ForderungsPraktiker Wiki Finanzen - Crown Credit Services

Beitrag
Zunächst muss er die formellen Voraussetzungen
einer Zwangsvollstreckung schaffen, insbesondere
den Vollstreckungstitel auf den Verwalter
umschreiben und diesem zustellen lassen.
Ohne Einvernehmen mit dem Insolvenzverwalter
besteht das Risiko, dass das Verfahren
auf dessen Antrag hin nach § 153b ZVG unterbrochen
wird. Dazu muss er glaubhaft machen,
dass durch die Fortsetzung der Zwangsverwaltung
eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der
Insolvenzmasse wesentlich erschwert wird.
Der gerichtlich eingesetzte Zwangsverwalter
muss sich die maßgeblichen Unterlagen in Insolvenzverfahren
zumeist mühsam über den Insolvenzverwalter
beschaffen. Dieser sowie zumeist
auch die Staatsanwaltschaft haben zudem ein
Einsichtsinteresse an den mitunter ungeordneten
Unterlagen des Insolvenzschuldners.
Im Zwangsverwaltungsverfahren sind zahlreiche
Ansprüche auch dann voll zu erfüllen, wenn sie
im Insolvenzverfahren ggf. lediglich als Insolvenzforderung
geltend gemacht werden könnten.
So etwa der Anspruch auf Rückzahlung der
Mietkaution nach Kündigung des Mieters, unabhängig
davon, ob der Zwangsverwalter von
dem Insolvenzschuldner als Vermieter die Kaution
erhalten hat (BGH, ZIP 2003 S. 1899, NJW-RR
2005 S. 1029). Weiter hat der Zwangsverwalter
die Betriebskostenrechnung auch für die Zeiträume
vor Anordnung der Zwangsverwaltung
durchzuführen und etwaige Überzahlungen an
den Mieter auszuzahlen (BGH, NJW 2003 S. 2320).
Der Zwangsverwalter hat die Immobilie in ihrem
wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (§ 152
Abs. 1 ZVG). Dies gestattet ihm, diese instand
zu setzen, zu unterhalten oder bereits begonnene
Bauten zu vollenden. Weiterreichende
Maßnahmen, durch welche der Nutzungszweck
eines Gebäudes geändert oder etwa erst ein
Neubau errichtet wird, sind ihm nicht erlaubt.
Jedoch können bei Altbauten oder unbebauten
Grundstücken solche Maßnahmen einen erheblichen
Mehrwert erzielen, wenn diese hierdurch
in einen für die Vermietung oder den Verkauf
marktfähigen Zustand versetzt werden.
Schließlich sind die bei der gerichtlich angeordneten
Zwangsverwaltung anfallenden Verfahrenskosten
keine Masseverbindlichkeiten i. S. v.
§ 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO (OLG Zweibrücken, ZIP
2009 S. 483) und fallen daher bei einer wertausschöpfenden
Belastung des Grundstücks letztlich
dem Gläubiger zur Last.
III. „Kalte“ Zwangsverwaltung
1. Begriff
Durch eine Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter
kann geregelt werden, dass dieser
wie ein Zwangsverwalter handelt, ohne dass
der Gläubiger die Einleitung eines Zwangsverwaltungsverfahrens
betreiben muss. Wie
aus zahlreichen steuer- und wirtschaftsrechtlichen
Entscheidungen folgt, ist eine solche
Vorgehensweise grundsätzlich unbedenklich.
In der Praxis hat sich hierfür die Bezeichnung
„kalte Zwangsverwaltung“ etabliert (vgl.
Molitor, ZInsO 2011 S. 1486 ff.).
Bei der „kalten Zwangsverwaltung“ erfolgt die
Bewirtschaftung durch den Insolvenzverwalter
für den Grundpfandgläubiger. Der Insolvenzverwalter
zieht die Pacht- oder Mietzinsen ein,
separiert diese von der Insolvenzmasse und
zahlt – nach Abzug der vereinbarten Kosten und
Aufwendungen – den Über erlös an den Grundpfandgläubiger
aus. Hierdurch kann – ebenso
wie bei der gerichtlich angeordneten Zwangsverwaltung
– das Interesse des Grundpfandgläubigers
gewahrt werden, neben dem Einzug der
Miet- und Pachtforderungen bis zu einer Verwertung
der Immobilie deren Wert zumindest
zu erhalten, insbesondere diese gegen Verfall zu
schützen und instand zu halten.
Grundlage für das Verhältnis zwischen Grundpfandgläubiger
und Insolvenzverwalter ist ein
Auftrag. Die Ausgestaltung des Auftrags und der
Konditionen ist bei der „kalten Zwangsverwaltung“
gesetzlich nicht geregelt. Vielmehr ist sie
von den Parteien zu vereinbaren.
Bei der „kalten Zwangsverwaltung“ treten die
unter Ziffer II. genannten Nachteile nicht auf.
Der Verwalter kann die Zwangsverwaltung
zumeist sogleich umsetzen. Weiter wird die
Immobilie nicht aufgrund eines Grundbucheintrages
mit dem zusätzlichen Makel der Zwangsverwaltung
behaftet. Der „kalte Zwangsverwalter“
ist nicht an die Regeln des ZVG und der
Zwangsverwalterverordnung gebunden. Vielmehr
unterliegt er lediglich den erforderlichen-
» Durch eine
Vereinbarung mit
dem Insolvenzverwalter
kann
geregelt werden,
dass dieser wie ein
Zwangsverwalter
handelt, ohne dass
der Gläubiger die
Einleitung eines
Zwangsverwaltungsverfahrens
betreiben muss. «
ForderungsPraktiker Wiki Kredit-Servicing
17