Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung

Verkehrswertermittlung
für die Zwecke der
Zwangsversteigerung
Gutachten-Struktur, -Inhalt,
Fehlerquellen
Dr.-Ing. H.-G. Tillmann
öbuv. Sachverständiger, Dortmund
IVD Immobilienverwalter- und Sachverständigentreff
Köln, 10.11.2012

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Gutachten für die Zwangsversteigerung
Einige Schlaglichter
zum Thema
„Gutachten für die Zwangsversteigerung“
Köln, 10.11.2012
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Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Gutachten für die Zwangsversteigerung
Vorbemerkung zur Begrifflichkeit zur heutigen Veranstaltung
„Gutachten“ =
Verkehrswertgutachten im Sinn von § 194 BauGB (resp. § 74 a ZVG), andere
Gutachten, etwa Beleihungswertgutachten, sind nachfolgend nicht Gegenstand
der Betrachtung.
Privatgutachten =
vollständige Verkehrswertgutachten, nicht etwa so genannte „Kurzgutachten“.
Gerichtsgutachten =
Gutachten, die - insbesondere von Zwangsversteigerungsgerichten - zum Zweck
der Ermittlung des Verkehrswerts beauftragt sind, bei denen also der
Beweisbeschluss allein auf die Verkehrswertermittlung abzielt.
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Gutachten für die Zwangsversteigerung
Allgemeines
Vielfach wird die These vertreten,
• Aufbau und Inhalt eines Privatgutachtens = „Normalfall“,
• Gerichtsgutachten = „vereinfachte Betrachtung“.
Hintergrund dieser Auffassung scheint zu sein: § 74a Abs. 4 ZVG
„Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht,
nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen, festgesetzt. …“
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Gutachten für die Zwangsversteigerung
Zentrale Frage:
Sind Gerichtsgutachten (Zwangsversteigerung) somit
„vereinfachte Gutachten“
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Einführung in die Wertermittlung
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Gutachten für die Zwangsversteigerung
Die Ausgangsbedingungen weichen zwischen Privat- und
Gerichtsgutachten ab:
Privatgutachten:
Unterstützung durch Auftraggeber bzgl.
• notwendiger Bewertungsunterlagen,
• Zugang zum Bewertungsobjekt.
Gerichtsgutachten (Zwangsversteigerungsgutachten):
Kein Interesse des Eigentümers/Schuldners an einer Begutachtung
• keine Bereitstellung von Bewertungsunterlagen,
• Formalia, u.a. Terminsetzung für OT,
• vielfach keine Zugangsmöglichkeit zum Grundstück / Gebäude.
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von unbebauten und bebauten Grundstücken
Gutachten für die Zwangsversteigerung
Die Gegenthesen lauten:
a) „Von Gerichten beauftragte Verkehrswertgutachten
bedingen einen vergleichsweise hohen Rechercheaufwand
und ggf. einen erhöhten formalen Aufwand gegenüber
Privatgutachten.“
b) „Die Struktur von Gerichtsgutachten grenzt z.T. die
Gefahr von methodischen Mängeln ein und kann
weitgehend auch für Privatgutachten Anwendung finden.“
c) „Neuere formale Anforderungen an Gerichtgutachten
können die Verständlichkeit / Nachvollziehbarkeit auch
von Privatgutachten begünstigen.“
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Gutachten für die Zwangsversteigerung
Grund-Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten ist vergleichbar
Inhaltlicher Aufbau des Gutachtens sollte sich z.B. an den Grundsätzen des
IfS orientieren.
Freiheitsgrade in der Ausgestaltung, betreffen z.B.
• die Struktur eines Gutachtens im Detail
(z.B. Mitteilung des Verkehrswerts bereits auf der Titelseite des
Gutachtens, Einbindung von „Anlagen“ in die Gutachtentexte),
• besondere Inhalte, die sich aufgrund der Eigenschaften des
Bewertungsobjektes bestehen
(z.B. Wohnobjekte, Gewerbeobjekte) oder
• regionale Gegebenheiten
(z.B. Bergbauregion, Überschwemmungsgebiete).
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Gutachten für die Zwangsversteigerung
Grundstruktur
eines Verkehrswertgutachtens
im Privatauftrag und Gerichtsauftrag
I. Beschreibung des Objektes
-Allgemeine Daten und Angaben
-Grundstücksbeschreibung
-Gebäudebeschreibung
II. Wertermittlung des Objektes
-Bodenwertermittlung
-Sachwertermittlung
-Ertragswertermittlung
-Vergleichswertermittlung
III. Ableitung des Verkehrswertes
IV: Anlagen zum Gutachten
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Gutachten für die Zwangsversteigerung
Formale Anforderung an Gutachten
Titelblatt
• Inhaltsverzeichnis
• Anlagenverzeichnis
• Verwendete Unterlagen
• ggf. Literaturverzeichnis
• Anlagen
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Gutachten für die Zwangsversteigerung
Titelblatt: „Richtige“ Bezeichnung wählen
Gutachten für
die Wohnung Müller
im Haus A-Straße 17
B-Stadt
Verkehrswertermittlung
für den
210/1.000-stel
Miteigentumsanteil an dem Grundstück
A-Straße 17
in 12345 B-Stadt
verbunden mit dem
Sondereigentum an der Wohnung
im 1. Obergeschoss, rechts,
nebst Kellerraum
jeweils Nr. 4 des Aufteilungsplans
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Gutachten für die Zwangsversteigerung
Titelblatt: „Neutrale“ Bezeichnung wählen
Verkehrswertermittlung
für das bebaute Grundstück
(Bauruine)
A-Straße 22
12345 B-Stadt
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Gutachten für die Zwangsversteigerung
• Gefahr der „Besorgnis der Befangenheit“
wegen Vorab-„Be-Urteilung“,
• Trennung von Beschreibung und Beurteilung
Verkehrswertermittlung
für das mit einem
im Umbau befindlichen Gebäude
bebaute Grundstück
A-Straße 22
12345 B-Stadt
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„Gesamteinschätzung“
Strukturelle Ergänzungen von Gerichts- und Privatgutachten
Ergänzung der
• textorientierten Objekt-Beschreibung (I) und
• kalkulationsorientierten Wert-Ermittlung (II)
durch eine strukturelle Verbindung - quasi als Klammer zwischen beiden
Teilen,
als verbale Be-„Urteilung“
ein Kapitel „Gesamteinschätzung“.
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Einführung in die Wertermittlung
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„Gesamteinschätzung“
Diese „Gesamteinschätzung“ mag etwa enthalten:
• die zusammenfassende Beurteilung der Lage,
• die zusammenfassende Beurteilung des Grundstücks,
• die zusammenfassende Beurteilung des Gebäudes,
• die zusammenfassende Beurteilung von Wohnung / Gewerbeeinheit.
Die Beurteilung („Gesamteinschätzung“) soll dem Adressaten des
Privatgutachtens an zentraler Stelle im Gutachten die übersichtliche,
zusammenfassende Objekteinschätzung des Sachverständigen vermitteln,
für Gerichtsgutachten dient diese Zusammenfassung zusätzlich zu
Veröffentlichungszwecken, die dort formal gefordert wird.
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Einführung in die Wertermittlung
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„Gesamteinschätzung“
Erweiterte Grundstruktur
Erweiterte Grund-Struktur
eines Verkehrswertgutachtens
im Privatauftrag und Gerichtsauftrag
I. Beschreibung des Objektes
- Allgemeine Daten und Angaben
- Grundstücksbeschreibung
- Gebäudebeschreibung
II. „Gesamt-Einschätzung“ (Be-„Urteilung“)
III. Wertermittlung des Objektes
- Bodenwertermittlung
- Sachwertermittlung
- Ertragswertermittlung
- Vergleichswertermittlung
IV. Ableitung des Verkehrswertes
V. Anlagen zum Gutachten
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von unbebauten und bebauten Grundstücken
Grundsatz zum Inhalt des Gutachtens
Grundsatz zum Inhalt von Verkehrswertgutachten
Der „objektive Wert“ eines Grundstücks muss unabhängig von der Art des
Erwerbs, sei es
• der freihändige Erwerb im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“
oder
• der Erwerb im Zusammenhang mit einem Zwangsversteigerungsverfahren
1)zunächst gleich und
2)aus dem Verkehrswertgutachten ersichtlich sein.
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Einführung in die Wertermittlung
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Grundsatz zum Inhalt des Gutachtens
Dem Bietinteressenten / Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren
muss ebenso bekannt sein, was er bei freihändigem Erwerb, also auch
außerhalb der Zwangsversteigerung, für eine Immobilie bezahlen müsste,
wie dem Erwerber außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens, der
ein Privatgutachten beauftragt
und dem Grundpfandrechtsgläubiger, der ggf. die Zustimmung zum freien
Erwerb erteilen will.
Auch darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass ein Gutachten, das zunächst für
die Zwecke der Zwangsversteigerung erstellt wird, später dennoch ohne
Kenntnis des Sachverständigen in anderem Zusammenhang Verwendung
findet.
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Grundsatz zum Inhalt des Gutachtens
„Der Verkehrswert (Marktwert)
•wird durch den Preis bestimmt,
•der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht,
•im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
•nach den rechtlichen Gegebenheiten und
•tatsächlichen Eigenschaften,
•der sonstigen Beschaffenheit und der
•Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der
Wertermittlung
•ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre.“
u.a. Abt. II
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Grundsatz zum Inhalt des Gutachtens
Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren
müssen aus Gründen der
• Transparenz,
• Nachvollziehbarkeit,
• Vollständigkeit
zusätzlich zum „Verkehrswert im unbelasteten Zustand“, auch den Wert
darstellen, den ein Ersteher eines Grundstücks auf dem „freien Markt“
zahlen müsste,
also den Verkehrswert im eigentlichen Sinn des § 194 BauGB unter
Berücksichtigung aller Werteinflüsse (wie z.B. auch aller Einflüsse der
Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs),
somit auch den „Verkehrswert im belasteten Zustand“, sofern
Belastungen vorliegen.
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Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Grundsatz zum Inhalt des Gutachtens
Der Umstand, dass im Rahmen der Zwangsversteigerung dingliche
Eintragungen aus Abt. II des Grundbuchs untergehen können und
somit ihr Werteinfluss ausfallen kann, muss daher für den Gang der
Verkehrswertermittlung auch für Gerichtsgutachten zunächst unbeachtlich
bleiben.
Gleichwohl ergeben sich strukturelle und inhaltliche Abweichungen
zwischen Privatgutachten und Gerichtsgutachten , die nachfolgend
Gegenstand der Betrachtungen sind.
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Einführung in die Wertermittlung
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Beauftragung durch das Zwangsversteigerungsgericht,
Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
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Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten von ZV-Gutachten
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Einführung in die Wertermittlung
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten von ZV-Gutachten
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Folie: 24

Einführung in die Wertermittlung
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten von ZV-Gutachten
Einzelwerte von Grundstücken
Das Zwangsversteigerungsgesetz sieht grundsätzlich vor, dass
jedes Grundstück (im Rechtssinn) einzeln auszubieten ist
(§ 63 Abs. 1 ZVG).
Gleichwohl sind auch Gruppen- oder Gesamtausgebote möglich.
Neben dem Gesamtverkehrswert sind auch die
•Einzelwerte der Grundstücke
•ggf. „wirtschaftliche Einheiten“
zu ermitteln.
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Einführung in die Wertermittlung
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten
Schuldrechtliche Vereinbarungen vs. dingliche Rechte an
Grundstücken
Schuldrechtliche Vereinbarungen
•sind in der Zwangsversteigerung unbeachtlich und
•nicht in die Wertermittlung nicht einzubeziehen
(z.B. schuldrechtliches Wegerecht).
Dinglich Rechte an Grundstücken
•sind in ihrer wertbedeutsamen Wirkung zu erfassen
•und im Gutachten darzustellen
(z.B. dingliches Wegerecht).
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Einführung in die Wertermittlung
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten
Einzelbewertung von Rechten und Belastungen
„Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks“
•Einzelwerte der Lasten und Beschränkungen
(bzw. Rechte und Belastungen)
„Verkehrswert des belasteten Grundstücks“.
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Einführung in die Wertermittlung
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten
Bewertung von Rechten und Belastungen
„Zwei Seiten“ der Medaille
•„Werteinfluss auf das zu versteigernde Grundstück“
Der Werteinfluss der Belastung ist für die
Verkehrswertermittlung notwendig.
•„Wert für den Berechtigten“
Der Wert für den Berechtigten ist für den Rechtspfleger als
Grundlage der Ersatzwertbestimmung notwendig.
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Einführung in die Wertermittlung
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten
Zubehör
Beschlagnahmte Zubehörstücke werden von der
Versteigerung erfasst und gehen mit dem Zuschlag in das
Eigentum des Erstehers über.
Der Sachverständige hat das „Zubehör“ im Ortstermin zu
erfassen und dem Gericht zu benennen !
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten
Zubehör
Das Versteigerungsgericht klärt
•ob eine Zubehöreigenschaft vorliegt,
•ob das Zubehör aus der Beschlagnahme freigegeben werden,
•oder in die Bewertung (als getrennte Position) einfließt.
Je nach Art und Umfang des Zubehörs ist dieses durch einen
vom Gericht (auf Anregung des Immobiliensachverständigen)
hinzuzuziehenden Fachgutachter zu bewerten.
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von unbebauten und bebauten Grundstücken
Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten
Altlasten
Der Sachverständige hat stets Auskünfte zur Altlastensituation
einzuholen und das Gericht auf einen ggf. vorliegenden
Altlastenverdacht hinzuweisen bzw. die Hinzuziehung eines
Fachgutachters anzuregen.
„Bestehen ernstzunehmende Anhaltspunkte, dass der Boden eines
beschlagnahmten Grundstücks verunreinigt sein könnte, ist das
Vollstreckungsgericht grundsätzlich gehalten, mithilfe eines
Sachverständigen zu ermitteln, ob eine Kontamination vorliegt und wie
schwerwiegend diese gegebenenfalls ist. Hierbei muss auch in Kauf
genommen werden, dass möglicherweise erhebliche Kosten anfallen.“
Böttcher, 2005, §§ 20, 21 ZVG, Rn. 38.
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten
Gesetzliche Beschränkungen des Eigentums
Ergeben sich im Zusammenhang mit der Wertermittlung
Hinweise, dass das Bewertungsgrundstücks durch
gesetzliche Beschränkungen des Eigentums u.a. aus BGB
(z.B. Notwegrecht, Überbau, Eigengrenzüberbau)
beeinträchtigt oder begünstigt ist, so ist
•der Werteinfluss zu ermitteln und
•das Zwangsversteigerungsgericht darauf hinzuweisen.
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten
Öffentliche Grundstückslasten
Stößt der Sachverständige bei seinen Unterlagenbeschaffungen
auf den Verdacht,
dass öffentlichen Grundstückslasten vorliegen,
so hat er das Gericht hierauf gesondert hinzuweisen und diesen
Sachverhalt ggf. abweichend von der „üblichen Bewertung“
in sein Gutachten einzubeziehen,
da diese Beträge im Zwangsversteigerungsverfahren
vorrangig ausgeglichen werden.
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Einführung in die Wertermittlung
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten
Mangelnder Zugang
Den Zutritt zu dem Grundstück kann der Sachverständige
•nicht erzwingen,
•auch nicht mithilfe des Zwangsversteigerungsgerichts.
„Verweigert der Schuldner den Zutritt zu den Räumlichkeiten des
Versteigerungsobjektes, hat das Gericht die Festsetzung des
Verkehrswertes nach dem äußeren Anschein und den amtlichen
Unterlagen vorzunehmen. Die Festsetzung des Verkehrswertes kann
dann nicht mit der Begründung der Unrichtigkeit des Wertes
angefochten werden.“ Hintzen in: Dassler /Schiffhauer, 2008, § 74a ZVG, Rn. 51.
Folge: Sicherheitsabschlag in der Verkehrswertermittlung
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Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Inhaltliche Besonderheiten
Datenschutzrechtliche Besonderheit
Wegen Veröffentlichung im Internet:
• keine personenbezogene Daten, Angaben und Verweise
(z.B. Eigentümerangaben, Namen von Nießbrauchern),
• Einschränkungen für Darstellungen auf Fotos
(z.B. keine Kfz-Kennzeichen, keine Werbetafeln, keine Innenansichten).
Diese „neuen Anforderungen“ bewirken Strukturveränderungen des
Gutachtens.
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Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
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Folie: 36

Einführung in die Wertermittlung
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
Kurzfassung („Exposé“)
Neu:
Kurzfassung (=„Exposé“) zusätzlich zur Veröffentlichung des
„Gesamt-Gutachtens“ im Internet.
Randbedingung:
Keine neuen bzw. zusätzlichen Informationen im Exposé.
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Einführung in die Wertermittlung
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
Die Struktur des Exposé umfasst beispielhaft:
• Grundstücks- und Gebäudedaten (Lage,
Grundstücksgröße, Gebäudebaujahr,
Flächenangaben, etc.),
• Gebäudebeschreibung (z.B. Rohbau, Ausbau),
• Gesamteinschätzung,
• Wertangaben (Bodenwert; Sachwert / Ertragswert /
Vergleichswert; Verkehrswert),
• ggf. Orientierungsplan, Grundrisse sowie einzelne
Übersichts-Fotos.
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
„Gesamteinschätzung“ im Gutachten und Exposé
Beispiel:
Lage:
Die Wohnlage in fußläufiger Entfernung zur Fußgängerzone ist als einfach
einzustufen und durch Verkehrsimmissionen deutlich belastet.
Grundstück:
Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten, so dass sich Einschränkungen der
baulichen Nutzbarkeit ergeben. Am Grundstück besteht kein Eigentum, die
Grundstücksnutzung erfolgt aufgrund eines Erbbaurechts.
Gebäude:
Das Gebäude ist als hochgeschossiges Appartementgebäude konzipiert. Der
Zustand ist für ein Appartementhaus als noch durchschnittlich einzustufen.
Appartement:
Die Ausstattung des Appartements entspricht dem baualtersgemäßen Standard, der
Zustand ist noch gut, der Grundriss ist zeitgemäß. Die Belichtung des Appartements
ist jedoch aufgrund von Auskragungen eines angrenzenden Gebäudes
beeinträchtigt.
Marktgängigkeit:
Unter Berücksichtigung der Lage auf dem Teilmarkt für innenstadtnahe
Appartements (hier als Wohnungserbbaurechte) ist von einer eingeschränkten
Marktgängigkeit auszugehen.
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
„Besondere“ Anlagen zum Gutachten („ANNEX“)
Personenbezogene Angaben
Behördliche Auskünfte (z.B. Urkunden zu Eintragungen in Abt. II)
zitieren vielfach personenbezogene Daten die nicht im Internet veröffentlicht
werden sollen,
aber dem Gericht zwecks Nachvollziehbarkeit bekannt zu geben sind,
jedoch nicht - wie bei einem Privatgutachten - in die „Anlagen“ des
Gutachtens eingebunden werden können.
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Einführung in die Wertermittlung
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
Urheberrechtlich geschützte Unterlagen
z.B. Flurkarten, dürfen i.d.R. nicht in die Anlagen des Gerichtsgutachtens
eingebunden werden, sind jedoch z.B. zur Darstellung von Überbau notwendig.
Als praktikabler Weg: Aufsplittung in
sowie
„verkürzte“ Anlagen
„Annex“,
der „nur“ dem Gericht übersandt wird und nicht Gegenstand der
Internet-Veröffentlichung ist.
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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
Die Struktur des Annex ergibt sich beispielsweise wie folgt:
Inhaltsverzeichnis
Seite
Annex 1 Anmerkungen zum Objekt 3
(Objektdaten, Teilnehmer am OT, Mieternamen,
WEG-Verwalter, etc.)
Annex 2 Besonderheiten (s. Gutachten Kap. 1.6) 4
Annex 3 Flurkarte 6
Annex 4 Liegenschaftsbuch 7
Annex 5 Grundbuch 8
Annex 6 Altlastenauskunft 9
Annex 6a Auskunft der Bergbehörde 10
Annex 6b Auskunft des Bergwerkseigentümers 11
Annex 7 Erschließungsbeitragsauskunft 12
Annex 8 Baulastenauskunft 13
Annex 9 Förderungsmittelauskunft 14
Annex 10 Eintragungsbewilligung (14.05.1960) 15
….
Annex 16 Erbbaurechtsvertrag (05.08.1993) 21
Annex 17 Teilungserklärung (23.12.1993) 22
Annex 18 Änderung der Teilungserklärung (28.04.1994) 23
Annex 19 Änderung der Teilungserklärung (21.06.1994) 24
Annex 20 Wert der Rechte 25
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Folie: 42

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Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
Kapitel „Besonderheiten“ des Bewertungsfalls
Aus der praktischen gerichtlichen Tätigkeit entstand die von Rechtspflegern
vorgetragene formale Anforderung, dass an exponierter Stelle eines
Gutachtens (sowie auch im „Annex“, s.o.) solche „Besonderheiten“ aufgeführt
werden sollten, die etwa
a) der Sachverständige zu einem „ungewöhnlichen“ Ablauf des
Ortstermins darlegen muss,
b) von hoher Bedeutung für die Grundstücks-/Gebäudeeigenschaften sind
und / oder
c) besondere Berücksichtigung im Verlauf der Wertermittlung erfordern,
also insbesondere solche, die der Rechtspfleger im Versteigerungstermin
bekannt zu geben hat .
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Folie: 43

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
zu a) ungewöhnlicher Ablauf des Ortstermins, z.B.:
• der eingeschränkte Zugang zum Gebäude,
• der insgesamt mangelnde Zugang zu einem Grundstück.
Während der erste Fall auch für die Darlegung in einem Privatgutachten von
Bedeutung ist, wird der zweite genannte Fall vorrangig Gegenstand von
Gerichtsgutachten sein und dann auch zu bewertungsmethodischen
Besonderheiten führen, wie etwa zu einem deutlichen Sicherheitsabschlag
wegen mangelnden Zugangs.
.
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 44

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
zu b) besondere Objekteigenschaften, z.B.:
• ungenehmigte Ausbauten,
• besondere Bauausführungen (z.B. „Holland-Haus“)
• unzulässige Nutzungen.
Auch aus dieser Feststellung (und Darlegung an zentraler Stelle im Gutachten)
leiten sich im Weiteren bewertungstechnische Besonderheiten ab.
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Folie: 45

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
zu c) besondere Hinweise, z.B.:
• Erschließungsbeiträge sind noch nicht angefallen,
• das Vorhandensein von Zubehör (§§ 97 ff. BGB),
• eine Überbausituation (§§ 912 BGB) oder
• ein Notwegrecht (§§ 917 ff. BGB),
• der Hinweis auf „wirtschaftliche Einheiten“ von Grundstücken.
aber auch der Hinweis auf Mieten, deren Höhe durch Berücksichtigung der
Kappungsgrenze erst in mehreren Stufen angehoben werden kann.
Köln, 10.11.2012
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Folie: 46

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Strukturelle Besonderheiten
Das Kapitel „Besonderheiten“ greift somit solche Hinweise auf, die
• sowohl für den Adressaten des Privatgutachtens
• als auch des Gerichtsgutachtens
von Bedeutung sind,
• als auch wichtige Informationen für den Rechtspfleger zusammenfassen,
• dem Sachverständigen als „Erinnerungshilfe“ bei der Gutachtenerstellung
dienen.
Die aus dem Gerichtsgutachten sinnvoll erscheinende Erweiterung der
Gutachtenstruktur kann bzw. sollte somit auch auf Privatgutachten
übertragen werden, so dass sich die bisher betrachtete Grundstruktur im
Gutachtenaufbau von Privat- und Gerichtsgutachten annähert.
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Folie: 47

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten
Erweiterte Grundstruktur
Erweiterte Grundstruktur
eines Verkehrswertgutachtens
im Privatauftrag
Erweiterte Grundstruktur
eines Verkehrswertgutachtens
im Gerichtsauftrag
Beschreibung des Objektes
- Allgemeine Daten und Angaben
- [„Besonderheiten“]
- Grundstücksbeschreibung
- Gebäudebeschreibung
Beschreibung des Objektes
- Allgemeine Daten und Angaben
- „Besonderheiten“
- Grundstücksbeschreibung
- Gebäudebeschreibung
!
[„Gesamteinschätzung“]
„Gesamteinschätzung“
= Be-„Urteilung“
Wertermittlung des Objektes
- Sachwertermittlung
- Ertragswertermittlung
- Vergleichswertermittlung
Wertermittlung des Objektes
- Sachwertermittlung
- Ertragswertermittlung
- Vergleichswertermittlung
Ableitung des Verkehrswertes Ableitung des Verkehrswertes
Anlagen zum Gutachten Anlagen zum Gutachten
(tlwse.)
„Exposé“ zum Gutachten
- u.a. „Gesamteinschätzung“
(s.o.)
„Annex“ zum Gutachten
Köln, 10.11.2012
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Folie: 48

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Einzel-Verkehrswerte bei mehreren Buch-Grundstücken
Sofern das Bewertungsobjekt aus mehreren „Grundstücken im
Rechtssinn“ gebildet wird,
ist beim gerichtlichen Gutachten zu beachten, dass zusätzlich zu der
Darstellung des Gesamtverkehrswerts auch zu ermitteln sind
• Einzel-Verkehrswerte jedes „Buch-Grundstücks“,
• Einzel-Verkehrswerte der „wirtschaftlicher Einheiten“.
Dieser Sachverhalt ergibt sich aus dem Erfordernis des Einzelausgebots
(§ 63 ZVG) im Zusammenhang mit der Wertfestsetzung (§ 74a ZVG).
Köln, 10.11.2012
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Folie: 49

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Einzel-Verkehrswerte bei mehreren Buch-Grundstücken
Struktur
eines Verkehrswertgutachtens
(mehrere Grundstücke)
im Privatauftrag
Struktur
eines Verkehrswertgutachtens
(mehrere Grundstücke)
im Gerichtsauftrag
Beschreibung des Objektes
Beschreibung des Objektes
[„Gesamteinschätzung“]
„Gesamteinschätzung“
Wertermittlung des Objektes
Wertermittlung des Objektes
Verkehrswertableitung Verkehrswertableitung
• Einzel-Verkehrswerte der
„Grundstücke im Rechtssinn“
• Wirtschaftliche Einheiten
Anlagen zum Gutachten Anlagen zum Gutachten (tlwse.)
„Exposé“ zum Gutachten
- u.a. „Gesamteinschätzung“ (s.o.)
„Annex“ zum Gutachten
Köln, 10.11.2012
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Folie: 50

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Einzel-Verkehrswerte bei mehreren Buch-Grundstücken
Beispiel
Sofern drei Buch-Grundstücke (lfd. Nr. 1: Flurstück Nr. 123, lfd. Nr. 2:
Flurstück 124, lfd. Nr. 3: Flurstück 125) eines Eigentümers Gegenstand der
Wertermittlung sind, so werden diese gemeinsam bewertet, jedoch wird dann
der Verkehrswert kalkulatorisch auf diese Grundstücke aufgeteilt.
Bestandsverzeichnis
Flurstücksnummer
Einzel-
Verkehrswert
Gesamt-
Verkehrswert
lfd. Nr. 1 123 150.000 €
lfd. Nr. 2 124 300.000 €
lfd. Nr. 3 125 100.000 €
insgesamt 550.000 €
Köln, 10.11.2012
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Folie: 51

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Wirtschaftliche Einheiten
Wenn Grundstücke mehrere wirtschaftliche Einheiten“ bilden, sind im
gerichtlichen Gutachten zusätzlich zum Gesamtverkehrswert
•die „Einzelwerte der Grundstücke“ auszuweisen (siehe oben) und auch
•die Werte der Grundstücke der „wirtschaftlichen Einheit“
zusammenzufassen.
Bestandsverzeichnis
Flurstücksnummer
Einzel-
Verkehrswert
Gesamt-
Verkehrswert
Wirtschaftliche Einheit A:
lfd. Nr. 1 123 150.000 €
lfd. Nr. 2 124 300.000 € 450.000 €
Wirtschaftliche Einheit B:
Lfd. Nr. 3 125 100.000 € 100.000 €
insgesamt 550.000 €
Köln, 10.11.2012
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Folie: 52

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen
Schuldrechtliche Vereinbarungen
Schuldrechtliche Vereinbarungen bleiben im Zusammenhang
mit Zwangsversteigerungsgutachten außer Betracht, da sie
im Verfahren unberücksichtigt bleiben, denn ein Ersteher tritt
in diese Rechte nicht ein.
Im Privatgutachten können schuldrechtliche Vereinbarungen
durchaus einen Werteinfluss haben, der zu ermitteln und zu
berücksichtigen ist, z.B. schuldrechtliches Wegerecht an einem
fremden Grundstück.
Köln, 10.11.2012
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Folie: 53

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen
Dingliche Rechte an Grundstücken
Allein aufgrund der Definition des Verkehrswerts, die u.a.
auch die Berücksichtigung der „rechtlichen Gegebenheiten“
enthält, ist es erforderlich, die dinglichen Rechte an
Grundstücken,
•seien sie belastend (insbes. Lasten und Beschränkungen
aus Abt. II des Grundbuchs)
•oder begünstigend (Herrschvermerke im
Bestandsverzeichnis des Grundbuchs),
im Verkehrswert zu berücksichtigen.
Dieses gilt gleichermaßen für Privat- und Gerichtsgutachten.
Köln, 10.11.2012
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Folie: 54

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen
Gesonderte Wertermittlung von Herrschvermerken
Ist ein Herrschvermerk im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs
eingetragen, so ist dessen Einfluss auf den Verkehrswert gesondert zu
ermitteln und im Gerichts-Gutachten einzeln auszuweisen.
Ein Herrschvermerk kann sich beispielsweise auf ein
•begünstigendes Wegerecht für das zu bewertende Grundstück
beziehen.
Köln, 10.11.2012
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Folie: 55

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen
Beispiel: Im Bestandsverzeichnis ist unter der lfd. Nr. 3/zu 1 ein Wegerecht
eingetragen, dass es dem Grundstückseigentümer erlaubt, das fremde
Flurstück Nr. 789 zu begehen und zu befahren. Der Werteinfluss des
Herrschvermerks wird mit 8.000 € ermittelt.
Bestandsverzeichnis
Flurstücksnummer
Einzel-
Verkehrswert
Gesamt-
Verkehrswert
lfd. Nr. 1 234 150.000 €
lfd. Nr. 2 235 300.000 €
lfd. Nr. 3 / zu 1
Herrschvermerk 8.000 €
insgesamt 458.000 €
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 56

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen
Gerichtsgutachtens OHNE Berücksichtigung der
„Lasten und Beschränkungen“
Beauftragungen durch Gerichte erfolgen vielfach dahingehend,
dass es ausreichend sei, den
• „Verkehrswert im unbelasteten Zustand“
zu ermitteln und
• ggf. nur noch einzelne, vom Gericht bezeichnete
Belastungen (aus Abtt. II)
zu bewerten.
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 57

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen
Ein solches Vorgehen der Gerichte mag
• für die Zwecke der Zwangsversteigerungsverfahrens (zunächst)
vielfach ausreichend sein und
• den Anforderungen eines Rechtspflegers genügen sowie auch
• den Umfang der gerichtlichen Vergütungen begrenzen,
jedoch entspricht ein so abgefasstes Gutachten
nicht dem Verkehrswert nach § 194 BauGB !
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 58

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen
Die Praxis der „unvollständigen Beauftragung“ des Sachverständigen
berücksichtigt folgende Umstände nicht:
• Dem Bietinteressenten wird der „Marktwert“ des Grundstücks
(Verkehrswert i.S. des § 194 BauGB) nicht verdeutlicht.
Er kann somit in seine Kalkulation nicht einbeziehen, welchen Betrag er „im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr“ unter Berücksichtigung aller Rechte und Belastungen vergleichsweise zu
entrichten hätte.
• Aus verfahrenstechnischen Gründen der Zwangsversteigerung
kann zudem vorab nicht zweifelsfrei bekannt sein, welche Rechte
bestehen bleiben bzw. erlöschen, so dass im Rahmen des
Zwangsversteigerungsverfahrens dann doch noch Werteinflüsse aus
Lasten und Beschränkungen zu berücksichtigen sind, die ansonsten
vorab - in Teil-Kenntnis der weiteren Verfahrensereignisse - von der
Beauftragung zur Wertermittlung ggf. ausgeschlossen würden. .
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 59

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen
• Bei zwischenzeitlichem „freihändigen Verkauf“ ist der Verkehrswert
nicht bekannt.
Daher Vorsicht mit dem Begriff „Verkehrswert“ !!!
Sowohl im Privatgutachten als auch im Gerichtsgutachten sind
daher
allein auch für die Sicherheit des Sachverständigen
ALLE zum Bewertungsstichtag bestehenden Lasten und
Beschränkungen in Abt. II des Grundbuchs für die zu bewertenden
Grundstücke in ihrer wertbedeutsamen Wirkung zu erfassen und im
Verkehrswert darzustellen.
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 60

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen
Struktur
eines Verkehrswertgutachtens
(mehrere Grundstücke, mehrere Rechte und
Belastungen)
im Privatauftrag
Beschreibung des Objektes
- Allgemeine Daten und Angaben
o [„Besonderheiten“]
- Grundstücksbeschreibung
- Gebäudebeschreibung
Unvollständige Struktur
eines Verkehrswertgutachtens
(mehrere Grundstücke, mehrere Rechte und
Belastungen)
im Gerichtsauftrag
Beschreibung des Objektes
- Allgemeine Daten und Angaben
o „Besonderheiten“
- Grundstücksbeschreibung
- Gebäudebeschreibung
[„Gesamteinschätzung“] „Gesamteinschätzung“
Bewertung des Objektes
- Sachwertermittlung
- Ertragswertermittlung
- Vergleichswertermittlung
Bewertung des Objektes
- Sachwertermittlung
- Ertragswertermittlung
- Vergleichswertermittlung
[Verkehrswert, unbelastet] Verkehrswert, unbelastet
Werteinfluss aus
Rechten und Belastungen
• ggf. Werteinfluss aus schuldrechtlichen
Vereinbarungen
Einzelwerte der Flurstücke,
unbelastet
Werteinfluss aus
Rechten und Belastungen
• Werteinfluss aus Lasten und • Werteinfluss aus Lasten und
Beschränkungen (Abt. II)
Beschränkungen (Abt. II)
• Baulasten Einzelwerte der Rechte und Belastungen
Verkehrswert Verkehrswert, belastet
Zusammenfassung der Einzelwerte der
Flurstücke sowie Rechte und
Belastungen, unbelastet und belastet
Anlagen zum Gutachten Anlagen zum Gutachten (tlwse.)
„Exposé“ zum Gutachten
- u.a. „Gesamteinschätzung“ (s.o.)
„Annex“ zum Gutachten
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 61

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Die Anforderung des strukturellen Aufbaus von
Gerichtsgutachten muss sich
aus Gründen der Vollständigkeit
daher bei der Wertermittlung von Rechten und
Belastungen
an den Grundsätzen und der Struktur von
Privatgutachten orientieren (Vollständigkeit).
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 62

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Grundsatz der vollständigen Wertermittlung von
Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs
Zur Ermittlung des „Verkehrswerts in belastetem
Zustand“ ist es daher erforderlich,
dass der Werteinfluss aller Rechte und Belastungen
stets einzeln, gesondert und vollständig bewertet wird.
Diese Position ist rechtlich durchaus nicht unumstritten !
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 63

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Die Gutachtenstruktur ergibt sich dann folgendermaßen:
Struktur
eines Verkehrswertgutachtens
(ein Grundstück)
im Privatauftrag
Beschreibung des Objektes
Struktur
eines Verkehrswertgutachtens
(ein Grundstück)
im Gerichtsauftrag
Beschreibung des Objektes
[„Gesamteinschätzung“]
„Gesamteinschätzung“
Wertermittlung des Objektes
Wertermittlung des Objektes
[Verkehrswert, unbelastet] Verkehrswert, unbelastet
Werteinfluss aus
Rechten und Belastungen
Werteinfluss aus
Rechten und Belastungen
• Lasten und Beschränkungen
• Lasten und Beschränkungen
(Abt. II)
(Abt. II)
• Baulasten • Baulasten
Verkehrswert [belastet] Verkehrswert, belastet
Anlagen zum Gutachten Anlagen zum Gutachten (tlwse.)
„Exposé“ zum Gutachten
„Annex“ zum Gutachten
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 64

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
• Das Erfordernis der vollständigen Ermittlung der Rechte und
Belastungen beruht auf der Verkehrswertdefinition.
• Das Erfordernis der einzelnen, gesonderten Ermittlung der Rechte und
Belastungen in Ergänzung zum „unbelasteten Verkehrswert“ ergibt sich
bereits aus den methodischen Grundsätzen der Verkehrswertermittlung.
Eine fehlerhafte strukturelle Einbindung würde zu einem methodischen
Fehler führen !
(Wegerecht im Bodenwert „verrechnet“.)
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 65

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Beispiel:
Reinertrag (RE)
50.000 € p.a.
Grundstück (eb-frei) 800 m²
Bodenwert (eb-frei)
300 €/m²
Belastung durch das Wegerecht -20.000 €
Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes
60 Jahre
Liegenschaftszinssatz (p) 5 %
Vervielfältiger (V) bei RDN= 60 Jahre und p = 5 % 18,93
In dem nachfolgenden „Rechengang B (falsch)“ wird der Werteinfluss des
Wegerechts unmittelbar in den Bodenwert eingerechnet, in dem
„Rechengang A (richtig)“ wird er gesondert ermittelt und vom unbelasteten
Verkehrswert in Abzug gebracht.
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 66

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Rechengang A (richtig): Rechengang B (falsch):
Bodenwert (eb-frei) 240.000 € Bodenwert (eb-frei) 240.000 €
abzgl. Wegerecht -20.000 €
„belasteter
220.000 €
Bodenwert“
Reinertrag 50.000 € Reinertrag 50.000 €
Bodenwertverzinsung ,
eb-frei, „unbelastet“:
5% von 240.000 € -12.000 €
Bodenwertverzinsung ,
eb-frei, „belastet“
5% von 220.000 € -11.000 €
Ertrag der baul. 38.000 € Ertrag der baul. 39.000 €
Anlagen
Anlagen
Gebäudeertragswert Gebäudeertragswert
bei V = 18,93 rd. 719.340 € bei V = 18,93 rd. 738.270 €
zzgl. Bodenwert (eb-
zzgl. Bodenwert (eb-
frei), „unbelastet“ 240.000 €
„Ertragswert, 959.340 €
unbelastet“,
rund
960.000 €
abzgl. Wegerecht -20.000 €
frei), „belastet“ 220.000 €
„Ertragswert, 958.270 €
belastet“,
rund
960.000 €
„Ertragswert,
belastet“
940.000 €
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 67

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Der Werteinfluss der Lasten und Beschränkungen muss
daher
allein aus methodischen Gründen
gesondert von der Bewertung im unbelasteten Zustand
ermittelt werden.
Zudem ist der Einzelwert der jeweiligen Belastung
bezogen auf das jeweilige Grundstück auszuweisen.
Köln, 10.11.2012
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Folie: 68

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Die Ergebnisdarstellung des Verkehrswerts im Gerichtsgutachten
zusätzlich zur Einzelwertableitung tabellarisch zusammenfassend daher
wie folgt:
Einzelwerte der Belastungen
Verkehrswert, unbelastet 500.000 €
Werteinfluss aus Lasten und Beschränkungen
- Abt. II, Nr. 1 Wegerecht - 2.000 €
- Abt. II, Nr. 2 Wegerecht - 5.000 €
Werteinfluss der Lasten und
Beschränkungen, insgesamt
- 7.000 €
- 7.000 €
Verkehrswert, belastet 493.000 €
Köln, 10.11.2012
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Folie: 69

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Gesonderte Wertermittlung von Baulasten
Die Ergebnisdarstellung zur Baulast im Privat- und
Gerichtsgutachten erfolgt analog zur Darstellung des
Berechnungsgangs einer Eintragung in Abt. II des Grundbuchs,
•also zunächst gesondert als Einzelberechnung für jede
Baulasteintragung und
•sodann ggf. in der Zusammenfassung mit anderen Rechten und
Lasten in einer grundstücksbezogenen Tabelle.
Ob eine Baulast im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung
untergehen kann, ist in der juristischen Kommentierung umstritten.
Köln, 10.11.2012
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Folie: 70

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Die Ergebnisdarstellung des Verkehrswerts erfolgt (sowohl im
Privatgutachten, als auch) im Gerichtsgutachten zusätzlich zur
Einzelwertableitung tabellarisch zusammenfassend daher wie folgt:
Einzelwerte der Belastungen
Bestandsverzeichnis
lfd. Nr. 1 lfd. Nr. 2 lfd. Nr. 3 Summe
Flurstück 231 241 242
Werteinfluss aus
- Abt. II, Nr. 1 - 5.000 € - 5.000 €
- Abt. II, Nr. 2 - 2.000 € - 2.000 €
- Abt. II, Nr. 3 - 1.000 € - 2.000 € - 3.000 €
Zwischensumme
- 5.000 € - 3.000 € - 2.000 € - 10.000 €
- Baulast - 500 € - 0 € - 500 €
Summe - 5.500 € - 3.000 € - 2.000 € - 10.500 €
Köln, 10.11.2012
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Folie: 71

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Zum Abschluss des Zwangsversteigerungsgutachtens wird
zusätzlich zur Darstellung des „Verkehrswerts im belasteten
Zustand“ – sofern mehrere Grundstücke und mehrere Rechte
und Belastungen zu bewerten sind –
auf einer separaten Seite die Gesamt-Übersicht der
•Einzelverkehrswerte, unbelastet,
•Werteinfluss der Lasten und Beschränkungen,
•Einzelverkehrswerte, belastet.
Köln, 10.11.2012
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Folie: 72

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Bestandsverzeichnis
Flurstück 231 241 242
lfd. Nr. 1 lfd. Nr. 2 lfd. Nr. 3 Zwischensummen
Gesamtsumme
Verkehrswert,
unbelastet
120.000 € 150.000 € 200.000 € 470.000 €
Werteinfluss aus
- Abt. II, Nr. 1 - 5.000 € - 5.000 €
- Abt. II, Nr. 2 - 2.000 € - 2.000 €
- Abt. II, Nr. 3 - 1.000 € - 2.000 € - 3.000 €
Zwischensumme - 5.000 € - 3.000 € - 2.000 € - 10.000 €
- Baulast - 500 € - 0 € - 500 €
Summe - 5.500 € - 3.000 € - 2.000 € - 10.500 € - 10.500 €
Verkehrswert,
belastet 114.500 € 147.000 € 198.000 € 459.500 €
Köln, 10.11.2012
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Folie: 73

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Gerichtsgutachten
Verkehrswertgutachten
Zusätzliche nachrichtliche Mitteilung an
das Zwangsversteigerungsgericht im
„Annex“, als „Wert der Rechte“
Verkehrswert, unbelastet
(also ohne Berücksichtigung der Lasten und
Beschränkungen aus Abt. II und ohne
sonstige Rechte)
Werteinfluss der Lasten und
Beschränkungen
Abt. II, lfd. Nr. 1:
Wertminderung des Grundstücks durch
ein Wegerecht
Abt. II, lfd. Nr. 2:
Wertminderung des Grundstücks durch
ein Wohnungsrecht
Abt. II, lfd. Nr. 3
Wertminderung des Grundstücks durch
ein Hochspannungsleitungsrecht
Wert der Rechte für den Berechtigten
Wert des Wegerechts für den
Berechtigten
Wert des Wohnungsrechts für den
Berechtigten (unabhängig von §§ 92 und
121 ZVG)
Ggf. keine gesicherte Wertaussage
sondern nur Schätzung zum Wert des
Rechts für den Berechtigten
Summe der Lasten und Beschränkungen
Verkehrswert, belastet
(also einschließlich der Werteinflüsse aus
Lasten und Beschränkungen der Abt. II auf
den Verkehrswert)
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 74

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Beibehaltung / Übernahme von Teilstrukturen der
Privatgutachten in Gerichtsgutachten
Als wesentliche Anforderung an Gerichtsgutachten sollte gelten, dass dort,
ebenso wie in Privatgutachten, der „vollständige“ Verkehrswert“ im
Sinn
des § 194 BauGB abgeleitet wird, dass also
•alle Rechte und Belastungen
•einzeln und vollständig in das Gerichtsgutachten einbezogen werden,
•um den „Verkehrswert, belastet“ zu ermitteln.
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
Folie: 75

Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Vereinfachungen des Privatgutachtens gegenüber dem
Gerichtsgutachten
Das Privatgutachten weist gegenüber dem Gerichtgutachten folgende
Vereinfachungen auf:
• der Zwischenwert „Verkehrswert, unbelastet“ kann ggf. entfallen,
• die Einzelwertableitung für Buchgrundstücke ist nicht erforderlich,
• die Zuordnungsmatrix der Rechte und Lasten zu den
Buchgrundstücken kann entfallen,
• die Ausgliederung von Anlagen in einen Annex ist nicht erforderlich,
weil datenschutzrechtliche Aspekte einer Veröffentlichung unbeachtlich
sind,
• ein Exposé muss nicht erstellt werden.
Köln, 10.11.2012
© Dr.-Ing. H.-G. Tillmann: Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung
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Einführung in die Wertermittlung
von unbebauten und bebauten Grundstücken
Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten
Hieran zeigt sich, dass - ceteris paribus - der
Aufwand für
ein Gerichtsgutachten
höher sein kann als der für
ein Privatgutachten.
Die Gesamtstruktur von Privat- und Gerichtsgutachten ergibt
sich in der Übersicht wie folgt:
Köln, 10.11.2012
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Struktur
Einführung in die eines Wertermittlung
Verkehrswertgutachtens
(mehrere Grundstücke, mehrere Rechte von unbebauten und bebauten Grundstücken
Belastungen)
im Privatauftrag
Struktur
eines Verkehrswertgutachtens
(mehrere Grundstücke, mehrere Rechte und
Belastungen)
im Gerichtsauftrag
Ableitung der Struktur von Privat- und
Gerichtsgutachten
Beschreibung des Objektes
- Allgemeine Daten und Angaben
o [„Besonderheiten“]
- Grundstücksbeschreibung
- Gebäudebeschreibung
Beschreibung des Objektes
- Allgemeine Daten und Angaben
o „Besonderheiten“
- Grundstücksbeschreibung
- Gebäudebeschreibung
[„Gesamteinschätzung“] „Gesamteinschätzung“
Bewertung des Objektes
- Bodenwert
- Sachwertermittlung
- Ertragswertermittlung
- Vergleichswertermittlung
Bewertung des Objektes
- Bodenwert
- Sachwertermittlung
- Ertragswertermittlung
- Vergleichswertermittlung
(Verkehrswert, unbelastet) Verkehrswert, unbelastet
Einzelwerte der Grundstücke,
unbelastet
Werteinfluss aus
Rechten und Belastungen
Werteinfluss aus
Rechten und Belastungen
• Lasten und Beschränkungen (Abt. II) • Lasten und Beschränkungen (Abt.
II)
• Baulasten • Baulasten
Einzelwerte
der Rechte und Belastungen
Einzelwerte
der Rechte und Belastungen
Verkehrswert (belastet) Verkehrswert, belastet
Zusammenfassung der Einzelwerte der
Grundstücke sowie Rechte und
Belastungen, unbelastet und belastet
Anlagen zum Gutachten Anlagen zum Gutachten (tlwse.)
„Exposé“ zum Gutachten
- u.a. „Gesamteinschätzung“ (s.o.)
„Annex“ zum Gutachten
- ggf. Wert der Rechte
Gesamt-Struktur
des Gutachtens
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