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bis 161 des Zwangsversteigerungsgesetzes
und der Zwangsverwalterverordnung vereinbart
werden.
IV. Durchführung durch den
„kalten“ Zwangsverwalter
Der „kalte“ Zwangsverwalter hat die Verwaltung
und die Erlösverteilung an die Grundpfandgläubiger
grundsätzlich wie ein gerichtlich
bestellter Zwangsverwalter durchzuführen.
Es sollte ein fiktiver Termin der Anordnung der
Zwangsverwaltung festgelegt werden.
1. Einleitung und Durchführung von
gerichtlichen Zwangsmaßnahmen
Ohne eine entsprechende Regelung sind der
Grundpfandgläubiger und der Insolvenzverwalter
auch nach der Vereinbarung einer
„kalten Zwangsverwaltung“ nicht gehindert,
die gerichtliche Zwangsvollstreckung
oder -verwaltung zu beantragen. Im Innenverhältnis
kann ein solches Recht allerdings
auf Dauer oder für einen bestimmten Zeitraum
ausgeschlossen werden. Ein solcher Verzicht
des Gläubigers kann als umsatzsteuerbare
Leistung anzusehen sein (de Weerth, NZI
2007 S. 329). Daher wird üblicherweise kein
Ausschluss gerichtlicher Zwangsmaßnahmen,
sondern lediglich ein Informationsrecht für den
Fall vereinbart, dass diese beantragt werden.
2. Weitere absonderungsberechtigte
Gläubiger
Sind weitere absonderungsberechtigte Gläubiger
vorhanden, sollte die „kalte Zwangsverwaltung“
unter deren Mitwirkung, jedenfalls mit
deren Einvernehmen erfolgen. Insbesondere
sollte verhindert werden, dass diese gerichtliche
Zwangsmaßnahmen einleiten.
3. Veräußerung der Immobilie
Auch die „kalte“ macht ebenso wie die gerichtlich
angeordnete Zwangsverwaltung zumeist
nur für einen Übergangszeitraum wirtschaftlich
Sinn, innerhalb dessen eine Verwertung des
Grundstücks durch Veräußerung erfolgen kann.
Anstelle der Zwangsvollstreckung zur Befriedigung
des Grundpfandgläubigers aus dem Grundstück
können der Grundpfandgläubiger und der
Insolvenzverwalter im Rahmen eines entgeltlichen
Geschäftsbesorgungsauftrags gem. § 675
BGB vereinbaren, dass der Insolvenzverwalter
mit Zustimmung des Grundpfandberechtigten
das überschuldete Grundstück im Namen des
Grundstückseigentümers veräußert und den Veräußerungserlös
abzüglich eines vereinbarten Entgelts
zur Tilgung der gesicherten Forderung herauszugeben
hat. Der Insolvenzverwalter sollte
die freihändige Veräußerung des Grundstücks
zügig betreiben und dafür erforderliche Schritte
(Instandsetzungsarbeiten, Einschaltung von
Maklern) in Gang setzen („kalte Zwangsvollstreckung“).
Gerade bei der Interessentensuche ist auf
eine enge Abstimmung zwischen den Parteien zu
achten, um die doppelte Durchführung von Maßnahmen
zu vermeiden und um das zumeist größere
Know-How des Grundpfandgläubigers bei
der Immobilienverwertung zu nutzen. Sofern
die Vermarktung durch den Grundpfandgläubiger
erfolgt, sollte jedenfalls eine Unterstützungspflicht
durch den Insolvenzverwalter vorgesehen
werden. Die Tätigkeit des Insolvenzverwalters ist
je nach Umfang seiner Tätigkeit bei der Immobilienverwertung
angemessen, zumeist nach einem
Prozentsatz des Veräußerungserlöses, zu bemessen.
Auf die Vergütung fällt wie bei der „kalten
Zwangsverwaltung“ Umsatzsteuer an (BFH, ZIP
2011 S. 1923).
4. Dauer der „kalten Zwangsverwaltung“
Die „kalte Zwangsverwaltung“ sollte zeitlich
begrenzt bzw. mit einer Kündigungsoption bei
Kündigungsfrist von jedenfalls drei Monaten
versehen werden. Eine feste Zeitbestimmung
sollte sich an dem Zeitraum ausrichten, den
die Parteien für eine Verwertung des Objekts
durch Veräußerung erwarten. Weiter sollte
bestimmt werden, dass die „kalte Zwangsverwaltung“
endet, wenn das Objekt freihändig
oder durch Zwangsversteigerung veräußert
bzw. ein gerichtliches Zwangsverwaltungsverfahren
angeordnet wird.
IV. Abrechnung und Erlösauskehr
1. Abrechnung
Die Abrechnung sollte nach vereinnahmten
Miet- bzw. Pachtzinsen erfolgen. Fallen auf
» Die Tätigkeit des
Insolvenzverwalters
ist je nach Umfang
seiner Tätigkeit bei
der Immobilienverwertung
angemessen,
zumeist nach einem
Prozentsatz des
Veräußerungserlöses,
zu bemessen. «
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