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» Der Verwalter
hat über die
Buchführung der
Zwangsverwaltung
eine über die
Solleinnahmen
ergänzte Einnahmenüberschussrechnung
zu erstellen. «
29 BGH ZInsO 2005 S. 764.
30 OLG Hamm, IGZInfo 2005 S. 94; BGH, NJW 1998
S. 595.
31 Stöber a. a. O. § 152 ZVG Rn. 9.12.
32 Stetige Rechtsprechung seit BGH, NJW 1959
S. 380, 381.
33 §§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB, 21, 148 Abs. 1 ZVG.
34 BGH, WM 2006 S. 402.
35 Bank, JurBüro 1982, 1128, 1129.
36 Das ist für den Einzelfall natürlich zu begründen;
AG Zwickau, Rpfleger 2005 S. 101.
dermonat hinausgehen (§§ 1123, 1124 BGB).
Grundsätzlich werden derartige Verfügungen
gegenüber dem betreibenden Gläubiger zwar
unwirksam 29 , allerdings ist die Regelung dann
nicht an wendbar, wenn bereits im ursprünglichen
Mietvertrag für die ganze Vertragsdauer
ein im Voraus fälliger Betrag zu entrichten ist 30 .
Im Ergebnis erhält der Mieter gegenüber der
Real gläubigerin eine Bevorzugung, wenn die
vor der Beschlagnahme getroffene Verfügung
des Eigentümers auch bezüglich des für die
Zeit nach der Beschlagnahme zu entrichten den
Mietentgeltes wirksam bleibt. Das ist der Fall
bei Mietvorauszahlungen als abwohn barem
Baukostenzuschuss. Das kommt in der Praxis
häufig vor, ist jedoch, selbst bei begründetem
Verdacht seitens der Gläubigerin oder des
Zwangsverwalters, dass die Verträge aus einer
besonderen Motivlage heraus – dann oft im
Nachhinein – erstellt wur den, kaum zu widerlegen.
Zudem wird diese Konstellation von
den Gerichten bestätigt 31 . Der Grund ist darin
zu sehen, dass Mieter und Pächter bestimmte
Leistungen erbracht haben, die zugunsten der
später das Verfahren betreibenden Gläubigerin
erfolgt sind, weil der vom Mieter erbrachte
Baukostenzuschuss zu einer Verbreiterung und
Verbesse rung der den Realgläubigern zustehenden
Haftungsmasse führt 32 .
4. Buchführung und Abrechnung
Der Verwalter hat über die Buchführung der
Zwangsverwaltung eine über die Solleinnahmen
ergänzte Einnahmenüberschussrechnung
zu erstellen. Die Rechnungslegung erfolgt
auch hier jährlich nach Kalenderjahren. Mit
Zu stimmung des Gerichts kann hiervon abgewichen
werden. Die Regel ist heutzutage die
kalenderjährliche Rechnungslegung. Das hat
weit mehr Nachteile als Vorteile. Grundsätz lich
ist der Ansatz der kalenderjährlichen Abrechnung
deckungsgleich mit Vorschriften wie z. B.
der steuerlichen Abrechnung. Gleichwohl ist zu
überlegen, dass die Gerichte, ebenso aber auch
die Verwalter, zu Beginn eines Jahres mit sehr
vielen Abrechnungen beschäftigt sind. Das
führt oft zu einer Überlastung der vorhandenen
Infrastruktur aller Beteiligten.
• Betriebskosten: Der Zwangsverwalter hat
die Betriebskosten für ein Objekt zu erstellen;
dies auch für solche Abrechnungszeiträume,
die vor seiner Bestellung liegen.
Dies, sofern die Nachforderung von der als
Beschlagnahme geltenden Anordnung der
Zwangsverwaltung erfasst wird 33 . Daraus
folgt grundsätzlich, dass der Zwangsverwalter,
wenn er zur Abrechnung verpflichtet
ist, auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben
an die Mieter auszuzahlen hat.
Das gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden
Vorauszah lungen nicht unmittelbar
zugeflossen sind. Wenn sich der Beschlag
damit auf die Rückstände der letzten Jahre
erstreckt, hat der Zwangsverwalter auch die
in diesem Zeitraum fälligen Abrechnungen
zu erstellen. Das muss er faktisch rückwirkend
damit bis zu zwei Jahre machen 34 . In
jedem Fall obliegt dem Zwangsverwalter
nicht die Verpflichtung, eine Abrechnung
für rückständige oder mehr als zwei Jahre
hinausgehende abgelaufene Abrechnungsperiode
zu erstellen. Er hat in seiner Funktion
gegenüber den Vollstreckungsgläubigerin
den von der Beschlagnahme erfassten
Überschuss zu sichern, der sich aus den Nutzungen
des Grundstücks ergibt. Der Zwangsverwalter
hat jedoch den Vermieter nicht
von einer – oft über viele Jahre – mangelhaften
Geschäftsführung zu entlasten, aufgrund
derer er neben der eigentlichen Miete
keinen Gewinn gezogen hat. Grundsätzlich
sind die geltend gemachten, umlagefähigen
und abzurechnenden Kosten nur
durchlaufende Posten 35 . Die Regelungen zu
den Betriebskosten sind damit so zu behandeln
wie rückständige Mietfor derungen. Der
Zwangsverwalter kann auch nach Ablauf
der Abrechnungsfrist Nachfor derungen geltend
machen, wenn er selbst die verspätete
Vorlage nicht zu vertreten hat. Das AG
Zwickau hat dazu festgestellt, dass die Ausschlussfrist
des § 556 Abs. 3 BGB nicht gilt,
wenn die Ursache der verspäteten Erstellung
der Betriebskostenabrechnung zwar
in der Sphäre des Vermieters (Zwangsverwalters)
liegt, dieser jedoch aufgrund der
zeitlichen und rechtlichen Gegebenheiten
zur Erstellung der Abrechnung innerhalb
der Ausschlussfrist nicht in der Lage war 36 .
• Im Zuge der Aufhebung der Zwangsverwaltung
legt der Verwalter Schlussrechnung
in Form einer abgebrochenen Jahresrechnung,
§ 14 ZwVwV.
• Im Zuge der Aufhebung der Zwangsverwaltung
kraft Zuschlagsbeschlusses oder durch
„freihändige Veräußerung“ hat der Verwalter
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