Nachhaltige Stadtentwicklung durch Bodenpolitik ... - Stiftung trias

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IBoMa - Institut für Bodenmanagement
Stadtforschung, Planung, Bodenordnung, Wertermittlung
Nachhaltige Stadtentwicklung
durch Bodenpolitik – besonders
durch Erbbaurechte
Dr.-Ing. Egbert Dransfeld
Berlin, 01.06.2012
Stiftung trias, Heinrich Böll Stiftung
Dr.-Ing. Egbert Dransfeld
Dr.-Ing. Egbert Dransfeld
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„Darum sollt ihr das Land nicht
verkaufen für immer; denn das
Land ist mein, und ihr seid
Fremdlinge und Gäste vor mir.“
3. Buch Mose, Kapitel 25, Vers 23
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Der Boden im Spannungsfeld
„Die Tatsache, dass der Grund und Boden
unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es,
seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien
Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu
überlassen; eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung
zwingt vielmehr dazu, die Interessen der
Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur
Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern.“
Zitat: Bundesverfassungsgericht: BVerfGE 21, S. 82f.
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Der Bodenmarkt –
kein Markt wie jeder andere!
Wert in €/m²
Planung, Erschließung
Planung, Erschließung
200
Verkauf
180
160
140
120
100
Bodenwertzuwachs
150 €/m²
80
60
40
20
vor der
Planung
nach der
Planung
Boden ist auch „(Handels-)Ware“
durch Stadtplanung mit
beeinflusst!
0
Ankaufspreis
Bauerwartungsland
50 €/m²
- vorher -
Verkaufspreis
Baureifes Land
200 €/m²
- nachher -
Zeit
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Die „goldene“ Regel des Bodenmarktes
Der Bodenmarkt soll grundsätzlich sicherstellen, dass Bauland
und Wohnungen
• in benötigter Menge,
• in angemessener Lage,
• in der gewünschten Eigentumsform,
• zur rechten Zeit und
• zu einem angemessenen Preis
angeboten werden. Hierbei sollen gleichzeitig:
• ökonomische Effizienz und
• soziale und ökologische Ausgewogenheit
gewahrt bleiben.
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Weimarer Reichsverfassung zur Bodenwertfrage
„Die Bearbeitung und Ausnutzung des Bodens ist eine Pflicht des
Grundbesitzers gegenüber der Gemeinschaft. Die Wertsteigerung des
Bodens, die ohne eine Arbeits- oder Kapitalaufwendung auf das
Grundstück entsteht, ist für die Gesamtheit nutzbar zu machen.
Art. 155 Abs. 3, 11. August 1919
Bayerische Verfassung zur Bodenwertfrage
(1) Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen
überwacht. Missbräuche sind abzustellen.
(2) Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder
Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit
nutzbar zu machen.
Art. 161
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„Gegen den Grundeigentümer, der
seinen Boden brach liegen lässt,
können kein Gerichtsvollzieher und
kein Konkurs etwas ausrichten.“
Zitat: Herbert Krüger, „Sozialisierung“ in: Bettermann-Nipperdey-Schemmer, „Die Grundrechte“, 1958
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Oswald von Nell-Breuning
„Der höhere Wert, zu dem der
Boden durch eine höhere Nutzung
aufsteigen kann, schwebt als
„floating value“ wie eine Wolke über
der Landschaft. Jeder Bodenbesitzer
glaubt oder hofft zum mindesten,
diese Wolke werde ihren Segen
gerade über seinem Grundstück
entladen, und so hält er an seinem
Grundstück fest, bis es, wenn auch
erst nach sehr langer Zeit, zu guter
Letzt doch einmal für die höhere
Nutzung benötigt und in Anspruch
genommen wird.“
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Quelle: Nell-Breuning; Bodeneigentum-Bodenpolitik-Bodenmarkt,
DASL-Berichte Nr. 8, 1983
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Thesen
1. Kommunale Baulandstrategie ist Bodenreform
von „unten“!
2. Kommunale Baulandstrategien sind Versuche,
den „Spagat“ des deutschen Bodenrechts
zu überwinden und ein Optimum an
allokativer und distributiver Steuerung zu
erzielen.
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Die Hoffnung stirbt zuletzt!
Stadtschrumpfung
Die perforierte Stadt
„perforierte Bodenrichtwertkarte“
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Stadtschrumpfung
Notwendigkeit eines Vorteils-/Lastenausgleichs
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Hohe Bodenpreise (baureifes Land)
erleichterter
Eigentumszugang durch
Erbbaurecht
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Bodenspekulation / Hortung
Münchner Umland
Jacksonville, Illinois
Unterbindung von Bodenhortung
und –spekulation
durch Erbbaurecht
Spekulativer Zwischenerwerb
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Schrumpfende Städte
– Stadtumbau –
Leerstand –
Schrottimmobilien
Schrumpfung steuern !
Steuerung durch „Heimfall“
und Auslaufen der Verträge
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Zu hohe Flächeninanspruchnahme
Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnungen des BBR 2006
Ökologischer Beitrag:
sparsamer Flächenverbrauch
durch Erbbaurecht
„30ha“-Ziel !
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Wettbewerb/LBS
Pütter
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Einnahmen durch Erbbauzinsen am Beispiel Bonn
14.122 ha Gesamtfläche
Davon 46.255.032 m² bebaut
Annahme: 60% der bebauten Fläche sei
Wohnen/MI: ca. 28 Mio. m²
Bei durchschn. 275 €/m² = 7,6 Mrd. €
Nur 130 Mio. € für forst/landwirtschaftl.
Flächen
Erbbauzins 4 % auf 7,6 Mrd. € = 304 Mio. € pro
Jahr (4-5fache der derzeitigen Grundsteuer)
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Entscheidend ist
Entscheidend ist:
Wer ist „Obereigentümer“/
Erbbaurechtsausgeber
„Realer“, am Ertrag der Grundstücksnutzung
ausgerichteter
Nutzungszins !
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Erbbaurecht und Bodenmanagement
„Das beste Zeichen einer guten Wirtschaft ist, dass
die Stadt fortfährt Grundstücke zu kaufen,
besonders von fremden Besitzern in der
Nachbarschaft…“
Johann Wolfgang von Goethe, Werke III, Weimar 1788
„... für diese Erbbaurechte bestellt und mit den
Erbbauzinseinnahmen wiederum Grundstücke erwirbt!“
„N.N.“
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21

Vielen Dank
für Ihre
Aufmerksamkeit !
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