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» Unter bestimmten
Voraussetzungen
können mittels
einer zielführenden
Zwangsverwaltung die
für die Gläubigerin
wesentlichen
Erkenntnisse
planmäßig und
zeitnah gewonnen
werden. «
2. Ansätze (integriert in den Businessplan)
bezogen auf den Loan
a) Vorüberlegungen/ein gedachter Fall im
Hinterland von Deutschland
Für den fiktiven Fall gilt die Annahme, dass
das Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten
in einem stark sanierungsbedürftigen
Zustand ist, der Schuldner verwaltet die Immobilie
noch, es sind nur drei Einheiten vermietet
und die Kosten sind viel zu hoch. Warum
sollte hier die Zwangsverwaltung eingesetzt
werden, wo doch der Schuldner in diesem Fall
gar nicht so „schlimm“ konteragiert. Wichtig
ist zu erkennen,, dass die gescheiterte und viel
zu lang andauernde Verwertung weder an der
Art der Versteigerung und deren Durchführung
auf Seiten der Gläubiger gelegen hat, ebenso
wenig aber eine bis dato schlechte Strategie
der Grund dafür ge wesen ist, dass die Immobilie
nicht verwertet werden konnte. Meist ist
es die Immo bilie selbst.
b) Aktuelle Einschätzung des Objektes
(die fehlt ja)
Die Gläubigerin erhält im Rahmen eines Verwertungsauftrages
von einem eigens beauftragten
Sachverständigen eine umfassende
und meist aussagekräftige Einschätzung. Diese
sollte bereits eine erste Kostenkalkulation für
die Alternativen beinhalten. Auf diesem Ansatz
kann im Rahmen der Zwangsverwaltung bei
effektivem Informations austausch von der
Person des Zwangsverwalters ohne weiteres
aufgebaut werden.
c) Anwendung der Zwangsverwaltung
als ergänzendes Instrument
der Erkennt niserlangung
Unter bestimmten Voraussetzungen können
mittels einer zielführenden Zwangsver wal tung
die für die Gläubigerin wesentlichen Erkenntnisse
planmäßig und zeitnah gewon nen
werden. Das ist die Phase 1 einer strukturierten
und zielgeführten Zwangsver waltung. Inwieweit
Phase 2 und 3 beschritten werden, liegt
ausschließlich im Ermessen des Gläubigers.
• Die Zwangsverwaltung muss im ersten
Schritt zeitlich befristet sein. Das geht insofern,
als dass man sich mit dem Zwangsverwalter
auf ein bestimmtes ToDo-Gerüst
verständigen kann.
• Die Kosten müssen gedeckelt werden. Das
geht im vorgenannten Sinne. Zuvor fixierte
Handlungselemente werden gedeckelt.
• Die Gläubigerin erhält eine (gute) Übersicht
über Maßnahmen und Kosten, das
Reporting des guten Zwangsverwalters
vorausgesetzt.
• Die Zwangsverwaltung selbst kostet an
Gerichtskosten lediglich 50 €.
• Minimum Kosten für die Zwangsverwaltung
sind übrigens 600 €/netto (§ 20 Abs. 1
ZwVwV).
• Versicherung des Objektes und weitere
übliche Kosten.
• Mit dem Zwangsverwalter könnte/sollte
sich die Gläubigerin im Vorfeld auf eine
bestimmte Summe der Vergütung für
Phase Eins einigen. Hier empfiehlt sich eine
Abrechnung nach Stunden.; diese wiederum
gedeckelt auf z. B. max. 2.000 €.
• Je mehr Aktionen die Gläubigerin für nötig
erachtet, desto höher wird die Vergü tung.
Auch das ist Verhandlungssache, wenn der
Zwangsverwalter bereit ist, dar auf einzugehen.
Zulässig ist der Vorgang ohne weiteres,
so dass der Einsatz eines teuren Institutsverwalters
nicht nötig ist.
• Die durchzuführenden Maßnahmen kosten
max. € … (z. B. 5.000 €) und wer den i. d. R.
zunächst gedeckelt. Die Summe kann im
Vorfeld intern von der Gläubigerin im
Rahmen der Erstellung des Businessplanes
festgelegt werden.
• Eine etwaige Bewerbung in der Region
ist im Grunde nicht Aufgabe des Zwangsverwalters,
aber oft sinnvoll; auch das kann
vereinbart werden, zumal für die Notwendigkeit
von Besichtigungen (viele Zwangsverwalter
halten das nicht für nötig; meist
wird der Aufwand bei der Vergütung ja nicht
berücksichtigt).
• Ganz wichtig: Für die Umsetzung muss
ein/der Zwangsverwalter vom Gericht eingesetzt
werden, der diesen Ansätzen verstehend
folgt.
• Das Gericht ist zunächst in seiner Entscheidung
frei, jedoch an sein Ermessen
ge bunden (Ausübung fehlerfreien Ermessens).
Letztlich hängt das von verschiedenen
Faktoren ab und ist insgesamt nicht so
kompliziert, wie es aussieht. Meines Erachtens
ist der Auswahlprozess ist gewissem
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