EGV-SZ 2002 - Kanton Schwyz

B. 4.2
zweckmässige Grunddienstbarkeiten eintragen zu lassen, während sich die
Generalunternehmerin mittels den einheitlichen Werkverträgen in eine
rechtliche Situation versetzen liess, die für eine ungehinderte und termingerechte
Bauverwirklichung im Sinne der rechtskräftigen Baubewilligung
notwendig war (vgl. oben Erw. 4 b). Von einer Verlagerung aller Verantwortlichkeiten
für die Finanzierung, Projektierung und Errichtung der betreffenden
Gebäudeteile sowie der Risikotragung vom Veräusserer auf
die Erwerber kann jedenfalls nicht ausgegangen werden (vgl. z.B. die
Pflicht der Generalunternehmerin, für die Lösung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte
umgehend und auf eigene Kosten besorgt zu sein).
Vielmehr weisen die festgelegten Verkaufs-, Baurealisierungs- und Zahlungsmodalitäten
darauf hin, dass die Erwerber de facto nicht als Bauherrschaft,
sondern als Erwerber schlüsselfertiger Eigentumswohnungen
aufgetreten sind. Inwieweit eine Verlagerung der Verbindlichkeiten und
Risikotragung vom Veräusserer auf die Generalunternehmerin stattgefunden
hat, ist nicht relevant (vgl. auch die in Erw. 3b/c zitierten Entscheide
VGE 724/98 v. 27.5.98 und BGer-Urteil v. 2.9.2000, worin der Baurechtsgeberin
bei der Baurealisierung selbst keine massgebende Rolle zukam,
wohl aber beim koordinierten Zusammengehen mit der Generalunternehmerin,
damit das eingeräumte Baurecht zwecks Erstellung des
Mehrfamilienhauses durch die Generalunternehmerin zum Tragen kam
und insofern eine stillschweigend geschlossene einfache Gesellschaft vorgelegen
hatte). Entscheidend ist, dass ihr enges Zusammenwirken auf die
Veräusserung von schlüsselfertigen Eigentumswohnungen ausgerichtet
war. Dass der Grundeigentümer für die Veräusserung der Miteigentumsanteile
und die Generalunternehmerin für die Baurealisierung verantwortlich
zeichnete, liegt in der Sache begründet und ist nichts Aussergewöhnliches.
Jedenfalls sind darin keine getrennten Phasen zu erblicken,
die einen engen inneren Zusammenhang der beiden Verträge ausschliessen
könnten. Vielmehr weist dies auf ein koordiniertes Vorgehen von
Grundeigentümer und Generalunternehmerin hin.
Eine Benachteiligung im Vergleich zu «Alleinbauenden» ist im Weiteren
nicht zu erkennen. Auch hier wäre eine Aufrechnung des Werkpreises
vorzunehmen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Anderseits
könnten sich Bauwillige zusammentun, Land erwerben und in eigener
Verantwortung eine Baute erstellen lassen und daran Stockwerkeigentum
begründen, so dass nur der Landpreis zum Handänderungswert zu zählen
ist.
Es geht im Übrigen nicht an, aufgrund einer bloss förmlichen Betrachtungsweise
der beiden Verträge anzunehmen, die Beschwerdeführer hätten
die Werterhöhung selbst herbeigeführt.
(VGE 714–717/01 vom 31. Januar 2002).
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