EGV-SZ 2003 - Kanton Schwyz

C. 2.4
4.2 Der Gestaltungsplan stellt als Sondernutzungsplan für eine zusammenhängende
Baulandfläche von mindestens 3’000 m 2 (bzw. 1’500 m 2 in der
Kernzone) innerhalb des Zonenplans eine Spezialordnung dar. Plan und
Sonderbestimmungen bilden die Rechtsgrundlage für eine nach wohnhygienischen,
architektonischen und städtebaulichen Gesichtspunkten gute Überbauung.
Der Gestaltungsplan beinhaltet auf der Basis der Grundordnung
besondere Bau- und Nutzungsvorschriften, um damit gesamthaft eine bessere
Lösung zu erzielen, als dies mit der Grundordnung selbst möglich wäre.
Insbesondere können nach Massgabe der erzielbaren Vorteile Abweichungen
von den Mindestbauvorschriften (Gebäude- und Grenzabstände, Geschosszahl,
Ausnützung usw.) gewährt werden. Ferner kann die Durchmischung der
Nutzung zugelassen werden. Diese Sonderbestimmungen gehen den allgemeinen
Baupolizei- und Nutzungsvorschriften der Grundordnung vor (§ 24
des Planungs- und Baugesetzes vom 14. Mai 1987 [SRSZ 400.100/ PBG];
Art. 108 f. des Baureglementes der Gemeinde Wollerau vom 13. April 1999;
Mark Gisler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz,
in: ZBI 101/2000; S. 394 f.; EGV-SZ 1996, Nr. 49, S. 123; EGV-SZ 1989,
Nr. 45; RRB Nr. 768/2002 vom 18. Juni 2002, Ziff. 3.2).
Die Grundordnung hingegen ist für das Gestaltungsplangebiet nicht einfach
unbeachtlich. Einmal dürfen Nutzung und Zweck der betroffenen Bauzone
des Zonenplans mit dem Gestaltungsplan nicht grundsätzlich in Frage
gestellt werden, auch wenn eine gewisse Durchmischung der Nutzung im
Plangebiet zulässig ist (§ 24 Abs. 2 PBG; Art. 109 Abs. 1 BauR; Mark Gisler,
a.a.O., S. 409; EGV-SZ 1996, Nr. 49, S. 125). Im Weiteren ergänzt sie die
Spezialordnung dort, wo von der Grundordnung nicht abgewichen wird bzw.
nicht abgewichen werden darf. Schliesslich dient sie auch als Interpretationshilfe
für die Anwendung des Gestaltungsplans bzw. der Sonderbauvorschriften
im konkreten Einzelfall (VGE 1023/02 vom 30. August 2002, E. 1b; RRB
Nr. 768 vom 18. Juni 2002, Ziff. 3.2 mit Hinweisen).
4.3 Das Gebiet des Gestaltungsplans «Gmuret Huus-Nord» liegt zum
grossen Teil in der Wohnzone W2 und zu einem kleinen Teil in der Wohnzone
W3. Für das Teilgebiet C war von Anfang an eine gewerbliche Nutzung vorgesehen
und auch genehmigt worden (vgl. den mit RRB Nr. 497 vom 17.
März 1992 genehmigten ursprünglichen Gestaltungsplan; Art. 6 Abs. 1 der
Sonderbauvorschriften [SBV]). Die gewerbliche Nutzung des Baugrundstückes
Kat. Nr. 2197 an der Rebbergstrasse ist demnach gestaltungsplankonform,
sofern der geplante Gewerbebau den Zweck und Charakter der
Wohnzone nicht grundlegend verändert (Art. 109 Abs. 1 2. Satz BauR). Da
mit einem Gestaltungsplan in beschränktem Rahmen von der Grundordnung
abgewichen werden darf und die Nutzungsdurchmischung vom Gesetzgeber
ausdrücklich ermöglicht wird, ist in der Wohnzone des Gestaltungsplans
«Gmuret Huus-Nord» eine an sich nach der Grundordnung zonenwidrige
Nutzung zulässig, sofern sie die konkrete Sondernutzungsplanung nicht
dominiert bzw. den Zweck und Charakter der betroffenen Wohnzone des
Zonenplans der Gemeinde Wollerau nicht grundsätzlich in Frage stellt. Die
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