Rechtsdienstleistungen - DIESE GMBH

Rechtsberatung als Nebentätigkeit in der
Immobilienbranche
Referent: RA Wolfgang Lehner, Syndikus IVD West,
Kanzlei Lehner, Dänekamp, Mayer in Heidelberg

Historischer Ursprung
• Einschränkung der Rechtsberatung stammt aus NS-
Zeit, Jahr 1935
– jüdische Rechtsanwälte sollten so ihrer beruflichen
Existenz beraubt werden.
– Reform 2008 ist kein Geschenk des Staates, sondern
vielmehr Wiederherstellen der ursprünglichen
Rechtslage

Ausgangslage
• Makler und Verwalter kommen um Rechtsberatung
nicht herum
• Beratungsleistung wird immer wichtiger (aufgeklärtere
Verbraucher, Gesetzesänderungen, neue Urteile etc.)
• in der Vergangenheit in Grauzone agiert: Verstöße
konnten als Ordnungswidrigkeit geahndet werden, weil
sie gegen Rechtsberatungsgesetz verstießen.
• De jure hätten sie Kunden an Rechtsanwalt verweisen
müssen, was nicht immer geschah

Neues Rechtsdienstleistungsgesetz
(RDG)
• Tritt zum 1. Juli 2008 in Kraft
• in gewissen Grenzen dürfen auch Personen, die keine
Rechtsanwälte sind, Rat in rechtlichen Fragen erteilen

RDG: was ist neu
– RDG erlaubt allen Berufsgruppen
Rechtsdienstleistungen als Nebenleistungen
– Rechtsdienstleistungen sind künftig immer dann
zulässig, wenn sie als Nebenleistung
• zum Berufs- oder Tätigkeitsbild desjenigen gehören, der
sie erbringen will, oder
• zur vollständigen Erfüllung der mit der Haupttätigkeit
verbundenen Pflichten gehören

Was ist Rechtsdienstleistung
Definition:
• Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten
fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche
Prüfung des Einzelfalls erfordert.
• Keine Rechtsdienstleistung sind:
– Erstattung wissenschaftlicher Gutachten
– An Allgemeinheit gerichtete Darstellung und
Erörterung von Rechtsfragen und Rechtsfällen in den
Medien
– Wiedergabe und allg. Erläuterung von Rechtsnormen
– Schematische Rechtsanwendung, die keine rechtliche
Prüfung des Einzelfalls erfordert

Beispiele aus der Praxis
• Die allgemeine Aufklärung über rechtliche Hintergründe
– Beispiel: Ein Mieterverein klärt durch ein Rundschreiben
alle Mieter einer Wohnanlage über die nach dem BGB
bestehenden Minderungsrechte bei Modernisierungsmaßnahmen
auf.
• Die Geltendmachung einfacher Ansprüche
– Beispiel: Eine Kfz-Werkstatt rechnet mit der
gegnerischen Versicherung nicht nur die
Reparaturkosten ab, sondern macht für Geschädigten
auch Schadenspauschale geltend.
• Mitwirkung bei Vertragsschluss oder -kündigung
– Beispiel: Energieberater kündigt für seinen Kunden
besteh-ende Energieversorgungsverträge und schließt
neue ab.

Abgrenzung
• Zunächst Prüfung, ob überhaupt eine
Rechtsdienstleistung vorliegt. Ist dies nicht der Fall,
findet das RDG keine Anwendung. Die Tätigkeit ist nicht
beschränkt.
• Liegt eine Rechtsdienstleistung vor, gelten die Regeln
des RDG.

Wo beginnt die Rechtsdienstleistung
• Wo beginnt die Rechtsdienstleistung
– Rechtsdienstleistung liegt nicht erst vor, wenn eine
umfassende, besondere tiefgehende juristische Prüfung
erforderlich ist. Bereits die juristische Prüfung einfacher
Sachverhalte eröffnet den Anwendungsbereich des
RDG.
• Prüfungsfrage: Betrifft die Leistung eine
– konkrete fremde Angelegenheit und
– erfordert sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalles
• Werden beide Fragen bejaht, liegt eine Rechtsdienstleistung vor.

Wann ist Rechtsdienstleistung eine
Nebenleistung
• Die Rechtsdienstleistung darf nach ihrem Gewicht und
ihrer Bedeutung nicht im Mittelpunkt des Leistungsangebots
stehen.
• Sie muss zum Berufsbild des Leistenden gehören.
• Es muss also eine Leistung sein, die typischerweise bei
der Bearbeitung und Erledigung des Hauptgeschäftes
anfällt.

Wann ist Rechtsdienstleistung eine
Nebenleistung
• Ob eine – erlaubte – Nebenleistung vorliegt,
hängt ab von
– Ihrem Inhalt
– Umfang
– Sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit
– Rechtskenntnissen, die für die Haupttätigkeit erforderlich
sind

Wann ist Rechtsdienstleistung eine
Nebenleistung
• Zulässige Nebenleistung liegt grundsätzlich dann nicht
(mehr) vor, wenn für ihre ordnungsgemäße Erledigung
die umfassende rechtliche Ausbildung eines
Rechtsanwalts oder seine besondere Pflichtenstellung im
Rechtssystem erforderlich ist.
• Prüffrage: Reicht die juristische Qualifikation des
nichtanwaltlichen Dienstleisters aus

Abgrenzung des Begriffs Nebenleistung
• Abgrenzung im Einzelfall oft schwierig; abwarten wie Gerichte
entscheiden
• Einzelne Fälle stets zulässiger Nebenleistungen hebt das Gesetz
selbst hervor. Hierdurch wird von vornherein Rechtsklarheit
geschaffen.
• Als erlaubte Nebenleistungen gelten Rechtsdienstleistungen, die im
Zusammenhang mit folgenden Tätigkeiten erbracht werden:
– Testamentsvollstreckung, die der Erblasser künftig auch
Banken, Steuerberatern oder Wirtschaftsprüfern übertragen
kann
– Fördermittelberatung, die im Bereich der
Unternehmensberatung eine wichtige Rolle spielt
– Haus- und Wohnungsverwaltung

Abgrenzung des Begriffs Nebenleistung
Weitere Nebenleistungen können sein:
• Beratung über Baurecht oder Sachmängelhaftung durch
Architekten.
• Beratung über Gestaltungsmöglichkeiten bei der
Vermögens- oder Unternehmensnachfolge durch Banken.
• Mitwirkung bei der Vorbereitung eines
Erbscheinsantrages durch Erbenermittler.
• Sanierungs- oder Insolvenzberatung durch Dipl.-
Betriebswirte, -Kaufleute oder -Wirtschaftsjuristen

Was ist Rechtsdienstleistung
• Makler dürfen nun beispielsweise über
– bestehende Vorkaufsrechte
– Konsequenzen öffentlicher Förderung von Wohnraum
– Voraussetzung der Beendigung bestehender
Mietverhältnisse
– Grundstücksrechtliche Fragen (Bedeutung von
Reallasten, Erbbaurechten etc.)
– Bebauungsmöglichkeiten
– WEG-rechtliche Fragen
– allgemeine mietrechtliche Fragen
(Schönheitsreparaturen, Nebenkosten etc.)
beraten oder in sonstiger Weise tätig werden

Was ist Rechtsdienstleistung
• Verwalter dürfen nun beispielsweise
– Handwerkerfirmen rügen und Mängelrechte gelten
machen, wenn sie unzuverlässig oder schlecht
gearbeitet haben.
– Verwalter kann selbstständig Mahnungen schreiben
– Verwalter kann ganz allgemein die Interessen der
Gemeinschaft wahrnehmen
– Verwalter darf auf Grund seiner ausdrücklichen Nennung
in § 5, Abs. 2, Nr. 2 RDG alle Tätigkeiten als
Nebenleistungen ausführen, die im Rahmen der
Rechtskenntnisse liegen, die für seine Haupttätigkeit
erforderlich sind

Vergütung der
Rechtsdienstleistung
• Makler/ Verwalter dürfen sich
Rechtsdienstleistungen vergüten lassen
• Vergütung muss ausdrücklich vereinbart werden
• Tätigkeit darf aber nicht Haupteinnahmequelle
sein (sonst keine Nebenleistung)

Regelung der Prozessvertretung
• RDG gilt nur für den außergerichtlichen Bereich.
• Für die Vertretung vor den Landes- und Bundesgerichten
gelten besondere Regeln.

Haftungsrisiko!
• Erbringung von Rechtsdienstleistungen ist Dienstleistung
• Fehlerhafte Dienstleistung verpflichtet zum Schadenersatz
• Erbringt ein Makler eine Rechtsdienstleistung, wird der
Maklervertrag zum Beratervertrag. Der Makler übernimmt
zusätzliche Pflichten, für deren ordnungsgemäße Erbringung er
haftet.
• Deshalb: Beratung und rechtliche Tätigkeit nur dort, wo
entsprechende Rechtskenntnisse vorhanden sind. Alles andere ist
„Kamikaze“.
• Auf jeden Fall: Mit der Haftpflichtversicherung klären, ob
Leistungen nach RDG versichert sind.

Zusammenschlüsse
und Partnerschaften:
Chancen des neuen GmbH-Rechts
für Sachverständige
Referent: RA Wolfgang Lehner

Formen der Berufsausübung
• Einzeltätigkeit
• BGB-Gesellschaft (“GbR”)
• Partnerschaftsgesellschaft
• Limited (“Ltd.”)
• GmbH (“Mini-GmbH”)
• Netzwerke

Einzeltätigkeit
• Volle Flexibilität
• Volle Unabhängigkeit
• Volle Haftung mit dem gesamten (Privat-)
Vermögen
• Hervorhebung der persönlichen
Leistungserbringung
• Persönliche Beauftragung (bspw. durch
Gerichte)

BGB-Gesellschaft (GbR)
• Teilrechtsfähige Gesellschaft
• Gemeinsame Berufsausübung
• Gemeinsame Haftung auch für Fehler anderer
• Einfache Organisation
• Einfache steuerliche Handhabung
• Weitestgehende Gestaltungsfreiheit im
Innenverhältnis

Partnerschaftsgesellschaft
• Namensrechtsfähig (“… und Partner”)
• Haftungskonzentration auf einen oder mehrere
Partner möglich
• Steuerrechtlich wie BGB-Gesellschaft
• Entstehung durch Eintragung im
Partnerschaftsregister
• Weitestgehende Gestaltungsfreiheit im
Innenverhältnis

Private Company Limited by
Shares (Ltd.)
• Gründungsaufwand gering
• Gründungskosten gering
• Kein vorgeschriebenes Mindestkapital
• Schlechter Ruf
• Schnelle Löschung

Gesellschaft mit beschränkter
Haftung (GmbH)
• “normale” GmbH
• Seit 01.11.2008: Die “Mini-GmbH”
• Gesetzeszweck: speziell für kapitalschwache
Existenzgründer
• Geringe Gründungskosten
• Hohe Folgekosten (Bilanzerstellung,
Steuerberater, Sollversteuerung u. a.)

Sonstige Zusammenschlüsse
• Regional und überregional
• Sachgebietsübergreifend
• Für den jeweiligen Einzelfall vernetzt

Fazit
• Der Sachverständige lebt von
– seinem Können
– seinem Fachwissen
– seiner persönlichen Reputation
– Persönlichkeiten sind gefragt, nicht anonyme
Gesellschaften!
– Zusammenschlüsse sinnvoll, wenn sie Vorteile
bringen.