EGV-SZ 2003 - Kanton Schwyz
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C. 2.4<br />
4.2 Der Gestaltungsplan stellt als Sondernutzungsplan für eine zusammenhängende<br />
Baulandfläche von mindestens 3’000 m 2 (bzw. 1’500 m 2 in der<br />
Kernzone) innerhalb des Zonenplans eine Spezialordnung dar. Plan und<br />
Sonderbestimmungen bilden die Rechtsgrundlage für eine nach wohnhygienischen,<br />
architektonischen und städtebaulichen Gesichtspunkten gute Überbauung.<br />
Der Gestaltungsplan beinhaltet auf der Basis der Grundordnung<br />
besondere Bau- und Nutzungsvorschriften, um damit gesamthaft eine bessere<br />
Lösung zu erzielen, als dies mit der Grundordnung selbst möglich wäre.<br />
Insbesondere können nach Massgabe der erzielbaren Vorteile Abweichungen<br />
von den Mindestbauvorschriften (Gebäude- und Grenzabstände, Geschosszahl,<br />
Ausnützung usw.) gewährt werden. Ferner kann die Durchmischung der<br />
Nutzung zugelassen werden. Diese Sonderbestimmungen gehen den allgemeinen<br />
Baupolizei- und Nutzungsvorschriften der Grundordnung vor (§ 24<br />
des Planungs- und Baugesetzes vom 14. Mai 1987 [SR<strong>SZ</strong> 400.100/ PBG];<br />
Art. 108 f. des Baureglementes der Gemeinde Wollerau vom 13. April 1999;<br />
Mark Gisler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im <strong>Kanton</strong> <strong>Schwyz</strong>,<br />
in: ZBI 101/2000; S. 394 f.; <strong>EGV</strong>-<strong>SZ</strong> 1996, Nr. 49, S. 123; <strong>EGV</strong>-<strong>SZ</strong> 1989,<br />
Nr. 45; RRB Nr. 768/2002 vom 18. Juni 2002, Ziff. 3.2).<br />
Die Grundordnung hingegen ist für das Gestaltungsplangebiet nicht einfach<br />
unbeachtlich. Einmal dürfen Nutzung und Zweck der betroffenen Bauzone<br />
des Zonenplans mit dem Gestaltungsplan nicht grundsätzlich in Frage<br />
gestellt werden, auch wenn eine gewisse Durchmischung der Nutzung im<br />
Plangebiet zulässig ist (§ 24 Abs. 2 PBG; Art. 109 Abs. 1 BauR; Mark Gisler,<br />
a.a.O., S. 409; <strong>EGV</strong>-<strong>SZ</strong> 1996, Nr. 49, S. 125). Im Weiteren ergänzt sie die<br />
Spezialordnung dort, wo von der Grundordnung nicht abgewichen wird bzw.<br />
nicht abgewichen werden darf. Schliesslich dient sie auch als Interpretationshilfe<br />
für die Anwendung des Gestaltungsplans bzw. der Sonderbauvorschriften<br />
im konkreten Einzelfall (VGE 1023/02 vom 30. August 2002, E. 1b; RRB<br />
Nr. 768 vom 18. Juni 2002, Ziff. 3.2 mit Hinweisen).<br />
4.3 Das Gebiet des Gestaltungsplans «Gmuret Huus-Nord» liegt zum<br />
grossen Teil in der Wohnzone W2 und zu einem kleinen Teil in der Wohnzone<br />
W3. Für das Teilgebiet C war von Anfang an eine gewerbliche Nutzung vorgesehen<br />
und auch genehmigt worden (vgl. den mit RRB Nr. 497 vom 17.<br />
März 1992 genehmigten ursprünglichen Gestaltungsplan; Art. 6 Abs. 1 der<br />
Sonderbauvorschriften [SBV]). Die gewerbliche Nutzung des Baugrundstückes<br />
Kat. Nr. 2197 an der Rebbergstrasse ist demnach gestaltungsplankonform,<br />
sofern der geplante Gewerbebau den Zweck und Charakter der<br />
Wohnzone nicht grundlegend verändert (Art. 109 Abs. 1 2. Satz BauR). Da<br />
mit einem Gestaltungsplan in beschränktem Rahmen von der Grundordnung<br />
abgewichen werden darf und die Nutzungsdurchmischung vom Gesetzgeber<br />
ausdrücklich ermöglicht wird, ist in der Wohnzone des Gestaltungsplans<br />
«Gmuret Huus-Nord» eine an sich nach der Grundordnung zonenwidrige<br />
Nutzung zulässig, sofern sie die konkrete Sondernutzungsplanung nicht<br />
dominiert bzw. den Zweck und Charakter der betroffenen Wohnzone des<br />
Zonenplans der Gemeinde Wollerau nicht grundsätzlich in Frage stellt. Die<br />
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