


2025 in Bayern 



LK Bad Kissingen 

LK Rhön-Grabfeld 

LK Coburg 

SK Coburg 

LK Kronach 

LK Kulmbach 

LK Eichstätt 

SK Ingolstadt 

LK Neuburg-Schrobenhausen 

LK Dachau 

LK Fürstenfeldbruck 

LK Garmisch-Partenkirchen 

LK Amberg-Sulzbach 

LK Neumarkt i.d.OPf. 

LK Pfaffenhofen a.d.Ilm 

SK Hof 

LK Hof 

LK Aschaffenburg 

LK Main-Spessart 

SK Aschaffenburg 

SK Schweinfurt 

LK Lichtenfels 

LK Haßberge 

LK Schweinfurt 

LK Bamberg 

SK Bamberg 

LK Wunsiedel i.Fichtelgebirge 

LK Tirschenreuth 

SK Bayreuth 

LK Bayreuth 

LK Miltenberg 

SK Würzburg 

LK Kitzingen 

LK Forchheim 

LK Neustadt a.d.Waldnaab 

LK Würzburg 

LK Lindau 

LK Neu-Ulm 

SK Ansbach 

LK Ansbach 

LK Erlangen-Höchstadt 

LK Fürth 

SK Nürnberg 

SK Schwabach 

LK Roth 

LK Weißenburg-Gunzenhausen 

LK Dillingen a.d.Donau 

LK Günzburg 

SK Augsburg 

LK Kelheim 

LK Freising 

LK Bad Tölz-Wolfratshausen 

SK Weiden i.d.OPf. 

SK Amberg 

LK Schwandorf 

LK Erding 

LK Miesbach 

LK Regensburg 

SK Regensburg 

SK Landshut 

LK Landshut 

LK Cham 

LK Straubing-Bogen 

SK Straubing 

LK Dingolfing-Landau 

LK Mühldorf a.Inn LK Altötting 

SK München 

LK Unterallgäu 

LK Landsberg a.Lech 

LK Starnberg 

LK Ebersberg 

LK München 

LK Traunstein 

SK Memmingen 

LK Rosenheim 

SK Kaufbeuren 

LK Weilheim-Schongau 

SK Rosenheim 

SK Kempten 

LK Oberallgäu 

LK Donau-Ries 

LK Augsburg 

LK Ostallgäu 

LK Aichach-Friedberg 



LK Regen 

LK Deggendorf 

LK Rottal-Inn 

LK Berchtesgadener Land 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

LK Freyung-Grafenau 

SK Passau 

LK Passau

81 Bayern 





weisen mit über 60 % die Städte Kaufbeuren und Würzburg auf, es 

folgen die Städte Erlangen, Schweinfurt und Kempten sowie die Kreise 

Fürstenfeldbruck und München; mit Werten um 33 % des Bestandes 

weisen die Kreise Oberallgäu, Lindau, Rottal-Inn und Passau die 

geringsten Anteile an Wohnungen dieser Zeit auf, 

- die höchsten Altbauanteile weisen mit über 35 % der Kreis Wunsiedel 

und die Stadt Hof auf; in den Kreisen München, Dachau und 

Fürstenfeldbruck liegt der Altbauanteil dagegen bei unter 10 %, 


zwischen 12 % und 14 % des heutigen Wohnungsbestandes für die 

Städte Würzburg, Kaufbeuren, Schweinfurt, Nürnberg und München; 

den geringsten Zusatzbedarf mit Werten um 7 % weisen die Kreise 

Landshut, Landsberg, Erding, Passau, Straubing-Boden und Neumarkt 

in der Oberpfalz auf

82 

Qualitativer 


in Bayern 



LK Rhön-Grabf eld 


LK Coburg 

SK Coburg 

LK Kronach 

SK Weiden i.d.OPf . 

LK Nürnberger Land 


LK Neumarkt i.d.OPf . 

LK Roth 

LK Eichstätt 

SK Ingolstadt 


SK Hof 

LK Hof 

LK Kulmbach 

LK Aschaf f enburg 

SK Schweinf urt 

LK Lichtenf els 

LK Haßberge 


LK Schweinf urt LK Bamberg 

SK Aschaf f enburg 

SK Bamberg 

SK Bay reuth 


LK Bay reuth 

LK Miltenberg 

SK Würzburg 


LK Forchheim LK Neustadt a.d.Waldnaab 

LK Würzburg 

SK Nürnberg 

SK Ansbach SK Schwabach 

LK Ansbach 


LK Donau-Ries 


SK Amberg 

LK Schwandorf 

LK Kelheim 

LK Pf af f enhof en a.d.Ilm 

SK Landshut 



LK Cham 

LK Regensburg 

LK Regen 

SK Regensburg 


LK Frey ung-Graf enau 


LK Deggendorf 

LK Dingolf ing-Landau 

SK Passau 


LK Augsburg 

LK Dachau 

LK Günzburg SK Augsburg 

LK Freising LK Landshut 

LK Rottal-Inn 


LK Mühldorf a.Inn 

LK Passau 

LK Neu-Ulm 

LK Fürstenf eldbruck 

LK Altötting 

SK München 


LK Ebersberg 

LK Landsberg a.Lech LK München 


LK Starnberg 


LK Rosenheim 

SK Kauf beuren 


SK Rosenheim 

LK Ostallgäu 

SK Kempten 

LK Bad Tölz-Wolf ratshausen 

LK Miesbach 





< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000

83 

Bayern 




- den relativ größten Gesamtbedarf hat mit Abstand der Kreis 

Freising (45 % des heutigen Bestandes), es folgen der Kreis Erding 

sowie die Städte Landshut und München (jeweils 39 %), 

- den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Stadt München mit 

gut 290.000 Wohnungen auf, gefolgt von der Stadt Nürnberg (74.000 

Wohnungen) sowie den Kreisen München (51.000 Wohnungen), 

Rosenheim (33.000 Wohnungen), der Stadt Augsburg (32.000 

Wohnungen) sowie dem Kreis Freising (31.000 Wohnungen), 

- keinen Wohnungsbedarf hat der Kreis Wunsiedel

84 



Bayern 




LK Rhön-Grabfeld 

LK Coburg 

SK Coburg 

LK Kronach 

LK Kulmbach 

LK Eichstätt 

SK Ingolstadt 




LK Neumarkt i.d.OPf. 

LK Pfaffenhofen a.d.Ilm 

SK Hof 

LK Hof 

LK Aschaffenburg 


SK Schweinfurt 

LK Haßberge 

LK Lichtenfels 

LK Wunsiedel i.Fichtelgebirge 

SK Aschaffenburg 

LK Schweinfurt 

LK Bamberg 

SK Bamberg 

SK Bayreuth 

LK Bayreuth 


LK Miltenberg 

SK Würzburg 


LK Forchheim 

LK Neustadt a.d.Waldnaab 

LK Würzburg 


SK Ansbach 

LK Ansbach 

LK Erlangen-Höchstadt 

LK Fürth 

SK Nürnberg 

SK Schwabach 

LK Roth 



LK Kelheim 

LK Freising 

LK Augsburg 

LK Günzburg SK Augsburg 

LK Dachau 


LK Neu-Ulm 

LK Fürstenfeldbruck 

SK München 

LK Mühldorf a.Inn LK Altötting 


LK Landsberg a.Lech 

LK Starnberg 

LK Ebersberg 

LK München 



LK Rosenheim 

SK Kaufbeuren 


SK Rosenheim 

SK Kempten 


LK Donau-Ries 

LK Ostallgäu 


LK Bad Tölz-Wolfratshausen 

SK Weiden i.d.OPf. 

SK Amberg 

LK Schwandorf 

LK Miesbach 

LK Regensburg 

SK Regensburg 

SK Landshut 

LK Landshut 



LK Cham 



LK Dingolfing-Landau 

LK Regen 

LK Deggendorf 

LK Rottal-Inn 


< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

LK Freyung-Grafenau 

SK Passau 

LK Passau

85 Berlin und Brandenburg 




- Die Modellrechnung errechnet für Berlin einen Einwohnerzuwachs in 

Höhe von 2,7 % und für Brandenburg einen Verlust von 10,7 %; die 

regionalen Unterschiede in Brandenburg (+ 6 % in der Stadt Potsdam; 

- 30 % in der Stadt Frankfurt (Oder)) sind erheblich, 

- in 8 der 18 brandenburgischen Kreise und Städte und in Berlin nimmt 

die Zahl der privaten Haushalte zu, 

- der demografisch abgeleitete Wohnungsbedarf liegt mit knapp 14 % 

des heutigen Wohnungsbestandes im Kreis Oberhavel am höchsten, es 

folgen die Kreise Potsdam-Mittelmark, die Stadt Potsdam, der Kreis 

Havelland und die Stadt Berlin, 

- die niedrigsten (negativen) Bedarfswerte sind in der Stadt Frankfurt und 

den Kreisen Elbe-Elster und Oberspreewald-Lausitz, 

- insgesamt kann sich auch Brandenburg der durch den Geburtenausfall 

Anfang der 1990er Jahre in den kommenden Jahren schwächeren 

Haushaltsbildung nicht entziehen, 

- die positive Entwicklung Berlins der vergangenen Jahr kann sich 

fortsetzen

86 

Demografisch 

abgeleiteter 


2025 in Berlin und 

Brandenburg 



LK Prignitz 

LK Ostprignitz-Ruppin 

SK Brandenburg a.d.Hav el 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

LK Hav elland 

LK Potsdam-Mittelmark 

LK Oberhav el 

SK Potsdam 

SK Berlin 

LK Teltow-Fläming 

LK Barnim 

LK Elbe-Elster 

LK Uckermark 

LK Märkisch-Oderland 

LK Dahme-Spreewald 

LK Oder-Spree 

LK Oberspreewald-Lausitz 

SK Frankf urt (Oder) 

SK Cottbus 

LK Spree-Neiße

87 



Berlin und Brandenburg 


- Den höchsten Anteil an Wohnungen aus den 1950er bis 1970er 

Jahren weisen die Städte Frankfurt und Cottbus auf; die Kreise 

Potsdam-Mittelmark, Oberhavel und Teltow-Fläming weisen die 

geringsten Anteile an Wohnungen dieser Zeit auf, 

- die höchsten Altbauanteile weisen die Kreise Prignitz und Elbe- 

Elster auf; die geringsten Altbauanteile haben die Städte 

Frankfurt und Cottbus, 


zwischen 11 % und 13 % des heutigen Wohnungsbestandes für 

die Kreise Oberspreewald-Lausitz und Uckermark sowie die 

Städte Frankfurt, Cottbus, Brandenburg und Berlin; den 

geringsten Zusatzbedarf hat der Kreis Potsdam-Mittelmark

88 

Qualitativer 


in Berlin und 




LK Prignitz 


LK Hav elland 




< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 


LK Oberhav el 

SK Potsdam 



LK Barnim 


LK Uckermark 



LK Oder-Spree 



SK Cottbus 

LK Spree-Neiße

89 



Berlin und Brandenburg 


- den relativ größten Gesamtbedarf haben die Kreise Oberhavel und 

Potsdam-Mittelmark sowie die Städte Potsdam und Berlin mit 

jeweils rund 20 % des heutigen Bestandes, 

- den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Stadt Berlin mit 

knapp 390.000 Wohnungen auf, gefolgt von den Kreisen Oberhavel 

(19.500 Wohnungen) und Potsdam-Mittelmark (18.200 Wohnungen) 

sowie der Stadt Potsdam (15.600 Wohnungen), 

- keinen Wohnungsbedarf haben die Kreise Elbe-Elster, 

Oberspreewald-Lausitz, Prignitz, Spree-Neiße sowie die Städte 

Frankfurt und Cottbus

90 



Berlin und 




LK Prignitz 





< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

LK Hav elland 


LK Oberhav el 

SK Potsdam 



LK Barnim 


LK Uckermark 



LK Oder-Spree 



SK Cottbus 

LK Spree-Neiße



91 Mecklenburg-Vorpommern 


- Die Modellrechnung errechnet für Mecklenburg-Vorpommern einen 

deutlichen Bevölkerungsverlust in Höhe von 13,2 %; die regionalen 

Unterschiede (+ 0,8 % in der Stadt Greifswald; - 25 % im Kreis Demmin) 

sind erheblich, 

- nur in 3 der 18 Kreise und Städte des Landes nimmt die Zahl der 

privaten Haushalte zu, 


heutigen Wohnungsbestandes in der Stadt Greifswald am höchsten, es 

folgen die Kreise Nordwestmecklenburg und Bad Doberan, 

- die niedrigsten (negativen) Bedarfswerte sind im Kreis Demmin, der 

Stadt Neubrandenburg und dem Kreis Uecker-Randow zu finden, 

- insgesamt kann sich auch Mecklenburg-Vorpommern der 

demografischen Besonderheit Ostdeutschlands mit dem 

Geburtenausfall Anfang der 1990er Jahre nicht entziehen; diese extrem 

schwachen Nachwendejahrgänge erreichen in den kommenden Jahren 

das Haushaltsbildungsalter und führen zu entsprechend reduzierter 

Haushaltsbildung

92 

Demografisch 

abgeleiteter 


bis 2025 

in Mecklenburg- 

Vorpommern 





SK Wismar 

LK Nordwestmecklenburg 

LK Ludwigslust 

SK Schwerin 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Rostock 

LK Bad Doberan 

LK Parchim 

LK Güstrow 

LK Müritz 

SK Stralsund 


LK Demmin 

LK Rügen 

SK Greifswald 

SK Neubrandenburg 

LK Ostvorpommern 

LK Mecklenburg-Strelitz 

LK Uecker-Randow

93 



Mecklenburg-Vorpommern 



Jahren weist die Stadt Neubrandenburg auf, es folgen die Städte 

Greifswald, Wismar und Rostock; die Kreise Bad Doberan und 

Ludwigslust weisen die geringsten Anteile an Wohnungen 

dieser Zeit auf, 

- die höchsten Altbauanteile weisen die Kreise Ludwigslust, 

Demmin und Parchim auf; mit Abstand den geringsten 

Altbauanteil hat die Stadt Neubrandenburg, gefolgt von den 

Städten Greifswald und Rostock, 


zwischen 11 % und 12 % des heutigen Wohnungsbestandes für 

die Städte Wismar, Stralsund, Neubrandenburg und Rostock; 

den geringsten Zusatzbedarf hat der Kreis Bad Doberan

94 

Qualitativer 



Mecklenburg- 

Vorpommern 





< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 


SK Wismar 



SK Rostock 


LK Parchim 

LK Güstrow 

LK Müritz 

SK Stralsund 

LK Nordv orpommern 


SK Greif swald 


LK Ostv orpommern 


LK Uecker-Randow

95 



Mecklenburg-Vorpommern 


- den relativ größten Gesamtbedarf hat mit Abstand die Stadt 

Greifswald (17 % des heutigen Bestandes), es folgen der Kreis 

Nordwestmecklenburg sowie die Städte Rostock und Wismar 

(jeweils rund 13 %), 

- den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Stadt Rostock mit 

knapp 15.000 Wohnungen auf, gefolgt von den Kreisen 

Nordwestmecklenburg (7.400 Wohnungen) und Bad Doberan (6.500 

Wohnungen), 

- nur der Kreis Demmin hat keinen Wohnungsbedarf

96 


insgesamt bis 


Mecklenburg- 

Vorpommern 





SK Wismar 




< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Rostock 


LK Parchim 

LK Güstrow 

LK Müritz 

SK Stralsund 



LK Rügen 

SK Greifswald 


LK Ostvorpommern 


LK Uecker-Randow

97 

Sachsen 




- Die Modellrechnung errechnet für Sachsen einen deutlichen 

Bevölkerungsverlust in Höhe von 12,6 %; die regionalen Unterschiede 

(+ 1,4 % in den Städten Dresden und Leipzig; - 27 % in der Stadt 

Hoyerswerda) sind erheblich, 

- nur für Dresden und Leipzig, d. h. 2 der 29 (Alt)kreise und Städte des 

Landes geht die Modellrechnung von einer Zunahme der Zahl der 

privaten Haushalte aus, 

- der demografisch abgeleitete Wohnungsbedarf liegt mit 4 % bis 5 % des 

heutigen Wohnungsbestandes in den Städten Dresden und Leipzig am 

höchsten; einen schwach positiven Wert weist außerdem der 

Weißeritzkreis auf, 

- alle übrigen Kreise und Städte zeigen negative Bedarfswerte, 

- insgesamt kann sich auch Sachsen der durch den Geburtenausfall 


Haushaltsbildung nicht entziehen

98 

Demografisch 

abgeleiteter 


bis 2025 in Sachsen 



SK Plauen 

LK Delitzsch 

SK Leipzig 

LK Leipziger Land 

SK Chemnitz 

LK Chemnitzer Land 

LK Stollberg 

SK Zwickau 

LK Mittlerer Erzgebirgskreis 

LK Zwickauer Land 

LK Vogtlandkreis 

LK Muldentalkreis 

LK Torgau-Oschatz 

LK Mittweida 

LK Aue-Schwarzenberg 

LK Döbeln 

LK Annaberg 

LK Riesa-Großenhain 

LK Freiberg 

LK Meißen 


LK Weißeritzkreis 

SK Hoyerswerda 

LK Niederschles. Oberlausitzkreis 

LK Kamenz 

LK Bautzen 

LK Sächsische Schweiz 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Görlitz 

LK Löbau-Zittau

99 

Sachsen 





Jahren weist die Stadt Hoyerswerda auf, es folgen der 

Niederschlesische Oberlausitzkreis sowie die Städte Chemnitz 

und Zwickau; die Kreise Vogtland, Mittweida und Stollberg 

weisen die geringsten Anteile an Wohnungen dieser Zeit auf, 

- die höchsten Altbauanteile weisen die Kreise Löbau-Zittau, 

Annaberg, Vogtland, Mittweida, Meißen und Stollberg auf; mit 

Abstand den geringsten Altbauanteil hat die Stadt Hoyerswerda, 

gefolgt von der Stadt Zwickau, dem Niederschlesischen 

Oberlausitzkreis und dem Kreis Delitzsch, 

- der höchste qualitative Zusatzbedarf errechnet sich für die 

Städte Hoyerswerda und Chemnitz sowie die Kreise Leipziger 

Land und Riesa-Großenhain; den geringsten Zusatzbedarf 

haben die Kreise Delitzsch und Muldental

100 

Qualitativer 


2025 in Sachsen 



SK Plauen 

LK Delitzsch 

SK Leipzig 



SK Zwickau 




LK Stollberg 

LK Mittweida 

SK Chemnitz 



LK Döbeln 

LK Annaberg 


LK Freiberg 

LK Meißen 




SK Hoy erswerda 


LK Kamenz 


LK Bautzen 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

LK Löbau-Zittau 

SK Görlitz

101 

Sachsen 




- den relativ größten Gesamtbedarf hat die Stadt Dresden (14 % des 

heutigen Bestandes), es folgen die Stadt Leipzig (12 %) sowie die 

Kreise Meißen, Leipziger Land und Weißeritz (jeweils rund 9 %), 

- den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Stadt Dresden mit 

gut 40.000 Wohnungen auf, gefolgt von den Städten Leipzig (37.000 

Wohnungen) und Chemnitz (8.500 Wohnungen), 

- der Mittlere Ergebirgskreis sowie die Kreise Vogtland, Annaberg, 

Aue-Schwarzenberg und Delitzsch haben keinen Wohnungsbedarf

102 



in Sachsen 



SK Plauen 

LK Delitzsch 

SK Leipzig 


SK Chemnitz 


LK Stollberg 

SK Zwickau 






LK Mittweida 


LK Döbeln 

LK Annaberg 


LK Freiberg 

LK Meißen 



SK Hoyerswerda 


LK Kamenz 

LK Bautzen 




< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Görlitz 

LK Löbau-Zittau

103 

Sachsen-Anhalt 




- Die Modellrechnung errechnet für Sachsen-Anhalt mit -17,1 % den 

stärksten Bevölkerungsverlust auf der Ebene der Bundesländer; auch 

bei regionaler Betrachtung der Kreise und Städte zeigen sich 

ausschließlich Bevölkerungsverluste zwischen -2,8 % in der Stadt 

Magdeburg und - 23 % im (Alt)kreis Quedlinburg, 

- nur für die Stadt Magdeburg und den Saalkreis, d. h. 2 der 24 (Alt)kreise 

und Städte des Landes geht die Modellrechnung von einer Zunahme 

der Zahl der privaten Haushalte aus, 

- einen positiven demografisch abgeleiteten Wohnungsbedarf haben mit 

3 % des heutigen Wohnungsbestandes ebenfalls nur die Stadt 

Magdeburg und der Saalkreis, 


- insgesamt kann sich auch Sachsen-Anhalt der durch den 

Geburtenausfall Anfang der 1990er Jahre in den kommenden Jahren 

schwächeren Haushaltsbildung nicht entziehen

104 

Demografisch 

abgeleiteter 






LK Halberstadt 

LK Wernigerode 

LK Altmarkkreis Salzwedel 

LK Quedlinburg 

LK Sangerhausen 

LK Ohre-Kreis 

LK Bördekreis 

LK Mansf elder Land 

SK Magdeburg 

LK Aschersleben-Staßf urt 

LK Stendal 

LK Schönebeck 

LK Bernburg 

LK Jerichower Land 

LK Köthen 

LK Saalkreis 

SK Halle (Saale) 

LK Merseburg-Querf urt 

LK Burgenlandkreis 

LK Weißenf els 

LK Anhalt-Zerbst 

SK Dessau 

LK Bitterf eld 



LK Wittenberg 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000

105 





- Die höchsten Anteile an Wohnungen aus den 1950er bis 1970er 

Jahren weisen die Städte Halle, Dessau und Magdeburg auf; 

aber auch die Kreise Sangerhausen, Merseburg-Querfurt und 

Bitterfeld weisen hohe Anteilswerte auf; die Kreise Bernburg, 

Köthen, Börde und Ohre weisen die geringsten Anteile an 

Wohnungen dieser Zeit auf, 

- die höchsten Altbauanteile weisen die Kreise Bernburg, 

Burgenland, Börde und Mansfelder Land auf; geringe 

Altbauanteile haben die Städte Halle und Magdeburg sowie der 

Kreis Sangerhausen, 


Städte Halle, Magdeburg und Dessau sowie die Kreise Bitterfeld, 

Mansfelder Land, Merseburg-Querfurt und Sangerhausen; den 

geringsten Zusatzbedarf haben der Saal- und der Ohrekreis

106 

Qualitativer 


in Sachsen-Anhalt 







LK Ohre-Kreis 



SK Magdeburg 



LK Stendal 


LK Bernburg 


LK Köthen 

LK Saalkreis 






SK Dessau 




LK Wittenberg 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000

107 





- den relativ größten Gesamtbedarf hat die Stadt Magdeburg (14 % 

des heutigen Bestandes), es folgt der Saalkreis (12 %) sowie der 

Kreis Merseburg-Querfurt (6 %), 

- den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Stadt Magdeburg mit 

gut 19.000 Wohnungen auf, gefolgt von der Stadt Halle (9.100 

Wohnungen) und den Kreisen Merseburg-Querfurt (3.800 

Wohnungen) und Saalkreis (3.300 Wohnungen), 

- Immerhin 8 der 24 Kreise und Städte Sachsen-Anhalts haben 

keinen Wohnungsbedarf

108 











LK Ohre-Kreis 



SK Magdeburg 


LK Stendal 


LK Bernburg 


LK Köthen 

LK Saalkreis 






SK Dessau 




LK Wittenberg 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000

109 Thüringen 




- Die Modellrechnung errechnet für Thüringen mit – 14,8 % den nach 

Sachsen-Anhalt stärksten Bevölkerungsverlust auf der Ebene der 

Bundesländer; auch bei regionaler Betrachtung der Kreise und Städte 

zeigen sich ausschließlich Bevölkerungsverluste zwischen -0,9 % in der 

Stadt Jena und - 27 % in der Stadt Suhl 

- nur für Erfurt, Jena und Weimar, d. h. 3 der 23 Kreise und Städte des 

Landes geht die Modellrechnung von einer Zunahme der Zahl der 

privaten Haushalte aus, 

- der demografisch abgeleitete Wohnungsbedarf liegt mit 4 % bis 6 % des 

heutigen Wohnungsbestandes in den Städten Erfurt, Jena und Weimar 

am höchsten; schwach positive Werte weisen außerdem die Kreise 

Eichsfeld und Hildburghausen auf, 


- insgesamt kann sich auch Thüringen der durch den Geburtenausfall 


Haushaltsbildung nicht entziehen

110 

Demografisch 

abgeleiteter 



Thüringen 



LK Eichsf eld 

SK Eisenach 

LK Wartburgkreis 

LK Nordhausen 

LK Unstrut-Hainich-Kreis 

LK Gotha 

LK Schmalkalden-Meiningen 

SK Suhl 

LK Hildburghausen 

LK Ky f f häuserkreis 

SK Erf urt 

LK Ilm-Kreis 

LK Sömmerda 

LK Weimarer Land 

SK Weimar 

LK Saalf eld-Rudolstadt 

LK Sonneberg 



SK Jena 

LK Saale-Holzland-Kreis 

LK Saale-Orla-Kreis 

< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Gera 

LK Greiz 

LK Altenburger Land

111 






Jahren weist die Stadt Suhl auf, es folgen die Städte Gera und 

Jena; die Kreise Hildburghausen, Saale-Orla und Sonneberg 

weisen die geringsten Anteile an Wohnungen dieser Zeit auf, 

- die höchsten Altbauanteile weisen die Kreise Sonneberg, Saale- 

Orla und Greiz auf; mit Abstand den geringsten Altbauanteil hat 

die Stadt Suhl, gefolgt von den Städten Erfurt, Gera und Jena, 


Städte Suhl, Gera und Eisenach; den geringsten Zusatzbedarf 

haben die Kreise Hildburghausen, Gotha und Weimarer Land

112 

Qualitativer 


2025 in Thüringen 



LK Eichsf eld 

SK Eisenach 


LK Nordhausen 


LK Gotha 


SK Suhl 



SK Erf urt 

LK Ilm-Kreis 

LK Sömmerda 

LK Sonneberg 


SK Weimar 




SK Jena 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Gera 

LK Greiz 

LK Altenburger Land

113 





- den relativ größten Gesamtbedarf hat die Stadt Jena (16 % des 

heutigen Bestandes), es folgen die Städte Weimar und Erfurt 

(jeweils 14 %) sowie der Kreis Eichsfeld (10 %), 

- den absolut höchsten Gesamtbedarf weist die Stadt Erfurt mit gut 

15.000 Wohnungen auf, gefolgt von der Stadt Jena (8.500 

Wohnungen) und dem Kreis Eichsfeld (4.900 Wohnungen), 

- die Stadt Suhl, der Kyffhäuserkreis und der Kreis Altenburger Land 

haben keinen Wohnungsbedarf

114 


insgesamt bis 





LK Eichsf eld 

SK Eisenach 


LK Nordhausen 


LK Gotha 


SK Suhl 



SK Erf urt 

LK Ilm-Kreis 

LK Sömmerda 

LK Sonneberg 


SK Weimar 




SK Jena 



< 0 

< 5000 

< 10000 

< 20000 

< 40000 

>= 40000 

SK Gera 

LK Greiz 

LK Altenburger Land

115 

Fazit 


Fazit 

- Demografisch begründeter Wohnungsbedarf rund 200.000 Wohnungen 

pro Jahr 

- qualitativ begründeter Zusatzbedarf rund 175.000 Wohnungen pro Jahr, 

- aktuelle Neubautätigkeit unter 200.000 Wohnungen pro Jahr, 

Hält diese niedrige Neubautätigkeit an, werden sich regional bestehende 

Wohnungsknappheiten verschärfen und in gegenwärtig ausgeglichenen 

Märkten neue Knappheiten entstehen. 

Den Anforderungen aus der Alterung der Bevölkerung und durch den 

Klimaschutz wird der Wohnungsbestand so nicht gerecht werden. 

Wenn die Wohnungspolitik nicht reagiert, wird sich die Qualität des 

Wohnens für breite Schichten der Bevölkerung nicht halten lassen.

Wohnungsmangel in Deutschland? - Impulse für den Wohnungsbau

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