EGV-SZ 2002 - Kanton Schwyz
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B. 4.2<br />
Generalunternehmerin anderseits geschaffene gegenseitige Abhängigkeit<br />
liess etwas anderes auch gar nicht zu. Als Kaufpreise wurden konsequenterweise<br />
pauschale runde Preise festgesetzt (665 000.–, 490 000.–,<br />
455 000.–, 450 000.–), die sich sowohl aus dem Preis für den Miteigentumsanteil<br />
als auch aus dem Werkpreis zusammensetzten. Die Reservationszahlung<br />
von Fr. 20 000.– war zur Verrechnung mit dem (Gesamt)Kaufpreis<br />
vorgesehen. Im Nichtkaufsfall verfielen Fr. 10 000.– «als<br />
pauschale Entschädigung für Verkaufsbemühungen und Umtriebe, welche<br />
nicht näher zu bezeichnen sind». Auch diese Modalitäten belegen<br />
unmissverständlich, dass Grundeigentümer und Generalunternehmerin<br />
eng zusammenwirkten.<br />
– Die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages mit dem Grundeigentümer<br />
und der Abschluss des Werkvertrages mit der Generalunternehmerin<br />
erfolgten koordiniert am gleichen Tag (mit Ausnahme im<br />
Verfahren 716/01, wo der Abschluss des Werkvertrages sogar wenige<br />
Tage vor der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages erfolgte).<br />
– Ein Hinweis auf den Abschluss des Werkvertrages wird im Kaufvertrag<br />
zwar geflissentlich vermieden. Es wird auch nicht explizit festgehalten,<br />
ob die Baute, an welcher Miteigentumsanteile mit klar umschriebenen<br />
Sonderrechten erworben werden, bereits oder allenfalls wieweit erstellt<br />
ist. Gemäss Ziffer 4.11 erteilte der Käufer jedoch dem Verkäufer «Vollmacht<br />
mit Substitutionsbefugnis, dem ausdrücklichen Recht zur Selbstkontrahierung<br />
und Doppelvertretung, zusätzliche Grunddienstbarkeiten,<br />
die sich im Laufe der Bauausführung als notwendig oder zweckmässig<br />
erweisen, zugunsten und/oder zulasten der gemeinschaftlichen<br />
Liegenschaften im Grundbuch eintragen zu lassen.» Der Grundeigentümer<br />
liess sich mithin von der Käuferschaft Kompetenzen einräumen,<br />
um im Bedarfsfall die Bauausführung und damit die Realisierung der<br />
Werkverträge zu gewährleisten. Im Übrigen wird die Käuferschaft auf<br />
die ihr bekannte «öffentliche Urkunde über die Begründung von Stockwerkeigentum,<br />
die Aufteilungspläne, das angemerkte Nutzungs- und<br />
Verwaltungsreglement und die diesen Urkunden und den allfälligen<br />
Beschlüssen der Miteigentümerversammlung zukommende rechtliche<br />
Verbindlichkeit für künftige Eigentümer» hingewiesen (Ziffer 4.11).<br />
Diese vom Grundeigentümer veranlassten Verbindlichkeiten korrespondieren<br />
mit dem zur Ausführung gelangten Bauobjekt und dienen<br />
der Realisierung der Werkverträge bzw. der Erstellung der gekauften<br />
Eigentumswohnungen.<br />
– Die gleichzeitig mit dem Kaufvertrag (oder in einem Fall kurz zuvor)<br />
abgeschlossenen Werkverträge nehmen ebenfalls keinen Bezug auf den<br />
Kaufvertrag. Der inhaltliche Zusammenhang ist indes offenkundig. Es<br />
geht um die schlüsselfertige Realisierung des rechtskräftig bewilligten<br />
Mehrfamilienhauses (Ziffer 1, 2.1.2, 2.2), auf welcher Basis der Grundeigentümer<br />
das Stockwerkeigentum begründete und den einzelnen<br />
Erwerbern veräusserte. Als Fertigstellungs- bzw. Bezugstermin wurde<br />
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