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Beitrag
Jenseits von § 194 BauGB
– Immobilienvermarktung in der
Vollstreckung
Bewertung und Qualitätskontrolle in der Zusammenarbeit mit Maklern.
I. Einleitung
w Die Verwertung von Sicherheiten ist das
wesentliche Mittel zur Schadensvermeidung
bei der Abwicklung von gekündigten Krediten.
Ist die Sicherheit eine Immobilie, wird
diese i. d. R. auch die wertvollste Sicherheit
sein. Die erfolgreiche Verwertung der Immobilie
ist also der Schlüssel zu einer erfolgreichen
Abwicklung.
Eine erfolgreiche Lösung bedeutet letztlich,
einen möglichst hohen Verkaufspreis in einem
möglichst kurzen Zeitraum zu erzielen.
Der Verkaufsprozess wird regelmäßig von spezialisierten
hausinternen Kräften und externen
Maklern betrieben. Durch die Nutzung
von externen Maklern wird also ein zentraler
Schritt der Wertschöpfung aus dem direkten
Zugriff ausgelagert. Die Zusammenarbeit mit
dem Makler ist nicht immer problemlos.
Insofern sind Prozesse zur Steuerung wichtig,
die sich in der Praxis bewährt haben, um ein
optimales Ergebnis zu sichern.
Bei der Kreditvergabe wird regelmäßig der
Sachwert geschätzt, der als Sicherheit dient.
Bei Immobilien wird deshalb der Beleihungswert
und seltener der Verkehrswert ermittelt.
Gerät der Kredit Jahre später in Rückstand und
muss abgewickelt werden, dient dieser Wert als
erster Anhaltspunkt über einen möglichen Verwertungserlös.
Gerade der Beleihungswert als
vorsichtige Bewertung eines dauerhaft sicheren
Immobilienwertes sollte einen Rückschluss
auf den zu erzielenden Preis liefern.
In der Praxis gibt es dennoch erhebliche Abweichungen.
Dies liegt u. a. daran, dass Immobilien
sich während der Kreditlaufzeit verändern,
also z. B. aus- und umgebaut werden. Für die
Verwertung ist daher häufig eine Neubewertung
notwendig.
II. Marktwert
Der Marktwert einer Immobilie wird u. a. im Baugesetzbuch
§ 194 definiert. Andere Definitionen,
wie z. B. die des Market Value der Royal Institution
of Chartered Surveyors (RICS) oder des Fair Value
der International Accounting Standards Board
(IASB), sind materiell identisch 1 . Der Marktwert
bezieht sich auf eine Transaktion im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr, RICS spricht ausdrücklich
vom willigen Käufer und vom willigen Verkäufer 2 .
Die Verwertung der Sicherheit ist aber kein
gewöhnlicher Geschäftsverkehr, der Verkäufer
handelt nicht freiwillig. Der bei der Verwertung
der Immobilie zu erzielende Preis wird dabei
von mindestens drei Elementen bestimmt: Der
Immobilie, dem Kreditnehmer und dem potenziellen
Käufer.
• Die Immobilie in ihrer rechtlichen und tatsächlichen
Form ist natürlich auch im Fall
der Verwertung Kern und Ursprung der
Preisbildung.
• Der Kreditnehmer, also der Eigentümer der
Sicherheit, hat entscheidenden Einfluss
auf den Prozess. Er behält bis zur Veräußerung
alle Rechte und Pflichten des Eigentümers.
Er kann durch seine Mitarbeit oder
durch seine Verweigerung den Prozess entscheidend
verändern. Einfachstes Beispiel
ist hier der Hausbesitzer, der im Rahmen
der Zwangsversteigerung niemanden in
das Haus lässt. Ein Käufer wird das Risiko,
den definitiven Zustand der Immobilie
nicht zu kennen, selbstverständlich einpreisen.
Autor:
Boris C. Klimetzek,
Senior Analyst Real Estate,
Crown Credit Services GmbH.
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» Ein Käufer wird
das Risiko, den
definitiven Zustand
der Immobilie
nicht zu kennen,
selbstverständlich
einpreisen. «
1 Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten,
2011.
2 Royal Institution of Chartered Surveyors.„RICS
Appraisal and Valuation Standards, 7. Aufl.,
London 2011.
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