EGV-SZ 2002 - Kanton Schwyz

B. 4.2
willkürlich erscheinen. Es widerspräche jeder Vernunft und Lebenserfahrung, dass die
Beschwerdeführerin den Generalunternehmervertrag über die Erstellung eines schlüsselfertigen
Mehrfamilienhauses über den Betrag von rund Fr. ... Mio. mit der D. Generalunternehmung
AG abgeschlossen hätte, wenn nicht schon zu diesem Zeitpunkt
festgestanden hätte, dass ihr A. als Grundeigentümerin das Baurecht an der betreffenden
Baulandparzelle einräumen werde. Dafür spricht auch die im Generalunternehmervertrag
enthaltene genaue Bezeichnung der Landparzelle und der Hinweis, im
Werkpreis sei der für das Baurecht zu erlegende Baurechtszins bis Ende 1998 enthalten,
sowie die Feststellung im kurze Zeit später abschlossenen Baurechtsvertrag, wonach
der Baurechtszins 1997 bereits, d.h. offenkundig mit dem Werkpreis, bezahlt worden
sei. Hinzu kommt, dass sich A. verpflichtete, Baurechtsverträge mit den neuen
Baurechtsnehmern unter Mitwirkung der früheren Baurechtsnehmerin, also der C. AG,
abzuschliessen, die mit der D. Generalunternehmung AG über denselben beherrschenden
Aktionär wirtschaftlich verbunden ist. Infolgedessen kann ohne Willkür gesagt
werden, die Beteiligten hätten derart eng zusammengewirkt, dass wirtschaftlich
betrachtet deren gemeinsamer Wille im Sinne einer stillschweigend geschlossenen einfachen
Gesellschaft auf die Übertragung eines selbständigen und dauernden Baurechts
an einer Landparzelle und Abschluss eines Generalunternehmer(werk)vertrags bzw.
auf den Erwerb eines schlüsselfertigen Mehrfamilienhauses gerichtet gewesen sei.»
4.a) Die im vorliegenden Fall aktenkundigen Fakten lassen ebenfalls
auf eine derart enge Zusammenwirkung zwischen dem Veräusserer der
Miteigentumsanteile (Grundeigentümer) und der Generalunternehmerin
schliessen, dass sie den Erwerbern als zusammengehörend, als wirtschaftlich
identisch erscheinen mussten. Ihr gesamtes Verhalten war auf die
Veräusserung von schlüsselfertigen Eigentumswohnungen ausgerichtet,
was sich bei gesamthafter Betrachtung insbesondere aufgrund folgender
einzelner Vorkehrungen manifestiert:
– Die Generalunternehmerin hat mit Zustimmung des Grundeigentümers
ein Baugesuch eingereicht und am 22. Dezember 1997 die Bewilligung
für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und Neubau des
Mehrfamilienhauses erhalten.
– Anschliessend begründete der Grundeigentümer am 9. April 1998 vor
Erstellung des Mehrfamilienhauses Stockwerkeigentum: Zugleich wurde
das Nutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
erlassen und angemerkt.
– Mit den einzelnen Interessenten für den Kauf einer Eigentumswohnung
schloss die Generalunternehmerin (sich als «Verkäuferin» bezeichnend)
eine Reservationsvereinbarung ab. Als Reservationsobjekt wurden
eine konkrete Wohnung sowie ein Autoabstellplatz mit Hinweis auf
die entsprechenden Miteigentumsanteile umschrieben. Explizit ersuchte
der Käufer die «Verkäuferin» (= Generalunternehmerin!), das erwähnte
Objekt bis zum Datum der Eigentumsübertragung zu reservieren.
Eine solche Reservierungsverpflichtung durch die Generalunternehmerin
ohne Auftreten und Erwähnung des Grundeigentümers war
nur möglich, weil offenkundig Grundeigentümer und Generalunternehmerin
eng zusammenwirkten und ihr Vorgehen gegenseitig abstimmten.
Die durch die Stockwerkeigentumsbegründung des Grundeigentümers
einerseits und die Einholung der Baubewilligung durch die
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