„Wohnen am Kulkwitzer See“ - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

„Wohnen am Kulkwitzer See“
Leipzig-Lausen
Die Vermögenskultur der sicheren Werte
DGG AG
Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

Leidenschaft, Leistung und Qualität
„Schon immer in meinem Leben habe ich um Spitzenleistungen
gekämpft. Das war in meiner Zeit als aktiver
Fußballer so – das treibt mich nach vorn, wenn es um
unser Unternehmen, die Deutsche Gesellschaft für
Grundbesitz DGG AG, geht.
Als Vertriebsvorstand fühle ich mich persönlich verantwortlich,
Top-Produkte zu liefern und höchste Zufriedenheit
bei den Kunden zu erreichen. Leidenschaft
und Perfektion bis in das letzte Detail sind die Voraussetzungen
für Erfolg und Dauerhaftigkeit – immer und
überall. Für diese Werte steht die DGG AG und hunderte
zufriedener Kunden können dies bestätigen.“
Frank Fleschenberg,
Vertriebsvorstand der DGG AG
Bundesverdienstkreuz für Frank Fleschenberg
Ehre, wem Ehre gebührt
Es ist dieses unglaubliche Engagement, sein unermüdlicher Enthusiasmus und die soziale Einstellung,
welche den EAGLES Präsidenten Frank Fleschenberg so auszeichnen. Seine Idee mit
den EAGLES, den Golfsport mit Charity und bekannten Persönlichkeiten zu verbinden, ist seit
1993 die perfekte Kombination, um unschuldig in Not geratenen Menschen schnell und unbürokratisch
zu helfen. In einer Gesellschaft, in der staatliche Hilfe immer geringer wird und
die Menschlichkeit vermehrt verloren zu gehen scheint, ist eine Wohltätigkeitsorganisation
wie die der EAGLES von immenser Bedeutung. Hierbei schafft es Frank Fleschenberg, immer
mehr prominente Persönlichkeiten wie Sportler, Schauspieler oder Sänger spielerisch in das
karitative Projekt mit einzubinden und somit Spiel, Spaß und Charity perfekt zu gestalten.
Beeindruckend ist, was Frank Fleschenberg und seine EAGLES inzwischen in der Gesellschaft
bewirken konnten und wie stark ihr „Standing“ und ihr Einfluss von Jahr zu Jahr in Deutschland
steigt. Für diesen unermüdlichen Einsatz wird Frank Fleschenberg mit dem Bundesverdienstkreuz
am Bande ausgezeichnet. Ehre, wem Ehre gebührt!
(Auszug aus der Laudatio)
„The Charity-Eagles-Club“ ohne Frank Fleschenberg wäre undenkbar.“
Franz Beckenbauer
„Für meine Frau, Dr. Irene Epple-Waigel und mich ist es bewundernswert, wie Frank Fleschenberg
diese Vielzahl von interessanten, individuellen Persönlichkeiten immer wieder zusammenfinden
lässt.“
Dr. Theodor Waigel
EAGLES Charity-Golf Club e.V.-Präsident Frank
Fleschenberg zur Privataudienz bei Papst Benedikt XVI.
im Dezember 2008

Die Leipziger City mit dem
Neuen Rathaus im Vordergrund
1

Das Angebot 3
Leipzig – Superlative und Perspektive 4
Das Angebot im Überblick 6
„Wohnen am Kulkwitzer See“ 8
Chancen und Risiken 10
Der Standort 17
Leipzig – Metropole und Magnet 18
Leipzig – Flair und Lebensqualität 20
Leipzig – Wirtschaft und Zukunft 22
Leipzig – Bildung und Kultur 24
Leipzig-Lausen 26
Stadtplan und Lage des Objektes 28
Das Objekt 29
„Wohnen am Kulkwitzer See“ 30
Übersichtsplan des Objektes 37
Grundrisse der einzelnen Wohnungen 38
Preisliste 52
Nebenkostenliste 55
Baubeschreibung 56
Rechtliche Konzeption 62
Steuerliche Auswirkungen 66
Die Referenzen 69
Nordstraße 55, Leipzig 70
Auewaldschlößchen, Leipzig 72
Stauffenbergstraße 9, Leipzig 74
Ihre Vertragspartner 76
Haftungs- und Angabenvorbehalte 77

Blick auf das Neue Rathaus
DAS ANGEBOT
3

Oper Leipzig
Leipzig – Superlative und Perspektive
Leipzig als größte Stadt der Neuen Bundesländer
gilt zu Recht als einzige Metropole
im Osten – von Berlin einmal abgesehen.
Diese Funktion ergibt sich aus geografischer,
demografischer und wirtschaftlicher
Hinsicht oder einfach formuliert: Leipzig
liegt im Zentrum von Mitteldeutschland,
die Bevölkerung der Stadt und des Ballungsraumes
wächst; Wirtschaft, Kultur sowie
Bildung blühen und konzentrieren sich
in der Messestadt.
Was aber Einheimische und Besucher gleichermaßen
fasziniert, ist das unglaubliche
Flair des sächsischen „Klein-Paris“. Der alte
Leipziger Student Goethe wählte die vielzitierte
Bezeichnung völlig zu recht – eine
wunderschöne, lebendige City, das grüne
Band der Parks durch die Stadt oder die
Seenplatte rings um Leipzig, kulturelle und
kulinarische Angebote in breitester Palette
– die Halbmillionenstadt bietet eine Lebensqualität,
wie sie selbst in Deutschland
außergewöhnlich ist.
Nicht zuletzt deshalb wählte wohl auch
die „New York Times“ Leipzig als einzigste
deutsche Stadt ins Ranking „The 31 Places
to Go in 2010“ der weltweit spannendsten
Reiseziele. Ein Urteil dem wir uns nur
anschließen können. Und so möchten wir
Sie herzlich einladen in eine Stadt der Superlative
und Perspektive zu investieren,
denn es ist ein Investment mit Weitsicht
und Sicherheit.
Blick von der
Peterstraße auf die
Thomaskirche
4

Das Angebot
Gewandhaus, Mendebrunnen
und Cityhochhaus in der blauen Stunde
5

Das Angebot im Überblick
Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot
der DGG Deutsche Gesellschaft für
Grundbesitz AG als
– Initiatorin und Prospektherausgeberin
– Bauträgerin für die Sanierungs- und Ausbaumaßnahmen
und Verkäuferin der
vorhandenen Bausubstanz
– Vertriebssteuerung durch die DGG AG
für den 1996 und 1998 errichteten Wohnpark.
Im Zuge der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
entstehen 18
Wohnungen unterschiedlicher Größe.
Das Angebot richtet sich an Investoren,
die diese Wohneinheiten zum Zwecke
der langfristigen Vermietung bzw. zum
Selbstbezug erwerben wollen. Dieses Angebot
ist deshalb nicht geeignet für Investoren,
die eine kurze Anlagedauer mit einer
feststehenden Verzinsung des Kaptials
während des gesamten Anlagezeitraums
und die Rückzahlung zu einem festen bestimmten
Zeitpunkt wünschen und die
nicht die im Prospekt genannten Risiken
tragen wollen.
Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren,
die eine Eigentumswohnung mit
dem Ziel der langfristigen sachwertunterlegten
Zukunfts- und Altersversorgung erwerben
wollen. Diese Investoren müssen
subjektiv bereit und objektiv wirtschaftlich
in der Lage sein, die im Prospekt genannten
Chancen und unbedingt zu beachtenden
Risiken eingehen zu können.
Dies bedeutet, dass die Investoren bei
entsprechender hoher Fremdfinanzierung
auch die Möglichkeit haben müssen, gegebenenfalls
auftretende Unterdeckungen
zwischen Einnahmen und Ausgaben nachhaltig
zu tragen.
6

Lausener Straße
Das Angebot
7

„Wohnen am Kulkwitzer See“
Verkäufer:
Produkt:
Baujahr: 1996 für BA 4
1998 für BA 9
Anzahl WE: 18
DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG
Wohnen am Kulkwitzer See – Leipzig-Lausen
Lausener Straße 32, 36 (BA 4)
Regenbogen 1, 3, 5, 7 (BA 9)
Anzahl der Wohnräume: 2– 4 Zimmer
Wohnungsgrößen: ca. 62,5–93,50 m 2
Kaufpreis pro m 2 :
1.550,00 EUR
Kaufpreis pro WE:
96.875,00 EUR bis 144.925,00 EUR
Kaufpreis pro Garage: 6.000,00 EUR
Lineare Abschreibung: Lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG
2% linear über 50 Jahre
93,8% des Kaufpreises (BA 4)
92,6% des Kaufpreises (BA 9)
Sonstiges:
Mietgarantie, Mietpool
Verwaltungskosten: IST-NK-Berechnung auf Seite 55
Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeberin
wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die für die Entscheidung des Investors
über die angebotene Investition von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Da durch
den Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl
für einzelne Investoren zu einzelnen Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin
steht für die wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender
Fragen interessierten Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung. Keine Verantwortung
kann für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen
bzw. über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen werden, da diese von der
Prospektherausgeberin nicht geprüft wurden bzw. diese i.d.R. nicht bekannt sind. Die Prospektherausgeberin
überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des Investors im Rahmen seiner
individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist.
8

Das Angebot
Regenbogen
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Chancen
und Risiken
Aktuell in Immobilien zu investieren,
bedeutet eine gute Chance um
Wertsteigerung wahrzunehmen,
da momentan – betrachtet auf einen
30-Jahres-Zeitraum – nicht zuletzt
aufgrund der (abflauenden)
Wirtschaftskrise relativ niedrige
Grundstückswerte, Baupreise und
Zinsniveaus zu verzeichnen sind.
Im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen
ist eine Immobilie
grundsätzlich als wertbeständig und
relativ krisensicher zu bezeichnen.
Das Eigentum genießt besonderen
Schutz und ist grundsätzlich nicht
entziehbar. Inflationäre Tendenzen,
wie sie aufgrund der aktuellen
Geldmarktpolitik befürchtet werden,
sind aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit
von Grund und Boden
regelmäßig nicht zu erwarten, weshalb
langfristig betrachtet eine gute
Chance zur Wertsteigerung besteht.
In jeder Phase der Haltedauer besteht
aber auch das Risiko von Wertverlusten.
Insofern birgt das angebotene
Investment – wie jede andere Kapitalanlage
auch – nicht nur Chancen,
sondern auch Risiken. Mit diesem
Kapitel will der Verkäufer den Erwerber
möglichst umfassend auch über
oftmals sehr unwahrscheinliche, jedoch
potenziell denkbare Risiken
aufklären.
Nachfolgend werden daher zehn
der wichtigsten Faktoren zur Beurteilung
der Chancen und Risiken bei
Immobilieninvestitionen dargestellt.
Essentiell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment
sind demnach
zuverlässige Vertragspartner, eine
rechtssichere Vertragsgestaltung,
ein guter Standort, moderne und
qualitativ hochwertige Bausubstanz,
ein durchdachtes Nutzungskonzept,
eine ordentliche Verwaltung, eine
weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und
Instandhaltungsplanung, eine größtmögliche
Kostentransparenz sowie
eine solide Finanzierung und die optimale
Ausnutzung von steuerlichen
Vorteilen.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die
entsprechende Beurteilung aktuell
immer nur eine Bestandsaufnahme
darstellen kann und zukünftige Betrachtungen
nur Prognosecharakter
haben. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen,
dass die dargestellten
Chancen und Risiken auch kumuliert,
d.h. gehäuft auftreten können. Konkret
ist denkbar, dass ein Investor im
ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige
Realisierung mehrerer Risiken
in den persönlichen Vermögensverfall
gerät, indem er beispielsweise bei
hoher Fremdfinanzierung, die dazu
führt, dass die Einnahmen die Ausgaben
einschließlich Zinsen und Tilgung
nicht decken, nicht in der Lage
ist, die so entstandene Unterdeckung
durch sein persönliches, ggf. sich
auch verschlechterndes Einkommen
und/oder Vermögen, zu finanzieren
bzw. auszugleichen.
I. Vertragspartner
Für eine Immobilieninvestition ist
die Wahl des richtigen Partners von
großer Bedeutung. Dies gilt sowohl
für die Verkäufer- als auch die Käuferseite.
Verkäufer und Prospektherausgeber
ist die DGG Deutsche Gesellschaft
für Grundbesitz AG, mit Sitz in Leipzig.
Die DGG Deutsche Gesellschaft
für Grundbesitz AG schließt und hält
daher nur Verträge mit Käufern, bei
denen die Annahme gerechtfertigt
ist, dass die für die Investition erforderlichen
Eigenmittel zur Verfügung
stehen und auch etwa eingeplante
Fremdmittel zugesagt sind.
Umgekehrt offenbart die DGG Deutsche
Gesellschaft für Grundbesitz
AG ihre wirtschaftlichen Verhältnisse
sowie ihre Leistungsfähigkeit unter
anderem durch die in der Vergangenheit
allein oder mit Kooperationspartnern
realisierten Referenzprojekte,
die zum Teil auch in diesem
Prospekt abgedruckt sind.
II.
Vertragsgestaltung
Mit dem vorliegenden Prospekt wird
der Kauf von Wohnungseigentum im
Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG) von der DGG Deutsche
Gesellschaft für Grundbesitz AG angeboten.
Daneben tritt der Erwerber
durch den Kauf der Eigentumswohnung
einer Wohnungseigentümergemeinschaft
bei. Der Beitritt zu einer
Mietpool-Gesellschaft (GbR) wird angeboten,
der der Verkäufer eine befristete
Mietgarantie und einen Beitrag
zur Vermietung versprochen hat.
In diesem Fall ist der Abschluss eines
Sondereigentumsverwaltungsvertrages
mit dem Mietpool-Geschäftsführer,
der Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft
GmbH, obligatorisch.
Der Käufer erwirbt zu einem
Festpreis eine in der Regel seit längerem
vermietete Wohnung im derzeitigen
Zustand.
Bei Insolvenz des Verkäufers hat der
Käufer nach Eintragung einer dem
Kaufvertrag entsprechenden, ranggerechten
Auflassungsvormerkung
im Grundbuch die Sicherheit auf
Übertragung des erworbenen Objektes.
Es ist aber lediglich der Anspruch
auf Eigentumsverschaffung gesichert
und nicht der Anspruch auf lastenfreie
Eigentumsübertragung. Die
Sicherstellung der Lastenfreistellung
ist zwar Voraussetzung zur Zahlung
des Kaufpreises an den Verkäufer, sie
kann aber im Insolvenzfall nicht erzwungen
werden. Trotz Auflassungsvormerkung
sind deshalb Konstellationen
denkbar, in denen der Käufer
allenfalls von seiner Verpflichtung
zur Kaufpreiszahlung frei wird, ohne
lastenfrei Eigentum zu erhalten. Teile
der Erwerbskosten, Notarkosten,
Kosten des Grundbuchamts, können
dann den Käufer treffen, ohne dass er
eine Gegenleistung erhält und er damit
nutzlosen Aufwand hatte. Generell
trifft den Käufer ein Rückabwicklungsrisiko.
Sei es dass der Verkäufer
seine Verpflichtung zur Sicherstellung
der Lastenfreistellung nicht erfüllt, sei
es dass der Verkäufer den Käufer über
offenbarungspflichtige Tatsachen
täuscht und deshalb der Käufer die
Rückabwicklung des Vertrages verlangen
kann. In diesen Fällen trägt
der Käufer das Risiko, dass er den
gezahlten Kaufpreis ganz oder zum
Teil nicht zurückerhält und Kosten
aufwenden muss, um den gezahlten
Kaufpreis zurückzuerlangen. Daneben
kann sich das Risiko im Insolvenzfall
des Verkäufers verwirklichen,
dass trotz Auflassungsvormerkung
der Grundbesitz wegen rückständiger
Wohngeldforderungen, öffentliche
Lasten und Abgaben privilegiert
haftet, so dass trotzdem die Gefahr
von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen
bestünde.
Da es sich um den Verkauf einer gebrauchten
Immobilie handelt, ist die
Gewährleistung gegenüber dem Verkäufer
grundsätzlich ausgeschlossen.
Allerdings hat der Erwerber die Möglichkeit
– anders als bei einem Neubau
oder einem Sanierungsvorhaben
– sich vor dem Kauf von der Qualität
des Objektes zu überzeugen. Der Gewährleistungsausschluss
betrifft auch
Ansprüche und Rechte des Käufers
bezüglich einer bestimmten Grundstücksgröße
und Wohnfläche. Der
Erwerber trägt dann das Risiko, dass
die Wohnung sowie das Grundstück
kleiner sind als im Kaufvertrag angegeben.
Daneben können Probleme
mit dem Mieter entstehen, in dessen
Vertrag der Erwerber eintritt, wenn
im Mietvertrag nicht die zutreffende
Wohnfläche ausgewiesen ist. Es kann
nicht garantiert werden, dass vom
Voreigentümer und vom Verwalter
der Wohnungseigentümergemeinschaft
übermittelten Angaben zu
den Wohneinheiten, den Flächen, der
Berechnungsart, der Raumaufteilung
und den Plänen zutreffen. Gerade bei
vermieteten Bestandswohnungen
kann nicht garantiert werden, dass
die vom ursprünglichen Bauherren
vorgenommene Flächenberechnung
und Planung dem tatsächlichen Ist-
Stand entspricht bzw. bei späteren
Neuvermessungen aufgrund neuer
Vorschriften, beispielsweise der ab
01.01.2004 geltenden Wohnflä-
10

Das Angebot
chenverordnung, nicht andere Berechnungsformeln
zugrunde gelegt
werden müssen, welche zu einer anderen
anrechenbaren Fläche führen.
Im Übrigen ist es dem Erwerber bei
einem vertragsgerechten Verhalten
durch seine Vertragspartner nach
dem Gesetz grundsätzlich nicht gestattet,
die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages
zu verlangen
oder den Rücktritt vom Vertrag zu
erklären. Solche Möglichkeiten bestehen
in der Regel nur, wenn sich
der Verkäufer seinerseits vertragswidrig
verhält. Gründe, die in der
Person des Erwerbers liegen, zum
Beispiel Finanzierungsschwierigkeiten
oder einseitige Motive in der Person
des Erwerbers, zum Beispiel der
im nachhinein auftretende Wunsch,
die Erwerbskosten für eine andere
Vermögensanlage oder die private
Lebensführung zu verwenden, gestatten
nicht den Rücktritt vom Vertrag.
Den Erwerber trifft deshalb das
Risiko, dass er am Grundstückskauf
festhalten muss, auch wenn er aufgrund
seiner persönlichen und wirtschaftlichen
Verhältnisse daran nicht
(mehr) festhalten will.
III. Standort
Der Wert einer Immobilie bestimmt
sich zu einem großen Teil nach dem
Standort. Hierbei wird unterschieden
zwischen Aktivräumen (mehr
Leute ziehen in die Gegend) und
Passivräumen (mehr Leute ziehen
aus der Gegend weg). Gleichzeitig
ist noch einmal weiter zu unterscheiden
zwischen dem so genannten
Makrostandort (Stadt, in der sich
die Investition befindet) und dem so
genannten Mikrostandort (Stadtteil
/ Gegend, in der sich die Immobilie
befindet).
Der angebotene Standort und die
Lage sind im Prospekt eingehend
beschrieben. Das Umfeld der Wohnanlage,
in der sich die erworbene
Eigentumswohnung befindet, sowie
die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise
können sich – auch
in Abhängigkeit von konjunkturellen
Schwankungen und Bauvorhaben
sowie Infrastrukturmaßnahmen in
unmittelbarer Nähe – nachteilig verändern,
was erhebliche Auswirkungen
auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung
haben kann.
IV. Bausubstanz und Erhaltungszustand
Der Wert einer Immobilie hängt
weiterhin wesentlich von dem nachfrageorientierten
und an moderne
Wohnverhältnisse angepassten Zuschnitt
sowie den üblicherweise gewünschten
Ausstattungsmerkmalen
ab. Daneben ist selbstverständlich
auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit
des Investments entscheidend.
Bei den Gebäuden handelt es sich
um Bestandswohnungen, welche ca.
1996 und 1998 errichtet wurden.
Der genaue Wohnungszustand kann
durch Besichtigung oder Rückfrage
bei der Prospektherausgeberin in Erfahrung
gebracht werden. Hinsichtlich
des Zustands des Sondereigentums
ist darauf hinzuweisen, dass die
Wohneinheiten überwiegend bereits
langjährig vermietet sind. Die Wohnungen
befinden sich dementsprechend
in unterschiedlichen Zuständen.
Demnach ist dem Erwerber zu
empfehlen, die zu erwerbende Wohnung
ggf. mit einem Sachverständigen
zu besichtigen.
Da die Errichtung der Neubauten ca.
12 bzw. 14 Jahre zurückliegt, können
von der Bausubstanz her bedingte
negative Abweichungen zu aktuellen
DIN-Normen für Neubauten
auftreten. Der Erwerber trägt mithin
das Risiko, dass bauliche Mängel der
erworbenen Wohnung vorhanden
sind oder die Qualität der Bausubstanz
nicht aktuellen Neubaunormen
entspricht. Schließlich kann
die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
bezüglich des Gemeinschaftseigentums
die Durchführung
von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
beschließen,
weil Baumängel vorliegen oder andere
Qualitätsmängel die Nutzung
beeinträchtigten. Die Kosten hierfür
treffen die Gemeinschaft und damit
den Erwerber. Wichtig für die
Bewertung einer Immobilie ist auch
die Energiebilanz des Hauses bzw.
der Wohnung. Gerade aufgrund der
Energieeinsparverordnung können
sich Pflichten des Wohnungseigentümers
oder der Hausgemeinschaft,
beispielsweise zur Erneuerung des
Heizkessels oder Wartung von Klimaanlagen
etc., ergeben, welche mit
zusätzlichen finanziellen Aufwendungen
verbunden sind.
V. Nutzungskonzept
Die angebotenen Eigentumswohnungen
eignen sich grundsätzlich sowohl
zur Selbstnutzung als auch zur
Vermietung. Da die Eigentumswohnungen
im hier vorliegenden Fall jedoch
zum großen Teil vermietet sind,
ist eine Selbstnutzung der Wohnung
in den meisten Fällen in absehbarer
Zeit nicht möglich.
Selbstnutzung
Sofern der Käufer beabsichtigt die
Wohnung selbst zu nutzen, ist zu
beachten, dass die dem Mietpool
versprochene Mietgarantie und der
Beitrag zur Vermietung im Kaufpreis
enthalten sind. Für Selbstnutzer
kommt der Beitritt zum Mietpool
nicht in Betracht. Der Käufer sollte
sich bei Vertragsunterzeichnung
deshalb mit dem Verkäufer über die
beabsichtigte Selbstnutzung abstimmen.
Eine Reduzierung der Angebotspreise
ist allerdings auch dann nicht
möglich, wenn der Beitritt zum Mietpool
unterbleibt.
Vermietung
Entscheidet sich der Käufer dagegen
für die Vermietung, kommt es für seine
Kapitalanlage wesentlich auf die
Vermietbarkeit beziehungsweise den
Mietertrag der Eigentumswohnung
an. Aufgrund des Standortes, der
Wohnungsgrößen sowie der Architektur
geht der Prospektherausgeber
von einer potenziell guten Vermietbarkeit
der Eigentumswohnungen
aus, weshalb der Verkäufer dem
Mietpool eine Mietgarantie anbot.
Der Mietpool erhält in Form einer
Einlage in den Mietpool eine auf die
Höhe der Einlage und eine Frist von
5 Jahre beschränkte Garantie für die
prospektierten Nettomieteinnahmen
für die angebotene Wohnung. Die
Mietgarantie erfasst nicht die Bewirtschaftungskosten
und Nebenkosten.
Der Erwerber trägt deshalb das Risiko,
dass er trotz Beteiligung am Mietpool
und trotz Mietgarantie Kosten
hat, mit denen er nicht rechnet. Zum
Beispiel können unerwartete Kosten
durch außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen
entstehen, die
durch die Instandhaltungsrücklage
nicht gedeckt sind. Betriebskostenumlagen
können bei Mietern nicht
realisiert werden. Die monatliche Gebühr
für die Sondereigentumsverwaltung
ist unabhängig von Mietpool
und Mietgarantie zu leisten.
Die tatsächlichen Mieterträge in
den verschiedenen Wohneinheiten
sind unterschiedlich. Die vorgesehene
Mietgarantie liegt zum Teil über
den tatsächlich aktuellen vereinbarten
Mieten und kann auch über der
Miethöhe liegen, die in absehbarer
Zeit durch Mieterhöhungen erzielt
werden kann. Eine Gewähr für die
Bonität des aktuellen und eventuell
eines neu einziehenden Mieters kann
nicht übernommen werden. Der Erwerber
trägt deshalb das Risiko, dass
er nach Ablauf der Mietgarantie oder
nach Verbrauch der in Form einer festen
Einlage geleisteten Mietgarantie
nicht die erwarteten Mieteinnahmen
und Ausschüttungen vom Mietpool
erzielt. Die zu beanspruchende Miete
und die Ausschüttungen des Mietpools
können geringer sein als die
Mietgarantie. Mieter können zahlungsunwillig
oder zahlungsunfähig
sein. Schließlich ist zu beachten, dass
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die Mietgarantie erst ab Beginn des
auf den Besitzübergang folgenden
Monats geleistet wird, der Käufer
aber schon ab dem Zeitpunkt des
Besitzübergangs die Bewirtschaftungskosten,
insbesondere die Hausgelder
für die Wohnungseigentümergemeinschaft,
zu zahlen hat.
Trotz der Mietgarantie ist dem Erwerber
anzuraten, auch ein gewisses
Leerstands- und damit Mietausfallrisiko
einzukalkulieren. Nach Ablauf der
Garantiefrist oder nach Verbrauch der
Garantieeinlage trägt der Erwerber
bzw. der Mietpool das Risiko für die
Übernahme und die Begleichung der
Miete und der Betriebskosten durch
den Mieter und hat er über den Mietpool
Mietausfälle bei Wohnungen
anderer Erwerber wirtschaftlich anteilig
zu tragen. Außerdem trägt der
Erwerber nach Ablauf oder Verbrauch
der Mietgarantie das Risiko, auf eigene
Kosten für eine Neuvermietung
sorgen zu müssen und die Kosten
tragen zu müssen, um seine Rechte
gegenüber den Mietern durchzusetzen.
Bei Nichtzahlung der Miete
muss der Erwerber bzw. der Mietpool
die Kosten und die Risiken einer
Räumungs- und Zahlungsklage oder
eine Vollstreckung gegenüber dem
Mieter tragen. Lediglich während der
Garantiezeit steht die in Form einer
Einlage der Mietpool-GbR geleistete
Mietgarantie auch zur Abdeckung
von Inkassokosten und der anderer
im Nutzungskonzept beschriebenen
Kosten zu. Die in Form einer Einlage
geleistete Mietgarantie und der
in dieser Form geleistete Beitrag zur
Vermietung ist der Höhe nach auf die
Einlage begrenzt. Es ist denkbar, dass
die Einlage schon während der Garantiezeit
aufgebraucht ist und Mietausfälle
und sämtliche Kosten dann
schon ab diesem Zeitpunkt von der
Mietpool-GbR und damit mittelbar
dem Erwerber zu tragen sind.
Der Erwerber muss außerdem damit
rechnen, dass es nicht möglich
ist, die gegenwärtig vereinbarten
Mieten, die unter der Mietgarantie
liegen können, in der Zukunft in
nennenswertem Umfang erhöhen zu
können. Der Erwerber ist bei Mieterhöhungsverlangen
zur Anpassung an
die ortsübliche Vergleichsmiete auf
die ortsüblichen Vergleichsmieten
beschränkt. Mieterhöhungsverlangen
sind nur nach Ablauf bestimmter
Fristen seit der letzten Mieterhöhung
möglich und in der Höhe nach auf
eine Kappungsgrenze beschränkt.
Der Erwerber trägt deshalb das Risiko,
nur in eingeschränktem Umfang
eine Erhöhung und Anpassung der
Miete verlangen zu können.
Daneben ist zu beachten, dass der Erwerber
nach Beitritt in der Mietpoolgesellschaft
gebunden ist und vor
Ablauf der im Mietpool-Gesellschaftervertrag
vorgesehenen Frist nur aus
wichtigem Grund kündigen kann.
Bei einem Mietpool ist immer zu
berücksichtigen, dass der Vermieter
nicht nur das Vermietungs- und Kostenrisiko
seiner Wohnung, sondern
zumindest prozentual auch das Vermietungs-
und Kostenrisiko fremder
Wohnungen trägt. Entsprechende
Abschläge sind zumindest bei einer
mittel- und längerfristigen Prognose
einzukalkulieren. Das Vermietungsund
Kostenrisiko der eigenen und
fremder Wohnungen kann sich zum
Beispiel realisieren, wenn die betreffende
Wohnung leer steht, wenn in
die Wohnung durch Zwangsverwaltung
oder -versteigerung vollstreckt
wird oder wenn Mieten an die finanzierende
Bank fließen, der die Mieten
abgetreten wurden und die aus der
Mietabtretung auf Grund einer nicht
vertragsgemäßen Darlehensrückführung
Rechte ableitet. Die Initiatoren
entschieden sich jedoch bewusst
für das Konzept der frühzeitigen,
konstanten und sicheren Einnahme
im Vergleich zur potenziell hohen,
jedoch zweifelhaften. Die gleichmäßige
Höhe und Aufteilung der
Mieteinnahmen besteht im Übrigen
nur solange die Vermieter in der Gemeinschaft
zusammengeschlossen
sind. Im Fall der Beendigung der Teilnahme
am Mietpool muss der Käufer
damit rechnen, dass die finanzierende
Bank die aus ihrer Sicht hierdurch
entstehenden Nachteile bei einer
ggf. notwendig werdenden Verlängerung
der Finanzierung zur Geltung
bringt.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass
insbesondere in der journalistischen
Fachliteratur vereinzelt vertreten
wird, dass der prospektierte Beitritt
zu einer Vermietergemeinschaft mit
Garantie aufgrund einer modellhaften
Gestaltung gemäß § 15 b EStG
als Beitritt zu einem Steuerstundungsmodell
angesehen werden
könnte, womit zukünftig zugewiesene
Verluste weder mit Einkünften aus
Gewerbebetrieb noch mit Einkünften
aus anderen Einkunftsquellen ausgeglichen
werden dürfen. Sofern
dieses sog. Verrechnungsverbot aus
§ 15 b EStG greifen sollte, kann dies
zu einer Verschlechterung der Liquiditätsprognose
führen. Da im vorliegenden
Fall u.a. der Beitritt zum
Mietpool mit Garantie ohne separate
zu sofort abzugsfähigen Werbekosten
führende Gebühren angeboten
wird, insbesondere der Beitritt
selbst nicht zu sofort abzugsfähigen
Werbekosten führt – wie von § 15 b
EStG vorausgesetzt – geht die Prospektherausgeberin
davon aus, dass
dies hier nicht zutrifft. Gestützt wird
diese Ansicht auch durch ein Anwendungsschreiben
zu § 15 b EStG des
Bundesministeriums der Finanzen
vom 17.07.2007 sowie noch weiter
gehenden und detailierteren Äußerungen
von Mitarbeitern des Ministeriums
nebst der herrschenden
Meinung in der steuerrechtlichen
Literatur. Demnach ist ein Mietpool
unschädlich und betrifft eine weiterhin
kostenlos gewährte, das heißt
in den Gesamtkaufpreis der Verkäuferkalkulation
eingepreiste Garantie
lediglich die Bewirtschaftungsphase
und zwar nicht zur Steuerstundung
sondern zur Einnahmesicherung.
Eine Garantie für die Anwendung der
Steuergesetze in diesem Sinne kann
jedoch nicht übernommen werden.
Zusammenfassend ist also festzuhalten,
dass das Investment in eine in
einem Mietpool zusammengeschlossene
Wohnung i. d. R. weder Spitzenmieten
noch totale Mietausfälle mit
sich bringt, nach Beendigung der
Mietpoolgesellschaft in jedem Fall
aber eine Änderung der Ertragsituation
nach oben oder unten eintreten
kann. Dies kann auch Einfluss auf ggf.
notwendig werdende Anschlussfinanzierungen
haben.
Soweit im Prospekt von Mieteinnahmen
gesprochen wird, handelt
es sich ausdrücklich nur um unverbindliche
Prognosen. In jedem Fall
ist auch ein gewisses Leerstandsrisiko
mit einzukalkulieren.
Die Bonität der Mieter wird in der
Regel anhand marktüblicher Kriterien
überprüft (Selbstauskunft), wobei
sich diese selbstverständlich auch im
Laufe der Zeit (beispielsweise durch
Verlust des Arbeitsplatzes) nachteilig
verändern kann. Gleichzeitig ist
zu berücksichtigen, dass trotz vorliegender
Bezugsfertigkeit und Erteilung
eines Vermittlungsauftrags
die Neuvermietung bis zu mehrere
Monate in Anspruch nehmen kann.
Während dieser Zeit hat der Erwerber
bzw. der Mietpool keine Mieteinnahmen
und muss der Erwerber eine sich
ergebende Finanzierungslücke aus
eigenen Mitteln abdecken. Im Detail
sollte sich der Erwerber hierzu mit
der Verkäuferin bzw. Hausverwaltung
abstimmen.
Die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft
mbH bietet die Übernahme
von Mietverwaltungsleistungen
je Wohnungseigentum für derzeit
monatlich 19,04 Euro incl. MwSt. an.
Falls der Käufer dem Mietpool beitritt,
ist der Abschluss eines Vertrages über
die Sondereigentumsverwaltung mit
der Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft
mbH als Geschäftsführer
der Mietpool-Gesellschaft zwingend.
Die damit verbundene monatliche
Kostenbelastung der Gebühr für die
Verwaltung ist vom Erwerber bei seiner
Investitionsentscheidung einzu-
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Das Angebot
kalkulieren. Die Gebühr wird weder
vom Mietpool getragen, noch kann
sie auf die Mieter umgelegt werden.
Falls der Käufer nicht dem Mietpool
beitritt und sich nicht für den Abschluss
eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages
entscheidet, muss
er selbst alle Aufgaben übernehmen,
die sich im Zusammenhang mit der
Vermietung ergeben, wie zum Beispiel
· gegebenenfalls kostenpflichtige
Mietersuche,
· Abschluss der Mietverträge,
· Überwachung der Mieteingänge,
· Einforderung rückständiger Mieten,
· Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen
und
· Durchführung der Anschlussvermietungen.
Dies sollte er bei seiner Rentabilitätsberechnung
berücksichtigen. Dazu
kommt der Besuch der jährlich stattfindenden
Eigentümerversammlung
zur Wahrung der Interessen gegenüber
den anderen Wohnungseigentümern
in der Hausgemeinschaft.
VI. Verwaltung
Eine Immobilie muss verwaltet werden.
Im hier vorliegenden Fall, also
bei Erwerb einer Eigentumswohnung
zum Zwecke der Vermietung, unterscheidet
man zwischen der Verwaltung
der Wohnungseigentümergemeinschaft
(WEG-Verwaltung) und
der so genannten Sondereigentumsverwaltung.
Mit dem Wohnungskauf tritt der
Erwerber in die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer ein, mithin ist
er auch an einen bereits bestehenden
Vertrag mit dem Verwalter der Gemeinschaft
gebunden. Der Verwalter
der Wohnungseigentümergemeinschaft
hat die Aufgabe, das Verhältnis
der Eigentümer untereinander zu regeln
sowie die Belange der Eigentümergemeinschaft
gegenüber Dritten
zu vertreten. Der Sondereigentumsverwalter
dagegen regelt die Belange
des einzelnen Eigentümers gegenüber
seinem jeweiligen Mieter. Die
Qualität der Verwaltung entscheidet
wesentlich über die Werthaltigkeit
einer Immobilie und ist unabdingbare
Voraussetzung für eine mögliche
Wertsteigerung.
Bezüglich des Sondereigentums
wurde bereits im Nutzungskonzept
erläutert, dass für den jeweiligen Erwerber
die Möglichkeit besteht, mit
einer Verwaltungsgesellschaft einen
Sondereigentumsverwaltungsvertrag
nach marktüblichen Gebühren abzuschließen.
Die Qualität der Leistung
des Verwalters kann maßgeblich
die Wertentwicklung der Immobilie
beeinflussen. Dabei kann sich der
Gesamtzustand der Wohnanlage als
auch die Mieterstruktur positiv oder
negativ verändern. So entscheidet
der eingesetzte Sondereigentumsverwalter
durch die Auswahl der
Mieter bei Neuvermietung (Bonität /
soziales Verhalten) maßgeblich über
den Erfolg der Immobilieninvestition.
Er entscheidet regelmäßig über die
Höhe des abzuschließenden Mietvertrages
und die von den Mietern
zu entrichtenden Umlagen, indem
er zum Beispiel wirtschaftlich eigenständig
bestimmt, ob er in einer eher
schlechten Vermietungsphase die
Mieten senkt, um eine Vermietung
zu realisieren. Ungeachtet dessen
kann der Sondereigentumsverwalter
selbstverständlich nicht garantieren,
dass die Wohnung tatsächlich
vermietet ist bzw. der Mieter seinen
Zahlungsverpflichtungen nachkommen
kann.
Neben der Sondereigentumsverwaltung,
welche auch persönlich
vom Erwerber übernommen werden
kann, benötigt dieser als Mitglied der
Eigentümergemeinschaft einen Verwalter
für das Gemeinschaftseigentum.
Der Verwalter nach dem WEG
erhält eine Verwaltervergütung. Auch
diese hat der Erwerber in seine Rentabilitätsberechnung
einzustellen.
Der Erwerber ist gemeinsam mit den
anderen Erwerbern zur ordnungsgemäßen
Bewirtschaftung der Immobilie
verpflichtet. Diese Verpflichtung
beinhaltet die Leistung von finanziellen
Beiträgen in eventuell nicht
erwarteter Höhe. Die Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer entscheidet
in einer Vielzahl von Fällen, die
die Bewirtschaftung betreffen durch
Beschluss. Der Erwerber hat daher
auch das Risiko, das kostenaufwendige
Bewirtschaftungsmaßnahmen
beschlossen werden, die seiner Einschätzung
nach nicht geboten, nötig
oder nicht gewünscht sind. Hinzu
kommt bei sämtlichen Kosten der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,
dass der Erwerber das Insolvenzrisiko
von anderen Eigentümern
trägt. Sollten andere Eigentümer die
Hausgeldzahlungen oder sonstige
Beiträge nicht leisten können oder
nicht leisten wollen, ist die Gemeinschaft
gleichwohl zur Kostentragung
gegenüber Lieferanten und anderen
Auftragnehmern verpflichtet. Ausfälle
bei bestimmten Eigentümern
sind zunächst von den restlichen
Wohnungseigentümern zu tragen.
Die Gemeinschaft kann die Hausgeldrückstände
zwar beim säumigen
Wohnungseigentümer einklagen
und vollstrecken. In diesem Fall
bleibt aber das Risiko, dass der zahlungssäumige
Wohnungseigentümer
insolvent ist und Forderungen gegen
ihn nicht realisiert werden können.
Die Wirtschaftspläne der Wohnungseigentümergemeinschaften
und die
Hausgeldvorauszahlungen werden
üblicherweise auf der Grundlage
der zu erwarteten Bewirtschaftungskosten
kalkuliert. Eine Erhöhung der
laufenden Bewirtschaftungskosten
für die Zukunft kann nicht ausgeschlossen
werden. Höhere Bewirtschaftungskosten
verschlechtern die
Rentabilität der Investition. Der Erwerber
sollte im Zusammenhang mit
der laufenden Bewirtschaftung und
der Verwaltung seiner Wohnungs- /
Teileigentumseinheit insbesondere
beachten, dass eine Reihe der damit
verbundenen Kosten nicht auf
die Mieter umgelegt werden können.
Dies gilt zum Beispiel für die
Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters
oder die Kosten des
Steuerberaters des Investors. Kosten
der Verwaltung und Instandhaltung
können generell nicht auf die Wohnraummieter
umgelegt werden.
Bei nachlässiger Verwaltung einer
Immobilieninvestition besteht die
Gefahr der Wertminderung, eingeschränkter
Vermietbarkeit sowie vermeidbarer
Reparaturaufwendungen.
Zu einer guten Verwaltung gehört
auch die sorgfältige Pflege der Außenanlagen.
VII. Pflege-, Erhaltungs- und
Instandhaltungsplanung
Wer sich für eine Investition in eine
Immobilie entscheidet, ist gehalten,
langfristig zu denken. Zur langfristigen
Planung gehört die rechtzeitige
Vorsorge für zukünftig notwendig
werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen.
Sinnvoll ist hierfür die regelmäßige
Einzahlung eines Beitrages zu einer
Instandhaltungsrücklage. Die Höhe
der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
im Rahmen
der Eigentümerversammlung festgelegt.
Sie kann sich aufgrund eines Beschlusses
der Eigentümerversammlung
erhöhen, aber auch ermäßigen.
Erzielt die Eigentümergemeinschaft
durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage
Zinserträge, so wird
hiervon die Zinsabschlagssteuer
einbehalten. Die Instandhaltungsrücklage
wird gebildet, damit anfallende
Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum
(zum Beispiel Dach,
Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage
etc.) von der Eigentümergemeinschaft
gezahlt werden können. Die
Instandhaltungsrücklage erhöht sich
somit sukzessiv und steht in späteren
Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen
zur Verfügung.
Ist die Instandhaltungsrücklage zu
13

gering bemessen, wären etwaige
zusätzliche Kosten vom Wohnungskäufer
zu tragen (Sonderumlagen).
Es ist davon auszugehen, dass innerhalb
eines Zyklus von in der Regel
15 bis 40 Jahren eine grundlegende
Erneuerung des Wohngebäudes erforderlich
wird. Wohnwerterhöhende
Besonderheiten, wie bspw. im
Gemeinschaftseigentum befindliche
Tiefgaragen, aufwendige Parkanlagen
oder Spielplätze etc. oder in der
Wohnung z. B. Einbauküchen, sind in
der Regel auch mit einem erhöhten
Instandhaltungsaufwand verbunden,
was entsprechend kalkuliert
werden muss. Bedingt wird dieser
Erneuerungsaufwand durch den Ersatz
der Verschleißbauteile und die
Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.
Es ist möglich, dass bereits
früher erhebliche zusätzliche finanzielle
Mittel für die Modernisierung
und Instandhaltung der Immobilie
zur Verfügung gestellt werden müssen.
Zum heutigen Stand sind hierüber
keine eindeutigen quantitativen
und qualitativen Aussagen möglich.
Daneben können während der Restnutzungsdauer
der Eigentumswohnung
weitere Anpassungen an die
künftigen Bedürfnisse und Wünsche
der Mieter erforderlich werden (z. B.
bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse,
Multimedia und Ähnliches).
Die Kosten für solche Maßnahmen
sind durch die zu bildende
Instandhaltungsrücklage regelmäßig
nicht abgedeckt. Außerdem besteht
die Möglichkeit, dass der Erwerber
durch Beschluss der Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer zur Leistung
von Beiträgen zur Gebäudeunterhaltung
herangezogen wird, die
er selbst nicht billigt oder die nach
seiner finanziellen Leistungsfähigkeit
nicht getragen werden können. Zu
berücksichtigen ist auch, dass die
Erwerber die Kosten etwaiger Reparaturen
am Sondereigentum selbst
zu tragen haben, soweit vom Mieter
oder Dritten kein Ersatz erlangt
werden kann. Auch hierfür sollten
von Beginn an Rücklagen gebildet
werden.
VIII.
Kosten und Finanzierung
Die Finanzierung einer Immobilie
erfolgt in der Regel aus Eigenkapital
und Fremdmitteln. Hierbei ist zu
berücksichtigen, dass der Investor
neben dem Kaufpreis üblicherweise
auch die Erwerbsnebenkosten (Notar-
und Grundbuchkosten sowie
Grunderwerbsteuer) sowie gegebenenfalls
entstehende Zwischenfinanzierungskosten
(für die Zeit der ersten
Ratenzahlung ab Erwerb/Baubeginn
bis hin zur Vermietung) zu bezahlen
hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen
mit einzurechnen sind.
Die genannten Kaufpreise beinhalten
bereits die Gegenleistung des Käufers
für sämtliche Projektierungs-, Marketing-
und Vertriebskosten, welche
über der gewöhnlichen Maklercourtage
liegen. Da die Vertriebskosten je
nach Vertriebspartner und Vertriebsstand
unterschiedlich hoch sind,
können diese bei Interesse bei dem
Verkäufer abgefragt werden.
Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes
spielt zum einen die Bonität
des kreditnehmenden Erwerbers und
zum anderen die Werthaltigkeit des
Finanzierungsobjektes, mithin der
Immobilie eine Rolle, da diese in der
Regel als Sicherheit für den Kredit
dient. Jedem Erwerber einer Immobilie
ist zu empfehlen, mit einem
längerfristigen Halten im Bestand
zu kalkulieren. Bei einer kurzfristigen
Veräußerung, beispielsweise vor
Ablauf von 10 bis 15 Jahren muss
nämlich damit gerechnet werden,
dass der Verkehrs- bzw. Marktwert
unter den Erwerbskosten liegt. Wertentwicklungsprognosen
können sich
zwar an einer langfristigen Beobachtung
der Vergangenheit orientieren,
haben für die Zukunft jedoch immer
spekulativen Charakter und können
daher insbesondere für einen längerfristigen
Zeitraum nur unverbindlich
sein.
Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs
erhöht die Erwerbskosten.
Der Erwerber hat die so genannten
Bereitstellungszinsen (vom Zeitpunkt
des Darlehensvertragsabschlusses bis
zur Auskehr der gesamten Darlehenssumme),
die laufenden Kreditzinsen,
die Bearbeitungsgebühren der Bank,
das Agio, eventuell Bausparbeiträge
als Tilgungsinstrument und eventuell
Gebühren für die Finanzierungsvermittlung
etc. zu tragen. Der Erwerber
trägt das Risiko, dass die für die Abnahme
von Fremdmitteln aufzuwendenden
Kosten nicht durch laufende
Einnahmen aus Vermietung- oder
durch sonstige Vorteile, die sich der
Erwerber erwartet, z. B. Steuerersparnisse
– abgedeckt sind.
Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken
etc.) ist zu berücksichtigen, dass
die Konditionen (Zins und Tilgung)
zeitlich befristet sind und das Objekt
in der Zukunft deswegen ggf. nachfinanziert
werden muss. Nach Ablauf
der Finanzierung hat sich der Investor
demnach um eine Anschlussfinanzierung
ggf. nach Vereinbarung neuer
Konditionen und unter Einrechnung
erneuter Bankbearbeitungsgebühren
etc. zu kümmern. Bei der Anschlussfinanzierung
ist zu beachten, dass
der dann gültige Zinssatz höher oder
niedriger sein kann als zu Beginn
der Investition, wodurch sich eine
liquiditätsmäßige Verschlechterung
oder Verbesserung im Verhältnis zu
den Mieteinnahmen ergeben kann.
Die Finanzierung ist ausschließlich
Sache des Käufers. Bei der Entscheidung
zum Investment sind neben
den behandelten objektspezifischen
Chancen und Risiken auch die persönlichen
und individuellen Verhältnisse
des Erwerbers (wie z.B. Alter,
Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit
etc.) zu berücksichtigen. Soweit
der Investor den Erwerb seiner
Wohneinheit durch ein Bankdarlehen
finanziert, haftet er persönlich für die
fristgerechte Bedienung von Zinsen
und die Tilgung seines Darlehens,
unabhängig vom Vermietungsstand
seiner Wohneinheit.
Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs
setzt die Kreditzusage
einer Bank voraus. Entscheidet sich
der Erwerber zum Kauf, bevor er eine
verbindliche Kreditzusage hat, besteht
das Risiko, dass auf Grund der
Kaufentscheidung der Grundstückskaufvertrag
zu Stande kommt, ohne
dass der Erwerber - mangels Kreditzusage
- über die Mittel verfügt, den
Grundstückskaufpreis zu bezahlen.
Dann ist denkbar, dass der Verkäufer
in das sonstige Vermögen des Erwerbers
vollstreckt und dessen Privatinsolvenz
herbeigeführt wird.
Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle
mit mannigfaltigen
Chancen und Risiken, die individuell
auf die Bedürfnisse des Investors zugeschnitten
werden können. Der Investor
sollte sich hierzu mehrere Angebote
einholen bzw. sich bspw. von
seinem Vertriebspartner eingehend
informieren und aufklären lassen.
IX. Steuerliche Aspekte
Der Investor erzielt Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung. Die
steuerlichen Ergebnisse aus der Investition
können zunächst zu einer
Senkung des zu versteuernden
Einkommens des Investors führen.
Nach der Erfahrung der Prospektherausgeberin,
kann der Gebäudeanteil
steuerlich betrachtet mit einem individuellen
Prozentsatz der Anschaffungskosten
abgeschrieben werden.
Die abschließende Prüfung und steuerliche
Anerkennung obliegt jedoch
dem zuständigen Finanzamt. Dies
kann gegebenenfalls zu einer Veränderung
der steuerlichen Annahmen
führen. Sofern im Prospekt der Anteil
der Gebäudesubstanz angegeben ist,
der eine steuerliche Abschreibung
gestattet, liegt nur eine Prognose
vor. Die Finanzbehörden können den
Anteil er Gebäudesubstanz anders
bewerten.
Es gibt keine Gewähr dafür, dass
die zur Zeit der Prospektherausgabe
geltenden Steuergesetze und Ver-
14

Das Angebot
ordnungen sowie die Finanzrechtsprechung
und Verwaltungspraxis
in unveränderter Form fortbestehen
bleiben. Die in diesem Prospekt enthaltenen
Angaben zur steuerlichen
Behandlung geben die Beurteilung
von Fachleuten sowie deren Interpretation
der derzeitigen Rechtslage
wieder. Abweichende Interpretationen
durch die Finanzbehörden können
nicht ausgeschlossen werden.
Die Erläuterungen der steuerlichen
Behandlung der Investition in diesem
Prospekt spiegeln nur grundsätzlich
denkbare Rahmenbedingungen wider
und ersetzen in keinem Fall die
persönliche und individuell auf den
Erwerber abgestimmte Steuerberatung.
Für das Erreichen vom Investor
verfolgter steuerliche Ziele kann daher
weder vom Prospektherausgeber
noch einem Vermittler eine Haftung
übernommen werden.
X. Kumulation von Risiken sowie
Totalverlustrisiko
Im Extremfall können die zuvor beschriebenen
Risiken auch gehäuft
auftreten (z. B. Leerstand oder rückläufige
Mieten bei steigenden Zinsen
oder teurer Anschlussfinanzierung
und erforderlich werdende Instandhaltungs-/
Instandsetzungsaufwendungen)
und je nach Vermögenslage
im schlimmsten Fall bis hin zu erheblichen
Vermögensverlusten des Investors
führen.
Ein Totalverlustrisiko in der Erwerbsphase
realisiert sich, wenn der Erwerber
den Aufwand zum Erwerb der
Wohnung (Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten)
und die Kosten der Fremdfinanzierung
(Bearbeitungsgebühren,
Kreditzinsen, Disagio, Finanzierungsvermittlungsgebühren)
in voller
Höhe tragen muss und keine Gegenleistung,
das heißt das Eigentum an
der Eigentumswohnung nicht erhält
bzw. verliert. Dieses Risiko kann eintreten,
wenn der Kaufpreis an den
Verkäufer ausgezahlt wird, bevor die
lastenfreie Eigentumseintragung des
Erwerbers gesichert ist und die Globalgläubiger
des Verkäufers das Wohnungseigentum
zwangsversteigern
lassen. Es kann ferner eintreten, wenn
der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt
wird, obwohl der Verkäufer
zwischenzeitlich rechtswirksam das
Eigentum an einen anderen Erwerber
übertragen hat, ohne dass für den Investor
eine im Rang vorgehende Auflassungsvormerkung
eingetragen ist.
Hinzukommen muss in beiden Fällen,
dass Schadensersatzansprüche
und andere Ansprüche auf Zahlung
gegenüber dem Verkäufer, dem Notar
oder sonstigen Verantwortlichen
nicht durchgesetzt und realisiert
werden können. Ein Totalverlustrisiko
in der Vermietungsphase kann
sich zum Beispiel realisieren, wenn
der Erwerber die Darlehensraten, aus
welchen Gründen auch immer, nicht
bezahlen kann bzw. keine Anschlussfinanzierung
bekommt, das finanzierende
Kreditinstitut die Immobilie
deshalb zwangsversteigern lässt und
der Zwangsversteigerungserlös nicht
ausreicht, die Belastungen abzulösen,
so dass der Erwerber neben dem
Verlust der Immobilie auch noch die
überschießende Unterdeckung tragen
muss. Als weiteres theoretisches
Totalverlustrisiko ist die Zerstörung
der Immobilie ohne entsprechende
Versicherungsleistung zu nennen.
Die vorstehende Darstellung der Risiken
kann nicht abschließend sein
und enthält nur die nach Auffassung
der Prospektherausgeberin wichtigsten
Aspekte. Weitergehende Auseinandersetzungen
würden den Rahmen
der gebotenen übersichtlichen
Darstellung übersteigen. Da der Prospekt
einen komplexen Sachverhalt
und zum Teil komplizierte Rechtsmaterien
beschreibt, welche zudem im
Laufe der Zeit Veränderungen unterliegen,
kann nicht ausgeschlossen
werden, dass Angaben oder Umstände
unerwähnt bleiben, welche für die
Anlageentscheidung des Investors
bzw. dessen Risikoabwägung ggf.
von Bedeutung sind oder werden.
Insofern steht der Prospektherausgeber
einem interessierten Erwerber
jederzeit zur vollständigen und richtigen
Beantwortung ggf. ergänzend
auftretender Fragen zur Verfügung.
Weil die individuellen Bedürfnisse
und Möglichkeiten eines Investors
zwangsläufig in einem Prospekt nicht
ganzheitlich berücksichtigt werden
können, ist in jedem Fall die individuelle
Prüfung, Information, Aufklärung,
Beratung und Empfehlung
durch eine fachkundige Person Ihres
Vertrauens (beispielsweise Rechtsanwalt
oder Steuerberater) anzuraten.
15

Die Glashalle der Neuen Messe
DER STANDORT
17

Der Leipziger
Hauptbahnhof
Leipzig – Metropole und Magnet
Die Entwicklung und der Wiederaufstieg
Leipzigs zur Metropole in Ostdeutschland
verdankt sich zweier Umstände: der Lage
an den großen Handelsachsen Ost-West
und Nord-Süd und dem sprichwörtlichen
Arbeitseifer der Sachsen. Eine Stadt wie
Leipzig hat immer Zukunft.
Die Historie der Sachsenmetropole bildet
so die Grundlage für heutige Eckpunkte
– das Reichsmesseprivileg findet sein
Echo in der imposanten Leipziger Messe,
Buchdruck und Verlage im Medienstandort.
Aber auch die 600-jährige Universität
erblüht zu alter neuer Größe ebenso wie
die umliegende Industrie, die traditionsreichen
Klangkörper und die Gebäude
der Stadt.
So ist die 500.000-Einwohnerstadt Leipzig
wieder zum Magnet geworden.
Wachsende Bevölkerung, spektakuläre
Großansiedlungen in der Wirtschaft, die
Kulturlandschaft einer Millionenstadt, urbanes
Leben vor Gründerzeitkulisse und
moderner Architektur – kaum eine Stadt
in Deutschland schillert in so vielen Facetten,
wie das mitteldeutsche Oberzentrum.
Leipzigs Dynamik und Lebendigkeit speist
sich aus vielen Quellen – und bietet so für
jeden eine eigene Identifikationsmöglichkeit.
Dies ist das eigentliche Geheimnis,
der wahre Charme und der Grund für die
Faszination dieser Stadt.
Mephisto und Faust
am Auerbachs Keller in
der Mädler-Passage.
18

Thomaskirche, Heimat der Thomaner
und Wirkungsstätte von Johann Sebastian Bach
DER STANDORT
19

Kanuanlage Markkleeberg und Cospudener See
Leipzig – Flair und Lebensqualität
Leipzig muss man mögen. Wer einmal
die Stadt besucht hat oder in ihr lebt –
schwärmt von ihr. Es gibt viele Gründe
dafür. Einen gewichtigen stellt die Leipziger
Innenstadt mit ihren vielen Passagen,
der prachtvollen alten und modernen
Architektur, den Restaurants, Läden und
Hotels dar. Vom legendären Auerbachs
Keller, in dem Faust auf dem Fass ritt oder
der ebenso legendären Kneipenmeile
Barfußgäßchen muss man nur wenige
hundert Meter laufen, um die grandiose
Architektur des neuen Universitätscampus
zu bewundern, in dem mitten in der
City über 26.000 Studenten lernen. Das
neue Bildermuseum fasziniert ebenso wie
der umgestaltete riesige Hauptbahnhof.
Von der Nikolaikirche in der City entfaltete
sich die Revolution von 1989, in der
nicht weit entfernten Thomaskirche wirkte
Johann Sebastian Bach – ein Pilgerort
für Musikliebhaber aus aller Welt. Historie
und Gegenwart in lebendiger Synthese –
Leipzigs City bezaubert.
Doch nicht nur Leipzigs Innenstadt ist
ein Charmefaktor. Mitten durch die Metropole
fließen fünf Flüsse durch einen
grünen Auenwald mit zahlreichen Parks.
Große geschlossene Gründerzeitquartiere
in vielen lebendigen Stadtteilen entwickeln
eine umwerfende Atmosphäre. Im
Süden und Norden der Stadt entsteht
eine einzigartige Seenlandschaft, die mit
den Wasserstraßen der Stadt verbunden
ist, ein Stadthafen in der City West entsteht,
der Lindenauer Hafen in Leipzigs
Westen wird reaktiviert.
Die Aufzählungen ließen sich nahezu
endlos fortsetzen: das 100-jährige Völkerschlachtdenkmal,
Leipzigs Zoo mit seiner
einzigartigen Menschenaffenanlage, das
weltgrößte Panometer, Ostdeutschlands
größter Freizeitpark Belantis – es gibt viele
Gründe, Leipzig zu mögen – und dank
den roten Bullen aus Österreich mit Red
Bull „Rasenball Leipzig e.V.“ sicher bald
auch wieder Bundesligafußball.
20

Leipziger Buchmesse
Der Standort
21

Universitätsklinikum
Leipzig
Leipzig – Wirtschaft und Zukunft
Leipzig hat zweifelsohne eine große Vergangenheit.
Die Zukunft der Stadt aber
liegt in ihrer Wirtschaftskraft. In den letzten
Jahren erfolgten spektakuläre Großansiedlungen:
BMW produziert auf 208 ha
mit 5.000 Arbeitern täglich bis zu 730
Fahrzeuge, Porsche baut wenige Kilometer
entfernt die Modelle Cayenne und
Panamera für den Rest der Welt.
Mit DHL stieg Leipzig in die erste Liga der
Logistikbranche auf – auf 2 Mio. Quadratmeter
entstand Europas modernster
Umschlagplatz für Luftfracht mit künftig
über 10.000 direkten und indirekten
Arbeitsplätzen. Leipzig ist zudem auch
Oberzentrum der mitteldeutschen Industrieregion.
Allein im Cluster Chemie/
Kunststoffe beschäftigen 650 Unternehmen
76.000 Menschen, das ‚Solarvaley’
Mitteldeutschland wird in wenigen Jahren
50.000 Menschen Arbeit geben.
Neben den klassischen Industrien entstehen
in Leipzig durch die enge Verzahnung
von Bildungseinrichtungen und Wirtschaft
prosperierende Zukunftsbranchen
– im Bereich Lifesiences wächst mit der
BIO CITY LEIPZIG ein bedeutendes Zentrum
heran, die Leipziger Herzklinik zählt
mit 5.800 Herzoperationen im Jahr zu
den größten Herzzentren Europas. Über
10.000 Menschen arbeiten in der Medienbranche
mit dem Flagschiff Mitteldeutscher
Rundfunk (MDR) mit Sitz in
Leipzig. Junge Startups erobern die Welt:
Spreadshirt beliefert 300.000 Webshopbetreiber
rund um den Globus, Unister
entwickelt sich innerhalb weniger Jahre
von der Studententauschbörse zum Portalbetreiber
mit fast 1.000 Mitarbeitern
und einem Firmenzentral-Neubau in der
Leipziger City. Leipzig – die Stadt der unbegrenzten
Möglichkeiten.
DHL-Hub Leipzig
22

Der Standort
Porsche-Panamera-Produktion in Leipzig
23

Wave Gothic Festival
Leipzig – Bildung und Kultur
„Judy“ Gerd Harry Lybke, Galerist von
Neo Rauch, dem Malerstar der „Leipziger
Schule“ meinte einmal, wenn ein
Galerierundgang im Kunstzentrum „Alte
Spinnerei“ ansteht, bekäme man für sein
Privatflugzeug schon Wochen vorher keinen
Platz mehr auf dem Leipziger Flughafen.
Diese belegte Anekdote zeigt eines:
Leipzig ist eine Kunstmetropole ersten
Ranges. Neben der Bildenden Kunst und
ihrem spektakulären neuen Tempel „Museum
für Bildende Kunst“ in der City steht
vor allem die Musik für Leipzigs internationalen
Ruf. Die Hauptwirkungsstätte
von Heroen wie Bach, Mendelssohn und
Schumann erlebt heute unter Riccardo
Chailley am Gewandhaus und Peter Konwitschny
an der Oper eine neue Renaissance.
Ein großes Schauspielhaus und die
Operettenbühne „Musikalische Komödie“
runden das Feld der Hochkultur ab,
Festivals wie das Bachfest haben Weltruf.
Für den kreativen Schub sorgt eine spektakuläre
freie Szene. Dutzende Clubs,
Bands, Galerien und Projekte stehen für
eine inspirierende Atmosphäre. Und auch
hier gibt es Highligts mit weiter Ausstrahlung:
zum Wave Gothic Treffen findet
sich jährlich die schwarze Szene Europas
mit 20.000 Jüngern ein, die Musikmesse
PopUp zieht die Independentszene aus
ganz Deutschland nach Leipzig und vieles
mehr.
Eine Voraussetzung für den kulturellen Level
der Stadt, ja für ihre gesamte Entwicklung
ist natürlich eine entsprechende Bildungslandschaft.
Leipzig zählt mit 36.000
Studenten zu den Hochschulzentren in
Deutschland. Allein die über 600-jährige
Universität Leipzig zählt heute 26.000
Studenten auf einem Campusneubau direkt
in der City. Von der Hochschule für
Grafik und Buchkunst startete die „Leipziger
Schule“ der Malerei ihren Siegeszug,
die Musikhochschule „Felix Mendelssohn
Bartholdy“ zählt zu den renommiertesten
Instituten Europas.
Neo Rauch, Star der „Leipziger Schule“
24

Leipziger
Gewandhaus
Der Standort
25

Leipzig-Lausen
Lausen gehört zu den Stadtteilen Leipzigs,
die die Vorteile einer Großstadt mit dem
ruhigen Wohnen im ländlichen Stil bestens
verbinden. Im Jahr 1234 erstmals erwähnt,
gehört Lausen nach langer Zeit als Vorwerk
und Dorf mit ca. 20 Häusern (im 19. Jahrhundert)
durch Eingemeindung erst seit
1995 zu Leipzig. Doch bereits vorher genoss
es unter Leipzigern den Status eines
„Geheimtipps“ für den Kauf eines Häuschens
oder einer Eigentumswohnung für
alle, die in der Stadt arbeiten und trotzdem
idyllisch wohnen wollten.
Für diesen Status sorgen vor allem zwei
Punkte. Zum einen stellt die Nähe zum
Kulkwitzer See, dem beliebten Naherholungsgebiet
am westlichen Rand Leipzigs,
einen sehr attraktiven Standortfaktor dar.
Zum anderen rückt das Stadtzentrum
durch die exzellente Anbindung über die
Straßenbahn und eine gute Straßenverbindung
für Nutzer des öffentlichen Nahverkehrs
und Autofahrer gleichermaßen in
die unmittelbare Nähe. Gleichzeitig findet
man im näheren Umfeld sämtliche Einrichtungen
und Geschäfte, die eine gute Nahversorgung
gewährleisten.
Aus diesem Grund entwickelte sich Leipzig-
Lausen gerade seit den 90er Jahren zu einem
beliebten und nachgefragten Wohnstandort,
in dem die dörfliche Bebauung
durch komfortable und moderne Wohngebäude
ergänzt wurde.
Wasserski fahren
am Kulkwitzer See
Hochseilgarten
am Kulkwitzer See
26

DER STANDORT
27

„Wohnen am Kulkwitzer See“
„Wohnen am Kulkwitzer See“
„Wohnen am
Kulkwitzer See“
N
28

DAS OBJEKT
29

„Wohnen am Kulkwitzer See“ –
Regenbogen und Lausener Straße
Der Wohnpark mit seinen Häusern am
Regenbogen und 400 m entfernten Lausener
Straße stellt eine beliebte Wohnlage
am südwestlichen Rand Leipzigs dar. Die
Wohnungen selbst sind modern ausgestattet
und mit Balkonen versehen – für
Kraftfahrzeuge stehen Garagen zur Verfügung.
Die Wohngebäude erstrecken sich in lockerer
Bebauung nordwestlich des alten
Lausener Ortskerns. Sie grenzen unmittelbar
an Felder und Wiesen sowie im Westen
an den Kulkwitzer See. Der Kulkwitzer See
zählt zu den ältesten, bekanntesten und
attraktivsten Sport- und Freizeitgewässern
im Verbund des Leipziger Neuseenlandes
Vielfältige wassergebundene Angebote
zwischen Angeln, Baden, Paddeln, Segeln,
Tauchen und Wasserski werden durch
eine gut ausgebaute Infrastruktur „an
Land“ mit Wegenetz, Campingplatz und
Gastronomie ergänzt, wobei auf eine familien-
und sportfreundliche Atmosphäre
großer Wert gelegt wird. Aber auch weite
Strecken mit noch unberührten Ufern
kann man hier entdecken und in wenigen
Minuten zu Fuß erreichen. Genauso gut
kommt man aber in einer Viertelstunde
von hier mit dem Fahrrad zum Lindenauer
Hafen oder dem Galerienzentrum der
Baumwollspinnerei im benachbarten Plagwitz.
Im Lausener Ortskern selbst kann
man im Biergarten entspannen, Supermarkt,
Sportstadion und Apotheke befinden
sich in fußläufigen Entfernungen.
„Wohnen am Kulkwitzer See“ – das bedeutet
ländliches Wohnen mit Cityanbindung.
30

Das Objekt
Lausener Straße
31

Bildunterschrift
Bildunterschrift
32

Das Objekt
33

Das Objekt
35

Das Objekt
Übersichtsplan
37

Lausener Straße 32, Gebäudeteil B
Grundriss 1. u. 2. Obergeschoss
Teil C
Teil B
Teil A
Wohnung 28
80,8 m 2 (Maisonette)
N
Laubengang
28
WC
1,6 m 2 Flur Küche
Schlafen
5,2 m
13,4 m 2 6,1 m 2
2
Flur Bad
3,5 m 2 4,9 m 2
Kind
14,5 m 2
Wohnen
27,3 m 2
Loggia
4,3 m 2
38

Das Objekt
Lausener Straße 32, Gebäudeteil B
Grundriss 3. OG + Dachgeschoss
Teil C
Teil B
Teil A
Wohnung 40
82,1 m 2 (Maisonette)
N
Laubengang
2 m
40
WC
1,6 m 2 Flur Küche
Schlafen
5,2 m 6,1 m
18,2 m 2
2
2
Flur Bad
3,5 m 2 4,9 m 2
Kind
11,0 m 2
Wohnen
27,3 m 2
2 m
Loggia
4,3 m 2
39

Teil C Teil B Teil A
Lausener Straße 32, Gebäudeteil C
Grundriss 1. Obergeschoss links
Wohnung 44 62,5 m 2
N
44
Flur
6,3 m 2
Bad
4,4 m 2 Küche
Schlafen
5,8 m 2
17,2 m 2
Wohnen
24,2 m 2 Loggia
4,6 m 2
40

Das Objekt
Teil C Teil B Teil A
Lausener Straße 36, Gebäudeteil A
Grundriss 1. Obergeschoss rechts
Wohnung 06 62,5 m 2
N
Schlafen
17,2 m 2
6
Loggia
4,6 m 2
Flur
6,3 m 2 Bad
4,4 m 2
Küche
5,8 m 2 Wohnen
24,2 m 2
41

Teil C Teil A
2 Teil B
4,3 m 2
Lausener Straße 36, Gebäudeteil B
Grundriss 3. OG und Dachgeschoss
Wohnung 33 82,1 m 2 (Maisonette)
N
Laubengang
33
Küche Flur
6,1 m 2 5,2 m
Schlafen
18,2 m 2 2 m
WC
1,6 m 2
Bad
4,9 m 2
Flur
3,5 m 2
Wohnen
27,3 m 2
Kind
11,0 m 2
2 m
Loggia
42

Das Objekt
Regenbogen 1, Haus 1
Grundriss Erdgeschoss links
Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4
Wohnung 01 93,5 m 2 Kind 2
N
Schlafen
14,9 m 2
14,0 m 2
1
Diele
9,5 m 2
Bad
4,9 m 2
Flur
5,1 m 2
Kind 1
Küche
11,6 m 2 7,4 m 2
Wohnen
20,6 m 2
Terrasse
5,5m 2
Gartenanteil
43

Regenbogen 1, Haus 1
Grundriss 1. u. 2. Obergeschoss rechts
Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4
Wohnung 04
Wohnung 06
74,4 m 2 (1. OG)
74,4 m 2 (2. OG)
N
Kind
Schlafen
14,0 m 2 14,9 m 2 4 / 6
Diele
9,3 m 2
Bad
5,2 m 2
Küche
Wohnen
7,3 m 2
20,6 m 2
Loggia
3,1 m 2
44

Das Objekt
Regenbogen 1, Haus 1
Grundriss 2. OG u. Dachgeschoss links
Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4
Wohnung 05
Wohnung 07
91,0 m 2 (2. OG)
91,0 m 2 (DG)
N
5 / 7
Flur
5,1 m 2
Kind 1
11,6 m 2 Schlafen
14,9 m 2
Wohnen
20,6 m 2
Kind 2
14,0 m 2
Bad
4,9 m 2
Küche
7,4 m 2
Diele
9,5 m 2
Loggia
3,0 m 2
45

Regenbogen 3, Haus 2
Grundriss 1. Obergeschoss und DG
Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4
Wohnung 11
Wohnung 15
91,0 m 2 (1. OG)
91,0 m 2 (DG)
N
11 / 15
Flur
5,1 m 2
Kind 1
11,6 m 2 Schlafen
14,9 m 2
Wohnen
20,6 m 2
Kind 2
14,0 m 2
Bad
4,9 m 2
Küche
7,4 m 2
Diele
9,5 m 2
Loggia
3,0 m 2
46

Das Objekt
Regenbogen 5, Haus 3
Grundriss Erdgeschoss links
Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4
Wohnung 17 76,5 m 2 N
Schlafen
14,9 m 2
Kind
14,0 m 2
17
Diele
9,3 m 2 Bad
4,9 m 2
Wohnen
20,6 m 2
Küche
7,3 m 2
Terrasse
5,5m 2
Gartenanteil
47

Regenbogen 5, Haus 3
Grundriss 1. Obergeschoss rechts
Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4
Wohnung 20 91,0 m 2 N
Kind 2 Schlafen
14,0 m 2 14,9 m 2 20
Diele
9,5 m 2
Bad
4,9 m 2
Flur
5,1 m 2
Küche
7,4 m 2
Wohnen
Loggia
3,0 m 2
20,6 m 2 Kind 1
11,6 m 2
48

Das Objekt
Regenbogen 7, Haus 4
Grundriss Erdgeschoss rechts
Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4
Wohnung 26 93,5 m 2 N
Kind 2
Schlafen
14,9 m 2 26
14,0 m 2 Kind 1
Diele
9,5 m 2 Flur
Bad
4,9 m 2
5,1 m 2
Küche
Wohnen
7,4 m 2
Terrasse
5,5 m 2
11,6 m 2
20,6 m 2 Gartenanteil
49

Regenbogen 7, Haus 4
Grundriss 1. u. 2. Obergeschoss rechts
Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4
Wohnung 28
Wohnung 30
91,0 m 2 (1. OG)
91,0 m 2 (2. OG)
N
Kind 2
Schlafen
14,9 m 2 28 / 30
14,0 m 2 Kind 1
Diele
9,5 m 2 Flur
Bad
4,9 m 2
5,1 m 2
Küche
Wohnen
7,4 m 2
20,6 m 2
Loggia
3,0 m 2
11,6 m 2
50

Das Objekt
Haus 1 Haus 4
2
Wohnen
Haus 2 Haus 3
7,4 m 2
20,6 m 2 11,6 m 2
N
Kind 2
14,0 m 2 Schlafen
14,9 m 2 32
Diele
9,5 m
Bad
Flur
5,1 m 2
4,9 m 2
Küche
Kind 1
3,0 m 2
Loggia
Regenbogen 7, Haus 4
Grundriss Dachgeschoss rechts
Wohnung 32 91,0 m 2 51

Preisliste
Straße Wohnung
Nr.
Lage Anzahl
der
Zimmer
Ausstattung
Loggia
Terrasse
Gartenanteil
Wfl. m² Monatliche
Nettomiete
in EUR
gemäß
rechtlichem
Konzepts des
Prospektes
Anteil
Grundstück
in EUR
Anteil
Gebäude
in EUR
Kaufpreis
Wohnungseinheiten
in EUR
Kaufpreis
TG/Garage
in EUR
Gesamtkaufpreis
incl. Garage
in EUR
Lausener Str. 32 28 1./2. OG 3 L 80,80 472,68 7.764,88 117.475,12 125.240,00 6.000,00 131.240,00
40 3./4. OG 3 L 82,10 480,29 7.889,81 119.365,19 127.255,00 6.000,00 133.255,00
44 1. OG li. 2 L 62,50 365,63 6.006,25 90.868,75 96.875,00 96.875,00
Lausener Str. 36 6 1. OG re. 2 L 62,50 365,63 6.006,25 90.868,75 96.875,00 6.000,00 102.875,00
33 3./4. OG 3 L 82,10 480,29 7.889,81 119.365,19 127.255,00 6.000,00 133.255,00
Regenbogen 1 1 EG li. 4 T+G 93,50 546,98 10.724,45 134.200,55 144.925,00 144.925,00
4 1. OG re. 3 L 74,40 435,24 8.533,68 106.786,32 115.320,00 115.320,00
5 2.OG li. 4 L 91,00 532,35 10.437,70 130.612,30 141.050,00 6.000,00 147.050,00
6 2. OG re. 3 L 74,40 435,24 8.533,68 106.786,32 115.320,00 115.320,00
7 DG li. 4 L 91,00 532,35 10.437,70 130.612,30 141.050,00 141.050,00
Regenbogen 3 11 1. OG li. 4 L 91,00 532,35 10.437,70 130.612,30 141.050,00 141.050,00
15 DG li. 4 L 91,00 532,35 10.437,70 130.612,30 141.050,00 141.050,00
Regenbogen 5 17 EG li. 3 T+G 76,50 447,53 8.774,55 109.800,45 118.575,00 118.575,00
20 1. OG re. 4 L 91,00 532,35 10.437,70 130.612,30 141.050,00 141.050,00
Regenbogen 7 26 EG re. 4 T+G 93,50 546,98 10.724,45 134.200,55 144.925,00 6.000,00 150.925,00
28 1. OG re. 4 L 91,00 532,35 10.437,70 130.612,30 141.050,00 141.050,00
30 2. OG re. 4 L 91,00 532,35 10.437,70 130.612,30 141.050,00 141.050,00
32 DG re. 4 L 91,00 532,35 10.437,70 130.612,30 141.050,00 141.050,00
52

Das Objekt
Teil C Teil B Teil A
Grundrissübersicht Lausener Straße 32
Gebäudeteile B und C
Laubengang
Laubengang
N
28
40
2 m
WC
WC
1,6 m 2 1,6 m
Flur Küche
2 Flur Küche
Schlafen
5,2 m 2 6,1 m 2
Schlafen
5,2 m 6,1 m
13,4 m 2 18,2 m 2
2
2
Flur Bad
Flur Bad
3,5 m 2 4,9 m 2 3,5 m 2 4,9 m 2
Kind
Wohnen
11,0 m 2
27,3 m 2
Kind
Wohnen
14,5 m 2
27,3 m 2
2 m
Loggia
Loggia
4,3 m 2
4,3 m 2
Wohnung 28 80,8 m 2
Wohnung 40 82,1 m 2
44
Flur
6,3 m 2
Bad
4,4 m 2 Küche
Schlafen
5,8 m 2
17,2 m 2
Wohnen
24,2 m 2 Loggia
4,6 m 2
Wohnung 44 62,5 m 2 Teil C Teil B Teil A
Grundrissübersicht Lausener Straße 36
Gebäudeteile A und B
6
Laubengang
N
33
2 m
Flur
6,3 m 2 WC
1,6 m 2
Küche Flur
6,1 m 2 5,2 m 2 Schlafen
18,2 m
Bad
2
4,4 m 2
Schlafen
Küche
Bad Flur
17,2 m 2
5,8 m 2 4,9 m 2 3,5 m 2
Wohnen
Kind
27,3 m 2
11,0 m 2
Loggia
Wohnen
4,6 m 2 24,2 m 2
2 m
Loggia
4,3 m 2
Wohnung 06 62,5 m 2
Wohnung 33 82,1 m 2
53

Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4
Preisliste
Grundrissübersicht
N
Regenbogen 1/Haus 1
Schlafen
Kind 2
14,9 m 2
14,0 m 2
Kind
Schlafen
14,0 m 2 14,9 m 2 Schlafen Kind 2
14,9 m 2 14,0 m 2
4 / 6
1
5 / 7
Diele
Diele
9,3 m 2
Diele
9,5 m 2
9,5 m 2
Bad
Bad
5,2 m 2
Flur
5,1 m 2
Flur
4,9 m 2
4,9 Bad
m 2
5,1 m 2 Küche
Wohnen
Kind 1
Wohnen
Küche
Kind 1
Wohnen
Küche
7,3 m 2
20,6 m 2 11,6 m 2 20,6 m 2
7,4 m 2
11,6 m 2 20,6 m 2
7,4 m 2
Loggia
3,1 m 2 Loggia
Terrasse
3,0 m 2
5,5m 2
Gartenanteil
Wohnung 01 93,5 m 2 Wohnung 04 74,4 m 2 Wohnung 05 91,0 m 2
Wohnung 06 74,4 m 2 Wohnung 07 91,0 m 2
Preisliste
Regenbogen 3/Haus 2 Regenbogen 5/Haus 3
Kind 2 Schlafen
Schlafen Kind
14,0 m 2 14,9 m 2 Schlafen Kind 2
14,9 m 2 14,0 m 2
14,9 m 2 14,0 m 2
17
20
11 / 15
Diele
Diele
Diele
9,5 m 2
9,3 m
9,5 m 2 2
Bad
Flur
Flur
5,1 m Bad
Bad
4,9 m 2
5,1 m 2
2
4,9 m 2
4,9 m 2
Kind 1
Wohnen
Küche
Wohnen
Kind 1
11,6 m 2 20,6 m 2 7,4 m 2
20,6 m 2 11,6 m 2
Wohnen
Küche
Küche
20,6 m 2
7,3 m 2
7,4 m 2
Loggia
Loggia
3,0 m 2 Terrasse
3,0 m 2
5,5m 2
Gartenanteil
Wohnung 11 91,0 m 2
Wohnung 17 76,5 m 2 Wohnung 20 91,0 m 2
Wohnung 15 91,0 m 2
Regenbogen 7/Haus 4
Kind 2 Schlafen
14,0 m 2 14,9 m 2 26
Diele
9,5 m 2 Flur
4,9 Bad
m 2
5,1 m 2
Küche
Wohnen
Kind 1
7,4 m 2
11,6 m 2
Terrasse
5,5 m 2
Kind 2
Schlafen
Kind 2 Schlafen
14,0 m 2 14,9 m 2 14,0 m 2 14,9 m 2 32
28 / 30
Diele
Diele
9,5 m 2 9,5 m 2 Flur
Bad
Flur
5,1 m 2
5,1 m 2
4,9 Bad
m 2
4,9 m 2
Küche
Wohnen
Kind 1
Kind 1
7,4 m 2
20,6 m 2 11,6 m 2
7,4 Küche
m Wohnen
2
20,6 m 2
11,6 m 2
Loggia
Loggia
3,0 m 2
3,0 m 2
20,6 m 2 Gartenanteil
Wohnung 26 93,5 m 2 Wohnung 28 91,0 m 2
Wohnung 30 91,0 m 2 Wohnung 32 91,0 m 2
54

Das Objekt
Nebenkostenliste
Umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten in EUR laut Wirtschaftsplan 2010
I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII.
Objekte
Wohungs-Nr.
Wohnfläche m 2
Mieteigentumsanteile (MEA)
1/1.000
Umlagefähige
Betriebskosten p.M.
Instandhaltung-Rücklage
p.M.
Vergütung WEG-Verwaltung
p.M. incl. MwSt.
Sonstige Betriebskosten p.M.
(gerundet)
Hausgeld p.M.
(Summe I.–IV.)
SE-Verwaltung p.M.
incl. MwSt.
Summe Nebenkosten p.M.
(Summe V.–VI.)
BK-Vorauszahlung Mieter
p.M.
Lausenerstr. 32 28 80,80 17,50 109,94 19,70 17,37 9,98 157,00 19,04 176,04 152,91 *
40 82,10 17,80 107,00 20,04 17,37 10,59 155,00 19,04 174,04 130,38 *
44 62,50 14,00 147,00 15,76 17,37 7,87 188,00 19,04 207,04 140,00
Lausenerstr. 36 6 62,50 14,00 96,81 15,76 17,37 9,06 139,00 19,04 158,04 125,00 *
33 82,10 17,80 109,39 20,04 17,37 10,19 157,00 19,04 176,04 130,38 *
Regenbogen 1 1 93,50 35,00 117,80 23,33 17,58 15,29 174,00 19,04 193,04 188,00 *
4 74,40 27,90 144,52 18,58 17,58 12,32 193,00 19,04 212,04 140,00
5 91,00 34,10 118,37 22,73 17,58 15,32 174,00 19,04 193,04 144,18
6 74,40 27,90 105,98 18,60 17,58 12,85 155,00 19,04 174,04 149,00
7 91,00 34,10 124,43 22,73 17,58 15,26 180,00 19,04 199,04 182,00
Regenbogen 3 11 91,00 34,10 145,75 22,73 17,58 14,94 201,00 19,04 220,04 182,00
15 91,00 34,10 113,09 22,73 17,58 15,60 169,00 19,04 188,04 182,00
Regenbogen 5 17 76,50 28,90 105,93 19,27 17,58 13,23 156,00 19,04 175,04 154,00
20 91,00 34,10 90,75 22,73 17,58 14,94 146,00 19,04 165,04 144,18
Regenbogen 7 26 93,50 35,00 144,46 23,33 17,58 15,63 201,00 19,04 220,04 148,27
28 91,00 34,10 108,67 22,73 17,58 15,02 164,00 19,04 183,04 182,00
30 91,00 34,10 172,08 22,73 17,58 14,61 227,00 19,04 246,04 182,00
32 91,00 34,10 122,86 22,73 17,58 15,82 179,00 19,04 198,04 144,18
* einschließlich Betriebskostenvorauszahlung für die Garage
55

Baubeschreibung Eigentumswohnungen
„Wohnen am Kulkwitzer See“, Leipzig-Lausen, Regenbogen
Die Eigentumswohnanlage besteht
aus nur 4 Häusern mit insgesamt
zweiunddreißig 3- oder 4-Zimmer-
Wohnungen.
Das Grundstück liegt im Bereich des
Bebauungsplanes Leipzig-Lausen der
Stadt Leipzig und wird über die neue
Straße mit der Bezeichnung „Zur
Heide“ erschlossen.
Die gemeinschaftlichen Freiflächen
werden mit Bäumen und Sträuchern
bepflanzt sowie mit einem Kinderspielplatz
attraktiv gestaltet. Die acht
Erdgeschosswohnungen erhalten jeweils
einen privaten Garten, der zum
öffentlichen Grund mit einer Hainbuchenhecke
abgetrennt ist.
Die Stellplätze befinden sich jeweils
als Einzelgaragen auf einem gemeinschaftlichen
Garagenhof nördlich der
neuen Straße „Zur Heide“. In den
Kellergeschossen sind die Haustechnikräume,
die Fahrrad- und Kinderwagenräume
sowie abschließbare
Kellerabteile für jede Wohnung und
einige zusätzliche Kellerräume in verschiedenen
Größen, die separat zu
erwerben sind.
Alle Arbeiten werden nach den einschlägigen
DIN-Vorschriften oder
nach den anerkannten Regeln der
Technik (jeweils Stand der Baugenehmigungsbeantragung
Dez. 1996)
ausgeführt. Der Wärmeschutz der
Wohngebäude entspricht selbstverständlich
der gültigen Wärmeschutzverordnung
1995.
ROHBAU
Erdarbeiten
Der Aushub erfolgt bis zur Gründungssohle.
Die Hinterfüllung der
Arbeitsräume erfolgt anschließend
lagenweise mit entsprechender Verdichtung.
Statik
Alle tragenden Bauteile werden nach
statischer Berechnung ausgeführt.
Außenwände
Die Außenwände im Keller und Tiefgaragengeschoss
werden betoniert
und sind ca. 20 cm bis 25 cm stark.
Die Außenwände der Wohngeschosse
bestehen aus ca. 24 cm dicken,
gemauerten Porenbetonplansteinen.
Die Außenwände erhalten einen
mehrlagigen mineralischen Außenputz
nach einem Farbkonzept des
Architekten in Abstimmung mit der
Baubehörde. Auf der Wohnungsinnenseite
erhalten die Außenwände
einen ca. 0,5 cm starken Innenputz.
Innenwände
Tragende Innenwände in den Kellergeschossen
werden betoniert oder in
Kalksandsteinmauerwerk ausgeführt.
Die nichttragenden Innenwände im
Kellergeschoss bestehen aus gemauerten
Kalksandstein¬wänden oder
Porenbetonplansteinen.
In den Wohngeschossen werden
Wohnungstrennwände und Kommunwände
betoniert. Die Wohnungstrennwände
haben einen R‘w
= 53 dB; Treppenhauswände R‘w =
52 dB. Die nichttragenden Innenwände
werden aus Plansteinen erstellt
(Kalksand oder Porenbeton)
und anschließend mit Spachtelung
oder Dünnputz versehen.
Decken
Die Decken über dem Kellergeschoss
und die Geschossdecken werden als
Stahlbetonmassivplatten oder als
Elementdecken mit Fugenteilung
ausgeführt. Die Wohnungstrenndeckenkonstruktionen
haben einen R‘w
= 54 dB.
Dach
Die Satteldächer werden in Zimmermannskonstruktion
aus imprägniertem
Nadelholz ausgeführt.
Ausbildung und Querschnitt erfolgt
nach statischer Berechnung. Die
Dacheindeckung wird mit roten Betondachpfannen
durchgeführt. Anschlüsse,
Übergänge und Gauben
sind aus Titanzink, die Dachentwässerung
erfolgt über Regenrinnen
mit außenliegenden Fallrohren. Die
Spenglerarbeiten werden in Titanzink
ausgeführt. Ausgebaute Dachgeschossräume
erhalten eine Wärmedämmung
im Bereich der Sparren
sowie raumseitig eine Verkleidung
mit großformatigen Gipskartonbauplatten.
Isolierung
Kelleraußenwände im Erdbereich
haben einen Isolieranstrich, soweit
nicht in wasserundurchlässigem Beton
ausgeführt.
Wärme- und Schallschutz
Der Wärmeschutz wird entsprechend
der DIN 4108 ausgeführt. Für den
Schallschutz werden die Werte der
Tabellen 1–13 der DIN 4109 Ausgabe
November 1989, ohne Beiblätter,
zugesichert.
Balkone
Stahlbetonfertigteile nach statischen
Erfordernissen, Oberfläche glatt. Die
Balkongeländer sind aus verzinktem
Stahl oder Aluminium, naturbelassen
oder nach Farbkonzept des Architekten
gestrichen.
AUSBAU
Fenster und Fenstertüren
Fenster und Fenstertüren werden in
den Wohngeschossen als Kunststoff-
Fenster in Weiß mit Wärmeschutz-
Isolierverglasung ausgeführt. In jedem
Aufenthaltsraum ist mindestens
ein Fenster als Lüftungsflügel mit
Drehkippbeschlag versehen. Falze
sind mit Lippendichtung.
Beschläge in Leichtmetall oder Kunststoff.
Fensterbänke
Innere Fensterbänke bei gemauerten
Brüstungen in Naturstein; in Sanitärräumen
teils gefliest.
Rollläden
Alle Wohnraumfenster im Erdgeschoss,
1. und 2. Obergeschoss sowie
im Dachgeschoss sind mit wärmegedämmten
Rollladenkästen mit
unterem Abschlussdeckel und Rollläden
aus hellen Kunststoffprofilen mit
Steckverbindung und Luftschlitzen
ausgestattet.
Türen
Wohnungseingangstüren in den
Treppenhäusern in Stahlzargen, glattes
Türblatt (Buche Dekor) mit Zylinderschloss,
Beschläge aus Leichtmetall
oder Kunststoff. Innentüren
mit glattem Türblatt (Buche Dekor)
und Holzzargen (Buche Dekor) mit
Beschlägen aus Leichtmetall oder
Kunststoff. Eine Tür pro Wohnung
erhält zur besseren Belichtung der
Diele einen Glasausschnitt.
Wand- und Deckenbehandlung
Die Porenbetonwände in den Wohngeschossen
erhalten einen einlagigen
Innenputz und sind mit Innendispersionsfarbe
gestrichen. Betonierte
Wände und sonstige Wände sind gespachtelt
und weiß gestrichen oder
mit Rauhfasertapete tapeziert und
weiß gestrichen. Stahlbetondecken
in den Wohngeschossen sind ebenfalls
gespachtelt und weiß gestrichen
oder mit Rauhfasertapete tapeziert
und weiß gestrichen. Im Dachgeschoss
werden die Schrägen feuerhemmend
mit Gipskartonplatten
verkleidet und weiß gestrichen oder
mit Rauhfasertapete tapeziert und
weiß gestrichen.
Keramikfliesen
Küche: Wandfliesen im Bereich des
Arbeitsplatzes, ca. 60 cm hoch. Die
Verlegung erfolgt je nach Wohnungsgröße
bis zu 5 laufenden Metern.
Der Küchenboden wird mit abriebgeeigneten
Bodenfliesen belegt und
grau verfugt. Im Sichtbereich erfolgt
ein Sockelabschluss (nicht hinter den
56

Das Objekt
üblichen Schrankbereichen). Der
Wandanschluss wird insgesamt elastisch
grau verfugt.
Bad: Wandfliesen, deckenhoch und
farblich passende Bodenfliesen. Die
Wandfliesen werden weiß verfugt,
die Bodenfliesen grau.
Fliesenfarbe: Die Fliesen in der Küche
und im Bad sind in einem hellen
Ton leicht meliert bzw. marmoriert.
Sanitäre Installation
Keramische und emaillierte Einrichtungsgegenstände
in der Farbe
Weiß. Die Einbauwanne ist aus Stahl
und ca. 170/75 cm groß. Die Einhebelwannenfüll-
und Brausebatterie ist
mit einer automatischen Umstellung
versehen und mit einer Handbrause
verbunden. Der weiße Waschtisch ist
ca. 60/50 cm groß und erhält ebenfalls
eine Einhebeleinlochbatterie. Die
Batterien sind verchromt. Die WC-
Anlage besteht aus einem weißen
Standspülklosett mit Kunststoffsitz
und -deckel sowie einem Papierrollenhalter.
Zusätzlich ist in jedem Bad ein Waschmaschinenaufstellplatz
mit Anschluss
an die Kaltwasserleitung und an das
Entwässerungssystem vorgesehen.
Für die privaten Gärten der Erdgeschosswohnungen
wird ein Kaltwasseranschluss
installiert. Der Kaltwasserverbrauch
wird über den Zähler
der jeweiligen Wohnung erfasst.
Erfassung des Verbrauchs
Der Verbrauch des Kalt- und Warmwassers
wird für jede Wohnung separat
über geeichte Wasseruhren ermittelt.
Der Einbau und die Wartung der
Wasseruhren erfolgt auf Mietbasis.
Elektroinstallation
Die Ausführung erfolgt in Anlehnung
an die DIN 18015 und wird als Unterputzinstallation
in den Wohngeschossen
ausgeführt. Jede Wohnung
erhält eine Unterverteilung, einen FI-
Schutzschalter und einen Sicherungsautomaten
für jeden Stromkreis. Die
Klingel einer jeden Wohnung ist verbunden
mit dem elektrischen Türöffner
und der Gegensprechanlage zur
Hauseingangstür.
Die einzelnen Räume werden wie
folgt ausgestattet:
Wohnzimmer: 4 Steckdosen, 2 Deckenauslässe,
1 Antennenleerdose
Schlafzimmer: 3 Steckdosen, 1 Deckenauslass,
1 Antennenleerdose
Kinderzimmer: 3 Steckdosen, 1 Deckenauslass,
1 Antennenleerdose
Bad: 1 Steckdose, 1 Wandauslass,
1 Deckenauslass, 1 Steckdose für eine
Waschmaschine mit eigenem Stromkreis
und entsprechender Sicherung
Küche: 2 Doppelsteckdosen, 1 Herdanschluss,
1 Kühlschrankanschluss,
1 Geschirrspülmaschinenanschluss,
1 Dunstabzugssteckdose, 1 Deckenauslass
Diele/Flur: 1 Steckdose, 1 bis 2
Deckenauslässe je nach Größe des
Flures, 1 Leerrohr für den Telefonanschluss,
Klingelanlage mit Türöffner
und Sprechanlage zur Hauseingangstür
Telekomanschluss: Bis zur Bezugsfertigkeit
soll die Wohnanlage an
das Breitbandkabel der Telekom angeschlossen
werden. Der Anschluss
selbst und der Betrieb der Anlage
richten sich nach den Gebühren der
Telekom. Die hierfür anfallenden Kosten
hat der Käufer zu tragen, ebenso
die Kosten der Verkabelung innerhalb
des Hauses und der Wohnung.
Teppichbodenbeläge
Nach Bemusterung kann der Käufer
für seine Wohnung einen Veloursteppichboden
oder eine Schlingenware
jeweils in einer von 4 vorgelegten
Farben auswählen. Teppichbodenbeläge
erhalten der Wohnraum, der
Schlafraum, das Kinderzimmer und
der Flur. Die Teppichsockelleisten
sind gekettelt.
Heizung
Heizungsanlage: siehe Gemeinschaftseinrichtung
Heizkörper für Raumtemperaturen
nach DIN 4701 ausgeführt in Abhängigkeit
von der Raumgestaltung
mit fertig lackierten Heizkörpern. Die
Regelung der Raumtemperaturen
erfolgt über ein Thermostatventil je
Heizkörper.
Lüftung
Innenliegende Bäder mit Einzelraumentlüftung
und gemeinsamer
Hauptleitung.
Abstellräume
Jeder Wohnung ist ein Abstellraum
im Kellergeschoss zugeordnet. Die
Abtrennung erfolgt durch feuerverzinkte
Stahllamellenkonstruktion
bzw. je nach Lage im Kellergeschoss
durch massive Wände.
GEMEINSCHAFTSANLAGEN
Heizungs- und Warmwasseranlage
Vollautomatische zentrale Pumpen-
Warmwasserheizungsanlage mit
Befeuerung durch Erdgas. Regelung
der Vorlauftemperatur entsprechend
der Außentemperatur mit Nachtabsenkung.
Zentrale Warmwasserversorgung
mit Warmwasserboiler und
Zirkulationspumpe. Die Versorgung
erfolgt durch eine Zentrale, die Abgasführung
erfolgt über ein außenliegendes
Edelstahlrohr über Dach.
Alle Energie- und Versorgungskosten
der Gemeinschaftseinrichtungen
werden separat erfasst und anteilig
auf die Wohnungseigentümergemeinschaft
umgelegt.
Erfassung des Verbrauchs:
Der Verbrauch jedes einzelnen Heizkörpers
wird über ein geeichtes
Messgerät erfasst und findet Eingang
in die jährliche Heizkostenabrechnung.
Die Messgeräte werden auf
Mietbasis eingebaut.
Haupttreppenhäuser
Der Eingangsbereich wird mit Fliesen
belegt und erhält eine innenliegende
auswechselbare Fußmatte. Die übrigen
Stufen, Podeste und Flure sind
aus Schallschutzgründen mit einem
strapazierfähigen Nadelfilzboden
belegt. Treppen in Betonfertigteilen.
Das Treppengeländer ist aus Profilstahl
oder Aluminium und wird nach
dem Farbkonzept des Architekten gestrichen.
Die Treppenhauswände erhalten
einen weißen Farbanstrich. Im
Bereich der Hauseingangstür werden
jeweils die Briefkastenanlage sowie
die Gegensprechanlage installiert.
Trockenräume / Fahrrad- und
Kinderwagenräume
Im Kellergeschoss befinden sich
insgesamt vier Trockenräume und
Abstellflächen für Fahrräder und Kinderwagen
zur gemeinschaftlichen
Nutzung.
Beleuchtung der Gemeinschaftsräume,
der Kellerflure, Eingangsbereiche
und Treppenhäuser mit Wechselschaltern
oder Tastern, zum Teil über
Zeitschaltuhr. Außenbeleuchtung an
den Hauseingängen.
Die vorgesehenen Gemeinschaftsräume
sind weiß gestrichen. Der
Boden im Kellerbereich einschließlich
der Abstellräume ist geglätteter
Zementestrich. Kellerfenster sind
aus Stahl oder Kunststoff einfach
verglast. Erforderliche Lichtschächte
sind aus Kunststoff oder Stahlbeton
und erhalten einen Gitterrost. Die
Kellertüren sind kunststoffbeschichtete
Türblätter in lackierten Stahlzargen
oder lackierte Stahltürlemente,
feuerhemmend, soweit behördlich
vorgeschrieben.
Müllbereich
Der Stellplatz für die Müllcontainer
befindet sich im nördlichen Grundstücksbereich
mit Zugang von der
neuen Straße „Zur Heide“ und erhält
eine geschlossene Einhausung mit
begrüntem Dach und abschließbarem
Eingang.
57

Außenanlagen
Mutterboden in Gemeinschaftsgrünflächen
nach örtlicher Qualität ca.
20–25 cm dick, wie am Grundstück
vorgefunden. Die Befestigung der Zugangswege
erfolgt mit Gehwegplatten,
Betonpflaster oder wird asphaltiert.
Die Pflanz- und Ansaatarbeiten
nach Freiflächengestaltungsplan. Der
Kinderspielplatz wird ebenfalls nach
Freiflächengestaltungsplan angelegt.
Den Erdgeschosswohnungen werden
Gartengrundstücke zugeordnet.
Auch diese Gartengrundstücke werden
mit Mutterboden in örtlicher
Qualität ca. 20–25 cm stark aufgefüllt,
grob planiert und eingesät. Der
weitere Unterhalt ist Sache des jeweiligen
Erdgeschosswohnungskäufers.
Auflagen des Freiflächengestaltungsplanes,
der Teilungserklärung und
der Baugenehmigung sind vom Käufer
einzuhalten.
Die Gartenterrassen werden mit Betonplatten
auf verdichtetem Unterbau
gemäß Prospektplan hergestellt.
dem Waschtisch installiert. Aufpreis
gemäß Preisliste.
Änderungen
Änderungen der Ausführung bzw.
Ausstattung bleiben bei gleichwertiger
Qualität vorbehalten. Änderungen
durch behördliche Auflagen sind
einzuhalten und werden vom Käufer
anerkannt. Aufgrund bautechnischer
Erfordernisse sind geringfügige
Maßabweichungen gegenüber den
Bauvorlagen möglich. Das eingezeichnete
Mobiliar einschließlich der
Küchen sind Einrichtungsvorschläge
und nicht im Kaufpreis enthalten.
Soweit in der Baubeschreibung Ausführungsvarianten
genannt sind, erfolgen
die endgültigen Festlegungen
allein durch die Infraplan GmbH &
Co.
Leipzig, den 6. Februar 1997
Infraplan GmbH & Co. Bau- und Eigenheim
KG Leipzig
Einzelgaragen
Stahlbetonfertigteil-Garagen auf
Streifenfundament mit abschließbarem
Stahlkipptor, ca. 2,85 m breit
und ca. 5,50 m tief (Außenmaße).
Je nach behördlichen Auflagen mit
extensiv begrüntem Flachdach mit
innenliegender Entwässerung oder
mit Satteldach mit außenliegender
Entwässerung. Die Garagenzufahrten
und der Garagenhof werden
befestigt (Graspflaster, Betonpflaster,
Rasengittersteine, Schotterrasen,
wassergebundene Decken) oder asphaltiert.
Garagenrück- und Seitenwände
werden begrünt.
Sonderwunsch – Duschbad
Auf Wunsch kann bei den 4-Zimmerwohnungen
ein zweites Bad installiert
werden. Dieses zweite Bad
ist in den Grundrissen gestrichelt
dargestellt. Die sanitäre Ausstattung
umfasst ein weißes Standspülklosett
mit weißem Kunststoffsitz und -deckel
sowie einen Papierrollenhalter,
einen weißen Waschtisch ca. 60x50
cm groß mit Einhebeleinlochbatterie
sowie eine weiße Brausewanne
ca. 75x90 cm groß mit Brausebatterie,
Brauseschlauch mit Brause und
Brausestange. Die Armaturen sind
verchromt, Wandfliesen umlaufend
deckenhoch und farblich passende
Bodenfliesen. Die Wandfliesen werden
weiß verfugt, die Bodenfliesen
grau. Die Fliesen sind in einem hellen
Ton leicht meliert bzw. marmoriert.
Eine Innentür entsprechend sonstigen
Wohnungsinnentüren, ein Elektrowandauslass
und eine Steckdose
sowie eine Einzelraumentlüftung
mit gemeinsamer Hauptleitung. Der
Heizkörper wird raumsparend unter
58

Das Objekt
Baubeschreibung Eigentumswohnungen
„Wohnen am Kulkwitzer See“, Leipzig-Lausen, Lausener Straße
BAUART
Die Wohngebäude werden in konventioneller
Bauweise mit einer
Tiefgaragenanlage errichtet. Zukunftsweisend
entspricht der Wärmeschutz
der Wohngebäude schon
der ab 1995 gültigen „Neuen Wärmeschutzverordnung“.
Wesentliche
Konstruktionsmerkmale sind deshalb
der Vollwärmeschutz des Außenmauerwerks,
die Wärmedämmverglasung
sowie eine deutlich stärkere Wärmedämmung
im Dachbereich mit einer
Volldachschalung. Die Tiefgaragenanlage
mit direkten Hauszugängen
sieht für jede Wohnung einen Tiefgarageneinzelabstellplatz
vor.
KONSTRUKTION
Gründung
Die Fundamente/Bodenplatten werden
nach statischen Erfordernissen in
Beton ausgebildet.
Außenwände
Keller und Tiefgarage: Beton ca. 25
cm stark, je nach statischen Erfordernissen.
Wohngeschosse: Die Außenwände
sind 30 cm dick und bestehen aus 24
cm starkem Ziegelmauerwerk und 6
cm Wärmedämmung; soweit statisch
in Teilbereichen keine Ausführungen
aus Beton erforderlich sind.
Außenputz: Die Fassaden erhalten
einen Vollwärmeschutz. Das Farbkonzept
der Fassade wird mit der
Baubehörde abgestimmt.
Innenwände
Keller: Kalksandsteinmauerwerk
oder Betonwände, Stärke je nach statischen
Erfordernissen.
Wohngeschosse: Wohnungstrennwände
und Kommunwände in Beton;
Stärke je nach statischen Erfordernissen.
Wohnungstrennwände
Rw = 53 dB. Nicht tragende Innenwände
werden als Ziegelmauerwerk
ausgebildet und verputzt.
Decken
Stahlbetondecken oder Elementdecken
mit Fugenteilung. Wohnungstrenndecken
Rw = 54 dB.
HAUSTECHNIK
Heizung und
Warmwasserbereitung
System: Zentralheizungsanlage mit
witterungsabhängiger Regelanlage.
Entsprechend der Außentemperatur
wird die Vorlauftemperatur geregelt,
außerdem erfolgt eine Nachtabsenkung.
Kessel: Erdgasbefeuerter Heizkessel.
Beheizung Wohnräume: Heizkörper
in den Räumen als Radiatoren bzw.
Plattenheizkörper mit einzelregulierbaren,
thermostatischen Heizkörperventilen.
Warmwasserbereitung: Zentral
über temperaturgesteuerten, wärmegedämmten
Warmwasserspeicher.
Wasserversorgung
Kalt- und Warmwasserversorgung für
Waschbecken und Wannen in den
Bädern und für die Küchenspüle. Die
gemeinschaftlich genutzten Gartenflächen
erhalten einen Kaltwasseranschluss.
Verbrauchsmessung
Verbrauchsmesseinrichtung je Heizkörper.
Der Warm- und Kaltwasserverbrauch
wird für jede Wohnung
separat über geeichte Durchflussgeräte
ermittelt. Der Einbau und die
Wartung der Messgeräte erfolgt auf
Mietbasis über die jeweiligen Wohnungsnutzer.
Elektroinstallation
Hauseingang: Außenleuchte, Klingel
und Gegensprechanlage. Treppenhaus
und Flure: Beleuchtung über
Zeitautomat.
AUSBAU DER WOHNUNGEN
Deckenbehandlung
Die Stahlbetondecken werden gespachtelt
und weiß gestrichen bzw.
erhalten eine gestrichene Rauhfasertapete.
Die Dachschrägen werden
wärmegedämmt (ca. 160 mm starke
Isolierung) und feuerhemmend mit
Gipskartonplatten verkleidet, mit
Rauhfasertapete o.ä. tapeziert und
weiß gestrichen.
Wandbehandlung
Die Ziegelwände in den Wohngeschossen
erhalten einen einlagigen
Maschinengipsglättputz mit weißer
Innendispersionsfarbe; betonierte
Wände oder sonstige Wände werden
gespachtelt und weiß gestrichen.
Bodenbeläge
Wohnräume, Schlafräume, Kinderzimmer,
Flure und Garderoben erhalten
Veloursteppichboden oder
Schlingenware mit gekettelten Sockelleisten.
Der Käufer kann entsprechend
der Bemusterung für seine
Wohnung eine Farbe aus fünf vorgelegten
Farben auswählen.
Elektroinstallation
Die Ausführung der Elektroinstallation
erfolgt als Unterputzinstallation
in den Wohngeschossen. Schalter
und Steckdosen sind in formschönem
Modulprogramm. Jeder Raum
erhält mindestens einen Deckenoder
Wandauslass. Steckdosen sind
in ausreichender Zahl vorhanden:
Wohnzimmer 6, Schlafräume 4, Kinderzimmer
4, Küche 4 Steckdosen
im Arbeitsbereich, 1 Herdanschluss,
1 Kühlschranksteckdose, 1 Geschirrspülersteckdose,
1 Dunstabzugssteckdose,
Bad 2, alle übrigen Räume
1. Zusätzlich befindet sich im Bad
eine Steckdose mit entsprechender
Sicherung für eine Waschmaschine.
In jeder Wohnung befinden sich ein
Leerrohr und eine Leerdose für den
postseitigen Telefonanschluss. Weiterhin
befindet sich in jedem Wohnraum
(Wohnzimmer, Schlafzimmer
und Kinderzimmer) ein Leerrohr mit
einer Antennenleerdose für den Anschluss
an das Breitbandkabelnetz
der Telekom. Die über gemeinsame
Treppenhäuser erschlossenen Wohnungen
erhalten eine Klingel, verbunden
mit dem elektrischen Türöffner
und der Gegensprechanlage. Die
Wohnungen Nr. 17 bis 21 erhalten
im Bereich des Treppenpodestes eine
eigene Außenleuchte sowie eine eigene
Klingel.
Sanitäre Einrichtungen
Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss
sowie Anschlussmöglichkeit
für Spülmaschine.
Bad: Körperform-Einbauwanne aus
Stahl ca. 170/75 cm mit Einhebel-
Wannenfüll- und Brausebatterie mit
Excenter, Handbrause mit Brausestange,
ein Waschtisch ca. 60/50 cm
mit Einhebel-Einlochbatterie mit Excenter,
Spiegel und Handtuchhalter,
Wandhänge-Tiefspülklosett mit Unterputzspülkasten
und Papierhalter,
Sanitärarmaturen sind verchromt.
Die Badewanne ist in einem lsolier-
Wannenträger installiert.
Farbe der Sanitärobjekte: Der Käufer
kann für seine Wohnung die Auswahl
in weiß oder aus vier weiteren
Standard-Sanitärfarben treffen.
In jedem Bad kann eine Waschmaschine
aufgestellt werden. Ein Kaltwasser-Waschmaschinenanschluss
sowie die entsprechende Abflussmöglichkeit
sind bauseits bereits eingebracht.
WC: Wandhänge-Tiefspülklosett mit
Unterputzspülkasten und Papierhalter.
59

Fenster
Stahl-/Kunststoff- oder Holzfenster
mit Lüftungsgitter – einfach verglast
– je nach Geländehöhe mit Kunststofflichtschacht
und Gitterrost.
Türen
Lackierte Stahlzargen mit kunststoffbeschichteten
Türblättern oder
lackierte Stahl-Türelemente; soweit
vorgeschrieben, mit feuerhemmendem
Türblatt.
Elektroinstallation
Aufputzinstallation mit Lichttaster
und Deckenlampen über Zeitautomat.
Kellerabteile
Die Kellerabteile werden durch eine
feuerverzinkte Stahllamellenkonstruktion
abgetrennt.
ERSCHLIESSUNGS- UND
AUSSENANLAGEN
Die gemeinschaftlichen Verkehrsflächen
und Hauszugänge werden nach
dem genehmigten Freiflächengestaltungsplan
mit Platten belegt oder
asphaltiert. Auch die gemeinschaftlichen
Grünflächen werden entsprechend
dem Freiflächengestaltungsplan
angepflanzt bzw. angelegt. Für
die Müllbehälter der Käufer stehen
die entsprechenden Aufstell-Bereiche
zur Verfügung. Die im Sondernutzungsrecht
stehenden Gartengrundstücke
werden humusiert und eingesät.
Die Bepflanzung ist jeweils Sache
des Käufers der Gartenwohnung,
wobei Auflagen des Freiflächengestaltungsplanes,
der Baugenehmigung
sowie der Teilungserklärung zu
beachten sind.
KABELANSCHLUSS
Das Baugebiet soll bis zur Bezugsfertigkeit
durch die Telekom mit einem
Übergabepunkt an das Kabelnetz
für Rundfunk- und Fensehempfang
versehen werden. Die Kosten und
Gebühren des Anschlusses richten
sich nach der zum Zeitpunkt des Anschlusses
gültigen Gebührensatzung
der Telekom. Hinzu kommen die
anteiligen Kosten für das Einbringen
von Antennenleitungen mit notwendigen
Verstärkern in die bauseits vorhandenen
Leerrohre.
Dach
Imprägnierter Holzdachstuhl mit
Volldachschalung. Die Eindeckung
erfolgt mit roten Betondachpfannen.
Zwischen den Dachsparren erfolgt
die Wärmedämmung ca. 160 mm
stark mit Dampfsperre. Die Dachrinnen,
Fallrohre und Dachgauben werden
in Blech ausgeführt.
Estriche
Schwimmender Estrich auf Wärmeund
Trittschalldämmung in den Erdgeschosswohnungen
und auf Trittschalldämmung
in den Wohnungen
der Obergeschosse. Zementestrich
im Bereich der Gemeinschafts- und
Abstellräume im Kellergeschoss.
Treppenhaus
Die Hauseingangstüren erhalten entsprechende
Glasausschnitte und
werden als Holz- bzw. Kunststoffkonstruktion
ausgeführt. Im Eingangsbereich
sind Briefkästen installiert.
Aufzug: In den Kopfhäusern befinden
sich jeweils großzügige Treppenhäuser
mit je einem 4-Personenaufzug,
der vom Kellergeschoss
mit Tiefgaragenanschluss bis in das
Dachgeschoss führt. Die Maisonette-Wohnungen
werden über einen
durchgehenden Laubengang erschlossen.
Die Stahlbetontreppenstufen,
Podeste und Flure erhalten
einen strapazierfähigen Nadelfilzbelag
mit Sockelleiste. Im Hauseingangsbereich
wird ein Steinboden
mit integrierter Fußmatte verlegt.
Das Geländer ist aus Profilstahl mit
Handlauf. Decken, Wände und Geländer
werden nach Farbkonzept des
Architekten gestrichen.
Balkone
Stahlkonstruktion oder Stahlbetonfertigteile
mit umlaufender Aufkantung
und Balkongeländer aus Aluminium
oder Stahl, verzinkt oder nach
Farbkonzept des Architekten gestrichen.
Dachterrassen
Dachterrassen über Wohnräumen
werden als Warmdachaufbau ausgeführt
und mit Betonplatten in
Splitt belegt. Die Dichtung wird 15
cm über die Dichtungsebene hochgeführt.
Fenster- und Fenstertüren
In den Wohngeschossen Holz- oder
Kunststofffenster mit Wärmeschutzglas
und umlaufender Gummidichtung
sowie Einhandbeschläge aus
Leichtmetall oder Kunststoff. Jeweils
ein Fensterflügel pro Raum erhält einen
Dreh-Kipp-Beschlag.
Rollläden
Alle Fenster innerhalb der Wohnungen
– ausgenommen im Dachgeschoss
und WC-Fenster – erhalten wärmegedämmte
Rollladenkästen mit unterem
Abschlussdeckel einschließlich
Rollläden aus hellem Kunststoff.
Türen
Wohnungseingangstüren: Lackierte
Stahlumfassungszargen mit Türblatt
in geforderter Schalldämmung und
Zylinderschloss.
Wohnungsinnentüren: Stahlumfassungszargen,
gestrichen mit Türblatt,
kunststoffbeschichtet oder weiß gestrichen
(wahlweise auch furniert in
Buche oder Eiche hell). Die Beschläge
sind aus Leichtmetall oder Kunststoff.
Fliesenarbeiten
Küche: Steinzeugbodenfliesen (grau
verfugt) und an der Installationswand
Wandfliesen 15/15 cm (weiß verfugt),
je nach Wohnungsgröße bis
zu 5 lfm bei einer Höhe von ca. 60
cm. Die Fliesen können je nach Wahl
des Käufers in der Farbe weiß oder
als Dekorfliese entsprechend vorgelegter
Bemusterung verlegt werden.
Bad: Boden- und Wandfliesen, 15/20
cm bzw. 20/20 cm deckenhoch (bei
den Dachwohnungen nicht in der
Schräge bzw. ca. 2,40 m hoch). Am
Boden graue, an der Wand weiße
Verfugung. Die Fliesen können je
nach Wahl des Käufers in der Farbe
weiß oder als Dekorfliese entsprechend
vorgelegter Bemusterung verlegt
werden.
WC: Boden- und Wandfliesen, 15/20
cm bzw. 20/20 cm türhoch. Am Boden
graue, an der Wand weiße Verfugung.
Die Fliesen können je nach
Wahl des Käufers in der Farbe weiß
oder als Dekorfliese entsprechend
vorgelegter Bemusterung verlegt
werden. Handwaschbecken ca.
40/30 cm mit Einhebel-Einlochbatterie
mit Excenter, Spiegel und Handtuchhaken.
Farbe der Sanitärobjekte: Der
Käufer kann für seine Wohnung die
Auswahl in weiß oder aus vier weiteren
Standard-Sanitärfarben entsprechend
der Bemusterung treffen.
Innentreppen
Die Maisonette-Wohnungen erhalten
eine Innentreppe in Metallkonstruktion,
weiß gestrichen. Die Trittstufen
sind aus Hartholz.
Privatgarten mit Terrassen
Die Erdgeschosswohnungen mit
Gartennutzungsrecht erhalten einen
Kaltwasseranschluss und 1 Steckdose
im Bereich der Terrasse. Der
Verbrauch wird über die jeweilige
Wohnung erfasst. Von der erhöhten
Terrasse führt eine Treppe in den Privatgarten.
60

Das Objekt
AUSBAU DER
GEWERBEEINHEITEN
Der Ausbau der Gewerbeeinheiten
ist in einer gesonderten Baubeschreibung
festgelegt.
KELLER
Kellerfußboden
Zementestrich auf Unterbeton mit
wischfestem Anstrich.
allein die Baubeschreibung und die
Baueingabepläne des Architekten
einschließlich etwaiger Tekturen. Das
in den Grundrissen eingezeichnete
Mobiliar, auch Küchen, soweit nicht
ausdrücklich in dieser Baubeschreibung
genannt, stellt einen Einrichtungsvorschlag
des Architekten dar
und ist im Kaufpreis nicht enthalten.
München, Juni 1995
Decken- und Wandbehandlung
Betondecken und -wände bzw. Kalksandsteinwände
bleiben unverputzt
und werden weiß gestrichen.
Trockenräume
Der Boden wird mit Steinzeugfliesen
belegt.
TIEFGARAGENANLAGE
Für jede Wohnung ist ein Pkw-Abstellplatz
vorgesehen. Die Ausführung
erfolgt in Beton; die Boden-, Wandund
Deckenstärken sind je nach statischen
Erfordernissen ausgelegt. Die
mit dem 2. Bauabschnitt gemeinsam
genutzte Garageneinfahrt sowie die
Garagenausfahrt erhalten jeweils
ein elektrisch betriebenes Tor mit
Schlüsselschaltung bzw. Zugschalter
innen. Lüftungsanlage, Beleuchtung,
Beschilderung und Feuerlöscher werden
nach den behördlichen Auflagen
hergestellt.
Oberirdische Pkw-Abstellplätze
Im Bereich der Tiefgarageneinfahrt
als auch im Bereich der Tiefgaragenausfahrt
sind jeweils einige private
Pkw-Abstellplätze vorgesehen. Die
Abstellplätze erhalten eine wasserdurchlässige
Oberfläche sowie eine
Pergola in Verbindung mit den angrenzenden
Mülltonnenabstellflächen
und der Fahrradabstellfläche.
ÄNDERUNGEN
Änderungen in der Planung aufgrund
der Fortschreibung des Gestaltungskonzeptes,
den technischen Erfordernissen
in der weiteren Planungsphase,
den vorgesehenen Materialien
und Einrichtungsgegenständen sind
vorbehalten soweit sie aus technischen
oder aus Gründen der Materialbeschaffung
zweckmäßig sind
und durch gleichwertige Leistungen
bzw. Materialien ersetzt werden.
Änderungen aufgrund von behördlichen
Auflagen sind maßgebend
und werden vom Käufer anerkannt.
Grundlage der Ausführung bilden
61

Rechtliche
Konzeption
Das hier angebotene Immobilieninvestment
ist mit dem Abschluss
mehrerer Verträge verbunden. Bei
den Verträgen handelt es sich um
einen Kaufvertrag des Notars Kukral
mit Amtssitz in Leipzig. Ferner ist der
Erwerber als künftiges Mitglied der
jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft
an einen bereits abgeschlossenen
Vertrag mit der Infraplan
Hausverwaltungs GmbH & Co. Betreuungs
KG als Verwalter nach dem
Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
gebunden. Daneben wird dem Erwerber
der Beitritt zu einer Mietpool-
Gesellschaft angeboten, der mit dem
obligatorischen Abschluss eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages
mit der Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft
mbH verbunden
ist. Der Verkäufer hat mit der Mietpool-Gesellschaft
einen Vertrag über
eine Mietgarantie und einen Beitrag
zur Vermietung abgeschlossen. Die
wesentlichen Inhalte der Verträge
werden im Folgenden kurz erläutert.
Die vollständigen Verträge werden
dem Interessenten auf Wusch ausreichende
Zeit vor dem Erwerb überlassen.
I. Kaufvertrag
Der Investor schließt mit dem Verkäufer,
der DGG Deutsche Gesellschaft
für Grundbesitz AG, Karl-
Tauchnitz-Straße 2, 04107 Leipzig,
einen notariellen Kaufvertrag über
eine Eigentumswohnung ab.
a) Grundstück
Der Verkäufer wird Eigentümer von
Wohnungen auf den Grundstücken
Lausener Straße 32, 36, Regenbogen
1, 3, 5 und 7 in Leipzig. Die Grundstücke
wurden zur Bildung von Wohnungseigentum
entsprechend den
Teilungserklärungen aufgeteilt. Es
handelt sich um einzelne Wohnungen
in verschiedenen Häusern von
zwei Wohnungseigentümergemeinschaften.
Ferner erwirbt der Verkäufer
vier Tiefgaragenstellplätze und
zwei Garagengrundstücken. Auch
die Tiefgaragenstellplätze gehören zu
einer Gemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
b) Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
(WEG) und
Kaufgegenstand
Die Grundstücke wurden in Miteigentumsanteile
in der Weise geteilt,
dass mit jedem Anteil das Sondereigentum
an einer bestimmten Wohnung
nebst Kellerraum in einem
auf den Grundstücken errichteten
Gebäude verbunden ist. Der Kaufvertrag
hat demnach den Kauf einer
Sondereigentumseinheit nebst Miteigentumsanteil
zum Gegenstand.
Ferner wurde Mit- und Teileigentum
an Tiefgaragenstellplätzen gebildet.
Es wurden Sondernutzungsrechte
an Gartenflächen begründet. Je nach
dem welche Wohnung erworben
wird, kann der Kaufvertrag auch einen
Tiefgaragenstellplatz oder eine
Gartenfläche betreffen.
c) Kaufpreis und Fälligkeit
Die Immobilie wird zum Festpreis
verkauft. Im Kaufpreis enthalten
sind die Kosten der Projektierung,
des Marketings und des Vertriebes.
Hierzu zählt insbesondere auch die
Innenprovision, die der Verkäufer an
den Kapitalanlagenvertrieb bezahlt
und die ggf. über dem Niveau der
gewöhnlichen Maklercourtage liegen
kann. Die Höhe kann je nach
Wohnung, Vertriebspartner und Vertriebsstand
des Gesamtprojektes unterschiedlich
sein und bei Interesse
bei der Verkäuferin erfragt werden.
Im Kaufpreis nicht enthalten sind die
Notar- und Grundbuchgebühren,
die notwendigen Kosten des Vertragsvollzuges,
die vom Erwerber unter
Umständen an den Vermittler zu
zahlende Außenprovision, die Kosten
von Rangrücktrittserklärungen für
Finanzierungsrechte des Käufers, die
Beiträge zur Feuerversicherung ab
Deckungszusage, die Grunderwerbsteuer
sowie die Grundsteuer, Gebühren
und Beiträge nach Übergang
von Lasten und Gefahren. Insbesondere
hat der Käufer die Notarkosten,
die Kosten der Grundschuldbestellung
sowie die Grunderwerbsteuer
zu übernehmen, was im Allgemeinen
ca. 5,5 % des Kaufpreises (3,5 %
Grunderwerbsteuer, ca. 2,0 % Notar,
Gerichtskosten, Kosten Finanzierungsgrundschuld)
ausmacht.
Bei der Kalkulation sind auch die
Zwischenfinanzierungskosten sowie
Bereitstellungszinsen für die Zeit von
der Darlehenserteilung bis hin zur
ersten Mieteinnahme einzukalkulieren.
Die Finanzierung ist ausschließlich
Sache des Erwerbers.
Der gesamte Kaufpreis ist zur Zahlung
fällig innerhalb von zwei Wochen
nach Zugang der Mitteilung
des amtierenden Notars beim Käufer
bzw. ab dem Datum der Hinterlegung
beim zuständigen Zustellungspostamt,
dass folgende Voraussetzungen
erfüllt sind:
– die rangrichtige Auflassungsvormerkung
zu Gunsten des Käufers
im Grundbuch eingetragen ist,
– die zu diesem Vertrag etwa erforderlichen
rechtsgeschäftlichen und
behördlichen Genehmigungen, Bescheinigungen
und die Verwalterzustimmung
vorliegen, ausgenommen
die grunderwerbsteuerliche
Unbedenklichkeitsbescheinigung,
– dem Notar die erforderlichen Lastenfreistellungsunterlagen,
für alle
vor oder mit der Vormerkung eingetragenen
Belastungen vorliegen,
die der Käufer nicht zu übernehmen
hat. Diese müssen in grundbuchmäßiger
Form bedingungslos
oder nur unter solchen Zahlungsauflagen
erteilt sein, die aus dem
Kaufpreis erfüllbar sind.
Da die Kaufpreisansprüche an die
zwischenfinanzierende Bank abgetreten
sind, kann der Kaufpreis nur an
diese mit schuldbefreiender Wirkung
gezahlt werden. Zahlt der Käufer bei
Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung
in Verzug.
d) Vollstreckungsunterwerfung
Wegen des Kaufpreises nebst Verzugszinsen
unterwirft sich der Käufer
gegenüber dem Verkäufer der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus der
Vertragsurkunde in sein gesamtes
Vermögen und ermächtigt den beurkundenden
Notar, dem Verkäufer
jederzeit eine vollstreckbare Ausfertigung
dieser Urkunde zu erteilen.
e) Grundstücksbelastungen
zur Kaufpreisfinanzierung
Der Verkäufer erteilt dem Käufer die
Vollmacht, die zur Sicherung der
vom Käufer aufgenommenen Darlehen
erforderlichen Grundschulden
dergestalt zu bestellen (Belastungsvollmacht),
dass diese nur gilt, wenn
in der Grundschuldbestellungsurkunde
die im Kaufvertrag festgehaltenen
Sicherungsvereinbarungen wiedergegeben
werden. Zur Sicherung der
Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht
mit Bedingungen und
Auflagen verbunden, die den Zweck
haben, dass Auszahlungen der finanzierenden
Bank ausschließlich die
Kaufpreisschuld tilgen. Der Verkäufer
übernimmt im Zusammenhang
mit der Grundschuldbestellung zur
Kaufpreisfinanzierung keine persönliche
Haftung noch trägt er damit verbundene
Kosten. Im Übrigen ist die
Kaufpreisfinanzierung ausschließlich
Sache des Erwerbers und ist keine
Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit.
Es obliegt dem Käufer dafür
Sorge zu tragen, dass die Auszahlungsvoraussetzungen
für seine Finanzierung
bis zur Kaufpreisfälligkeit
gegeben sind.
62

Das Objekt
f) Übergang des Vertragsbesitzes
sowie der Rechte
und Pflichten
Die Übergabe des Kaufgegenstandes
erfolgt am nächsten Monatsersten,
der auf den Eingang des vollständigen
Kaufpreises beim Verkäufer
folgt. Am Tag der Besitzübergabe
gehen auch die Nutzen und Lasten
sowie die Gefahr des plötzlichen Untergangs
oder einer zufälligen Verschlechterung
des Kaufgegenstands
auf den Käufer über.
Die Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze
(bzw. Garagenstellplätze)
sind teilweise ungekündigt vermietet.
Mit dem Tag des Besitzübergangs
(Stichtag) tritt der Verkäufer
alle Rechte aus dem jeweils bestehenden
Mietvertrag an den Käufer
ab und wird hinsichtlich der Pflichten
von ihm freigestellt. Ab dem Stichtag
ist der Käufer umfassend – auch zu
Kündigungen und Mieterhöhungsverlangen
– ermächtigt und bevollmächtigt,
jedoch auf eigene Kosten
und eigenes Risiko. Vertragsänderungen
und Vorausverfügungen über
den Mietzins bedürfen ab diesem
Zeitpunkt der Zustimmung des Käufers.
Der Verkäufer garantiert, dass die
derzeit vorhandene öffentlich-rechtliche
Erschließung des Gemeinschaftseigentums
gemäß Baugesetzbuch
und Kommunalabgabengesetz mit
Straßenausbau und Entwässerung
endabgerechnet und bezahlt ist.
Gleiches gilt für die Anbindung an
die öffentliche Wasservorsorgung.
Der Käufer tritt hinsichtlich des Vertragsbesitzes
in alle am Tage des Besitzübergangs
bestehenden Rechte
und Verpflichtungen des Verkäufers
gegen die Eigentümergemeinschaft
und gegen den Verwalter ein. Er übernimmt
unbeschadet der gesetzlichen
Haftung der Vertragsteile gegenüber
der Eigentümergemeinschaft jedoch
im Verhältnis zum Verkäufer keine
Zahlungsverpflichtungen, die sich
ihrem Inhalt nach auf die Zeit vor
dem Lastenübergang beziehen. Der
Verkäufer trägt also das Hausgeld bis
zu diesem Zeitpunkt sowie – auch
später angeforderte – Umlagen für
Maßnahmen, soweit sie vor diesem
Zeitpunkt durchgeführt wurden.
Der Verkäufer tritt seine Ansprüche
gegen die Gemeinschaftskonten an
den Käufer ab. Er bevollmächtigt den
Käufer, ab Besitzübergang alle mit
dem Eigentum verbundenen Rechte,
auch Stimmrechte, wahrzunehmen;
sofern erforderlich, hat er diese nach
Weisung des Käufers auszuüben.
g) Gewährleistung
Rechte des Käufers wegen eines
Sachmangels des Grund und Bodens,
Gebäudes und etwa mitverkaufter
beweglicher Sachen sind ausgeschlossen,
allerdings mit Ausnahme
– der in der Vertragsurkunde enthaltenen
Beschaffenheitsvereinbarungen
und Garantien,
– vorsätzlich zu vertretender oder
arglistig verschwiegener Mängel.
Der Käufer kauft das Grundstück im
gegenwärtig gebrauchten Zustand
h) Vollmachten
Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten
enthalten. Zunächst werden
die Notarangestellten im für
die Vertragsdurchführung nötigen
Umfang bevollmächtigt. Der Käufer
erhält eine Belastungsvollmacht für
das Vertragsobjekt zur Darlehensbeschaffung.
i) Rücktritt
Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nachdem
die Verkäuferin das unterbreitete
Angebot des Käufers angenommen
hat, nur aus den gesetzlich
vorgesehenen Gründen möglich.
Grundsätzlich ist der hierfür gegebene
Raum äußerst beschränkt und
ist nur bei gravierenden Gründen
gegeben. Generell gilt die Rechtsregel,
dass einmal geschlossene Verträge
von beiden Parteien eingehalten
werden müssen. Der Verkäufer ist
berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten,
wenn der Käufer die anfallende
Grunderwerbsteuer nicht entrichtet
und der Verkäufer deswegen
vom Finanzamt in Anspruch genommen
wird.
j) Voraussetzungen der
Eigentumsübertragung
Eigentum erwirbt der Käufer erst mit
seiner Eintragung im Grundbuch.
Der Antrag auf Eigentumsumschreibung
darf vom Notar erst gestellt
werden, wenn der Kaufpreis vertragsgerecht
gezahlt wurde.
II.
Verwalterverträge für das
Gemeinschaftseigentum,
Gemeinschaftsordnungen,
Miteigentum Garagengrundstück
Als Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz
ist von den einzelnen
Wohnungseigentümergemeinschaften
die Infraplan Hausverwaltungs
GmbH & Co. Betreuungs KG, Franziskanerstraße
14, 81669 München,
bestellt worden. Die Laufzeit der
Verwaltertätigkeit richtet sich nach
den Beschlüssen über die Verwalterbestellung.
Der mit dem Verwalter
abgeschlossene Verwaltervertrag
kann vor Ablauf dieser Fristen nur aus
wichtigem Grund vorzeitig aufgelöst
werden. An diesen Vertrag ist der Erwerber
mit Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft,
nach dem
Übergang von Besitz / Nutzen und
Lasten, spätestens mit Eintragung
als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch
nach den Regelungen des
WEG (Wohnungseigentumsgesetz),
gebunden. Die einzelnen Aufgaben
und Befugnisse ergeben sich aus
dem Verwaltervertrag sowie dem
zugehörigen Leistungskatalog. Die
Vergütung des Verwalters (jeweils
pro Teileigentums- / Wohnungseigentumseinheit)
beträgt bei der
Wohnungseigentümergemeinschaft
Leipzig-Lausen 4 (Lausener Straße
32, 36) 17,37 Euro / Monat incl.
MwSt., bei der Wohnungseigentümergemeinschaft
Leipzig-Lausen 9
(Regenbogen 1, 3, 5 und 7) 17,58
Euro / Monat incl. MwSt. und bei
der Wohnungseigentümergemeinschaft
Leipzig-Lausen 2 (Tiefgaragenstellplätze)
2,17 Euro / Monat.
Zusatzleistungen sind entsprechend
dem Verwaltervertrag gesondert zu
vergüten. Die gleichzeitig mit dem
Vertrag erteilte Verwaltervollmacht,
die Regelungen der Gemeinschaftsordnung
und die Vorschriften des
WEG erlauben dem Verwalter, die
Wohnungseigentümergemeinschaft
umfassend gegenüber Dritten zu
vertreten.
Die Wohnungs- bzw. Teileigentümer
haben die Anlegung einer Instandhaltungsrücklage
für das gemeinschaftliche
Eigentum beschlossen. Über die
Höhe der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
beschließt die Eigentümerversammlung.
Die aktuellen
Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
betragen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft
Leipzig-Lausen 4
(Lausener Straße 32, 36) und bei der
Wohnungseigentümergemeinschaft
Leipzig-Lausen 9 (Regenbogen 1, 3,
5 und 7) 0,25 Euro / m² / Monat
incl. MwSt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Leipzig-Lausen 2
(Tiefgaragenstellplätze) erhebt einen
Beitrag von 1,25 Euro / Monat je Tiefgaragenstellplatz.
Der Erwerb von Miteigentum an einem
Garagengrundstück führt zur
Beteiligung an einer Miteigentümergemeinschaft
nach BGB. Die Grundstücksverwaltung
erfolgt durch die
Teilhaber gemeinschaftlich. Es können
Mehrheitsbeschlüsse zur ordnungsgemäßen
Verwaltung und Benutzung
beschlossen werden. Jeder
Teilhaber ist anteilig zur Lasten- und
Kostentragung verpflichtet. Durch
Vereinbarung zwischen den Miteigentümern
sind vom Gesetz abweichende
Gebrauchs- und Benutzungs-
63

egelungen und Regelungen zur
Kosten- und Lastentragung möglich.
III. Sondereigentumsverwaltung
Grundsätzlich kann der Käufer,
der nicht dem unter Ziff. IV. näher
beschriebenen Mietpool beitritt,
wählen, ob er seine Sondereigentumseinheit
selbst verwaltet oder
hiermit eine Hausverwaltung beauftragt.
Die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft
mbH bietet die
Sondereigentumsverwaltung an. Sie
verlangt hierfür eine Vergütung je
Wohnungseigentum von monatlich
19,04 Euro incl. MwSt. Für den Fall,
dass der Käufer die Sachsengrund
Hausverwaltungsgesellschaft mbH
mit der Sondereigentumsverwaltung
beauftragt, werden zur Durchführung
der Verwaltung erforderliche
Vollmachten des Käufers verlangt,
mit denen die Hausverwaltung zum
Beispiel bevollmächtigt wird, die
Mieten, die Nebenkosten und die
Mietkaution einzuziehen, Mietverträge
abzuschließen oder diese zu kündigen,
sowie notfalls Mietrückstände
gerichtlich geltend zu machen.
IV. Mietpool
Der Erwerber hat die Möglichkeit,
dem vom Verkäufer und der Sachsengrund
Hausverwaltungsgesellschaft
mbH gegründeten Mietenpool beizutreten.
Die Gründungsgesellschafter
haben sich zur Errichtung einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts (Mietpool)
zusammengeschlossen und
dazu einen Gesellschaftsvertrag vereinbart.
Der Mietpool hat den Zweck,
das Einzelrisiko eines Eigentümers zur
Vermietung seiner Einheit für den Fall
eines zeitweiligen Mietausfalls oder
anderer definierter Vermietungsrisiken
auf alle an der Gesellschaft bürgerlichen
Rechts beteiligten Eigentümer
gleichmäßig zu verteilen. Daneben
soll der Mietpool die Gesellschafter
bei der Verwaltung ihres Sonder- und
Miteigentums unterstützen, weshalb
als Beitrittsvoraussetzung weiterhin
gefordert ist, den Mietpoolverwalter
zugleich mit der Sondermietverwaltung
zu beauftragen.
a) Dauer des Mietpools
Der Mietpoolvertrag ist innerhalb der
im Mietpool-Gesellschaftervertrag
festgelegten Frist nicht ordentlich
kündbar. Das Recht zur Kündigung
aus wichtigem Grund bleibt davon
unberührt. Der Mietpool wird beim
Ausscheiden eines Gesellschafters
mit den übrigen Gesellschaftern fortgeführt.
b) Einnahmen und Ausgaben
des Pools, Ausschüttungen
Zu den Einnahmen des Pools gehören
die monatlichen Mieten (ohne
Betriebskostenvorauszahlungen), die
die Gesellschafter von ihren Mietern
erhalten. Ausgaben des Mietenpools
sind die Vergütung des Geschäftsführers
in Höhe von jährlich 71,40
Euro pro Wohnung, Maklergebühren
und Werbungskosten für die
Neuvermietung und die Kosten der
Rechtsverfolgung (z. B. Mietinkasso,
gerichtliche Räumungsverfahren).
Etwaige Einnahmen einzelner Gesellschafter
aus der Vermietung von
Stellplätzen, Tiefgaragenstellplätzen
oder Garagenstellplätzen werden
nicht dem Mietpool zugeführt. Die
Eigentümer haben ihre Mieteinnahmen
in den Mietpool einzubringen.
Die Einnahmen abzüglich der
Kosten werden vom geschäftsführenden
Gesellschafter nach dem
Verhältnis der Gesellschafteranteile
ausgeschüttet. Der Gesellschaftsanteil
eines Gesellschafters und dessen
Gewinn- und Verlustanteil bestimmt
sich nach dem Anteil der Wohn-/
Nutzfläche der Wohnung(en)/Teileigentumseinheit(en)
des betreffenden
Gesellschafters im Verhältnis zu
den gesamten Wohn-/Nutzflächen
der Wohnungen/Teileigentumseinheiten
aller Gesellschafter.
c) Voraussetzungen des Beitritts,
Verpflichtungen
der Gesellschafter
Voraussetzung des Eintritts und des
Verbleibs im Mietpool ist, dass der
jeweilige Gesellschafter eine oder
mehrere der vom Verkäufer angebotenen
Wohnungen erworben hat
und dass er die Wohnung nicht zu
eigenen Wohnzwecken nutzt. Die
Verwirklichung des Gesellschaftszwecks
erfordert, dass der Mietpoolverwalter,
die Sachsengrund
Hausverwaltungsgesellschaft mbH,
mit der ausschließlichen Geschäftsführung
und Vertretung des Pools
betraut ist und mittels Sondereigentumsverwaltungsvertrag
gegenüber
den Mietern vollumfänglich die Vermieterrechte
ausüben kann. Zu den
Kosten der Sondereigentumsverwaltung
und weiteren Einzelheiten in
diesem Zusammenhang wird auf die
Ausführungen unter Ziff. III. verwiesen.
Beim Verkauf seiner Wohnung
muss der Gesellschafter den Erwerber
verpflichten, in seine Rechtsstellung
aus dem Mietpoolvertrag einzutreten.
Die Poolverpflichtung für
eine Wohnung eines Gesellschafters
kann entfallen, wenn die Vermietung
einer Wohnung aus Gründen, die
vom Gesellschafter zu vertreten sind,
nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere
wenn der Gesellschafter die ihm
obliegenden Verpflichtungen nicht
erfüllt. Unter bestimmten Voraussetzungen
(Rechtsverletzung durch
Gesellschafter u. ä.) können einzelne
Gesellschafter aus dem Mietpool ausgeschlossen
werden, was einen Schadenersatzanspruch
der Gesellschaft
nach sich zieht.
d) Geschäftsführung
Die Mietpool-GbR wird im Rechtsverkehr
durch einen Geschäftsführer,
die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft
mbH, vertreten, welche
bevollmächtigt ist, sämtliche zur
Erreichung des Vertragszwecks notwendigen
Handlungen vorzunehmen,
insbesondere die Gesellschafter
der Mietpool-GbR im Außenverhältnis
zu vertreten. Ferner ist sie bevollmächtigt
die Beitrittserklärungen
weiterer Erwerber im Namen aller
Gesellschafter anzunehmen. Der Beitritt
zum Mietpool wird aber regelmäßig
zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag
vereinbart.
V. Mietgarantie und Beitrag
zur Vermietung
Der Verkäufer hat mit der Mietpool-
GbR einen Mietgarantievertrag und
einen Vertrag über einen Beitrag
zur Vermietung abgeschlossen. Danach
verpflichtet sich der Verkäufer,
eine einmalige Einlage in Höhe von
50.000,00 Euro zu leisten, die garantieren
soll, dass für jede Wohnung
von Gesellschaftern der Mietpool-
GbR bei der Ermittlung der Ausschüttungen
eine Nettokaltmiete (ohne
Betriebskostenvorauszahlungen) in
Höhe von 5,85 Euro je m² / Monat
für die Dauer der Mietgarantie zur
Verfügung steht. Liegen die Nettomieteeinnahmen
einzelner Wohnungen
unter 5,85 Euro je m², wird die
Einlage des Verkäufers um die Differenz
gemindert und damit der zur
Ausschüttung an die Erwerber zur
Verfügung stehende Betrag erhöht.
Ähnliches gilt für Maklergebühren
und Werbekosten, die bei einer Neuvermietung
anfallen, die laufende
Vergütung des Mietpool-Geschäftsführers
und die Rechtsverfolgungskosten
(zum Beispiel Mietinkasso,
gerichtliches Räumungsverfahren).
Auch diese Kosten werden durch
Verwendung der Einlage innerhalb
der Mietgarantiefrist gedeckt. Sonstige
Bewirtschaftungskosten, seien
es umlagefähige oder nicht umlagefähige
Betriebskosten oder andere
Kosten, gehen nicht zu Lasten der
als Mietgarantie geleisteten Einlage
(und nicht zu Lasten des Mietpools).
Die Mietgarantieleistung durch Ein-
64

Das Objekt
bringung einer Einlage in Höhe von
50.000,00 Euro ist zeitlich und in
der Höhe begrenzt. Die Mietgarantiefrist
beträgt 5 Jahre. Lediglich für
Mindereinnahmen innerhalb der Garantiefrist
und für Kosten, die zu Lasten
der Einlage gehen, die während
der Garantiezeit entstehen und fällig
werden, kann die Einlage (Mietgarantie)
verwendet werden und dies
auch nur solange, wie die Einlage
von 50.000,00 Euro nicht aufgebraucht
ist. Ein negatives Kapitalkonto
ist vom Verkäufer nicht auszugleichen.
Über die einmalige Zahlung
von 50.000,00 Euro hinaus ist keine
Zuzahlung zu leisten. Ist die Einlage
nach Ablauf der Mietgarantiezeit
noch ganz oder teilweise vorhanden,
ist sie an den Mietgaranten zurückzuzahlen.
Mietüberschüsse, das heißt
Nettomieteinnahmen über 5,85 Euro
/ m² / Monat gehen zu Gunsten der
Einlage des Verkäufers und erhöhen
die Einlage. Sollte die Einlage nach
Ablauf der Mietgarantiefrist mehr als
50.000,00 Euro betragen, ist auch
der über 50.000,00 Euro hinaus gehenden
Teil der Einlage an den Verkäufer
zurückzuzahlen.
Der Mietgarantievertrag kann vor
Ablauf der Mietgarantiezeit enden,
wenn der Gesellschaftervertrag
der Mietpool-GbR aufgehoben
oder wesentlich geändert wird. Die
Mietpool-GbR und der Erwerber als
Gesellschafter (im Hinblick auf seine
Wohnung) haben dafür zu sorgen,
dass sich die Wohnungen in einem
zur Vermietung geeigneten Zustand
befinden. Andernfalls kann die Garantieverpflichtung
entfallen. Das
gleiche kann im Hinblick auf einzelne
Wohnungen geschehen, wenn deren
Erwerber in ihrer Eigenschaft als
Gesellschafter der Mietpool-GbR von
der Poolverpflichtung ausgeschlossen
sind. Auf die obigen Ausführungen
unter IV. wird verwiesen.
Neben der in Form einer Einlage
geleisteten Mietgarantie, leistet der
Verkäufer dem Mietpool für jede
Wohnung und damit mittelbar für
jeden Gesellschafter einen einmaligen
Zuschuss von 3.000,00 Euro.
Dieser Zuschuss dient dazu den Erwerber
von den üblichen Kosten der
Renovierung und Modernisierung
der Wohnung bei einer Neuvermietung
zu entlasten. Während der
Garantiezeit wird dieser Betrag vom
Mietpoolgeschäftsführer zur Durchführung
erforderlicher Arbeiten im
Fall der Neuvermietung verwendet.
Reicht der Betrag in Höhe von
3.000,00 Euro nicht aus, zum Beispiel
weil mehrfach Renovierungsbedarf
besteht, gehen die darüber hinausgehenden
Kosten zu Lasten des Erwerbers.
Andererseits ist dem Erwerber
der Betrag in Höhe von 3.000,00
Euro ganz oder teilweise nach Ablauf
der Garantiefrist auszuzahlen, falls er
ganz oder zum Teil nicht für Arbeiten
im Zusammenhang von Neuvermietungen
verbraucht wurde.
65

Steuerliche
Auswirkungen
Nachfolgend werden die grundlegenden
steuerlichen Auswirkungen
im Zusammenhang mit Immobilienerwerben
nach der derzeit aktuellen
Gesetzeslage dargestellt. Die
angebotenen Wohnungen befinden
sich in Gebäuden, die ca. 1996 und
ca. 1998 neu errichtet wurden.
A. Immobilienerwerb zur
Fremdvermietung
1. Voraussetzungen für die
steuerliche Berücksichtigung
Der Erwerb und die Nutzung einer
Immobilie zur Fremdvermietung
kann einkommenssteuerlich nur
dann berücksichtigt werden, wenn
es sich um keine Liebhaberei handelt,
sondern die Absicht besteht,
auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse
zu erzielen.
Von dieser Absicht wird nach ständiger
Rechtsprechung bei einer
auf Dauer angelegten Vermietung
ausgegangen (Schreiben des Bundesministeriums
der Finanzen vom
08.10.2004). Sollte die Finanzverwaltung
daran Zweifel haben, trägt
der Steuerpflichtige die objektive
Beweislast. Hierfür kann eine Prognose
erstellt werden, in der sich in
dem ganzen Betrachtungszeitraum
ein Totalüberschuss aus den voraussichtlichen
Einnahmen abzüglich der
kalkulierten Werbungskosten ergibt.
Der Prognosezeitraum richtet sich
nach der voraussichtlichen Dauer der
Nutzung durch den Nutzenden und
ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger.
Sofern nicht von einer
zeitlich befristeten Vermietung auszugehen
ist, wird für die Prognose
ein Zeitraum von 30 Jahren angesetzt
(BMF-Schreiben vom 08.10.2004
unter Verweis auf BFH-Rechtsprechung).
Darüber hinaus wird nach neuerer
Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht
in Abhängigkeit von
der Höhe der Mietzinsen beurteilt
(Urteil des Bundesfinanzhofs vom
5.11.2002 und BMF-Schreiben vom
08.10.2004). Beträgt demnach bei
einer langfristigen Vermietung der
Mietzins mindestens 75 % der ortsüblichen
Marktmiete, ist grundsätzlich
vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht
auszugehen. Liegt
der vereinbarte Mietzins zwischen
56 % und 75 % der ortsüblichen
Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht
anhand einer Überschussprognose
zu überprüfen. Bei einer positiven
Prognose ist das Vorliegen einer
solchen Absicht zu bejahen. Andernfalls
ist die Vermietungstätigkeit in
einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen
Teil aufzuteilen. Der unentgeltliche
Teil ist steuerlich nicht relevant.
Die entsprechenden anteiligen
Werbungskosten können insoweit
nicht abgezogen werden. Gleiches
gilt, wenn der Mietzins unabhängig
von der Überschussprognose weniger
als 56 % der ortsüblichen Mieten
beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).
Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag
mit Zustimmung des Bundesrates
das Gesetz zur Beschränkung
des Verlustabzugs im Zusammenhang
mit Steuerstundungsmodellen
beschlossen. Damit wurde unter
anderem ein § 15 b ins Einkommensteuergesetz
eingeführt. Dieser neue
Paragraph gilt für Verluste aus Steuerstundungsmodellen,
denen ein Steuerpflichtiger
nach dem 10.11.2005
beitritt oder für die nach dem
10.11.2005 mit dem Außenvertrieb
begonnen wurde. Bestandteil dieser
Gesetzesänderung ist eine Regelung,
nach der Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen
weder mit anderen
positiven Einkünften verrechnet
noch nach § 10 d EStG abgezogen
werden dürfen. Diese Verluste mindern
jedoch die Einkünfte, die der
Steuerpflichtige in den folgenden
Jahren aus derselben Einkunftsquelle
erzielt. Ein Steuerstundungsmodell
liegt nach dieser Vorschrift vor, wenn
aufgrund einer modellhaften Gestaltung
steuerliche Vorteile in Form von
negativen Einkünften erzielt werden
sollen. Diese Regelung soll jedoch
nur Anwendung finden, wenn innerhalb
der Verlustphase das Verhältnis
der Summe der prognostizierten
Verluste zur Höhe des gezeichneten
und nach dem Konzept auch aufzubringenden
Kapitals oder bei Einzelinvestitionen
des eingesetzten Eigenkapitals
10 von Hundert übersteigt.
Betroffen von dieser neuen Regelung
sind insbesondere Medienfonds,
Schiffsbeteiligungen, geschlossene
Immobilienfonds und ähnliche Konstruktionen.
Nach den BMF-Schreiben vom
17.07.2007 und 29.01.2008 liegt
beim Erwerb einer noch zu sanierenden
Wohnung vom Verkäufer grundsätzlich
keine modellhafte Gestaltung
und damit kein schädliches Steuerstundungsmodell
vor, es sei denn es
werden schädliche Neben- und Zusatzleistungen
gegen ein besonderes
Entgelt gewährt.
Schädliche Neben- und Zusatzleistungen
werden bspw. in der Gewährung
einer Mietgarantie oder
Bürgschaft für die Endfinanzierung
gesehen. Umstritten ist dabei, ob
es zusätzlich darauf ankommt, dass
dafür ein gesondertes Entgelt geleistet
wird. Hierfür kommen als Anbieter
nicht nur der Verkäufer selbst in
Frage, sondern auch dem Verkäufer
nahe stehende Personen, Gesellschaften,
an denen der Verkäufer
oder ihm nahe stehende Personen
beteiligt sind oder Dritte, die der Verkäufer
vermittelt.
Als unschädlich gelten hingegen
Leistungen, die der Bewirtschaftung
und Verwaltung eines Objekts dienen
(z.B. Hausverwaltung, WEG-Verwaltung,
Abschluss eines Mietpools),
sofern es sich nicht um Vorauszahlungen
für mehr als 12 Monate handelt.
Die Vermarktung mittels eines Verkäuferprospekts
führt nach dem
BMF-Schreiben vom 29.01.2008
nicht zwingend zur Annahme einer
Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr
kommt es auf den konkreten
Inhalt des Prospekts an und auch
darauf, ob schädliche Nebenleistungen
vereinbart werden. Die Entscheidung,
ob eine Modellhaftigkeit
aufgrund des erstellten Prospekts
anzunehmen ist, kann daher nur im
jeweiligen Einzelfall durch die örtlich
zuständige Finanzbehörde getroffen
werden.
Da zum § 15 b EStG bisher weder
Rechtsprechung noch längerfristige
Anwendungspraxis der Finanzverwaltung
bekannt sind, besteht
insofern noch keine abschließende
Rechtssicherheit.
2. Abgrenzung zwischen
Vermögensverwaltung und
Gewerbebetrieb
Ist die Fremdvermietung nach den
Ausführungen unter A.1. steuerrelevant,
ist ferner zu prüfen, ob es sich
um Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz)
oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb
(§ 15 Einkommensteuergesetz)
handelt.
Eine private Vermögensverwaltung
liegt dann vor, wenn der Investor
eine Immobilie dauerhaft an Fremde
zur Nutzung vermietet und damit die
Fruchtziehung aus der Nutzung des
eigenen Vermögens im Vordergrund
steht (Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung). Die Grenze der privaten
Vermögensverwaltung wird in
der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich
der Fremdvermietung neben der
Nutzungsüberlassung keine gewerblichen
Dienstleistungen erbracht
werden.
Die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung
wird jedoch überschritten,
wenn nach dem Gesamtbild der
Betätigung und unter Berücksichtigung
der Verkehrsauffassung die
Ausnutzung von Vermögenswerten
durch Umschichtung (An- und Verkauf
von Immobilien) entscheidend
in den Vordergrund tritt. Zur Konkretisierung
dieser Unterscheidung hat
die Finanzverwaltung die sogenannte
Drei-Objekt-Grenze eingeführt.
66

Das Objekt
Werden innerhalb eines engen zeitlichen
Zusammenhangs – in der Regel
von 5 Jahren zwischen Anschaffung
bzw. Errichtung/Sanierung und Verkauf
mehr als 3 Objekte veräußert,
geht die Finanzverwaltung davon
aus, dass die Grenze der privaten
Vermögensverwaltung überschritten
wird, da nicht mehr die Substanznutzung
selbst, sondern die Ausnutzung
der Wertsteigerung in den Vordergrund
getreten ist. Dadurch wird
ein gewerblicher Grundstückshandel
begründet. Gewinne und Veräußerungsgewinne
werden in Einkünfte
aus Gewerbebetrieb umqualifiziert.
In Sonderfällen kann sich die Frist
von 5 Jahren auf 10 Jahre verlängern.
Durch neuere Urteile des Bundesfinanzhofs
wurde die Rechtsprechung
zur Drei-Objekt-Grenze relativiert,
so dass bezüglich des gewerblichen
Grundstückshandels zur Zeit keine
eindeutige Rechtsicherheit besteht.
Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb
handelt, unterliegen
diese neben der Einkommen- auch
der Gewerbesteuer und zwar unabhängig
von der Behaltensdauer.
Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung unterliegt
ein etwaiger Veräußerungsgewinn als
sog. privates Veräußerungsgeschäft
nach der derzeitigen Rechtslage nur
dann der Einkommensteuer, wenn
zwischen Anschaffung und Veräußerung
der Immobilien nicht mehr als
10 Jahre liegen. Als Veräußerungsgewinn
wird grundsätzlich der Überschuss
des Verkaufserlöses über den
um die vorgenommenen Abschreibungen
(einschließlich erhöhter Abschreibungen
wie Denkmal-AfA und
Sonderabschreibungen) reduzierten
Anschaffungs- und Herstellungskosten
und den Veräußerungskosten
angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien,
die im Zeitraum zwischen
Anschaffung oder Fertigstellung und
Veräußerung ausschließlich zu eigenen
Wohnzwecken oder im Jahr der
Veräußerung und in den beiden vorangegangenen
Jahren zu eigenen
Wohnzwecken genutzt wurden.
3. Überschussermittlung
Sollte der Vermieter seine Tätigkeit
im Rahmen der Vermögensverwaltung
ausüben, erzielt er Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung im Sinne
des § 21 Einkommensteuergesetz.
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erfolgt
durch die Gegenüberstellung der
(Miet-)Einnahmen und der im Zusammenhang
mit der Vermietung
angefallenen Werbungskosten (Überschussermittlung).
Steuerliche Vorteile
können dann eintreten, wenn sich
ein Überhang von Werbungskosten
ergibt und dieser mit anderen positiven
Einkünften des Investors mit
steuerlicher Wirkung verrechnet werden
kann.
4. Verlustverrechnung
Die Verlustverrechnung ist in dem
Veranlagungsjahr, in dem der Verlust
entstanden ist, mit den positiven Einkünften
aus allen Einkunftsarten und
bis zu deren Höhe betragsmäßig unbegrenzt
möglich.
Übersteigende Verluste, die im Veranlagungszeitraum
ihrer Entstehung
nicht mit anderen positiven Enkünften
verrechnet werden konnten,
können bis zu einem Betrag von
Euro 511.500 in das Vorjahr zurückgetragen
werden, oder sie werden in
die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen.
Bei Ehegatten, welche zusammenveranlagt
werden, erhöht sich
der Verlustrücktrag in das Vorjahr
auf bis zu Euro 1.023.000. Der verbleibende
Verlustvortrag ist in den
folgenden Veranlagungsjahren bis
zu Euro 1 Mio. des Gesamtbetrages
der Einkünfte und der darüber hinausgehende
Anteil bis zu 60 % des
Gesamtbetrages der Einkünfte abzugsfähig
(§ 10d Einkommensteuergesetz).
Nicht verrechnete Verluste
werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten
Ehegatten erhöht sich
der Betrag auf Euro 2 Mio.
5. Werbungskosten bei Vermietung
und Verpachtung
5.1 Allgemeines
Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz
sind Werbungskosten alle Aufwendungen
zum Erwerb, zur Sicherung
und Erhaltung von Einnahmen.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
können im Rahmen der Überschussermittlung
nur anteilig in Form von Abschreibungen
berücksichtigt werden.
Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen,
sonstige Finanzierungskosten,
Betriebskosten, Verwaltungskosten,
Grundsteuer etc.) sind als sofort
abziehbare Werbungskosten im Veranlagungsjahr
der Zahlung berücksichtigungsfähig.
Aufwendungen
für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
die innerhalb
von drei Jahren nach Anschaffung
des Gebäudes durchgeführt werden
und 15 % der Anschaffungskosten
übersteigen, zählen zu den Herstellungskosten
(anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Ansonsten zählen sie
i. d. R. zu den sofort abzugsfähigen
Werbungskosten – es sei denn es wird
dadurch eine wesentliche Substanzvermehrung
vorgenommen oder es
wird etwas völlig Neues, Artverschiedenes
eingebaut.
5.2 Disagio und Damnum
Disagio ist die Differenz zwischen
dem Ausgabebetrag und dem Nennbetrag
eines Darlehens.
Bei den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung darf ein (marktübliches)
Disagio – unter weiteren Voraussetzungen
– im Zeitpunkt der
Zahlung als Werbungskosten abgezogen
werden. Dieser Ansatz führt
regelmäßig zu anfänglichen steuerlichen
Verlusten, da hier Zinsaufwendungen
zeitlich vorverlagert werden.
Dies gilt nur, solange das vereinbarte
Disagio marktüblichen Vereinbarungen
entspricht. Das Bundesfinanzministerium
(BMF) legt mit Schreiben
vom 20.10.2003 fest, dass von einer
Marktüblichkeit des Disagios auszugehen
ist, wenn für ein Darlehen mit
einem Zinsfestschreibungszeitraum
von mindestens fünf Jahren ein Disagio
in Höhe von bis zu 5 % vereinbart
worden ist. Diese Regelung ist
erstmals für Darlehensverträge anzuwenden,
die nach dem 31.12.2003
abgeschlossen wurden.
Die beschriebenen Regelungen gelten
entsprechend auch für ein Damnum.
5.3 Normale Abschreibungen
Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung
beträgt grundsätzlich
2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten,
soweit sie auf das Gebäude
entfallen. Wurde das Gebäude
vor dem 01.01.1925 fertig gestellt,
erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz
auf 2,5 %.
Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche
können linear (gleichmäßig)
über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer
abgeschrieben werden.
6. Einkommensteuervorauszahlung
bzw. Eintragung
eines Lohnsteuerfreibetrages
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen
Verluste können bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren
(§ 37 Einkommensteuergesetz) oder
in Form eines Freibetrages auf der
Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr.
5b Einkommensteuergesetz) berücksichtigt
werden. Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume,
die nach der
Fertigstellung oder der Anschaffung
der Immobilie beginnen. Wird ein
Gebäude vor dem Kalenderjahr seiner
Fertigstellung angeschafft, tritt
an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung
(§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9
Einkommensteuergesetz).
Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren
ist ein amtlich vorgeschriebener
Vordruck zu verwenden. Der
Antrag muss spätestens bis zum
67

30.11. des Kalenderjahres gestellt
werden, für das die Lohnsteuerkarte
gilt (§ 39a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz).
Zur Geltendmachung der steuerlichen
Vorteile konnte im Hinblick auf
die lange Bearbeitungsdauer bisher
eine vorläufige Bescheinigung der zuständigen
Behörde nebst Eingangsbestätigung
über den Antrag auf
Ausstellung der endgültigen Bescheinigung
vorgelegt werden, um eine
Eintragung der steuerlichen Auswirkungen
auf der Lohnsteuerkarte ab
dem Jahr nach der Bezugsfertigkeit
zu erhalten. Aufgrund aktueller Diskussionen
in der Finanzverwaltung
zur vorläufigen Gewährung der Steuerbegünstigung
ist nicht auszuschließen,
dass in einigen Bundesländern
eine solche vorläufige Bescheinigung
nicht mehr ausgestellt oder vom Finanzamt
nicht anerkannt wird. Dies
hätte zur Konsequenz, dass eine Gewährung
der Steuerbegünstigung
nur noch bei Vorlage der endgültigen
Bescheinigung der zuständigen
Bescheinigungsbehörde durch den
Steuerpflichtigen beim Finanzamt
möglich ist, mithin der Steuerbegünstigungseffekt
erst später, wenngleich
dann rückwirkend geltend gemacht
werden kann.
B. Immobilienerwerb
zur Eigennutzung
1. Sonderausgaben
Sonderausgaben wirken sich nur aus,
soweit das steuerpflichtige Einkommen
nach deren Abzug oberhalb des
Grundfreibetrags liegt. Ein Vor- und
Rücktrag von Verlusten aus Sonderausgaben
ist nicht möglich.
2. Einkommensteuervorauszahlung
bzw. Eintragung
eines Lohnsteuerfreibetrages
Hier gelten die Ausführungen unter
A.6. entsprechend.
C. Sonstige steuerliche
Auswirkungen
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages
fällt zu der in Leipzig belegenen
Immobilie Grunderwerbsteuer
in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises
an. Die Grunderwerbsteuer entsteht
auch bei der Veräußerung des Objekts.
In der Regel hat aufgrund der
üblichen vertraglichen Vereinbarungen
der Erwerber diese Grunderwerbsteuer
zu zahlen, wobei der
Verkäufer gegenüber dem Finanzamt
neben dem Käufer gesamtschuldnerisch
haftet. Darüber hinaus fällt
laufend Grundsteuer an. Wird das
Objekt vermietet, kann diese jedoch
im Rahmen der Nebenkostenabrechnung
auf den Mieter umgelegt werden.
D. Berücksichtigung individueller
steuerlicher Rahmenbedingungen
eines Investors
Die steuerlichen Konsequenzen aus
der Entscheidung zum Kauf einer
Immobilie und ggf. auch später anstehende
Entscheidungen, wie die
Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen
an veränderte
Marktstrukturen oder die Veräußerung
bzw. Nutzungsänderungen
der Immobilie und die sich daraus
ergebenden steuerlichen Folgen
lassen sich verbindlich nur unter
Berücksichtigung der individuellen
Rahmenbedingungen des jeweiligen
Investors ableiten. Die Prospektherausgeberin
empfiehlt daher jedem
Erwerber vor dem Abschluss eines
Kaufvertrages einen Steuerberater
seines Vertrauens zu Rate zu ziehen.
68

DIE REFERENZEN
69

70
Nordstraße 55
Leipzig

Die Referenzen
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72
Auewaldschlößchen
Leipzig

Die Referenzen
73

74
Stauffenbergstraße 9
Leipzig

Die Referenzen
75

Ihre Vertragspartner
Verkäuferin, Initiatorin und
Prospektherausgeberin:
DGG AG
Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz
Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG
Karl-Tauchnitz-Straße 2
04107 Leipzig
HRB 21 209, AG Leipzig
WEG-Verwalter:
Infraplan Hausverwaltungs GmbH & Co. Betreuungs KG
Franziskanerstraße 14
81669 München
HRA 82654, Amtsgericht Müchen
SE-Verwalter:
Sachsengrund Hausverwaltung GmbH
Rehwagenstraße 02
04288 Leipzig
HRB 43 00, AG Leipzig
Bildquellen
profiluftbild: Titelfoto I Fotoagentur punctum: S1, S3, S5, S17, S18, S19, S22, S23, S26, S31 I
xs-design, rae.network Rocco Raebiger: S76, S76–77 I Geocontent: S39, Leipzig Tourist Service: S4, S20, S25 I
W&R Media: S6–9, S27–S38 I Leipziger Messe: S21 I Porsche Leipzig: S23, Sebastian Willnow: S24, S25 I
DGG AG: S71–75
76

Haftungs- und
Angabenvorbehalte
Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte
zu der angebotenen Immobilie erteilt.
Seitens der Initiatorin, Prospektherausgeberin
und Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-,
Finanzierungs-, Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung
erbracht. Eine Haftung für den Eintritt
von Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen
sowie für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungs-
und Bewirtschaftungskosten, insbesondere
auch für ggf. erstellte Berechnungsbeispiele
etc. kann (u. a. aufgrund der Vielzahl
unbekannter bzw. veränderlicher Parameter)
nicht übernommen werden.
Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis
zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten
oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend.
Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen
unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell
möglichen Veränderung. Die derzeitige Bau-,
Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis sowie
Rechtsprechung kann sich verändern. Eventuell
im Prospekt enthaltene Illustrationen und
Fotos sind zum Teil nur als Vorschläge, Entwürfe
und Muster zu verstehen und nicht als wesentliche
Elemente im Sinne der Baubeschreibung.
Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung
kann hiervon abweichen. Die Realisierung von
Planungen steht unter dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit
seitens der entsprechenden
Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich
die notariell beurkundeten Verträge. Die Namensnennung
der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaften
erfolgt ausschließlich zur Information
der Vertretungsverhältnisse. Eine persönliche
Vertrauenswerbung mit den genannten Personen
wird damit nicht bezweckt. Gleiches gilt für
die beauftragten Vertragspartner. Verbindliche
bzw. vom Prospekt abweichende Angaben darf
und kann nur die Prospektherausgeberin machen.
Dritte Personen, insbesondere mit dem
Vertrieb und der Vermittlung befasste Personen
sind hierzu nicht legitimiert. Kaufinteressenten
wird als Anlage eine Vertragsmappe mit z. T. unverbindlichen
Vertragsmustern (Entwürfen) ausgehändigt.
Der Prospekt ist nur im Zusammenhang
mit dieser Anlage vollständig. Da auch die
abzuschließenden Verträge Veränderungen in
sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen
können, besitzen nur die letztendlich wechselseitig
abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. Die
im Exposé enthaltenen Angaben und Angebote
sind demnach unverbindlich.
Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich
geschützt. Der Prospektaufbau und
Inhalt orientiert sich am IDW-S 4 Standard der
Wirtschaftsprüfer (Stand 18.05.2006), ohne
dass hieraus Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin
hergeleitet werden können.
Aufgrund des unten angegebenen frühen
Prospekterstellungszeitpunktes und des daraus
resultierenden Umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt
noch nicht sämtliche im Prospekt wiedergegebenen
Daten, Fakten und Zahlen des
Projektes feststanden und der Erwerber bei Interesse
hierzu von den Projektbeteiligten jederzeit
über den jüngsten Stand der Dinge informiert
werden kann, akzeptiert er, dass Ansprüche aus
diesem Prospekt – soweit überhaupt gegeben –
binnen sechs Monaten ab Kenntnis, spätestens
jedoch zwei Jahre ab dem angegebenen Herausgabedatum
verjähren, es sei denn, die Prospektherausgeberin
hat im Prospekt vorsätzlich
oder grob fahrlässig Falschangaben gemacht.
Die Prospektherausgeberin versichert dazu,
dass sie nach bestem Wissen und Gewissen über
alle für die Anlageentscheidung wesentlichen
Umstände im Prospekt vollständig und richtig
aufgeklärt hat. Trotz gewissenhaftester Prüfung
und sorgfältigster Erarbeitung können Irrtümer
jedoch nicht ausgeschlossen werden.
Der Prospekt wurde im September 2010 erstellt /
herausgegeben.
Überreicht durch:
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DGG AG
Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz
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Karl-Tauchnitz-Straße 2 · 04107 Leipzig
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