Nachhaltige Stadtentwicklung durch Bodenpolitik ... - Stiftung trias
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IBoMa - Institut für Bodenmanagement<br />
Stadtforschung, Planung, Bodenordnung, Wertermittlung<br />
<strong>Nachhaltige</strong> <strong>Stadtentwicklung</strong><br />
<strong>durch</strong> <strong>Bodenpolitik</strong> – besonders<br />
<strong>durch</strong> Erbbaurechte<br />
Dr.-Ing. Egbert Dransfeld<br />
Berlin, 01.06.2012<br />
<strong>Stiftung</strong> <strong>trias</strong>, Heinrich Böll <strong>Stiftung</strong><br />
Dr.-Ing. Egbert Dransfeld<br />
Dr.-Ing. Egbert Dransfeld<br />
Hohe Straße 28 – 44139 Dortmund Hohe Straße – Tel. 0231/952975-0 28 – 44139 Dortmund - www.iboma.de – Tel. 0231/952975-0 - www.iboma.de
„Darum sollt ihr das Land nicht<br />
verkaufen für immer; denn das<br />
Land ist mein, und ihr seid<br />
Fremdlinge und Gäste vor mir.“<br />
3. Buch Mose, Kapitel 25, Vers 23<br />
Dr.-Ing. Egbert Dransfeld<br />
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Der Boden im Spannungsfeld<br />
„Die Tatsache, dass der Grund und Boden<br />
unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es,<br />
seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien<br />
Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu<br />
überlassen; eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung<br />
zwingt vielmehr dazu, die Interessen der<br />
Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur<br />
Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern.“<br />
Zitat: Bundesverfassungsgericht: BVerfGE 21, S. 82f.<br />
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Der Bodenmarkt –<br />
kein Markt wie jeder andere!<br />
Wert in €/m²<br />
Planung, Erschließung<br />
Planung, Erschließung<br />
200<br />
Verkauf<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
Bodenwertzuwachs<br />
150 €/m²<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
vor der<br />
Planung<br />
nach der<br />
Planung<br />
Boden ist auch „(Handels-)Ware“<br />
<strong>durch</strong> Stadtplanung mit<br />
beeinflusst!<br />
0<br />
Ankaufspreis<br />
Bauerwartungsland<br />
50 €/m²<br />
- vorher -<br />
Verkaufspreis<br />
Baureifes Land<br />
200 €/m²<br />
- nachher -<br />
Zeit<br />
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Die „goldene“ Regel des Bodenmarktes<br />
Der Bodenmarkt soll grundsätzlich sicherstellen, dass Bauland<br />
und Wohnungen<br />
• in benötigter Menge,<br />
• in angemessener Lage,<br />
• in der gewünschten Eigentumsform,<br />
• zur rechten Zeit und<br />
• zu einem angemessenen Preis<br />
angeboten werden. Hierbei sollen gleichzeitig:<br />
• ökonomische Effizienz und<br />
• soziale und ökologische Ausgewogenheit<br />
gewahrt bleiben.<br />
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Weimarer Reichsverfassung zur Bodenwertfrage<br />
„Die Bearbeitung und Ausnutzung des Bodens ist eine Pflicht des<br />
Grundbesitzers gegenüber der Gemeinschaft. Die Wertsteigerung des<br />
Bodens, die ohne eine Arbeits- oder Kapitalaufwendung auf das<br />
Grundstück entsteht, ist für die Gesamtheit nutzbar zu machen.<br />
Art. 155 Abs. 3, 11. August 1919<br />
Bayerische Verfassung zur Bodenwertfrage<br />
(1) Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen<br />
überwacht. Missbräuche sind abzustellen.<br />
(2) Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder<br />
Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit<br />
nutzbar zu machen.<br />
Art. 161<br />
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Dr.-Ing. Egbert Dransfeld<br />
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„Gegen den Grundeigentümer, der<br />
seinen Boden brach liegen lässt,<br />
können kein Gerichtsvollzieher und<br />
kein Konkurs etwas ausrichten.“<br />
Zitat: Herbert Krüger, „Sozialisierung“ in: Bettermann-Nipperdey-Schemmer, „Die Grundrechte“, 1958<br />
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Oswald von Nell-Breuning<br />
„Der höhere Wert, zu dem der<br />
Boden <strong>durch</strong> eine höhere Nutzung<br />
aufsteigen kann, schwebt als<br />
„floating value“ wie eine Wolke über<br />
der Landschaft. Jeder Bodenbesitzer<br />
glaubt oder hofft zum mindesten,<br />
diese Wolke werde ihren Segen<br />
gerade über seinem Grundstück<br />
entladen, und so hält er an seinem<br />
Grundstück fest, bis es, wenn auch<br />
erst nach sehr langer Zeit, zu guter<br />
Letzt doch einmal für die höhere<br />
Nutzung benötigt und in Anspruch<br />
genommen wird.“<br />
Dr.-Ing. Egbert Dransfeld<br />
Quelle: Nell-Breuning; Bodeneigentum-<strong>Bodenpolitik</strong>-Bodenmarkt,<br />
DASL-Berichte Nr. 8, 1983<br />
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Thesen<br />
1. Kommunale Baulandstrategie ist Bodenreform<br />
von „unten“!<br />
2. Kommunale Baulandstrategien sind Versuche,<br />
den „Spagat“ des deutschen Bodenrechts<br />
zu überwinden und ein Optimum an<br />
allokativer und distributiver Steuerung zu<br />
erzielen.<br />
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Die Hoffnung stirbt zuletzt!<br />
Stadtschrumpfung<br />
Die perforierte Stadt<br />
„perforierte Bodenrichtwertkarte“<br />
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Stadtschrumpfung<br />
Notwendigkeit eines Vorteils-/Lastenausgleichs<br />
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Hohe Bodenpreise (baureifes Land)<br />
erleichterter<br />
Eigentumszugang <strong>durch</strong><br />
Erbbaurecht<br />
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Bodenspekulation / Hortung<br />
Münchner Umland<br />
Jacksonville, Illinois<br />
Unterbindung von Bodenhortung<br />
und –spekulation<br />
<strong>durch</strong> Erbbaurecht<br />
Spekulativer Zwischenerwerb<br />
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Schrumpfende Städte<br />
– Stadtumbau –<br />
Leerstand –<br />
Schrottimmobilien<br />
Schrumpfung steuern !<br />
Steuerung <strong>durch</strong> „Heimfall“<br />
und Auslaufen der Verträge<br />
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Zu hohe Flächeninanspruchnahme<br />
Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnungen des BBR 2006<br />
Ökologischer Beitrag:<br />
sparsamer Flächenverbrauch<br />
<strong>durch</strong> Erbbaurecht<br />
„30ha“-Ziel !<br />
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Wettbewerb/LBS<br />
Pütter<br />
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Einnahmen <strong>durch</strong> Erbbauzinsen am Beispiel Bonn<br />
14.122 ha Gesamtfläche<br />
Davon 46.255.032 m² bebaut<br />
Annahme: 60% der bebauten Fläche sei<br />
Wohnen/MI: ca. 28 Mio. m²<br />
Bei <strong>durch</strong>schn. 275 €/m² = 7,6 Mrd. €<br />
Nur 130 Mio. € für forst/landwirtschaftl.<br />
Flächen<br />
Erbbauzins 4 % auf 7,6 Mrd. € = 304 Mio. € pro<br />
Jahr (4-5fache der derzeitigen Grundsteuer)<br />
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Entscheidend ist<br />
Entscheidend ist:<br />
<br />
<br />
Wer ist „Obereigentümer“/<br />
Erbbaurechtsausgeber <br />
„Realer“, am Ertrag der Grundstücksnutzung<br />
ausgerichteter<br />
Nutzungszins !<br />
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Erbbaurecht und Bodenmanagement<br />
„Das beste Zeichen einer guten Wirtschaft ist, dass<br />
die Stadt fortfährt Grundstücke zu kaufen,<br />
besonders von fremden Besitzern in der<br />
Nachbarschaft…“<br />
Johann Wolfgang von Goethe, Werke III, Weimar 1788<br />
„... für diese Erbbaurechte bestellt und mit den<br />
Erbbauzinseinnahmen wiederum Grundstücke erwirbt!“<br />
„N.N.“<br />
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21
Vielen Dank<br />
für Ihre<br />
Aufmerksamkeit !<br />
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