EGV-SZ 2002 - Kanton Schwyz

B. 4.2
Generalunternehmerin anderseits geschaffene gegenseitige Abhängigkeit
liess etwas anderes auch gar nicht zu. Als Kaufpreise wurden konsequenterweise
pauschale runde Preise festgesetzt (665 000.–, 490 000.–,
455 000.–, 450 000.–), die sich sowohl aus dem Preis für den Miteigentumsanteil
als auch aus dem Werkpreis zusammensetzten. Die Reservationszahlung
von Fr. 20 000.– war zur Verrechnung mit dem (Gesamt)Kaufpreis
vorgesehen. Im Nichtkaufsfall verfielen Fr. 10 000.– «als
pauschale Entschädigung für Verkaufsbemühungen und Umtriebe, welche
nicht näher zu bezeichnen sind». Auch diese Modalitäten belegen
unmissverständlich, dass Grundeigentümer und Generalunternehmerin
eng zusammenwirkten.
– Die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages mit dem Grundeigentümer
und der Abschluss des Werkvertrages mit der Generalunternehmerin
erfolgten koordiniert am gleichen Tag (mit Ausnahme im
Verfahren 716/01, wo der Abschluss des Werkvertrages sogar wenige
Tage vor der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages erfolgte).
– Ein Hinweis auf den Abschluss des Werkvertrages wird im Kaufvertrag
zwar geflissentlich vermieden. Es wird auch nicht explizit festgehalten,
ob die Baute, an welcher Miteigentumsanteile mit klar umschriebenen
Sonderrechten erworben werden, bereits oder allenfalls wieweit erstellt
ist. Gemäss Ziffer 4.11 erteilte der Käufer jedoch dem Verkäufer «Vollmacht
mit Substitutionsbefugnis, dem ausdrücklichen Recht zur Selbstkontrahierung
und Doppelvertretung, zusätzliche Grunddienstbarkeiten,
die sich im Laufe der Bauausführung als notwendig oder zweckmässig
erweisen, zugunsten und/oder zulasten der gemeinschaftlichen
Liegenschaften im Grundbuch eintragen zu lassen.» Der Grundeigentümer
liess sich mithin von der Käuferschaft Kompetenzen einräumen,
um im Bedarfsfall die Bauausführung und damit die Realisierung der
Werkverträge zu gewährleisten. Im Übrigen wird die Käuferschaft auf
die ihr bekannte «öffentliche Urkunde über die Begründung von Stockwerkeigentum,
die Aufteilungspläne, das angemerkte Nutzungs- und
Verwaltungsreglement und die diesen Urkunden und den allfälligen
Beschlüssen der Miteigentümerversammlung zukommende rechtliche
Verbindlichkeit für künftige Eigentümer» hingewiesen (Ziffer 4.11).
Diese vom Grundeigentümer veranlassten Verbindlichkeiten korrespondieren
mit dem zur Ausführung gelangten Bauobjekt und dienen
der Realisierung der Werkverträge bzw. der Erstellung der gekauften
Eigentumswohnungen.
– Die gleichzeitig mit dem Kaufvertrag (oder in einem Fall kurz zuvor)
abgeschlossenen Werkverträge nehmen ebenfalls keinen Bezug auf den
Kaufvertrag. Der inhaltliche Zusammenhang ist indes offenkundig. Es
geht um die schlüsselfertige Realisierung des rechtskräftig bewilligten
Mehrfamilienhauses (Ziffer 1, 2.1.2, 2.2), auf welcher Basis der Grundeigentümer
das Stockwerkeigentum begründete und den einzelnen
Erwerbern veräusserte. Als Fertigstellungs- bzw. Bezugstermin wurde
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