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» Der Inhalt der
Vereinbarung
über die „kalte“
Zwangsverwaltung
bestimmt sich nach
Art und Umfang der
von dem Verwalter
wahrzunehmenden
Aufgaben. «
falls kurzfristig änderbaren Vereinbarungen mit
dem Grundpfandgläubiger.
Die Verwaltung des Objekts erfolgt bei der
„kalten Zwangsverwaltung“ ebenso wie bei der
gerichtlichen Zwangsverwaltung für Rechnung
des Grundpfandgläubigers, allerdings unter
Geltung der allgemeinen Regeln des Insolvenzverfahrens.
Ein Mieter kann daher nicht die Auszahlung
einer Mietkaution oder eines Überschusses
seiner Nebenkostenvorauszahlungen
vollumfänglich verlangen, wenn er nicht durch
Aus- oder Absonderungsrechte besonders gesichert
ist (BGH, NJW 2008, 1152).
2. Inhalt einer Vereinbarung über die
„kalte Zwangsverwaltung“
Der Inhalt der Vereinbarung über die „kalte
Zwangsverwaltung“ bestimmt sich nach Art
und Umfang der vom Verwalter wahrzunehmenden
Aufgaben. Die wesentlichen Aspekte
einer solchen Vereinbarung sind:
a) Vertragsparteien
Eine Vereinbarung über die „kalte Zwangsverwaltung“
wird nach Verfahrenseröffnung
mit dem Insolvenzverwalter für die Insolvenzmasse
getroffen. Vor dieser kann auch bereits
mit einem vorläufigen Insolvenzverwalter eine
Regelung getroffen werden.
b) Angaben zum Insolvenzverfahren und
zur Immobilie
Eine Vereinbarung wird regelmäßig eingeleitet
durch Angaben zum Insolvenzverfahren (etwa
Person des Insolvenzschuldners, Insolvenzgericht
und Aktenzeichen, Datum der Eröffnung,
Person des Insolvenzverwalters). Weiter sollten
die Immobilie und ihre Belastungen mit ihren
Angaben im Grundbuch aufgenommen werden.
c) Person des „kalten“ Zwangsverwalters
Die Durchführung der „kalten Zwangsverwaltung“
erfolgt grundsätzlich durch den Insolvenzverwalter.
Rechte und Pflichten werden dabei
gegenüber der Insolvenzmasse begründet.
Es kann auch die Vereinbarung getroffen
werden, die Verwaltung des Objekts dem Grundpfandgläubiger
(„kalte Institutsverwaltung“)
selbst zu überlassen. Die Voraussetzungen der
Institutsverwaltung im gerichtlichen Verfahren
nach § 150a ZVG müssen dabei nicht erfüllt sein.
Die Verwaltung kann auch einem Dritten übertragen
werden. Neben einem professionellen
Asset-Manager kann hier insbesondere auch
der Insolvenzschuldner selbst beauftragt
werden, wenn trotz der Insolvenz seine bisherige
Verwaltungstätigkeit nicht zu bemängeln
ist. In diesen und den Fällen der „kalten Institutsverwaltung“
beschränkt sich die Mitwirkung
von Seiten der Insolvenzmasse darauf,
einer solchen Vorgehensweise zuzustimmen.
Die Verwaltung erfolgt in diesen Fällen im
Namen des Insolvenzverwalters, aber für Rechnung
des Gläubigers. Eine solche Vorgehensweise
bietet sich insbesondere dann an, wenn
der Insolvenzverwalter nicht über die sachliche
sowie personelle Infrastruktur zur Durchführung
der Objektverwaltung und zur Vermarktung
verfügt. Trotz vorhandener Struktur
in dem Verwalterbüro können auch Art und
Größe der zu verwaltenden Immobilie die Einschaltung
eines Dritten veranlassen.
Schließlich kann der Zwangsverwalter auch
der Insolvenzverwalter persönlich sein. Bei der
„kalten Zwangsverwaltung“ handelt es nämlich
um eine Aufgabe, die grundsätzlich nicht
in den Tätigkeitsbereich des Insolvenzverwalters
fällt. Allerdings muss der Verwalter dann
darauf achten, dass die im Rahmen der „kalten
Zwangsverwaltung“ anfallenden Aufwendungen
präzise getrennt und nicht der Insolvenzmasse
belastet werden. Ferner darf eine solche
Tätigkeit nicht zu einer Interessenkollision mit
seinen Aufgaben als Insolvenzverwalter führen.
d) Gegenstand der „kalten“ Zwangsverwaltung
Der „kalte“ Zwangsverwalter erhält den Auftrag,
die Verwaltung und Bewirtschaftung des
Objekts wie ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter
zu übernehmen.
e) Verweisung auf das Zwangsversteigerungsgesetz
und die
Zwangsverwalterverordnung
Um Regelungslücken zu vermeiden, sollte
eine entsprechende Anwendung der §§ 146
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